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ゾーニング法は、米国各地の地区のキャラクターと価値を形づける見えないフレームワークです。これらの地方政府の規制は、一世帯の家、アパートの複合施設、小売店、または工場の建設できるものを決定します。ゾーニングは、ドライ管理ツールのようなものかもしれませんが、その影響は、プロパティ値、コミュニティの共同作業、さらには社会的資本が有益です。住宅所有者、見込み客、不動産投資家、理解ゾーニングは、ライブや決定を行う場所の決定に投資する必要不可欠です。

ゾーニング法とは?

ゾーニング法は、地方自治体が作成するルールのセットです。都市、郡、町村、そして地方自治体の土地の発達と利用を制御します。これらの法律は、自治体をさまざまなゾーンや地区に分割し、それぞれ独自の許可された使用、建築寸法、密度制限、時には審美的な要件で区切ることを可能にします。米国でのゾーニング法的な基礎は、政府が公共衛生、安全、および一般的な建設を保護するために民間の財産を規制することができます。 [F] 公益施設は、政府が政府が政府が政府が政府が政府の政府が政府の政府の保健、行政を保護することを可能にします。 [F] 政府は、または政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府の保健、政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府が政府の保健、保護を保護を保護するかどうかを保護するかどうかを保護するかどうかを保護するかどうかを保護するかどうかを保護するかどうかを保護するために、または政府が承認するかどうかを承認するかどうかを承認するかどうかを承認するかどうかを承認するかどうかを承認する

一般的なゾーニングカテゴリには、住宅(単一家族、複数の家族)、商業、産業、農業などがあります。多くの管轄区域には、混合使用ゾーン、計画されたユニット開発、および歴史的保存または環境保護のためのオーバーレイ地区が含まれます。各カテゴリには、最小ロットサイズ、プロパティラインからのセットバック距離、最大ビルディング高さ、駐車比率、および許可された活動を含む、要件の詳細なセットが付属しています。これらの地区ルールは、各カテゴリーに含まれている各マップの対象物と同行のマップを含む各ゾーンに連結されています。

ゾーニング法の目的

ゾーニング法の第一次目的は、過去1世紀に進化してきましたが、いくつかのコア目的は一定のままです。

  • ランド・ユース・組織 – Zoningは、互いの隣にある非互換な使用を防ぐ。 重い工業用植物は学校の隣に動作してはならない、そしてナイトクラブは静かな住宅街に隣接する座るべきではありません。 用途を分離することにより、ゾーニングは競合を減らし、生活の質を保護します。
  • []プロパティ値保護[] - ウェル強化されたゾーニングは、隣接する土地がプロパティ値を低下させないことを保証します。例えば、埋め立てまたはジャンクヤードは、近くの家値を大幅に下げることができます。ゾーニング制限は、近所の特性と望ましい状態を維持するのに役立ちます。
  • [公衆衛生と安全]] - ゾーニング規則は、火災安全、衛生、および構造的完全性などの建物基準に対処します。 彼らはまた、十分な光、空気、およびオープンスペースを確保します。 オーバーレイゾーンは、洪水明白管理または野生火災リスクに対処することができます。
  • ]持続可能な開発] - 近代的なゾーニングは、都市のスプロールを減らす、緑のスペースを維持し、インフィル開発を促進し、輸送指向設計を奨励するなどの環境目標を増加させます。 一部の都市では、電気自動車充電ステーションまたは緑の屋根を必要とするゾーニングを使用します。

これらの目的は、コミュニティの物理的形態を包括的に導き、将来の成長のための地方政府計画を支援します。 慎重に行なったとき、ゾーニングは活気に満ちた、機能的、そして弾力のある近所を作成することができます。 うまくやったとき、それは、不規則な、不平な住宅供給、および経済機会を妨げることができます。

ゾーニング法の欠陥特性値の考え方

ゾーニング法は、プロパティ値に直接的確な影響をもたらすことができます。これらの動体を理解することで、住宅所有者や投資家が、小包の潜在的な鑑賞や減価償却を測るのに役立ちます。いくつかの重要なメカニズムは、再生されています。

供給の制約および希少性

大規模な最小ロットサイズを必要とするか、複数の家族住宅を禁止するなど、開発の密度を制限するゾーニングは、建設可能な土地の供給を制限します。需要が高い地域では、この人工的な希少性は、既存の家や土地の価格を駆動します。多くの郊外のコミュニティで共通する単家族だけのゾーニングは、新規の住民のためのエントリ障壁を上げ、住宅の手頃な価格の危機に貢献することができます。

許可された使用および最も高くおよびベスト使用

プロパティの値は、現在のゾーニングの下で最も高く、最高の使用に結び付けられます。 忙しい徹底的に商用利用するために分類される小包は、商用利用がより高い収入を発生させるため、単世帯の家庭だけに1つのゾーンよりも価値があります。 同様に、複数の家族開発のための多くのゾーンは、複数のユニットを収容できるため、複数の家族に限定されるよりも多くのゾーンが価値があります。 プロパティのゾーニングがダウンゾーン(コンバルト)されている場合は、その値を増加させることができる。

対応する用途とアメニティ

公園、学校、運輸停止、商業センターの近くにあるプロパティは、多くの場合、より高い価格をコマンドしますが、ゾーニングがそれらの使用が互換性を確保している場合だけ。 トラフィックとノイズを誘致するショッピングセンターは、セットバックや造園要件によって緩衝されない限り、近隣の家に悪影響を及ぼす可能性があります。 ゾーニングは、オープンスペースを維持し、緑のバッファを必要とすると、プレミアム評価を維持するのに役立ちます。

安定性と予測可能性

買い手や貸し手は予測可能性を評価します。 ゾーニングが安定していて、十分に強化されると、プロパティ所有者は、近所のキャラクターが突然変化しないという自信を持っています。 この安定性はリスクを減らし、より高いプロパティ値をサポートしています。 対照的に、ゾーニングが頻繁にチャレンジされるか、スポットゾーニングが起こると、より揮発性が見られる可能性があります。

除外効果

ゾーニングは、プロパティの値が間接的に形づける、また、除外効果をもたらすことができます。 大型ゾーニング、アクセサリー住居ユニットの禁止、および制限高さ制限は、多くの場合、低所得世帯の価格です。 これは、短期的に既存の住宅所有者のプロパティ値を保護するかもしれませんが、それは最終的により広い不動産市場に影響を与える、地域の経済不効率と集中貧困につながることができます。

ケース例:ミネアポリス 2040

2018年、ミネアポリスは、家族だけのゾーニングをなくすために、米国の第一次都市に初めての都市になりました。すべての住宅地でデュプレックスとトリプルクセスを許します。アーバンインスティテュートによる研究では、政策が開発の可能性を高めながら、いくつかの近所での変位について懸念を喚起しました。長期的に、アップゾーニングは、住宅供給の増加による価格の上昇に期待されます。この例では、ゾーニングの改革が複雑で多年にわたる効果をもたらす可能性があることを示しています。

ゾーニング規制の種類

ゾーニング条例は単価ではありません。通常、土地利用や建物形態の異なる側面に対応するいくつかの規制のカテゴリが含まれています。

ゾーニングの使用

これは、各地区で活動が許可されていることを指定する最も基本的なタイプです。 使用するものは、適法、条件(特別な許可や聴覚を必要とする)、または禁止されていると分類されます。 一般的な使用カテゴリは次のとおりです。

  • 残留 – R-1(単体離脱)、R-2(二世帯/複式アパート)、R-3(多世帯)など、それぞれ密度制限を付与します。
  • []商業[]] - 小売、オフィス、レストラン、ホテル、エンターテインメント、各駐車場と看板要件。
  • [産業] - 軽量工業(倉庫、アセンブリ)および重工業(製造、加工)は、多くの場合、バッファゾーンで分離します。
  • 農業] - 農地を保存し、非農場の開発を制限します。
  • [:混合使用 - 住宅、商業、および時々同じ建物または地区内のオフィスを割り当て、歩行可能な近所を促進します。

バルクおよび次元のゾーニング

これらの規則は建物の物理的な形態を制御します。主な基準は次のとおりです。

  • 最小ロットサイズ - 密度に影響を与える領域で多くのロットが作成できるかを決定します。
  • Setbacks - ビルのフットプリントにフロント、サイド、リアのプロパティラインから必要な距離。
  • フロア面積比率(FAR) – 建物の質量を制限する床面積の総比率。
  • []最大高さ[]] - 特にダウンタウンエリアで、ビューと日光を制限することができます。
  • Lotカバレッジ - 建物や高速道路などの不浸透性面で覆われることができるロットの割合。

オーバーレイゾーニング

オーバーレイゾーンは、特定のコミュニティゴールに対処するために、ベースゾーニングの上部に追加の要件を追加します。 一般的なオーバーレイには、歴史的な地区(建築特性を維持)、フラッドプレーンゾーン(建物の高度化を必要とする)、トランジット指向開発(ステーションの近くで密度を奨励)、および設計レビュー地区(美学、材料、または造園)が含まれています。

パフォーマンスゾーニング

厳密に使用、性能のズームセットの基準を指定するよりも、騒音、トラフィック、排出量、または光などの影響。提案された開発がこれらの性能のしきい値を満たすことができる場合、使用カテゴリが異なる場合でも許可される場合があります。この柔軟性は、いくつかの産業分野および計画されたコミュニティで使用されます。

フォームベースのコード

伝統的な使用ベースのゾーニング、フォームベースのコードの代替として、建物やストリートスケープの物理的な形態を優先します。 彼らは、配置、高さ、ファサード設計、および公共スペースの構築に焦点を当てています。 マイアミ、ナッシュビル、デンバーなどの都市は、より予測可能な歩行者に優しい結果を作成するためにフォームベースのコードを採用しています。

近隣のゾニングの影響

ゾニングは、近所の非常に生地を形作ります。その効果は、コミュニティのキャラクター、インフラ、および社会的ダイナミックに影響を与える個々の小包を超えて拡張します。

コミュニティの牛とキャラクター

住宅や商業用途を分離することで、伝統的な動物園は静かな住宅の護衛を創り出すだけでなく、車に依存するスプロールにもつながることができます。一方、混在する動物園は、住民が住むことができる、仕事、そして店を短くすることができる歩行可能な近近所を育む。その周辺の特徴は、葉樹の郊外、散布廊下、または歴史的な地区など、その動物園の設計によって大きく決定されます。

インフラ計画

地方自治体は道路、水、下水道線、学校、公園、および緊急サービスに対する予測の需要にゾーニングを使用します。例えば、高密度住宅開発を可能にするゾーンは、公共交通量と実用能力に投資をトリガーします。ズームがインフラ計画と整列するとき、コミュニティは効率的に成長します。それがない場合は、近所は、過密な学校、交通混雑、または過酷な下水道に直面します。

環境の質

ゾニングは、洪水、湿原、急勾配、野生動物生息地の開発を制限することにより、自然資源を保護することができます。 また、都市の熱島の影響を形作ります。大駐車場と暗い屋根のトラップ熱、木陰の要件と緑のスペースがそれを軽減します。 一部の都市では、現在、ソーラーパネルやエネルギー効率の高い建物の向きを必要とする気候意識のゾーニングを使用します。

社会のエクイティとアクセス

歴史上、ゾーニングは、地方の分離のツールとして使用されました。ゾーニング条例は、1917年に最高裁判所が急上昇するまで、特定の領域に住んでいるから特定のレースを明示的に禁止しました。しかし、経済ゾーニングによる除外慣行:大規模なロット要件、多家族住宅上の禁止、および最小限のフロアエリアルールは、効果的に低所得世帯をフィルタリングします。今日、多くの自治体は、これらの計画を優先して、これらの条件を満たす必要があります。

犯罪と安全

直接的な原因ではなく、ズームは土地の使用パターンを介して間接的に犯罪率に影響を与える。 混合された使用とアクティブなストリートレベルの小売との近隣は、犯罪を悪化させることができるより多くの「通りの目」を持っている傾向があります。 逆に、悪いストリート接続を備えた独立した住宅のサブディビジョンは、脆弱性を高める可能性があります。 歩行者活動や公共スペースを奨励するゾーニングは、知覚と実際の安全に貢献します。

ゾーニング法を囲む課題と論争

利点にもかかわらず、ゾーニングは重要な批判や課題を一切使わないわけではありません。これらの論争を理解することは、地元の計画プロセスに従事しようとする人にとって不可欠です。

エクスクルージョンゾーニング

これはおそらく最も満足している問題です。 ハウジングタイプと密度を効果的に制限するゾーニングは、低所得および中所得世帯を除外します。 クリティカルは、単一の家族専用のゾーニングが国民の住宅不足と経済の分離の第一次運転者であると主張しています。 オレゴン、カリフォルニア、ワシントンなどの米国は、以前の単家族ゾーンで複式アパートや三重交換を合法化するために法律を渡すが、局所的な抵抗は強いままです。

ニムビズム(私の裏庭ではない)

既存の住民は、多くの場合、新しい開発、特に手頃な価格の住宅、マルチファミリープロジェクト、またはグループホームに反対する、彼らは、プロパティ値に害を及ぼす、トラフィックを増やす、または近所のキャラクターを変更することと主張しています。 NIMBY反対は、プロジェクトを遅延または殺したり、ステータスのquoと制限の供給を再強化することができます。 Zoningの分散と特別使用許可は、これらの競合のための戦場になります。

規制と柔軟性

ゾーニングコードは、有機成長と革新的な住宅形態を妨げ、過度に記述することができます。例えば、駐車場の最小値(単位の特定の駐車スペースを必要とする)は、建設コストと過渡的な開発を削減します。最小ロットは、小包に対する泥炭の侵入開発を大きさで分類します。市場が基本的な健康と安全ガイドライン内で、密度と使用を決定することを可能にするために、多くの都市学者が議論を提唱します。

スポットゾーニングと政治腐敗

パーセルが特定の開発者に利益をもたらすために再ゾーンされると、しばしば政治的圧力やキャンペーンの貢献に反応するときにスポット動物園が起こります。これは、ゾーニングの予測可能性を損なうことができ、互換性のない使用につながることができます。ほとんどの裁判所はスポットのズームをスクラッチし、明確な公共目的のためにそれを必要とする。

環境正義

低い所得のコミュニティと色のコミュニティは、産業用途、埋め立て、高速道路、および汚染施設のためにゾーン化される可能性が高いです。この環境の危機は、マージン地区で健康被害を集中しています。 Advocacyグループは、現在、過負荷地域における新たな汚染施設を禁止し、コミュニティの利益の合意を必要とする「環境正義のゾーニング」のために押し上げています。

あなたの地域のゾーニング法を研究する方法

自宅を購入しているかどうか、リフォームを計画するか、またはビジネスを開始するか、プロパティに適用されるゾーニングルールを知っていることは不可欠です。 始める方法は次のとおりです。

  • [] 地方政府のウェブサイトを訪問 - ほとんどの都市と郡は、オンラインでの彼らのゾーニングの条例とインタラクティブなゾーニングマップを公開します。計画、コミュニティ開発、またはゾーニングの部門を探します。
  • 企画部[]に問い合わせてください。 - 迅速なメールや電話は、許可された使用、設定された要件、または変更の終了に関する質問に答えることができます。 計画スタッフは通常役立ちます。
  • [] ゾーニングマップ[]をチェックします。 アドレスを使用して、ゾーニング地区(例えば、R-1、C-2)を決定します。 それから、特定の規則のオーディナンスの対応セクションを読んでください。
  • ] パブリックミーティング[]をプレゼント – 調整会議の計画委員会と委員会は、公開に開かれ、ゾーニングの決定が行われる方法にウィンドウを提供します。 提案された変更に関する声の懸念もできます。
  • コンサルトプロフェッショナル[] – 不動産エージェント、土地利用の弁護士、土地調査員は、多くの場合、深いローカルの知識を持っています。 タイトル会社は、プロパティレポートでゾーニング情報を含む場合があります。
  • サードパーティのリソース[]を使用する - のようなウェブサイト アメリカンプランニング協会] ガイドとベストプラクティスを提供します。 []]U.S. 住宅と都市開発の部門[も、ゾーニングと住宅の手頃な価格に関する研究を公開します。

これらの手順を取ると、あなたは、プロパティ上で許可されているものの明確な写真と、分散または再ゾーニングで可能なものを与えるでしょう。

あなたのコミュニティでゾーニングの変更に影響を与える方法

より多くのハウジングを許可するか、歴史的なキャラクターを保護したり、望ましくない開発をブロックするかどうか、ゾーニング法が変化する必要があると判断した場合、参加する道です。

プロセスを学ぶ

各自治体は、ゾーニング条例またはマップを修正するためのプロセスを持っています。 通常、提案は、その後、最終的な投票のための市議会または郡庁に計画委員会の前に行きます。 公共の通知が必要です、そしてコミュニティ入力は勧誘されます。 タイムラインと主要な意思決定者を理解することは最初のステップです。

共同作業をビルドする

組織されたとき、個々の声が増大されます。隣人、コミュニティグループ、ローカルビジネス、および支持組織は、一緒にサポートしたり、ゾーニングの変更を反対することができます。ソーシャルメディア、近隣の協会、および地域の会議は、同盟国を見つけるのに良い場所です。

データと証拠を使用する

効果的な提唱は事実に依存しています。 同様のゾーニングの変更の影響を他の場所で研究してください。 住宅ニーズ、トラフィック調査、または経済上の利益に関するハイライトデータ。 ]のようなシンクタンクからのレポート または ]]]Urban Instituteは、信頼できる証拠を提供できます。

聴覚と聴覚に出席

パブリック・ヒアリングはコミュニティ・インプットのための主要なフォーラムです。公共の利益に焦点を当てた簡潔な声明を用意してください。個人的な攻撃を避けてください。 修正のための特定の提案を提供します。 あなたが出席できない場合は、事前に書面によるコメントを提出してください。

法的行動を検討する

あなたがゾーニングの決定が法律またはあなたの財産権に違反すると、あなたは訴訟のための地面を持つかもしれません。 一般的な主張は、単なる補償なしに、スポットゾーニング、裁断の権利、または財産の非憲法的な取っを含みます。 進む前に土地使用の弁護士に相談してください。

造形の未来:トレンドと改革

ゾニングは静的ではありません。国全体で、自治体はより手頃な価格、公平、そして弾力性を作ることを目的とした改革を実験しています。

アップゾーニングとミズニングミドルハウジング

多くの都市は、重複、三重、町家、小さなアパートの建物などの住宅タイプを「中を守る」ことを可能にするために、排他的な単身のゾーニングから離れて移動しています。 これらのフォームは、既存の近所に収まり、根本的な変化なしで住宅の選択を増加させます。 カリフォルニアやオレゴンのような地域は、いくつかの地域で上昇を宣言するために、地元の制限を優先しています。

トランジット指向開発(TOD)ゾーン

車の依存性を減らし、公共のトランジットの使用を奨励するために、より多くの管轄区域は、より高い密度、削減された駐車要件、および混合使用の許容を持つトランジットステーションの近くで地帯を作成します。 TODのズームは、気候目標をサポートしながら、ステーション周辺の特性値を高めることができます。

フォームベースのコード

このように、フォームベースのコードは予測可能な物理的結果を優先し、開発者がコミュニティビジョンに合ったプロジェクトを設計するのが容易になります。 それらは不確実性を減らし、許可をスピードアップします。

気候意識の高いゾーニング

気候変動が加速するにつれて、ゾーニングはレジリエンスを促進するために使用されます。 たとえば、緑地を管理するためのインフラを必要とする、高洪水リスク領域の新しい建設を禁止し、再生可能エネルギーのインストールを奨励しています。 一部の都市は、反射屋根と陰の樹を操作する「クールゾーン」を採用しています。

包括的ゾーニング

米国では800以上の管轄区域が、開発者が市場レートプロジェクトで手頃な価格のユニットを含める必要があるか、または集中する必要のあるゾーニングポリシーが搭載されています。 ビルダー間で議論が進む一方で、これらのポリシーは、混合所得地域を作成するのに役立ちます。

合理化の許可とバイサイト開発

住宅不足に対処するため、特定の住宅タイプ「バイライト」を作ることで、一部の自治体は裁量的な見直しを削減しています(特別な許可を必要としない)。これにより、建設をスピードアップし、コミュニティの入力を減らすことができますが、コストを削減します。

コンテンツ

ゾーニング法は、その周辺地域の外観、感性、価値を形容する強力なツールです。あなたの財産の価値を維持しようとする住宅所有者であるかどうか、賃借者、または投資主が開発の可能性を評価し、あなたが動物園の理解は、情報に基づいた決定を行うための重要なレンズを提供します。コミュニティは、住宅へのアクセス、気候変動、および社会的資本の課題に直面しているとして、ゾーニングは引き続き進化します。 地元の音声プロセスを計画する滞在は、あなたの意見を理解することを確実にします。