Skilningur á hinu lágvaxna léni: Grundvöllur opinberrar sjálfsmatsnefndar stjórnarinnar

Þetta vald táknar eitt af mikilvægustu öflum sem alríkisstjórn hefur í höndum, ríki og stjórnir, sem leyfa þeim að eignast land sem er nauðsynlegt til að vinna víðar. Fimmta ráðherran setur tvö ströng mörk á hinu mikla yfirráðasvæði: Einkaeignum er aðeins hægt að taka fyrir "opinberar" eða verkverkverk, eins og vegum og brúm, og jafnvel þótt eign sé tekin til almenningsnota verður eigandinn að greiða "aðeins bætur."

Hugmyndin um hátt sett yfirráð á sér djúpar sögulegar rætur í bandarískri dómsúrskurði og er talin meðfæddur þáttur í stjórnvaldsstjórninni. Hæfnin til að fordæma eignir er eðlislægur hluti af drottinvaldi stjórnarinnar. Þetta vald gerir stjórnendum kleift að taka þátt í mikilvægum grunnverkefnum og framkvæmdum borgarþróunar sem annars gæti verið óhugsandi ef allir eignaeigendur hefðu alger yfirráð yfir opinberum verkefnum.

Sögulega séð hefur hið mikla lén átt þátt í að byggja grunninn sem nútímaþjóðfélag ræður yfir. Vegir, þjóðvegir, brýr, skólar, spítalar, almenningsframlög, flugvellir og stjórnarbyggingar hafa verið byggðar á þessu yfirvaldi. Án þess að mikið sé um að ræða getur einn eigandi, sem neitar að selja, hugsanlega haldið heilum samfélögum í gíslingu til einstakra hagsmuna.

Hins vegar var ætlað að vera þröngt veldi og hefur réttilega verið kallað "yfirvaldavald" stjórnarinnar, þar sem það hefur mikla möguleika á misnotkun: Það getur eyðilagt líf og lífsviðurværi með því að uppræta fólk af heimilum sínum, fyrirtækjum og samfélögum. Þessi spenna milli opinberrar nauðsynjar og einkaeignar er enn í beinu hlutfalli við stöðuga umræða um viðeigandi notkun á háþróuðu svæði í endurmyndun borgar.

Stjórnarskráin og lögfræðileg vernd

Almennar forsendur fyrir hinu virta ríki í Bandaríkjunum eru lagðar af fimmta skattlandinu sem segir að einkaeign verði ekki "notuð til opinberrar notkunar, án þess að aðeins bætur séu bætur." Stjórnvöld eru háð stjórnarskránni eða lögboðnum hömlum um það hvenær þeir geta fordæmt eignir, og alríkisstjórnin verður ekki "taka í fimmta skattinn sem segir að þeir verði að veita hverjum þeim aðila sem er tekinn í hendur undir yfirráðum og að landið sé aðeins hægt að fordæma þegar það er enn frekar almennur tilgangur.

Margar stjórnir í ríkinu veita aukna vernd umfram þá sem er að finna í stjórnarskrá viðkomandi stjórnarskrár. X. §2 í Michigan stjórnarskrá heimila að lögtakandi fái í Michigan en krefjast þess að þær borgi ekki minna en 125% af því markaðsgildi sem þessi eign er sanngjörn. Þetta sýnir hvernig ríki geta sett ströngustu reglur fram en í upphafi sambandsins.

Almennt er aðeins um að ræða bætur sem ákvarðast af því hvað markaðsvirðið er bannað. Hinsvegar getur það gert að verkum að "markaðsverði atvinnu er komið á flókið og deilugjarnt. Sannur markaðsverður tekur ekki tillit til tilfinningalegs gildis, hvað eigandinn greiddi fyrir eignirnar eða skuldir gegn eigninni. Þessi takmörk valda oft vonbrigðum hjá eignareigendum sem eru oft mjög tilfinninganæmar fyrir heimilum sínum eða fyrirtæki sem ekki er hægt að ná í fé.

Hugmyndin um "opinbera notkun" hefur þróast verulega með tímanum en þó ekki öllu, stjórnvöld hafa vald til að fordæma opinberlega. Sum not eru greinilega opinber tilgangur: þjóðvegir, skólar, fangelsi, flugvellir og stjórnarstofnanir. Stundum er almennur tilgangur ekki eins augljós, þar sem eign er kannski fordæmd sem hluti af endurnýjun borgar, en aðeins til að endurgera einkanotkun sem mun draga úr mengun og auka tekjur skattsins.

Umræðuferlið: Frá tilkynningu til rannsóknar

Þótt hið mikla lén sé að lýsa hæfni stjórnvalda til að taka einkaeign til almenningsnotkunar er fordæming það ferli sem gerist.

Fyrstu skref og tilkynning um eiganda

Ef um er að ræða fordæmingu er bent á að öryggismál komi upp í opinberan, rannsókn ákvarðar hvort eignin uppfyllir skilyrðin fyrir fordæmingu, og upptekningin veitir upplýsingar um fordæmingu, ástæðurnar að baki henni og réttindi eigandans. Þessi tilkynningarstigi er gagnrýnn vegna þess að hún er tákn fyrstu formlega vitund eigandans um að eign þeirra geti verið fordæming.

Tilkynningin verður að vera nægileg og veita eiganda í eigu þeirra nægar upplýsingar til að skilja réttindi þeirra og tímalínu til að skora á aðgerðir. tími til að leggja fram mál gæti verið lengdur af dómstóli ef stjórnvöldum tókst ekki að veita fullnægjandi athygli og tíma fyrir framkvæmd, sem felur í sér að upplýsa almenning um afleiðingar afkallsins (þ.e., það getur leitt til þess að einkaeignir verði teknar af hinu opinbera) og tímamörkunum að véfengja umsagnirnar (45 dagar).

Eiginleg og eftirsóknarverð til framlaga

Þegar búið er að finna eignir til fordæmingar verður stjórnvöld að ákveða verðmæti þeirra og ráða venjulega forsala til að ákvarða markaðsvirðið.

Þegar stjórnvöld ákveða að hefja ferlið, munu þau láta leggja bætur á landið og afhenda eigandanum verðlaun fyrir tantóverðlaun, í raun að bjóða stjórnvöldum hlutagjöld í landinu. Eigendur eiga ekki að taka þessu upphaflega boði og hafa rétt til að semja um hærri laun eða véfengja álit dómstólsins.

Eigandinn ætti að íhuga að fá sjálfstæðt mat en ætti einnig að hafa í huga að dómstóllinn mun að lokum líta á núverandi, sanngjörn markaðsgildi. Sjálfstæð mat getur gefið eignareigendum áhrif í samningum og sem sönnunargögn ef málið á að varpa ljósi á það. Munurinn á mati stjórnvalda og óháðu mati getur stundum verið verulegur, einkum fyrir einstaka eiginleika eða þá sem hafa sérkenni sem ekki eru að fullu tekin í stað staðlaðra valaðferða.

Tilraunir til að ná sáttum og festu

Stjórnvöld semja við eiganda eignarinnar um að ákvarða sanngjörn og aðeins bætur sem endurspegla gildi eigna, taka tillit til fasteignamarkaðar, ástands eignarinnar og mögulegrar notkunar. Þessi framvindaviðræður eru tækifæri til að báðir aðilar fái samkomulag án þess að kostnaðurinn verði kostnaður og óvissa um málfar.

Í mörgum tilfellum mun stjórnvöld reyna að semja um sölu á greiðslu til að forðast að fara fyrir dómstóla.Vinvirkar samningaviðræður geta bæði verið til gagns: stjórnvöld geta eignast eignina hraðar og hugsanlega ódýrari en ella, en eignaeigendurnir gætu fengið bætur án streitu og kostnaðar við lögleg mál. En eignareigendur ættu samt sem áður að nálgast þessar samningaviðræður vandlega og íhuga lögfræðiráð til að tryggja að þeir fái sanngjarnt verðgildi eigna sinna.

Óformlegir lagalegir framfærsludagar

Ef samningaviðræður bregst leggur stjórnvöld fram mál til að hefja fordæminguna. Þetta markar breytinguna frá óformlegum umræðum til formlegra laga. Ef ekki er hægt að semja samning, er beiðni um fordæmingu beðinn um að fá dóm og það þvingar söluna ef beiðninni er veitt.

Eignareigendur kunna að skora á fordæminguna sjálfa, en oft hefur þeim vegna meiri árangur að skora á laun sem boðin eru.

Flest ríkin hafa sett "gjalda" lög sem leyfa stjórnvöldum að leggja inn peninga, taka titil og eignarrétt strax, forðast að seinka mikilvægum verkefnum. Þetta getur verið sérstaklega erfitt fyrir eignaeigendur, þar sem þeir gætu misst eignir sínar áður en bætur deilan er fullleyst. En eignaeigendur halda því fram að þeir haldi áfram að skora á um laun jafnvel eftir að ríkið hefur tekið eignarréttinn.

Endurnýjun borga og útbreiðsla almennings

Notkun þekkts léns í endurþróun borgar er eitt umdeildasta beiting þessa stjórnarvalds. Ef svæði er ákveðið að þurfa að "endurmyndun" með tilteknu afli fordæmingar (þ.e. "endurholdgunarsvæði") getur ríkisstjórnin tekið eignir innan svæðisins með miklu valdi, og sett fram reglur sem endurgera svæðið á áhrifaríkan hátt, gert samninga við óbreytt rauðstjörnuefni fyrir þróun innan svæðisins og veitt uppgjöf skattleysis.

Endursköpun borga með tilkomu á hinu mikla svæði á miðri 20. öld. Frá og með um miðjan 20. öld tók hæstiréttur Bandaríkjanna að veikja stjórnarumbætur gegn háþróuðu yfirráðasvæði með því að kúga almennings með því að nota setningarákvæði og í úrskurði þess árið 1954, Berman gegn Parker, hélt dómstóllinn fast við stjórnarskrá "úrbanendur endurnýjunarinnar," sem gerði stjórnvöldum kleift að fordæma svonefnda skemmda eign, jafnvel þótt eignin hafi endað í höndum einkaverktaka.

Berman studdi einnig útvíkkandi skilgreiningu á almennri notkun, umbreytingu kröfunnar í "opinberan tilgang." Í augum dómstólsins jókst lokanotkunin ekki lengur í máli; verkefnin þjónuðu að lokum opinberum tilgangi um endurnýjun og endurnýjun. Þessi breyting frá "opinberum tilgangi" í "opinberan "útskýranlegum tilgangi" aukið verulega þær aðstæður sem stjórnin gæti beitt sér við og þar með opnað dyrnar til að taka þær sem myndu að lokum gagnast einkaverktaka frekar en almennum verkefnum eins og vegum eða skólum.

Blight - og forrit

Heiti svæða sem "bleiknir" er orðið aðalverkunarháttur til að réttlæta endurmyndun borga með háþróuðu svæði. Hins vegar hafa viðmiðin um að lýsa yfir "bleikt" verið (og eru enn), oft óljós, sem gerir embættismönnum kleift að fordæma sérhvert fullkomlega gott heimili eða lítil fyrirtæki. Þessi óljósa starfsemi hefur leitt til marktækrar gagnrýniar og áhyggjur af hugsanlegri misnotkun á blight-nafninu.

Að lágmarki krefst endursköpunaraðgerðar í upphafi rannsóknar varðandi aðgengi hins löglega "sýkla" sem nægir til að veita almenningi og heyrn. Þrátt fyrir þessar kröfur getur það að vera efni í mengunarefnum skilið eftir sig viðkvæma fyrir þeim sem eru ekki nákvæmlega eins og þeir eiga.

Notkun á fleti er mjög breytileg eftir starfssviðum. Sum svæði hafa notað ströng, hlutlæg viðmið sem beinast að byggingarskorti, brotum á kóðanum eða almenningsöryggishættu. Aðrir hafa notað breiðari skilgreiningu sem felur í sér efnahagslega þætti eins og eignamat, skatttekju eða þá möguleika sem talið er að geti notað í hærri og betri tilgangi. Þessi breytileiki hefur stuðlað að áframhaldandi umræðum um viðeigandi umfang mengunarefna og notkun þeirra við endurmyndun borga.

Endurmyndun og máttur þeirra

Endursköpunarstofnanir þróuðust í öfl sem beittu valdi háttvirts léns til að tákna stór svæði sem "bleikjuð" og fá síðan eignina, og síðan afhentu þau einkaverktökum. Þessar stofnanir urðu öflugt verkfæri til að breyta borgarummyndun, en aðgerðir þeirra ollu einnig verulegum deilum.

RDA-menn fengu áhuga á þessari hegðun vegna þess að þeir tóku auknar tekjur af skattlagningu sem varð vegna aukins fasteignamats sem urðu vegna framkvæmda í borgum, sem leiddi til þess að aðrir þátttakendur lögðu fram fé, einkum þá skólum. Þessi fjármálastofnun olli hugsanlegum árekstrum, þar sem endursköpunarstofnanir höfðu sterka hvöt til að vinna verk sem ekki gæti alltaf tengst samfélagshagslegum hugðarefnum eða eignarrétti.

Andstaða gegn slíkum framsæknum og áhrifum á RSDA var endanlega afnumin árið 2011. Hins vegar var sagan ekki úr sögunni. Borgir geta nú búið til endurbætt kjördæmi fjármálastarfseminnar eða endurskipulagningarlandið og skattlagningaryfirvöld, en þær geta ekki notað afl mikils valds eða skerpingu frá skólum. Þessar nýju stofnanir eru fyrir tilraunir til að varðveita gagnlega þætti endurmyndun meðan þær fjalla um það sem mest vandamál í upphaflegu RDA líkaninum.

Klķaákvörðunin og eftirleikurinn

Engin umræða um hátt sett svæði og enduruppbyggingu borgarmála yrði lokið án þess að rannsaka kennileita hæstaréttarmálið Kelo gegn New London.

Fyrir meira en áratug ákváðu embættismenn að byggja upp borgarþorp sem myndi bæta við starfi ferðamanna á svæðinu. Embættismenn notuðu þessa áætlun og fjárhagshvatir til að lokka lyfjafyrirtækið Pfizer til að reisa aðalstöðvar fyrir rannsóknardeild sína á 26 ekrum nálægt. Þeir voru að greiða aðeins fimmtung eignaskatta fyrstu 10 árin, Pfizer eyddi 294 milljónum dollara á 750.000 fermetra fléttu sem opnuð var árið 2001.

Hluti samningsins við Pfizer fól í sér að hreinsa út - með miklu svæði - níu-rúmi í nágrenninu við nýju aðalstöðvarnar til að leggja leið í verslanir, hótel og verjur. Þessi þáttur áætlunarinnar var kveikjan að hörðu mótstöðunni frá húseigendum sem vildu ekki selja eigur sínar.

Í umdeildri ákvörðun um 5- til 4 úrskurði úrskurðaði Hæstiréttur að það gagn, sem samfélagið naut af hagvexti, væri hæf til að endurskapa áætlanir um endurmyndun sem leyfileg "opinber notkun" undir stjórn fimmtu ráðherra. Ákvörðunin studdi á áhrifaríkan hátt notkun á háþróuðu yfirráðasvæði í efnahagsþróunarmálum, jafnvel þótt hin fordæmda eign yrði síðar flutt til einkaverktaka frekar en notuð í hefðbundnum opinberum tilgangi.

Úrskurður hæstaréttar Kello 2005 var kveikjan að umræðu um notkun og umfang háttvirts léns, og hann gaf til kynna að stórfelldur úrskurður hæstaréttar í Kelo v. Borg New London, sem er hátt sett fyrir eigin hagkerfi, væri fljót og umtalsverður. Þrátt fyrir að mikið hróp væri í kjölfar hinnar illræmdu úrskurðar hæstaréttar í Bandaríkjunum heldur áfram að ógna húseigendum og litlum fyrirtækjum.

Í New London eru dómar og útvalda lénsstjórnir enn lagalegar aðgerðir til að efla eignarrétt í þágu hins meiri gæða. Þessar umbætur á fylkisstigum hafa tekið ýmsar tegundir, þar á meðal nákvæmari skilgreiningar á almennri notkun, bættum bæturum og viðbótarverndun eigna.

Áhrif hinna ósérhæfðu á varnarkerfi

Einn af uggvænlegustu þáttum endurþróunar borgar í gegnum háþróað svæði hefur verið áhrif þess á samfélög lita og láglendis. Endurnýjun borga tók að eyða viðkvæmum litsvæðum í Bandaríkjunum. Rannsóknir dr. Mindy Fullilove báru kennsl á yfir 2.500 borgarendurnýjunarverkefni sem fjarlægðu með valdi yfir 1 milljón Bandaríkjamanna frá 1949 til 1973. Meðal þeirra sem fjarlægðu með valdi var afríska Ameríkan, sem voru fimm sinnum líklegri til að flýja.

Þetta mynstur hefur ekki verið gert í samræmi við mannkynssöguna. Samfélög sem beinast síðar að hinu mikla svæði til að fá einkaþroska eru enn líklegri til að vera samfélög litarins, en íbúar eru mun líklegri til að búa við eða undir fátæktarmörkum og hafa lægri tekjur og menntun en nágrennið. Þessi óáreiðanlega óáreiðanlega spurning vekur alvarlegar spurningar um réttlæti, jafnmikla vernd og sanngjörn beiting stjórnmála.

Þar sem það gegnir stóru hlutverki í endurmyndun borgar og borgartilfella hefur það oftast áhrif á lélegar litafjölskyldur.

Hin ríkjandi skipulagsáætlun borgarþróunar með endurþróun borgar, sem notuð er sem helsta verkfæri til að ná og safna verkefnum til að fjarlægjast frekar en að bæta aðstæður og auka möguleika á börnum og fjölskyldum sem búa í þessum samfélögum og eru yfirleitt undir áhrifum af endurþróun samfélagsins. Þessi aðferð til að koma á fót grundvallaráreiti í endurmyndun borgarmála: verkefni sem réttlætast sem hag fyrir samfélögum eru oft til þess fallin að útrækja þá sem búa aldrei við þá kosti sem heitið er.

Eigendur réttinda og lögleg skilyrði

Þrátt fyrir að hin víðáttumiklu öfl, sem yfirvöld fá í gegnum háar eigur sínar, séu eignareigendur ekki án réttar og ráða.

Réttur til að takast á við vandann

Þeir hafa rétt á að fá upplýsingar um, semja um bætur og véfengja úrskurðinn ef þeir telja hann ranglátan.

Ef hin opinbera notkun uppfyllir ekki lagaleg skilyrði eða ef aðrar hvatir eru að baki fordæmingunni, eins og hagur af landþróðri, þá er það sterk ástæða fyrir áskorun. Eigingjarnir geta sýnt að það sé ekki hægt að koma í veg fyrir að sá sem leggur tillaga að gegni ekki opinberum opinberum tilgangi.

Eigandi sem reynir að skora á nafn verður að leggja fram mál í hæstarétt innan 45 daga frá því að lausn er hönnuð. Þessi ströngu tímamörk leggja áherslu á mikilvægi þess að bregðast skjótt við fordæmingu. Eigingjarnir sem missa af þessum skilmálum kunna að missa af rétti sínum til að véfengja þá niðurstöðu, óháð verðleikum í máli sínu.

Að halda uppi jafnvægi

Eignarval er mikilvægur þáttur í fordæmingarferlinu. Ef bæturnar endurspegla ekki nákvæmlega gildi eigna þinna getur lögfræðingur þinn hjálpað þér að koma fram með sönnunargögn eins og óháð mat eða sérfræðileg álit til að styðja mál þitt til að greiða sanngjörn bætur.

Það er ekki endilega byggt á núverandi notkun eigna, heldur helst hæstu og bestu notkun hennar. Til dæmis er hægt að setja upp auð svæði þannig að stór kassi sé til staðar eða íbúðarhúsnæði sé hægt að nota. "Þeir eru ekki bara að taka þessa landspildu, heldur taka fram þroskarétt þinn," og samkvæmt lögum þarf að greiða fyrir hæsta hluta eigna. Þessi meginregla getur aukið verulega bætur, einkum hvað varðar möguleika sem er fyrir núverandi notkun þeirra.

Þegar tekin er inn í lægri stöðu en öll eignin, ættu bætur að taka tillit til allra skemmda á eigninni sem ekki er tekið. Þetta er sérstaklega mikilvægt þegar tekin er hluta úr þeim, svo sem þegar stjórnvöld fordæma landsræmu til að stækka vega. Afgangurinn sem eftir er getur orðið minni, minnkað notagildi eða lækkað markaðsgildi, sem allt ber að endurspegla í bæturunum.

Mikilvægi þess að lögfræðin sé opinber

Þekkjandi, sem sérhæfir sig í að ríkja yfir landi og eignum, getur falið þér fordæmingu og tryggt að réttindi þín séu varðveitt í gegnum allt ferlið.

Lögmenn, sem eru ekki í geiranum, hafa með sérþekkingu á valensation aðferðum, kröfum um aðgerðir og samningaáætlunum sem geta bætt verulega útkomur fyrir eignaraðila. Þeir geta greint misgerðir sem gætu gert lítið úr tekjum, þróað með sér sannanir til að styðja hærri bætur og fylgt hinu flókna landslag fordæmingar yfirferðar.

Andhverfa

Þessi kenning lýsir þverstæðu fordæmingu þar sem stjórnvöld taka ekki lagalegan titil heldur stjórna nánast öllu notagildi eigna.

Til að fá neikvæða fordæmingu verður eigandi að lögsækja stjórnvöld til að fá annaðhvort eignina aftur eða greiða bætur fyrir eign sína.

Að styðja opinbera þörf og einkamál

Stuðningsmenn halda því fram að efnahagsleg þróun sé gild, almenn notkun í tilgangi hins mikla léns. Þeir gera sér grein fyrir því að almennir sameignarfélög, sem hafa þróast til að aðstoða ríkisstjórnir við að uppfylla frumkvöðul, eru nauðsynleg og viðeigandi aðferð sem ýtir undir réttmæta almannanotkun. Og þeir fullyrða að hin nýju störf og fleiri skatttekjur sem þessar borgarumbætur hafa þróað til að hjálpa ríkisstjórnum að uppfylla frumþarfir, séu til góðs fyrir samfélagið sem heild.

Staðbundnar stjórnir nota mikið vald til að þvinga fólk af landi sínu þannig að þeir sem hafa tekið þátt í að byggja dýrari hús og skrifstofur sem greiða meira í eignarskattum en byggingar sem þeir eru að skipta út.

Það þarf að ræða meira um merkinguna "opinberi tilgangur." Vera má að notkun á háþróuðu svæði sé ekki eins sundrung og það virðist vera. Það getur verið grunnbygging ef það er notað á viðeigandi hátt, en hvernig málið er sett á blað getur skapað óþarfa sundrungu. Þessi athugun bendir til möguleika á að finna sameiginlegan grunn með því að beita miklu valdi og meiri athygli að áhrifum samfélagsins.

Meginreglur um ábyrga notkun

Árið 2006 kom þróunardeild Casey Foundation saman bæði í hinum mikla hluta hins kunna svæðis til að sjá hvernig nota mætti þetta verkfæri til að styðja fjölskyldur frekar en að dreifa þeim. Umræðurnar settu fram viðmiðunarreglur um ábyrga notkun hins vel þekkta léns sem lýst er í þessari skýrslu. Það sem gert er til að þróa bestu starfshættir eru mikilvæg skref í átt til betri og viðunandi notkunar háþróaðra ríkja.

Markmið hins ábyrga endurvaxtar er að koma ekki í veg fyrir enduruppbyggingu heldur að hafa áhrif á aðgerðir og aflgjafa til að bæta þá hjálp sem til er fyrir fjölskyldur sem verða fyrir áhrifum.

Helstu meginreglur um notkun háþróaðra svæða í endurmyndun borga eru meðal annars: að tryggja ósvikinn almannaheill í stað þess að ná fram persónulegum ávinningi; veita sanngjarna bætur sem endurspegla raunverulegt fasteignagildi; bjóða upp á stuðning og stuðning við búsvæði sem flóttamenn; taka þátt í innihaldsríkum ráðgjöfum samfélagsins áður en farið er eftir svæðum til endurmyndunar; nota háþróað lén sem síðasta úrræði eftir þreytandi valkosti; og koma í framkvæmd ráðstafanir til að tryggja að hin fyrirheitnu gæði séu til góðs.

Samtímagreinar og nýlegar þróunar

Þegar viðkomandi aðilar leggja til áætlun um endurmyndun í þéttbýlis og þróunarlandum halda áfram að þróast með því að bregðast við breyttum efnahagsskilyrðum, lagalegum þróun og almenningsviðhorfum. Þegar viðkomandi aðilar leggja til áætlun um endurmyndun gefur það þróunarvaldið vald til að taka á sig eigin eignir sem eru skilgreindar sem háþróað lén, sem krefst eiganda til að selja eignir sem tiltekið er.

Nýleg ár hafa verið tekin í mál vegna söfnunar í stað þess að hafa í hyggju að draga úr magni endurfæðingarvalds. Önnur mál hafa reynt að fá markaðsleyfi. Þrátt fyrir að SRA hafi vonast til að útkljá mál vegna markaðsverðs voru aðilarnir ófærir um að ná samkomulagi og málið fór fyrir rétt. Í maí 2023 var ráðherrann framhleypinn í rannsókninni og SRA fékk upphaflega dóm í málinu sem þurfti til að greiða viðbótar $6.528.000 í skaða til að bæta eigandann fyrir þá sem tóku við. Þetta dæmi sýnir hversu umtalsverðir fjárhagsþættirnir voru í valudeilingu og mikilvægi réttarrannsókna.

Sum lögsöguleg hafa flutt frá hefðbundnum mótun. SRA meðlimir ræða þessi áhyggjuefni og eru staðráðnir í að sækja ekki um endurnýjun borgar á þessu svæði til skamms tíma. SRA-meðlimir hvetja starfsfólk til að nota aðrar aðferðir til að ná fram endurmyndun borgar- og einkaeignarsetna, svo sem RFP-ferli með hvatningu til að kaupa aðliggjandi pakka. Þessar aðferðir geta boðið upp á leiðir til að ná fram nýju markmiði en forðast sumar af þeim stjórnstöðvum sem tengjast ákveðnu svæði.

Trúfesti innan bandalagsins og yfirráð

Samkvæmt samþykktum 2021 minnisblaða um samninga milli SRA og Somerville City ráðsins, verður einnig að fylgja öllum samskiptum eignarinnar við einkaframfarir (t.d. íbúa, viðskiptaeigendur, stofnanir) í eða nálægt borgarskipulagi sem veitir upplýsingar um framkvæmd áætlunarferli SRA. Slíkur framvinda innan samfélags er mikilvægur þáttur sem vinnur gegn endurmyndun.

Þegar íbúar hafa raunhæf tækifæri til að taka þátt í skipulagningu, eru meiri líkur á að verkefni endurspegli forgangsatriði á hverjum stað og minni líkur á að þau leiði til ranglátrar afrakstri. Glæra í ákvarðanatöku, skýr tjáskipti um verkefni og áhrif á líf og líf samfélagsins, og sönn svörun við öðrum er varða það sem gerir ráð fyrir að betri árangur sé afkastameiri þróun.

Óviðjafnanlegt lén fyrir einkaþróunarverkefni

Þetta kann að hljóma eins og notkun þekkts léns til einkaþróunar, sem almennt er ekki heimilt samkvæmt Kaliforníu lögum eftir upplausn endursköpunar stofnana. Hinsvegar, eru framfarir á vettvangi - meðan þær eru settar af stað af einkaþróun -- eru til hagsbóta almenningi, og því er opinbert lén leyfilegt ef allar aðrar kröfur eru fullnægjandi. Þetta sýnir fram á áframhaldandi margbrotna gerða á því hvað kalla má lögmæta notkun í tengslum við einkaþróun.

Í sumum tilvikum geta einkafyrirtæki notað fordæmingu til að byggja upp loftlagslínur, orkulínur eða önnur grunnefni, sem sýna fram á að verkefni þeirra þjónar opinberri þörf, eins og að veita orkuheimild.

Hagný athugun á eignum

Eigendur, sem kunna að verða fyrir fordæmingu, ættu að skilja réttindi sín og valkosti.

Skref sem þarf að gera þegar við horfum fram til eftirvæntingar

Fyrst ættu eignaraðilar að fara vandlega yfir allar tilkynningar og boð frá hinu fordæmda yfirvaldi.

Í öðru lagi ættu eignareigendur að íhuga að fá sjálfstæðt mat á eigum sínum. Þetta er grunnur að því að leggja mat á bætur stjórnvalda og geta verið sönnunargögn í samningaviðræður eða málaferli. Matið ætti ekki aðeins að hafa í huga núverandi notkun eigna heldur einnig mestu og bestu notkun hennar, þróunarmöguleika og hvers kyns sérkenni sem gætu haft áhrif á gildi.

Lögfræðileg ímynd er sérstaklega mikilvæg vegna þess hve flókin fordæming og umtalsverðir fjárhagsstaurar eru. Lögfræðingur getur hjálpað til við að meta styrk hugsanlegra vandamála, semja um hærri greiðslur og er fulltrúi hagsmuna eigandans í gegnum alla ferlið.

Í fjórða lagi ættu eignareigendur að skrá eignir sínar rækilega, þar á meðal ljósmyndir, skrár um bætta stöðu, merki um tekjumyndun (fyrir viðskiptalega framleiðslu) og alla þætti sem gætu haft áhrif á gildi. Þessi heimild getur reynst ómetanleg til að styðja við bætur.

Að skilja að hluta til

Til dæmis gæti sýslan fordæmt 10 metra ræmu af nokkrum framanflokkum til að stækka götu. Hún gæti einnig fordæmt að það sé ekki nóg að gera það sem eftir er af landinu heldur einnig að reka vatnslínurnar. Að hluta til tekur á vandamálum sem krefjast sérstakrar útrýmingar, þar sem það þarf að bæta eignina við það, ekki aðeins fyrir landið sem tekið er heldur einnig ef hún er skemmd á eignina sem eftir er.

Skemmdir á eignum geta meðal annars verið minnkuð aðgengi, bilatap, minnkuð sjón, hávaðaáhrif eða skert þroskageta. Eignireigendur ættu að íhuga vandlega á hvaða vegu hlutataka gæti haft áhrif á það land sem eftir er og tryggja að þessi áhrif komi fram í endurbæturum.

Tímabundnar aðferðir

Ef tekin er inn í fangelsi, sem mun í framtíðinni vera ákveðinn vegur, getur til dæmis þurft að nota hluta af eignum nágrannans til að fá aðgang að því þegar þeir reisa fangelsi sem mun í framtíðinni hafa sinn eigin veg. Tímabundiđ meðtaka krefst bķta til notkunartímans og varanlegs tjóns á því tímabili. Eigendur ættu að tryggja að samningar um tímabundið notkun, endurreisnarkröfur og greiðsluskilyrði.

Framtíðarhorfa í þróun borganna

Það er líklegt að ýmis þróun hafi áhrif á notkun þessa orku í framtíðinni.

Í fyrsta lagi er meiri þörf á að nálgast þéttbýlisþróun sem kemur í veg fyrir að tilurð og sameignarsamruni sem einkennist af borgarþróun um mið-20. aldar.

Í öðru lagi hafa mörg lögsöguleg lögsöguleg viðmið samþykkt strangari kröfur til notkunar á háþróuðu svæði í kjölfar Kello-ákvörðunar. Þessar umbætur fela í sér þrengri skilgreiningu á almennri notkun, auknar bætur og viðbótarvernd. Áhrif þessara umbóta eru breytileg, en þær endurspegla útbreiddar opinberar áhyggjur af hugsanlegri misnotkun á háþróuðum stjórnvöldum.

Í þriðja lagi er áhugi á annars konar þróun til borgarþróunar sem treystir minna á hátt sett svæði. Þetta eru forrit byggð á hvatningu, almennir samstarfsaðilar sem eru skipulagðir til að forðast að þvinga til þátttöku, banka og landstraust. Þótt hið mikla ríki sé áfram mikilvægt verkfæri, getur það hjálpað til við að ná aftur þróunarmarkmiðum á meðan lágmarksárekstur við eignareigendur.

Í fjórða lagi valda loftslagsbreytingar og grunnþorstaþörfum nýjum þrýstingi til notkunar við háar aðstæður í sjó, öfgakenndum veðurfarsbreytingum og þörf fyrir loftslagsaðlögun getur þurft að draga úr eignum á viðkvæmum svæðum. Á sama hátt getur breytingin á endurnýjanlegri orku og nútímavæðing grunna gert nýjar kröfur til landmyndunar. Þessar vaxandi þarfir munu kanna jafnvægið milli opinberrar nauðsynjar og eigna í nýju samhengi.

Bestu starfsvenjur stjórnvalda og þróunaryfirvalda

Stjórnvöld og endurþróunaryfirvöld geta gert nokkur ráð fyrir að hátt sett svæði sé notað á ábyrgan og viðeigandi hátt í borgarþróunarverkefni.

Fyrst ætti að nota hið kunna lén sem síðasta úrræði eftir að lýjandi valfrelsi, landskipti eða endurúthlutan verkefnis. Dæmi um fordæmingu er aðeins viðeigandi þegar aðrar aðferðir hafa brugðist eða eru greinilega óhentugar.

Í öðru lagi ættu ríkisstjórnir að tryggja að verkefni sem skila í raun og veru opinberum tilgangi í stað þess að njóta fyrst og fremst góðs af einkaverkefnum, og gera nákvæma rannsókn á verkefnum sem lagðar eru til, gegnsæum starfsferlum við ákvarðanatöku og ábyrgðarbúnaði til að tryggja að almannaheill komi á framfæri.

Í þriðja lagi ættu bætur að vera örlátar og ættu að gera grein fyrir öllum áhrifum á eignendur, þar á meðal kostnaði við flutning, rekstri viðskipta og tapi á félagslegum tengslum. Sann laun eru ekki aðeins almenn krafa heldur einnig siðferðileg skylda gagnvart þeim sem eiga það til almannaheilla.

Í fjórða lagi ættu ríkisstjórnir að leita til mikilvægra samráðs áður en þær hanna svæði til endurmyndunar eða að hefja fordæmingu.

Í fimmta lagi ættu ríkisstjórnir að veita traustum og traustum stuðning og stuðning við búsetu og fyrirtæki sem flutt hafa verið á flótta, meðal annars að finna ný húsnæði eða viðskiptarými, flytja aðstoð og styðja við að viðhalda samböndum samfélagsins.

Í sjötta lagi ættu stjórnvöld að koma á skýrum, hlutlægum skilyrðum fyrir völdum mengunar og öðrum ákvörðunum sem koma á yfirráðum yfir yfirráđum.

Auðlindir og viðbótarupplýsingar

Eignareigendur og aðrir sem hafa áhuga á að læra meira um hátt sett og enduruppbyggingu borgar geta nálgast ótal auðlindir. Institute for Juirity veitir víðtækar upplýsingar um eignaréttindi og víðtæka endurbætur á viðkomandi svæði. Margir ríkisandvinningar bjóða fram auðlindir og vísa til löggjafa sem sérhæfa sig í ríkjandi lögum. Aquadcaemia Institutes and hugsa um skriðdrekarannsóknir um borgarþróun, eignarétt og áhrif af völdum háþróuðu lénsins.

Vefsetur opinberra yfirvalda veita venjulega upplýsingar um endurþróun áætlana, aðferðir til að fá erfiðar fordæmingar og upplýsingar um viðeigandi stofnanir. Eignareigendur, sem þurfa að fordæma, ættu einnig að fara yfir ákveðin lög og stjórnaráætlanir varðandi hið hávaxna lén, þar sem þær eru verulega breytilegar um lögsögur.

Atvinnufyrirtæki eins og Appraisal stofnunin [[3.gt] geta veitt upplýsingar um eignarval í fordæmingarmálum. Bandaríski skipulagningarfélagið [[3.LT] býður upp á úrræði varðandi skipulagningu og endurmyndun. Þróunarstofnanir og lögfræðihjálp geta hugsanlega aðstoðað eignendur sem ekki hafa efni á einkaleyfi.

Niðurstaða: Að ná til þrívíddargrafar í Eminent Domo

Óviðjafnanleg svæði og fordæming eru enn nauðsynleg verkfæri til að byggja upp borgarþróun og innviði, sem gera ríkisstjórnum kleift að vinna að verkefnum sem þjóna víðar almennings hagsmunir. Valdið til að eignast einkaeignir til almennings hefur auðveldað framkvæmd vega, skóla, búsvæða og annarra gagnrýnissamskipta sem nútímasamfélagið ræður yfir. Án þessa yfirvalda gætu einstakar eignir komið í veg fyrir að framkvæmdir í heild samfélögum komi að gagni.

En framkvæmd hins vegar á hinu mikla svæði vekur líka alvarlegar spurningar um rétta jafnvægið milli opinberra þarfa og einkaeignarréttinda. Útþenslan "opinber notkun" til að ná yfir efnahagsþróun og endurmyndun borga hefur valdið verulegum deilum, einkum þegar fordæmdur eignir eru einkareknari í stað hefðbundinna opinberra verkefna. Ósamkvæmileg áhrif á samfélög lita og láglendi bæta við áríðandi atriði varðandi fjármál og réttlæti til að deila um viðeigandi umfang hátt setts.

Stjķrnarreglur um almenningsnotkun og bara bætur veita mikilvæga vernd fyrir eignareigendur, en gæslan býður upp á tækifæri til að véfengja óviðeigandi töku eða ófullnægjandi bætur. Endurbætur innanríkis sem samþykktar eru í svari við Kello-ákvörðuninni sýna að lögin halda áfram að þróast í svari almenningsástæđum og breyttum aðstæðum.

Í fyrstu er samráð við reynd lögfræðiráð, að fá óháð mat og fylgjast vandlega með kröfum til aðgerða getur bætt árangur verulega. Þótt vald stjórnvalda til að fordæma eignir sé stórt er það ekki ótakmarkað og eigandi hefur raunhæf tækifæri til að véfengja óviðeigandi þátttöku eða samninga um sanngjarna greiðslu.

Fyrir ríkisstjórnir og endurþróunaryfirvöld, sem bera ábyrgð á þekktum svæðum, verður að gæta að raunverulegum almannaheillum, sanngjörnum launum, trúlofun og stuðningi við búskap manna sem flóttamenn. Nota skal löglega lén sem síðasta úrræði, með fullri athugun á öðrum valkostum og áhrifum á hin ýmsu samfélag. Glæra við ákvarðanatöku, skýr skilmerki fyrir sýkingu og ábyrgð fyrir fyrirheitin um ávinning, getur hjálpað til við að tryggja að endurmyndun verkefna gegn opinberum hagsmunum og að virða eignarrétt.

Að finna leiðir til að vernda opinber verk sem gera öllum aðilum kleift að vernda eignir og styðja við álag er enn áframhaldandi áskorun sem kallar á áframhaldandi athygli stefnumótenda, lögfræðinga og framkvæmda borgara.

Spennan milli opinberra þarfa og eigin eigna er meðfædd á hinu mikla svæði og ekki er hægt að leysa hana að fullu. Með því að beita lagalegum meginreglum af hugulsemi, ósvikinni skuldbindingu við sanngirni og réttsemi, og með því að halda áfram að hreinsa lagalegar forsendur er hægt að nota háar reglur á þann hátt að þjóna lagalegum opinberum tilgangi, en jafnframt með tilliti til réttinda og hagsmuna eigneigenda og samfélags. Þetta jafnvægi er nauðsynlegt til að tryggja að þéttbýlisþróun sé góð en að viðhalda ríkisrétti sem er undirstaða einstakrar frelsis og efnahagslegrar velmegunar.