ゾーニング法の理解:コミュニティプランニングにおける地方政府の役割

地方自治体は、特定の地理的、人口統計的、経済的な状況に、その規制を選別します。例えば、急成長する郊外は、大規模な回廊に商業開発を指示しながら、単一家族地区を維持するために動物園を使用するかもしれませんが、密接に構築された都市の中心は、横断指向の開発と混合されたプロジェクトを奨励するために動物園を採用するかもしれません。動物園の柔軟性とローカルコントロールは、それが強力で、また、コミュニティ計画の機器を作る。

ゾーニング法の目的との重要性

ゾーニングは、土地の使用を分離するだけでなく、遠く離れた場所にある複数の関連機能を提供しています。これらの目的を理解することは、地方政府が、そのゾーニングコードを制作および見直しるために、重要なリソースを捧げる理由を明確にするのに役立ちます。

オーダーリー開発と土地利用の互換性

ゾーニングの主な目的は、互いのそばにある不互換の土地の使用を防ぐことです。学校や静かな住宅地の隣の重工業工場を配置することで、騒音、汚染、交通混雑、および安全危険などの迷惑を発生させることができます。ゾーニングは、同様の用途をグループ化することにより、開発の予測可能なパターンを作成しています。重工業、商業地区、指定されたエリアに沿って、および指定されたエリアにオープンスペース。この空間の秩序は、水路や公共施設などの競合を促進し、公共施設の建設を促進します。

プロパティ値と周辺文字の保護

安定的かつ予測可能な土地利用規則は、住宅所有者の投資がジャンクヤードの建設や、次のドアの自動車店によって支配されていないことを確実にすることによって、プロパティ値を保護するのに役立ちます。 Zoningはまた、建物の高さ、建築様式、ロットサイズ、および密度を調整することによって、近所の特性を保存します。 例えば、ゾーニングコードは、歴史的な地区の新しい家が特定の設計機能を維持したり、アパートの建物が一貫したハブの近くに制限される必要があるかもしれません。 所有者は、その建物が、その建物が安定した品質基準を保たせることになります。 ゾーニングは、その所有者が、その建物は、その建物が常に一定の要件を満たしていると確信しています。

公衆衛生・安全・福祉

ゾニングは、建物の密度を調整することにより、直接公共の衛生と安全に貢献し、適切な光、空気、およびオープンスペースを確保します。 住宅地から離れた危険な産業を維持することにより、; 十分なオフストリート駐車場を必要とし、緊急車両へのアクセス権を要求することによって。 多くのゾーニングコードには、フラッドプレーン管理、ストームウォータードナージ、およびツリー保存の規定、それによって自然災害を緩和し、環境の健康を促進する。 ゾーニングはまた、そのような公園や、既存のコミュニティが必要とする場所やコミュニティを、既存のコミュニティに、既存のコミュニティを訪れる人々のための公共施設の規定をサポートしています。

経済発展と持続可能な社会

地方自治体は、企業を引き付け、仕事を作成し、税ベースを拡大するために戦略的にゾーニングを使用します。商業、オフィス、および産業地帯を設計することにより、開発が奨励される投資家に自治体信号を信号します。 パフォーマンス基準 - 騒音、排出量、およびトラフィック生成の制限など - 近隣の用途により多様な産業ゾーンを作ることができます。同時に、ゾーニングは、造園、標識、および持続可能な成長の計画を要求することにより、ストリップモールのブライトから商業廊下を保護することができます。

環境保全・サステナビリティ

増加して、ゾーニングコードは環境目標を組み込んでいます。 オーバーレイゾーンは、湿原、急勾配の斜面、および野生生物の回廊などの敏感な自然領域を保護することができます。 クラスター化規定により、開発者は、オープンスペースとして休憩を予約するサイトの少なくとも環境に敏感な部分に基づいて構築することができます。 一部のコミュニティは、ゾーニングオーダにグリーンビルディング基準を採用し、エネルギー効率やストームウォーター管理基準を満たす新しい構造を必要とします。 自治体は、車両を削減し、車両を増加させ、より高度に使用し、より快適な移動を促進します。

ゾーニング分類の種類

各自治体は独自のゾーニングカテゴリを作成しますが、ほとんどの一般的なタイプに落ちます。これらの分類を理解することは、ゾーニングマップを解釈し、開発プロセスをナビゲートする鍵です。

住宅のゾーニング

住宅街は、最もよくあるタイプのゾーニングです。それらは、エーカーまたは最小ロットサイズごとに住居単位として圧縮され、許可される構造の種類として、住宅の密度を調整します。 単世帯住宅(R-1)ゾーンは、通常、個々のロットに家を分離するだけを許可します。複数の家族ゾーン(R-3、R-4)は、デュプレックス、タウンハウス、アパートの建物を可能にします。 一部の住宅街には、アクセサリー住居用のユニット(ADU)または住宅の要件をグループに与えることを奨励する場合があります。

商業 Zoning

商業エリアは、小売店、オフィス、レストラン、ホテル、サービス事業を収容しています。これらは、近隣の商業地区(地元住民を収容する)から、地域ショッピングセンターやセントラルビジネス地区までの範囲です。商業動物園は、床面積の比率(FAR)、建物の高さ、看板、駐車場、および住宅地から緩衝することが多いです。多くのコードには、騒音、まぶしさ、交通影響を最小限に抑えるために性能基準が含まれています。

産業ゾーニング

産業地区は製造業、倉庫、配分および研究開発設備のために予約されます。これらの地帯は住宅区域および近くの鉄道、ハイウェー、または港から普通あります。産業zoningは軽い産業(例えば、アセンブリ植物、実験室)および重工業(例えば、化学植物、製錬所)に更に潜水されるかもしれません。後者の厳密な性能の標準を使って。環境の検討および許可は産業使用のために頻繁に要求されます。

農業のゾーニング

農業のゾーニングは、住宅や商業開発をスプローリングから農地を保護します。それは、通常、農作業、牧場、および関連活動を可能にし、非農場の使用を禁止することができます。最小ロットサイズは、多くの場合、(例えば、20エーカー以上)農作業の生存可能性を維持するために、大きくなります。いくつかの農業地帯には、土地所有者が指定された成長分野におけるビルダーに彼らの開発の可能性を販売することを可能にする開発の権利(TDR)プログラムの転送が含まれます。

混合使用と特殊パルプゾーニング

現代の動物園は、住宅、商業、時には同じ建物や地区内での軽工業用途の組み合わせを可能にする混合使用ゾーンを含みます。混合使用ゾーニングは、歩行可能な活気のある地区を奨励し、自動車の依存を削減します。特別目的の地区には、計画されたユニット開発(PUD)が含まれており、大規模なプロジェクトのための柔軟な設計基準を可能にします。追加の規制を適用するオーバーレイゾーン(例えば、歴史的な保存洪水、または設計)は、それらが浮動小数点に及ぼすまで、それらが所有者にマップされるまで、それらをマップする場所を移動します。

造形プロセス: 地方自治体が土地利用を形づける方法

ゾーニング法の創造、修正、および執行には、技術的分析、公衆参加、および政治的決定をバランスよくする構造化されたプロセスが含まれます。このプロセスは、地方政府計画部門、計画委員会、および法的な機関のコア機能です。

財団としての総合計画

ゾーニングは真空で発生しません。通常、成長、開発、保全、インフラの長期ビジョンを策定する「」の包括的な計画(また、一般的な計画またはマスタープランと呼ばれる)に基づいています。この計画は、土地の使用、輸送、住宅、経済発展、および環境保護のための目標と方針を確立します。ゾーニングオーダネスは、政府の計画を適法に理解し、政府の計画を策定する前に、計画を策定する必要があります。

ゾーニング・オーディナンスを解読し、監修する

コンサルタントや法律相談員が支援する企画スタッフは、ゾーニング・オーディナンスとマップを描きます。この作業は、土地利用の在庫、人口統計と経済の傾向を分析し、インフラ能力を把握し、将来の成長シナリオをモデリングすることを含みます。パブリック・インプットは、コミュニティ・ワークショップ、オンライン・アンケート、および計画委員会前の公開のヒアリングを通して収集されます。その後、市議会または郡委員会が決定し、追加のヒアリングと変更前の修正を行うことができる。

バリエーション、条件付き使用、特殊許可

ほとんどの慎重に作られたゾーニングコードでさえ、あらゆる状況を予測することはできません。 柔軟性を提供するために、地方政府は救済のためのメカニズムを確立します。 A ]varianceは、プロパティ所有者が特定の要件(例えば、一定したバックまたは高さの制限)から逸脱することを可能にします。 厳密な執行が、過度の困難を生成する場合。 A 条件使用許可 は、通常、その控除が、その特別の対象の対象の対象外であるかどうかを明示的に指定するかどうかを判断します。

労働・コンプライアンス

ゾーニング・オーディナンスが配置されると、地方政府はビル・アクセシビリティ、点検、およびコード・執行役を通じてそれを強制します。例えば、住宅地に事業を運営したり、許可された高さを超えて構築することにより、ゾーニング・レギュレーションに違反するプロパティ・オーナーは、違反、罰金、または裁判所の命令の通知を受け、作業を中止します。ゾーニング・執行は重要なものであり、多くの場合、コミュニティの計画の完全性を保証する機能です。

ゾーニングの挑戦と批判

広く使われているにもかかわらず、ゾーニングは議論の余地がないわけではありません。 重要なのは、伝統的なゾーニングが社会的、経済、環境問題の範囲に貢献していると議論しています。 地方政府は、これらの課題にコードを更新しなければならない。

除外 Zoning および 住宅 機能

ゾーニングの最も永続的な批判の1つは、直感的な洗礼と経済の分離の役割です。 ]]] 除外するゾーニングプラクティス - そのような複数のエーカーの最小ロットサイズ、複数の家族住宅上の禁止、および制限密度制限の制限 - 特定の近所からの低所得世帯や色を効果的に価格アウトする。 これらの規制は、都市に制限されている、 カリフォルニアに制限されている。

ニブイズムとコミュニティの抵抗

特に、密度を増加したり、既存の住民から反対に遭遇したりするような変化を提起しました。この現象は、NIMBYism(「私の裏庭でではなく」)として知られ、手頃な価格の住宅、ホームレスシェルター、グループホーム、または再生可能エネルギー施設などのプロジェクトを遅延または退役させることができます。市民の関与は計画プロセスの重要な部分でありながら、NIMBYの反対は、コミュニティのニーズの広範な費用で数の音声を増幅する組織的な抵抗を反映しています。

複雑さとアクセシビリティ

ゾーニングコードは、複雑で、多くの場合、複雑な表と法的ジャーゴンで何百ページもページを実行しています。この複雑さは、通常の市民、中小企業の所有者、さらには地域の公式が規則を理解するのが困難になる可能性があります。その結果、開発の決定は、適切に資金を与えられた開発者や土地利用の弁護士によって支配されるかもしれませんが、住民や近接グループが効果的に参加するのは困難です。多くのコミュニティは、透明性と公益活動を改善するために、彼らのゾーニングコードを簡素化し、デジタル化するために働いています。

環境・株式取引のオフ

ゾーニングは、環境に影響するような環境に影響するような環境に影響する可能性を秘めています。例えば、郊外の大型ゾーニングは、農地を消費する低密度のスプロールにつながり、車両の排出量を増加させ、野生動物生息地をフラグメントする働きを増加させます。逆に、アップゾーニングを通じて都市のコアの開発を集中しようとすると、集中化や変位が懸念される住民からの不利な影響が生じる可能性があります。環境の持続可能性、住宅の手頃な価格、およびコミュニティの危機に陥る地域は、政府の課題ごとに残っています。

ゾーニングの事例

異なる都市がゾーニングに近づいてきたことを調べることにより、この規制ツールの電力と下落の両方が明らかにされます。

ニューヨーク市:近代造形の出身地

ニューヨーク市は1916年のゾニングの決断を都市計画のランドマークで、都市の象徴的な空線を形づける高さおよびsetbackの規則を確立しました。10年以上にわたり、都市の動物園は劇的に進化しました。1961年に、包括的な見直しを導入した床面積の比率(FAR)と集中された広場および公共スペース。最近では、都市は、住宅街の拡張性をさらに高める必要のある住宅政策を「手頃な価格」に追随するようになりました。これらの都市は、住宅の需要が高まり、これらの都市は、住宅の拡大や都市の需要が高まりつつあります。

ポートランド、オレゴン: プログレッシブゾーニングの研究室

ポートランドは、革新的なゾーニングアプローチで広く認知されています。1979年に設立された都市成長境界(UGB)は、指定された地域への発展を制限し、ファームランドと森林を囲む保全することにより、曲線がスプロールします。 UGB内では、ポートランドは、トランス指向開発を推進し、混合使用ゾーニング、およびフォームベースのコードを使用して、建物の形状と配置を単に使用すること。 市包摂的なゾーニングポリシーは、新しい住宅開発が増加するかどうかを要求します。 ポートランドは、より強力な目標を達成するだけでなく、より強力な目標を達成するための計画を立てる必要があります。

ロサンゼルス: 住宅危機に対処するためのアップゾーニング

ロサンゼルスは、住宅地の75%に歴史的に禁止された多世帯住宅によって運転された、米国で最も深刻な住宅の手頃な価格の危機の1つです。 応答では、都市は、手頃な価格の住宅要件に移行する2019 "測定JJJ"を含む重要なゾーニング改革を約束し、2021 "Housing Element"アップデートを、XNUMX万の新しい家のために上昇するという大きな変化を期待しています。 これらの議論は、さまざまな分野に変化をもたらし、さまざまな分野に変化を招く人々を招く人々と、地域に変化する人々を強調しています。

ヒューストン:ゾーニングの本能とその影響

ヒューストンは、包括的なゾーニングコードなしで、米国唯一の主要都市です。代わりに、土地の使用は、駐車、建物のセックバック、および歴史的な保存に関するディード制限、サブディビジョン規則、および都市の条例の組み合わせによって調整されます。この柔軟性は、開発の障壁を低下させ、住宅コストを比較的手頃な価格に抑えている一方で、それはまた、不適合の使用と相関する傾向、および一貫性のある都市設計の欠如にもつながりました。ヒューストンのケースは、両方の利点と利点を提供します。

ゾーニングの未来: 新興トレンドと改革

全国の地方政府は、気候変動、住宅の有価証券、人口統計シフトなどの課題を圧迫するために、伝統的な動物園を見直しています。 いくつかの重要な傾向は、コミュニティ計画でゾーニングの役割を再構築しています。

フォームベースのコード

従来の使用ベースのゾーニングとは異なり、, フォームベースのコード]は、建物の物理的形態に焦点を当てます。高さ, マスキング, 舞台裏, そしてファサード設計 - それらの内の特定の活動よりもむしろ. これらのコードは、建物と公共の領域間の関係を強調することによって、歩行可能な, 人間規模の近所を作成することを目指しています. フォームベースのコードは、ダウンタウン地区にます使用されています, コルゲート, 開発と開発に埋め込む.

アップゾーニングとミズニングミドルハウジング

住宅の不足に取り組むために、多くの都市は、かつては家族住宅に限られているエリアで、デュプレックス、三重、町家、小さなアパートの建物など、住宅を「埋め込む」できるように上回る近所です。 オレゴン、カリフォルニア、ワシントン州は、州全体の法律に渡されたため、ミネアポリス、シャーロット、ポートランドなどの都市は、単一の家族専用の地区を排除しています。 これらの改革は、伝統的な動物園が住宅や住宅を建設する貢献を認めています。

気候意識の高いゾーニング

ゾーニングは、気候目標を満たすために適応されています。例には、新しい開発で電気自動車充電インフラを必要とする、都市の熱島地帯の緑の屋根と涼しい屋根を操作し、高リスク領域で開発を制限するフラッドプレーン地区を確立するなどが含まれます。一部のコミュニティは、建物の改装と適応対策を集中化した「レジリエンスゾーニング」を採用しています。気候意識ゾーニングは、ジョブやトランジットの近くで住宅を移動することにより、排出量を削減することができます。

株式と司法正義監査

地方政府の増大数は、過去に解釈された直感的な差別を持つ規定を特定し、削除するために、そのゾーニングコードの株式監査を実施しています。例えば、都市は、最小ロットサイズ、駐車要件、および色域に不当に影響を及ぼす占有限界を検討しています。この目標は、連邦公正住宅法によって要求される、包括的な公正な住宅選択を創出し、促進することです。

デジタル造形とデータ駆動計画

テクノロジーは、よりアクセスしやすいズームを行います。多くの都市は、インタラクティブなズームマップ、オンライン許可ポータル、およびゾーニングルールのプレーン言語の要約を提供します。地理情報システム(GIS)は、計画者がトラフィック、インフラストラクチャ、および環境リソースに関する提案されたズーム変更の影響を分析することができます。デジタルツールは、仮想会議やクラウドソースフィードバックを通じて、公共の参加を容易にします。

コンテンツ

ゾーニング法は、これまでよりもドライ技術規制; 彼らは、将来のコミュニティの価値と願望の式です。 地方自治体は、物理的、社会的、経済の風景を形作るために、これらの法律を強調し、順応的な発展を達成し、プロパティ値を保護し、公共福祉を促進するための有利な利益のバランスを整えています。 しかし、ゾーニングは、また、その品質を強調する重要な役割を指すクリティクスと、供給を制限し、イノベーションを試みています。

コミュニティが進化し続けるにつれて、ゾーニングコードは定期的に再訪され、改革しなければなりません。最も効果的なゾーニングは、静的ではなく適応的ではありません。新しいデータ、人口動態の変化、および公共の優先順位の進化に反応します。 ゾーニングプロセスで取り組みます。パブリック・ヒアリングに参加したり、ドラフト・オーディナンスにコメントを投稿したり、計画委員会で作業したりすることで、市民が近所の未来に影響を与えるための最も直接的な方法の1つです。 政府がどのようにして、どのように役立つか、および地域団体が有効に取り組むか、または、または団体が有効に活用できるかについて詳しく理解してください。