ローカル規制とお客様の財産価値の関係

ローカル規制とプロパティ値の関係は、不動産の最も重要なまだしばしば見落とされた要因の1つです。位置、平方フィート、条件は、多くの場合、家価格の主要ドライバとして引用されています。規制環境プロパティが座ることは、その特性を増幅または拡大することができます調査そのような深い方法でそれらの資質を調べます。ゾーニングオーダナンス、建築コード、環境制限、コミュニティの基準は、あなたの財産を使用できるだけでなく、どのようにして、不動産購入者がそれをどのように支払うかを調べるかどうかを調べるかどうかを調べる不動産適切な情報を提供するかどうか、不動産または不動産情報交換または不動産法律または必要な情報または不動産不動産不動産不動産情報情報不動産不動産情報情報不動産不動産情報不動産不動産不動産不動産または不動産不動産情報または不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産不動産情報情報プロパティプロパティ不動産不動産プロパティプロパティプロパティプロパティプロパティ不動産

ローカル規制の枠組み

地方の規制は、地方自治体または郡内の土地利用、建設、および財産の維持を管理する規則です。これらの規則は通常、地方自治体のコード、ゾーニング条例、およびコミュニティ優先事項を反映した包括的な計画によって確立されます。一方、それらは1つの管轄区域から別の地域に広く変化する一方で、ほとんどの規制枠組みは、プロパティの望ましいおよび市場価値に直接影響を及ぼす一般的なコンポーネントを共有しています。

ゾーニング法とプロパティの使用

Zoningは、土地使用制御の基礎です。それは、許された使用、密度、建物の高さ、セットバック、および多くのカバレッジを指定する地域にコミュニティを分割します。プロパティ値のゾーニングの影響は、直接的かつ間接的です。

[ シングルファミリー住宅ゾーン:[ これらのゾーンは、多くの場合、密度を制限し、近所の文字を保存しているため、より高い1平方フィートの値をコマンドします。単一の家族住居に限られているゾーンに家は、通常、静かな通りと良い学校を求める家族にアピールし、需要と価格を上げます。
[マルチファミリーおよびミックスドユースゾーン:[]アパート、コンドミニアム、または商用利用を可能にするゾーンのプロパティは、より高い収入発生の可能性を有するが、また、過度の騒音、トラフィック、または過渡的な人口による低再販売値に直面しることができます。しかし、単一家族を二重に変換したり、家ベースのビジネスを追加したりする柔軟性は、投資家にとって重要な逆転値を追加することができます。
[オーバーレイゾーンと密度ボーナス:[]多くのコミュニティは、手頃な価格の住宅や持続可能な開発を促進するために、オーバーレイゾーンを使用します。密度ボーナスは、開発者が下市場レートハウジングを含む取引所でより多くのユニットを構築することができます。これは、パー単位の土地コストを下げることができるが、それはまた、実装に応じて、近所のキャラクターやプロパティ値に影響を与える可能性があります。
[] 設定とロットカバレッジ:[ 大きい正面のヤードを必要とする規則や、不変な表面積を制限する規制は、拡張オプションを制限することができます。ガレージまたはプールを追加するバイヤーは、厳格なセットバック規則によって不満になるかもしれません。潜在的なプロパティのアピールと値を減らす。

ゾニングの変更は、プロパティ値を大幅に変更することができます。例えば、産業から混合された住宅への再選別は、開発者が新しい機会に増大しようとすると、土地の価値をスカイロケットに引き起こすことができます。逆に、ダウンゾーニング - 許容密度を削減することができます。高密度の開発者に販売することを望む土地所有者の値を低下させる可能性があります。あなたの地域の提案されたゾーニングの修正について通知する滞在は、重要なリスク管理戦略です。

建物コードと安全規格

建物コードは構造の完全性、火の安全、電気システム、配管およびエネルギー効率のための最低の条件を置きます。これらのコードは、占有者を保護するように設計されていますが、それらはまた複数の方法の特性の価値に影響を与えます:

[コードのコンプライアンスをプレミアムとして:[]]モダンコードに構築されたホームは、より安全、よりエネルギー効率、および主要な修理を必要とする可能性が低いと見なされます。古い家庭でも、最近のコードに準拠したアップグレードの証拠(例えば、更新された電気パネル、地震の改装)は、販売価格を増加し、市場時間を短縮することができます。
[非コンプライアンスのCost:[) 不許可の追加または未承認の改装によるプロパティは、資金や保証が困難である可能性があります。入札は、多くの場合、検査レポートを必要とし、買い手は、プロパティを最大コードに引き上げるコストをカバーする急な割引を要求する可能性があります。極端な場合、自治体は、非準拠構造の暴露または解散をすることができます。
[]エネルギーコードとグリーン機能:[増加、最小断熱レベル、高効率ウィンドウ、またはソーラー読み取り屋根などのローカルビルコードのマンデートエネルギー性能基準。これらの基準を超えるホームは、グリーンプレミアムをコマンドすることができますが、フォールドショートは、古いように見えるかもしれません。プロパティ値は、エネルギースター認定や他のグリーンラベルと正当に関連しています。
保険のインシュアランスの影響:[現在のビルコードを満たすプロパティは、多くの場合、低保険料のために修飾します。多くの保険会社は、耐衝撃性屋根の割引、更新された配管、および野生の耐火構造を提供します。コストを抑えると、買い手にとってより魅力的で、間接的に高い評価をサポートすることができます。

建物コードは定期的に更新されることに注意してください。 20年前に建てられた家は、エネルギー効率や地震安全のための現在の基準を満たしていないかもしれません。しかし、これは自動的にプロパティを値下げしません。この市場は、家属性に対する改装のコストを秤量します。サブビー売り手は、その特性を区別し、より高い要求価格を正当化するためにコードアップグレードに投資することができます。

環境・健康規制

環境規制は、洪水管理、湿原保存、土壌汚染、大気品質などの問題に対処します。これらの規則は、プロパティ値に直接的なベアリングを持っています。

[ フロアゾーンとFEMAマップ:[] 指定された洪水地帯のプロパティは、年間数百万ドルまたは数千ドルの費用がかかる場合があります。この追加料金は、買い手の有価性を減らし、販売価格を抑圧します。逆に、ベース洪水の上昇または洪水緩和措置(例えば、上昇した基礎)の上に家は、より多くの値を保持することができます。
[] 湿地および絶滅危惧種:[[]] 湿地保護規則は、開発を禁止したり、高価な緩和を必要とすることができます。連邦保護湿地の多くは、任意の建物に不適しているかもしれません、それは事実上建設のために価値がない。構造が存在しても、限られた拡張オプションは、値下げることができます。
[]汚染された土地とブラウンフィールド:[]産業使用の歴史を持つプロパティは、販売または開発することができる前に、環境の修復を必要とするかもしれません。クリーンアップコストは、天文学的であり、そして、精巣は修復後でさえもリンガーすることができます。一方、再開発された都市の場所で茶色地は、クリーンアップ後に実質的な価値が増加するを見ることができます。
[] ラット、アスベストス、リード:[]]] 多くの局所は、開示を必要とし、場合によっては、健康被害の軽減。既知のリード塗料またはアスベストスを持つ家は、除去コストを恐れるバイヤーによって割引される可能性があります。積極的な売り手は、交渉のハードルを避けるためにリストする前にテストおよび再仲介することができます。

これらの規制は、プロパティレポートまたはデューデリジェンス中に開示されます。バイヤーや投資家は、価値だけでなく、資金調達を得る能力に影響を与えることができるため、早期に環境リスクを調査する必要があります。

コミュニティ規格と審美的な制御

自治体のコードを超えて、多くのプロパティは、外観とメンテナンスを形作るプライベートの制限やコミュニティデザインガイドラインの対象となります。これらの基準は、プロパティ所有者の利益と負担の両方を作成することができます。

家庭所有者協会とコベント

住宅所有者協会(HOAs)は、塗料の色から駐車まですべてを支配するコベント、条件、制限(CC&Rs)のセットの下で動作します。プロパティ値への影響は、nuancedです。

プロパティ値のプロ:[ HOAsは、予測可能性を評価するバイヤーにアピールする均一で、よく維持された外観を維持することができます。彼らはまた、このようなプール、クラブハウス、およびコミュニティの全体的なdesirabilityを高めるための造園などのアメニティを提供することができます。研究では、HOAsで住宅は、HOAsなしで5〜10%以上、特にマスタープランのコミュニティで売ることができることを示しました。
[プロパティ値のコンス:[オーバーリー制限ルールは、クリエイティブバイヤーやユニークなニーズ(例えば、ホームビジネスを望む、ソーラーパネルをインストール)をデターすることができます。高いHOA料金は、ネットバイヤープールを減らし、手数料が特定のしきい値を超えた場合、難しさを引き起こす可能性があります。不十分な予備を持つPoorly管理されたHOAsは、値を抑える特別な評価につながることができます。
防火および施行:[ HOAsは、未払いのデュースまたは違反のプロパティに償却する力を持っています。極端な場合には、彼らは、タイトルにクラウドを作成し、市場性を削減することができます。潜在的な買い手は、提供を行う前にHOAの財務健康上のデューデリジェンスを頻繁に実施します。

プロパティを評価する場合、買い手とエージェントはCC&Rsと最近のHOAミーティングの分を検討する必要があります。任意の保留中の訴訟、大規模な今後の資本支出、または過半利についての苦情を探します。

歴史保存地区

歴史的地区に位置し、歴史的な場所の国立登録にリストされているプロパティは、変更、解体、および新しい建設に関する追加の規則に直面しています。これらの規制は、二重化することができます。

バリュー保護:]] 歴史的指定は、隣人が値を引き下げる可能性がある無視変化を生じることを防ぐことができます。歴史的な家に住むプレステージは、キャラクターや真贋物のためのプレミアムを支払うために買い手が喜んで引き付けることができます。
[] 制限とコスト:[所有者は、ウィンドウの交換やペイントカラーのような定期的なものであっても、外部の変化のための歴史的レビューボードから承認を得なければならない。これは、時間消費と高価なことができ、近代化する能力を制限します。いくつかの買い手にとって、手間は魅力を上回る、買い手プールを縮小し、潜在的な市場価値を下げます。
税率:]連邦および州の歴史的税制クレジットは、長期的価値を高めることができる財務上の利益を提供する、改装コストを相殺することができます。しかし、クレジットは厳格なコンプライアンス要件を満たしています。

歴史的地区のプロパティは、そのユニークなキャラクターが置き換えられないため、経済の転帰で価値をよく保持する傾向があります。しかし、彼らはまた、規制上の負担のために買い手が準備されていない場合は、よりゆっくりと販売する傾向があります。

建築レビューボード

計画された開発や高級サブディビジョンには、すべての外部設計の選択肢を承認する建築レビュー委員会(ARC)があります。これにより、共同で魅力的な外観を確保し、コミュニティ全体で高いプロパティ値を維持することができます。ただし、ARCの決定は主観的であり、個人的なスタイルを表現したい住宅所有者を不満させる可能性があります。投資家にとって、ARCは、価値を追加したり、改装を遅らせるか、または防止したりすることができます。例えば、第二のストーリーを追加したり、ガレージをリビングスペースに変えたりすることができます。

経済・市場への影響

ローカル規制は真空に存在しません。彼らは不動産市場を形作るためにより広い経済力と相互作用します。これらのダイナミクスを理解することは、プロパティが都市と地域の間で異なる理由を説明するのに役立ちます。

供給の制約と価格効果

最も重要な点は、プロパティの値を制限するという点です。密度、最小ロットサイズ、高さ制限を制限するゾーニングルールは、個人的に望ましい領域で構築できる住宅の数を減らすことができます。供給を下げ、安定した需要と組み合わせることで、価格を上回ります。この効果は、土地使用規則が特に厳しい高コストの沿岸都市で最も見られます。エドワード・グレーザーやジョゼフ・ジャイルコなどのエコノミストの研究は、典型的な価格の数十万ドルを払うことができるという厳しいものを示しています。

逆に、より許された規則を持つ領域は、より手頃な価格の住宅を持っている傾向がありますが、プロパティ値はよりゆっくりと成長する可能性があります。投資家にとって、多くの場合、より良い長期鑑賞を提供する強力な規制障壁を持つ市場、しかし、彼らはまた、許可プロセスと潜在的な法的課題の慎重なナビゲーションが必要です。

規制コストと開発者行動

すべての規制は、コンプライアンスコストを意味します。許可を支払うかどうか、建築家を雇うか、承認のために数か月待っても、これらの費用は、最終的に不動産購入者に渡されます。過度に複雑または低承認プロセスを持つ都市では、開発者は、追加の費用を吸収できる唯一の高級住宅を建設することを選ぶかもしれません。これは手頃な価格の住宅の供給を減らし、既存の家の価格を入札することができます。個人住宅の場合、単純なデッキまたは高価な価格を放棄する許可を得るための費用は、または、驚くべき価値を放棄することができます。

承認プロセスの長さも重要である。建物許可を発行するために6ヶ月を経る管轄区域は、計画された改善の現在の値を下げることができる不確実性と遅延を作成します。一部の自治体は、承認を合理化するために「直立」開発を採用し、建設の迅速化と価格の安定化を可能にします。その他、リスクとコストを追加する裁量的なレビューを使用します。

資産税と評価への影響

規制は、税制を介して間接的にプロパティ値に影響を与えることができます。例えば、都市が新しい建設に影響する費用を課すと、それらの手数料は土地価格に増大し、生の土地価値を下げるが、新しい家コストを上げる。同様に、市場価値に基づく不動産税評価は、ゾーニングや建物のコードのアップグレードの変化を変動します。新しいトランジット指向開発ゾーンを承認するエリアは、迅速な評価が増加する可能性があり、それは税金の反発を発生することができますが、本物の価値を反映する。

住宅所有者は、許可を必要とする主要な改装が多くの場合、再評価をトリガーすることに注意する必要があります。重要な追加は、得られた価値に食べる、より高い税ブラケットにプロパティをプッシュすることができます。主要なプロジェクトを開始する前に税務顧問または鑑定士と相談することはお勧めです。

現地規制を住宅所有者または投資家としてナビゲート

ルールと値の複雑な対話をすることで、積極的なエンゲージメントが重要になります。次の戦略は、コンプライアンスを維持しながら、プロパティ値を最大化するのに役立ちます。

購入前のデューデリジェンス

オファーをする前に、規制の風景を徹底的に調査してください。

[ Zoning and Land Use Plans:[] ローカルプランニング部門のウェブサイトにアクセスするか、現在のゾーニング分類と任意の保留中の変更を確認する呼び出し。将来の開発パターンを変更できる包括的な計画更新について尋ねます。
[] 許可されたプロパティの許可履歴を取得する許可と承認のチェックを解除します。許可されていない作業は赤色フラグです。許可が発行された場合、最終検査が署名されたことを確認します。

] 環境制約:[ は、FEMA 洪水マップ、湿原の発明、および環境データベースを使用します。地質学の領域や既知の汚染を持つ領域の土壌工学の採用を検討してください。

[ HOA ドキュメント:[]]を読み込み、CC&Rs、bylaws、および財務ステートメントを要求します。特別な評価、資金援助レベルを予約し、計画に影響を与える可能性がある規則を探します。

土地利用を専門とする地方の不動産弁護士は、特に複雑な取引やユニークな特性のために、保護の余分層を提供することができます。

規制内で価値を最大化するための戦略

プロパティを所有したら、ルールの不当を行わずに値を高める正当な方法があります。

:[]のバリエーションに適用します。規制が目的の改良を防ぐ場合、分散を適用することを検討してください。成功は、多くの場合、あなたの財産に一意の苦難を実証する必要があります。経験豊富な土地使用の弁護士は、プロセスを導くことができます。

条件付き使用許可なしの使用許可: 一部使用許可されていない場合、条件付き使用許可(CUP)で使用することができる。例えば、ホームベースのビジネスや短期レンタルがCUPを必要とする場合があります。収入の可能性を追加し、プロパティ値を増やすことができます。

[]事前承認された変更に投資します:[]]は、終了する地下室、更新されたキッチンおよびバス、およびエネルギー効率の改善のような、明確にコードを順守する改善に焦点を合わせます。これらは、一般的に投資に対する最良のリターンを提供し、法的頭痛を避けます。

既存のコミュニティのために構築:[] 厳密な設計ガイドラインを持つ歴史的な地区やHOAにいる場合は、それら内で作業します。近所のキャラクターを尊重した無料の改装は、多くの場合、非準拠のものよりも高速で高い価格で販売します。

不動産のプロフェッショナルと弁護士の役割

不動産業者は、地方の規制やリストにどのように影響するかに精通すべきです。しかし、エージェントは、通常、土地利用法の専門家ではありません。重大な規制上の問題については、専門家に相談してください。弁護士は、制限的な契約者のためのタイトルレポートを見直し、計画委員会に交渉し、アピールを処理することができます。規制環境での体験を鑑定する鑑定者は、ルールが値にどのように翻訳するかを理解することができます。最後に、悪意のあるプロセスを遅らせると、管轄区域の許可のexpediterを雇うことを検討してください。

コンテンツ

ローカル規制は単なる局所的なハードルではありません。それは、プロパティ値を形作る基本的な力であり、時には偽りのない方法で。ゾーニング法、建築コード、環境規則、コミュニティ規格は、それがどのように使用できるか、そしてそれが潜在的な買い手になるかを、集団的に決定する。これらの接続を理解するサブビー住宅所有者と投資家は、より良い決定を下すことができ、他の人々は唯一の赤いテープを見たり、機会を特定することができます。情報開示、デューデリジェンスを継続することにより、あなたの長期にわたるプロパティを保護することができます。

更に読むには、 American Planning Association]、 ] 国立Realtors、および地方政府計画部門のリソースを探索することを検討してください。規制が特定の市場でどのように動作するかを理解することは、競争上の優位性への順調化に向けた最初のステップです。