Zašto porezno planiranje stvari za obnovu imovine u Indiji

Obnova nekretnine u Indiji nije samo kozmetička ili strukturna nadogradnja to je financijska odluka s značajnim poreznim implikacijama. Bilo da ste vlasnik kuće poboljšanje vaše primarne rezidencije ili investitor poboljšanje najam imovine, strateško porezno planiranje može smanjiti svoj ukupni iznos, povećati protok novca, i osigurati usklađenost s Zakonom o porezu na dohodak, 1961. Bez pravilnog planiranja, možete propustiti na legitimne odbitke ili nehotice pokrenuti porezne obveze. Ovaj sveobuhvatni vodič pokriva ključne porezne naknade, dedukcije strategije, zahtjeve za usklađivanje, i akcijske korake kako bi vam pomoći povećati uštede na renoviranje projekata diljem Indije.

Troškovi obnove mogu se svrstati u dvije kategorije za potrebe poreza: poboljšanja kapitala i popravke ili održavanja. Razumijevanje ove razlike je kritično jer se poboljšanja kapitala kvalificiraju za deprecijaciju i porezne odbitke tijekom vremena, dok su popravci općenito odbitni u godini kada su nastali za najam nekretnina. Indijski porezni kod pruža nekoliko posebnih odredbi u područjima kao što su 80C, 24(b), i 80EA, kao i pravila o deprecijaciji u skladu s Zakonom o porezu na dobit. Mi ćemo istražiti svaki od tih u detalje, zajedno s praktičnim strategijama optimizacije vašeg poreznog položaja.

Razumijevanje poreznih naknada dostupnih za obnovu imovine

Vlada Indije nudi porezne poticaje za obnovu nekretnina kako bi se poticao razvoj stambenih nekretnina, energetske učinkovitosti i gospodarskog rasta. Ove koristi su dostupne i za samozauzete i nekretnine najma, iako se priroda i opseg razlikuju.

Odbitak u okviru odjeljka 80C za otplatu i otplatu poštanske marke

Odjeljak 80C omogućuje odbitke do 1,5 lakh po financijskoj godini za troškove kao što su otplata glavnog iznosa kućnog kredita, carina maraka i registracije. Dok troškovi obnove sami nisu izravno pokriveni u okviru 80C, svaki kredit koji se uzima za znatnu obnovu (koji se kvalificira kao kapitalni napredak) može se tretirati kao kućni kredit, a glavni dio otplate postaje prihvatljiv. Odbitak je dostupan pod uvjetom da se renoviranje završi u roku od pet godina od kraja financijske godine u kojoj je kredit preuzet. To je često previđeno od strane poreznih obveznika, tako da je bitno osigurati da se ugovor o kreditu izričito spominje obnova kao svrha.

Odbitak u okviru odjeljka 24(b) za kamatu na kućni kredit za obnovu

Kamate na kredit uzet za obnovu ili obnovu imovine može se tvrditi kao odbitak u okviru odjeljka 24(b). Za samookupiranu imovinu, maksimalni odbitak je 2 lakh godišnje. Za najam imovine, ne postoji gornja granica; cijeli iznos kamate može se odbiti od prihoda od najma. Međutim, renoviranje mora biti od značajne prirode - ne rutinske popravke - a kredit mora biti uzeti posebno u tu svrhu. To je moćan alat za stanodavce planiranja velikih nadogradnji prije leasing ili kao dio strategije prevrtanja imovine.

Odgoda u okviru odjeljka 80EEA za povoljne stambene obnove

Uveden u 2019-20, Odjeljak 80EEA pruža dodatni odbitak do 1,5 lakh na kamatu na kućni kredit uzet za stambenu imovinu čija vrijednost carine maraka ne prelazi 45 lakh. Iako tipično povezana s novim kupovinama, odbitak vrijedi i ako se uzme kredit za obnovu postojeće imovine koja se kvalificira kao pristupačna stambena jedinica. Ova odredba je određena da istekne nakon završetka financijske godine, ali kao od najnovijeg Zakona o financijama, ona ostaje dostupna za kredite sankcionirane prije ožujka 31, 2022, podložno vremenskim produžecima. Poreznici bi trebali provjeriti trenutni status s kvalificiranim računovođom.

Opadanje na troškove obnove nekretnina

Za nekretnine koje se drže kao poslovna imovina ili iznajmljuje, troškovi obnove za poboljšanja kapitala mogu se tvrditi kao deprecijacija prema Zakonu o porezu na dohodak. Stopa deprecijacije stambenih zgrada općenito je 10% godišnje na zapisanoj vrijednosti. U slučaju komercijalnih zgrada stopa može varirati. Važno je da je samo trošak poboljšanja - ne vrijednost zemljišta - je deprecijabilna. To omogućuje vlasnicima nekretnina da umanje svoj porezni dohodak tijekom nekoliko godina, usklađivanje porezne dedukcije s gospodarskim životom obnove.

Za traženje deprecijacije, renoviranje mora biti klasificirano kao kapitalni rashodi, a ne kao trošak prihoda. Na primjer, zamjenjivanje krova, dodavanje nove sobe, ili ugradnja solarnog elektroenergetskog sustava bi bio kapital; popravak curenja slavine ili slikanje jedne sobe bi bio trošak prihoda koji bi se mogao odbiti u istoj godini. Održavanje detaljnih zapisa i kategoriziranje troškova ispravno je ključno za izbjegavanje sporova s poreznim odjelom.

Ključne strategije poreznog planiranja za projekte obnove

Učinkovito porezno planiranje zahtijeva proaktivni pristup. Ispod su strategije koje vlasnici kuća i ulagači mogu usvojiti kako bi optimizirali svoj porezni položaj.

Održavaj metikuloznu dokumentaciju

Svaki trošak vezan uz renoviranje treba dokumentirati: fakture od izvođača radova, primici za materijale, bankovne izvještaje i kreditne dokumente. Za renovaciju nekretnina, održavanje odvojenih računa za kapitalna poboljšanja i popravke. Prava dokumentacija je vaša primarna obrana u slučaju porezne revizije. Bez zapisa, čak i prihvatljive odbici mogu biti nedopušteni. Digitalne kopije su prihvatljive, ali osigurajte da su čitljive i uključuju datum, iznos, opis rada, i detalje dobavljača.

Razlikovanje između popravaka i poboljšanja kapitala

Razlika između popravki (odgajiva u jednoj godini za najam svojstva) i kapitalnih poboljšanja (umanjeno vremenom) je ključna. Popravak] vraća imovinu u prvobitno stanje bez znatnog povećanja vrijednosti ili korisnog života. Kapitalna poboljšanja dodaj vrijednost, produlji život nekretnine, ili ga prilagodi novoj uporabi. Primjeri poboljšanja kapitala: dodavanje novog kata, ugradnja centralnog sustava klimatizacije, izgradnja balkona. Primjeri popravka: popravljanje razbijenog prozora, mending cijevi, pregradnja zidova. Ako kombinirate višestruku malu popravku unutar projekta renoviranja, porezno liječenje može biti granično; konzultiranje poreza je poželjno.

Vremenske obnove za povećanje poreznih naknada

Porezni zakoni i ograničenja odbitka podliježu izmjenama sa svakim sindikalnim proračunom. Ako planirate veliku obnovu, razmislite o širenju troškova tijekom dvije financijske godine zadržati unutar ograničenja odbitka. Na primjer, u dijelu 24(b), kamatni odbitak za samookupirano vlasništvo je zatvoren na 2 lakh godišnje. Ako vaš renovacijski kredit kamata u jednoj godini premašuje to, mogli biste unaprijed platiti dio zajma glavnice za smanjenje kamate za tu godinu, ili vrijeme obnove tako da se kredit u fazama. Osim toga, ako očekujete prihod biti veći u jednoj godini, ubrzanje odbitnih troškova u toj godini može smanjiti poreznu odgovornost učinkovitije.

Nadogradnje koje se primjenjuju na energiju za dodatne dedukcije

Iako nije tako široka kao u nekim zemljama, Indija nudi neizravne poticaje za energetski učinkovite obnove. Instaliranje solarnih panela, energetski učinkovitih prozora, ili sustav za skupljanje kišnice može se kvalificirati za deprecijaciju ili, u nekim državama, izuzeća u skladu s pravilima o porezu na imovinu. Više izravno, troškovi takvih postrojenja mogu biti uključeni u poboljšanje kapitala, čime se može podobno deprecijaciju. Neke zelene zgrade certifikacije (npr., GRIHA, IGBC) također mogu ponuditi porezne naknade u određenim općinama. Provjerite sa svojim lokalnim općinskim korporacijama za specifične programe.

Renovirajte prije nego što napustite imanje

Ako planirate iznajmiti nekretnine, dovršite sve veće obnove prije nego što se stanar useli. To osigurava da se troškovi obnove tretiraju kao unaprijed kapitalno poboljšanje, a deprecijacija se može zatražiti od prve godine dohotka od najma. Ako se popravci nakon što stanar zauzima imovinu, neki troškovi mogu se smatrati neposrednim troškovima, ali linija može biti zamagljena. Pre-lease renovacija također omogućuje postavljanje veće najam, dodatno poboljšanje povrata na ulaganja.

Pravna i usklađena razmatranja

Porezne naknade dolaze s odgovornostima. Renoviranje mora biti u skladu s lokalnim građevinskim kodovima i odobrenjima, ili riskirate gubitak odbitka i stjecanje kazni.

Dobiti potrebne dozvole

Prema Zakonu o nekretninama (Regulacija i razvoj) i općinskim aktima, strukturne promjene često zahtijevaju prethodno odobrenje. Ako provodite neovlaštenu izgradnju, porezni odjel može troškove tretirati kao neodbitne jer sama imovina postaje nezakonita. Da bi se osigurali odbici, osigurajte da imate potrebne građevinske dozvole i potvrde o završetku. To je posebno važno pri tvrdeći odbici za kapitalna poboljšanja na samookupiranoj imovini, kao što Porezni odjel za prihode može zatražiti dokaz o sukladnosti.

GST na Renoviranje usluge

Renoviranje usluge privlače Porez na robu i usluge (GST) na 5% na stambene nekretnine (ako je veličina nekretnine manja od 60 kvadratnih metara, a vrijednost je do 45 lakh, niže stope se primjenjuju). Za komercijalne nekretnine, stopa je 18%. Ako ste vlasnik nekretnine zapošljavanje izvođača, GST plaćeni se može tvrditi kao ulazni porezni kredit samo ako ste registrirani pod GST i renoviranje je za poslovne svrhe (npr., komercijalni najam). Za osobne stambene obnove, GST je trošak; ne možete tvrditi ulazni kredit. Međutim, možete dodati GST trošak kapitalizirane vrijednosti, povećanje deprecijabilne baze za najam nekretnina.

Kapitalni dobitci implikacije prilikom prodaje

Renoviranje može utjecati na kapitalne dobitke porez kada prodate imovinu. Troškovi poboljšanja kapitala dodaju se na troškove stjecanja, smanjenje oporezive kapitalne dobiti. To je posebno korisno ako se znatno poboljšate tijekom vremena i prodate kasnije. Da biste tražili tu korist, morate voditi detaljne zapise o troškovima obnove tijekom razdoblja holdinga. Indeksacija korist (pogodovanje za inflaciju) može se primijeniti na troškove poboljšanja, kao i dodatno smanjenje dobitaka. Za detaljnije smjernice, obratite se na Službena web stranica Poreznog odjela (prihodima) (prihodi.gov.in) za ažuriranje pravila o kapitalnim dobitcima.

Obične jame koje treba izbjegavati

  • Mješajući osobne troškove i troškove najma nekretnina: Ako imate imovinu koja se djelomično koristi kao vaš boravak i djelomično iznajmljena, dodijelite troškove renoviranja proporcionalno. Samo je poboljšanje kapitala za najam kvalificirano za deprecijaciju.
  • Zanemarivanje indeksacije za stara poboljšanja: Prilikom prodaje, troškovi poboljšanja mogu se indeksirati od godine kada je poboljšanje završeno. Mnogi porezni obveznici to propuštaju, što dovodi do veće dobiti od poreza.
  • Neuspjeh da se potraži deprecijacija za svojstva najma: Čak i ako ne tvrdite deprecijaciju, porezni odjel može tretirati imovinu kao da je amortizacija bila dopuštena, smanjujući vašu osnovu troškova. Bolje je izričito tvrditi.
  • Ne konzultacije s poreznim stručnjakom: Međuigra sekcija 80C, 24(b), i deprecijacija je složena. Greška može dovesti do kazni ili propuštenih naknada. Razmislite o zapošljavanju charted knjigovođa (CA) iz Instituta za povelje računovodstvo Indije ili kvalificiranog poreznog savjetnika.

Praktičan primjer: Renoviranje apartmana

Recimo da posjedujete 2BHK stan u Noidi koji ste kupili za 50 lakhs prije pet godina. Vi uzeti renovaciju kredit od 10 lakhs za nadogradnju kuhinje, instalirati modularne ormare, i dodati solarne panele. Obnova je završena u istoj financijskoj godini. Kamate na kredit je 80.000 godišnje, a planirate iznajmiti imovinu za 25 000 mjesečno.

  • Osnovna komponenta otplate kredita (kaži 20.000 u prvoj godini) odbija se u okviru odjeljka 80C ako je kredit posebno za obnovu.
  • Kamate od 80.000 u potpunosti se odbitku mogu odbiti u okviru odjeljka 24(b) kao kamate za najam nema gornje granice.
  • Troškovi kapitala od 10 lakhs (uključujući i instalacije) su umanjivi na 10% p.a. na WDV osnovi, dajući odbitak od 1 lakh u prvoj godini, smanjenje oporezivih prihoda za najam.
  • Solarne ploče mogu se kvalificirati za dodatno ubrzano deprecijaciju u okviru odredbi o obnovljivoj energiji (ako je primjenjivo), ali u najmanju ruku dodaju u uništenu bazu.

Ukupni odbitak u prvoj godini: 80.000 (interes) + 1,00,000 (deprecijacija) + glavni otplata odbitak (podložan ukupno 80C kapa). To značajno smanjuje vaš neto porez na najam prihoda, potencijalno ga dovodi do nule za prvih nekoliko godina, dok izgradnju dugoročne vrijednosti imovine.

Završne misli o optimizaciji poreznih naknada

Porezno planiranje za obnovu nekretnina u Indiji nije jednokratna aktivnost; zahtijeva razmatranje u fazi planiranja, prilikom gradnje, i prilikom podnošenja prijava. Ostanite informirani o godišnjim promjenama proračuna koje utječu na stambene kredite, stope deprecijacije i zelene poticaje. Koristite autoritativne izvore kao što su ICAI i Porezni portali ] za ažuriranje. Za GST upite o izvođačima obnove, obratite se GST web stranici Vijeća.

Provedom strategija izrečenihpropisna klasifikacija troškova, pedantan vođenje zapisa, ispravno korištenje odbitaka povezanih s kreditima i sukladnost sa zakonskim zahtjevima možete značajno poboljšati financijski ishod projekta obnove. Bilo da ste vlasnik kuće povećava udobnost i vrijednost imovine, ili investitor koji povećava prinos najma, učinkovito porezno planiranje osigurava da zadržite više novca dok boravite u okviru zakona.