Comprendere il ruolo del Tesoro australiano nella crisi di prezzi di alloggio

La crisi dell’alloggio australiano è una delle sfide economiche più persistenti e confuse che affrontano la nazione. I tassi di proprietà della casa sono diminuiti tra le generazioni più giovani, lo stress del noleggio è diffuso e la lotta delle famiglie a basso reddito per trovare un alloggio sicuro e conveniente. Mentre più fattori contribuiscono - tra cui la crescita della popolazione, le restrizioni di zoning, i costi di costruzione e la domanda degli investitori - l’agenzia economica primaria del governo federale, il Tesoro australiano, tiene significativa influenza sulle leve di controllo delle leve di gestione dei tassi di politica attuali di affrontare le leve di crisi che possono dare risultati.

Il Mandato del Tesoro e i Linkages dell’Abitudine

Il Tesoro australiano è responsabile di consigliare il governo sulla politica economica, tra cui la strategia fiscale, la riforma fiscale, la regolamentazione del sistema finanziario e la sostenibilità a lungo termine delle finanze pubbliche.

Politica fiscale e Impostazioni fiscali

Il Tesoro gestisce direttamente le implicazioni di progettazione e di reddito delle disposizioni fiscali federali che riguardano i mercati dell'alloggio.

  • Ingranaggio negativo:[] Permette agli investitori di dedurre le perdite di noleggio da altri redditi. Il Tesoro modella regolarmente l'impatto di restringere o rimuovere questa concessione, pesando guadagni di reddito contro gli effetti sulla fornitura di noleggio e prezzi di casa.
  • Sconto fiscale (CGT) per il Capitale:[ Una riduzione del 50% per i beni detenuti oltre 12 mesi.Il Tesoro valuta come modificare lo sconto potrebbe ridurre la domanda speculativa e liberare lo spazio fiscale per le misure di convenienza.
  • Prima casa Super Saver (FHSS) schema:[] Permette agli acquirenti di prima casa di salvare all'interno di una sovrannuazione a tasso fiscale agevolato. Il Tesoro amministra le regole che regolano i contributi, i prelievi e il cap annuale.
  • Schema di garanzia di casa:[[] Una garanzia di governo che consente agli acquirenti idonei di acquistare con un deposito basso, gestito dal Tesoro in collaborazione con la National Housing Finance and Investment Corporation (NHFIC).

Mentre il Tesoro fornisce l’analisi di queste misure, non imposta unilateralmente la politica fiscale, le decisioni politiche rimangono con il governo, ma le spese del Tesoro e la modellazione fortemente modellano il dibattito e l’eventuale progettazione di qualsiasi riforma.

Delocalizzazione di budget per i programmi di alloggio

Ogni bilancio federale comprende sostanziali inoltri diretti all'offerta di alloggi, molti dei quali sono progettati e amministrati dal Tesoro, tra cui:

  • Finanziamento per il Housing Australia Future Fund[[] (HAFF), un fondo di investimento di 10 miliardi di dollari che restituisce guadagni per costruire 30.000 case di noleggio sociali e convenienti nel corso di cinque anni. Il Tesoro gestisce la struttura del capitale del fondo e il programma di rimboschimento.
  • Contributi agli stati e territori sotto il [] Contratto Nazionale di Casa e Benessere[[ (NHHA), che il Tesoro coordina con il Dipartimento dei Servizi Sociali per garantire la coerenza con i principi di sostenibilità fiscale.
  • Sovvenzioni dirette attraverso il programma Assistenza dentale[], indicizzato per affittare aumenta dal Tesoro ogni anno.
  • Finanziamento per l’aggregatore di obbligazioni immobiliari ] []], che abbassa il costo del capitale per i fornitori di alloggi comunitari.

Il suo ruolo nella preparazione delle proposte del comitato di revisione delle spese assicura che qualsiasi nuova proposta deve dimostrare l'efficacia dei costi e i risultati misurabili prima di raggiungere l'armadio.

Levatrici di alimentazione: Infrastrutture e rilascio di terra

L'offerta di alloggi dipende fortemente dalla disponibilità del terreno, dalla regolamentazione di pianificazione e dalla capacità di infrastruttura. Il Tesoro non controlla direttamente le autorizzazioni di zonizzazione o costruzione - tali poteri risiedono con i governi statali e locali. Tuttavia, può influenzare la fornitura attraverso strumenti fiscali federali:

Infrastrutture Investimenti e Densità di alloggi

I principali progetti di infrastrutture di trasporto e di utilità finanziati dal governo federale (ad esempio, attraverso Infrastructure Australia e gli Accordi di Partenariato Nazionale) sono costati e valutati dal Tesoro. Le decisioni su cui i progetti ricevono priorità e quali requisiti di densità si allegano ai finanziamenti possono sbloccare lo sviluppo in aree di greenfield o di riempimento che altrimenti restrittiverebbero bloccati.

Valutazione ambientale e territoriale

La legge federale sulla protezione dell’ambiente e la conservazione della biodiversità 1999[] può ritardare o fermare grandi sviluppi residenziali. Il Tesoro partecipa all’analisi dell’impatto normativo per pesare gli obiettivi ambientali contro gli obiettivi dell’offerta di alloggi, sostenendo le vie di valutazione semplificate, se del caso,.

Intervento del metodo di domanda: Assistenza finanziaria e Collegamenti macroprudenziali

Oltre alle concessioni fiscali, il Tesoro supervisiona programmi di assistenza finanziaria diretti che influiscono sulla domanda di alloggio.

Primo acquisto Home

Il sistema di garanzia della casa (inclusa la garanzia della prima casa, la garanzia regionale della prima casa e la garanzia della famiglia) si è espanso rapidamente, con 50.000 posti disponibili nel 2024-25. Il Tesoro amministra i tappi di volume, i criteri di idoneità e i limiti di prestito. Mentre questi schemi aiutano gli acquirenti marginali ad entrare nel mercato, i critici sostengono che aumentano principalmente la domanda e spingono i prezzi - ha riconosciuto una tensione l'analisi del Tesoro.

Interazione con la Banca di riserva e APRA

Il Tesoro non fissa i tassi di interesse o le regole prudenziali, ma collabora con la Reserve Bank of Australia (RBA) e l'Australian Prudential Regulation Authority (APRA) attraverso il Consiglio dei Regolatori Finanziari. Il surriscaldamento del mercato degli alloggi – in particolare i prestiti agli investitori – ha portato APRA a imporre limiti di velocità sui prestiti di interesse e sui buffer di servizi più rigorosi.

Coordinamento tra governi federali e statali

La possibilità di alloggio non può essere risolta solo dal Commonwealth. Gli Stati controllano l'uso del suolo, il tenore di abitazioni pubbliche, le tasse di trasporto (dovere di prova), e le protezioni degli inquilini. Il Tesoro conduce negoziati federali-statali sui trasferimenti fiscali dell'alloggio, tra cui il NHHA e i nuovi accordi bilaterali di alloggio annunciati nel 2024.

  • Metriche di progettazione delle prestazioni per la consegna degli alloggi statali, legate al finanziamento delle tranches.
  • Valutazione delle proposte di stato per la riforma dei dazi doganali (ad esempio, transizione alla tassa di terra su larga scala) e valutazione degli impatti fiscali sugli stati.
  • Coordinamento degli ordini del giorno del Consiglio ministeriale di Housing and Homelessness per allineare i cicli di bilancio federali con gli orari di riforma dello stato.

La capacità del Tesoro di intermediare gli accordi è migliorata con la creazione dell’unità Housing Australia all’interno del dipartimento, che funge da polo politico dedicato per questioni di diritto incrociato.

Iniziative principali recenti: HAFF, NHHA Reform e l'Accordo Nazionale di Alloggio

Le iniziative federali più significative nell'edilizia abitativa sotto il governo albanese hanno il Tesoro al loro centro.

Housing Australia Future Fund (HAFF)

Passato nel settembre 2023, l’HAFF impegna 10 miliardi di dollari in investimenti pubblici per generare rendimenti per la costruzione di alloggi sociali. Il Tesoro non solo ha progettato la struttura del capitale del fondo (che ha un fatturato annuo del 5%) ma ha anche eseguito il costo fiscale che ha convinto l’Ufficio di bilancio parlamentare della sua sostenibilità a lungo termine. Il fondo mira a fornire 30.000 abitazioni oltre cinque anni, con ulteriori 10.000 per le risposte senzatetto.

Contratto nazionale di alloggio e di assenza di domicilio (NHHA)

Nel 2024 il governo si è impegnato a un nuovo NHHA con un aumento dei finanziamenti (2 miliardi di dollari in cinque anni) e condizioni più forti che richiedono gli stati per aumentare le riforme di pianificazione. Il Tesoro ha progettato la nuova formula di finanziamento, basata sulla quota di popolazione, sugli indicatori di stress del noleggio e sugli investimenti storici dell'edilizia abitativa, per correggere le precedenti inequità, introducendo anche un requisito per gli stati per riferire pubblicamente sui tempi di rilascio e approvazione del terreno, una trasparenza che misura il Tesoro modellato dalla migliore pratica internazionale.

Accordo nazionale di alloggio

Lanciato nel 2022 e aggiornato nel 2024, l’Accordo è una partnership tra governi federali, statali e locali, insieme al settore immobiliare e ai fornitori di alloggi comunitari, con l’obiettivo di costruire 1,2 milioni di nuove case ben distribuite entro il 2029.

Sfide e Critica dell’approccio del Tesoro

Nonostante la sua profondità analitica e la sua portata amministrativa, il Tesoro affronta i limiti nel affrontare la convenienza dell'alloggio.

Fragmentazione e Orizzonti a breve termine

La politica di alloggio è divisa in più dipartimenti: tesoreria, servizi sociali, infrastrutture, cambiamenti climatici, che sono alla base di segnali inconsistenti, ad esempio, mentre il Tesoro persegue le interruzioni fiscali della domanda per gli investitori, il Dipartimento dei Servizi Sociali finanzia l'assistenza di noleggio che scorre indirettamente agli stessi investitori.

Riluttanza a fronte delle impostazioni fiscali Entrenched

Entrambi i principali partiti hanno evitato riforme importanti per il ridimensionamento negativo e lo sconto CGT, nonostante le ripetute raccomandazioni del Tesoro nel corso dei decenni per limitare o farli fuori. L’elezione federale del 2019 ha dimostrato il costo politico di tali cambiamenti, e il Tesoro ora opera sotto istruzioni esplicite del governo per non modellare alternative di reddito-neutral.

Mancanza di controllo diretto rispetto ai vincoli di alimentazione

I governi statali e locali tengono le leve su zonizzazione, approvazione di pianificazione e mandati di alloggio a prezzi accessibili. Il Tesoro può incentivare la riforma ma non può costringerlo. Le condizioni dell’NHHA sono state deboli in pratica, con diversi stati che non soddisfano i requisiti di segnalazione senza penalità. La leva del Tesoro è limitata a concedere il fermo - uno strumento sfocato che può interrompere i bilanci statali piuttosto che incoraggiare un cambiamento reale.

Sostanze di rischio possono gonfiare i prezzi

La modellazione economica da parte degli enti del Tesoro e accademici come l'Australian Housing and Urban Research Institute (AHURI) mostra costantemente che le sovvenzioni e le garanzie per gli acquirenti di prima casa aumentano la capacità di acquisto senza aggiungere la fornitura, portando alla capitalizzazione dei prezzi. Il Tesoro ha riconosciuto questo in brevi interni, ma continua a amministrare questi schemi a causa della loro popolarità politica.

Diverse direzioni: cosa il Tesoro potrebbe fare

Guardando avanti, il Tesoro potrebbe rafforzare il suo impatto attraverso diverse riforme:

  • Strategia integrata dell'alloggio:[ Presentare una strategia di convenienza unica e trasversale in ogni bilancio, con obiettivi chiari per la fornitura, l'onere dell'affitto e i tassi di proprietà della casa.
  • Tax riforma roadmap:[] Modella e pubblica una transizione in fase lontano dal ingranaggio negativo e dallo sconto CGT, abbinato a disposizioni lock-in per evitare di interrompere gli investitori esistenti.
  • Finanziamento infrastrutturale:[ Richiedere qualsiasi finanziamento federale per i trasporti urbani o le utenze di essere contingente sui cambiamenti di zonizzazione dello stato che permettono alloggiamento a media densità vicino a hub di trasporto.
  • Migliore integrazione con stabilità finanziaria:[[] Formalizzare un comune Treasury-RBA-APRA “comitato di stabilità e di convenienza” per monitorare le interazioni tra l'asing del credito e i prezzi della casa, e per raccomandare azioni macroprudenziali pre-emptive.

Questi passi avrebbero sfruttato i punti di forza del Tesoro nell’analisi economica e nel design del bilancio, spingendo i confini del suo mandato attuale. Senza tale integrazione, le misure di intervento continueranno a produrre guadagni incrementali contro una crisi strutturale.

Conclusioni

Il suo controllo sulle impostazioni fiscali, le allocazioni di bilancio e i finanziamenti intergovernativi gli dà il potere di modellare sia il lato dell'offerta che quello della domanda del mercato immobiliare. Attraverso veicoli come il Fondo Housing Australia Future, il National Housing Accord, e il Home Guarantee Scheme, il Tesoro ha fornito nuovi finanziamenti e supporti mirati.

Per ulteriori informazioni, vedere il Tesoro 2024 Rapporto intergenerazionale] sulle tendenze dell'alloggio, analisi di AHURI impostazioni e convenienza, e la Commissione produttività 2022 indagare sulla senzatetto[7FLT]F