土地利用における造形の基礎的役割

ゾーニング法は、私たちが毎日やり取りする近所、商業地区、および工業地域を形づける見えないフレームワークです。その中核では、これらの規則は、大規模な構造がどこにあるか、そして土地の特定の部分にどのような活動が許されているかを判断します。ゾーニングなしで、スカイスクレーパーは、単一の家族の家の隣に上昇することができ、または化学プラントは学校から通りを横断することができます。ゾーニングは、局所的な問題でありながら、連邦法は、政府の規制を妨害し、政府の規制を誘導する必要があり、政府の規制を十分に検討する必要があります。

ローカルゾーニング規制の理解

ローカルゾーニング条例は、米国における土地利用制御の主要機器です。市議会、郡庁委託、町村委員会によって制定され、これらの法律は、各コミュニティのユニークな優先順位と地理を反映しています。その後、行動を可能にすることによって自治体に委任される州に付与された警察の電力からローカル動物園の権限は、その地域のゾーニングの幹線を反映します。

歴史文:現代造形の誕生

米国における近代的なゾーニングの動きは、 ]と始まりました。 エククリッドv。 アンブレラリアルティCo.]の最高裁判所の決定は1926年に、包括的なゾーニングの憲法性を追い上げました。 そのランドマークケースは、エクリッドの村を関与し、オハイオ州は、住宅地での産業発展を制限したゾーニングオーディナンスを採用しました。 コートは、ゾーニングが警察の権威の権威を分離するために、自治体の普及に使用することを規定しました。

ローカルゾーニング分類の共通タイプ

ローカル条例は、通常、特定の許可された使用と寸法要件を持つ複数の基本ゾーンに土地を分割します。

  • []住宅地(R-1、R-2、R-3など)[ - 大型ロット(R-1)の住宅地を一戸建てから高密度アパート棟(R-3以上)まで、これらはハウジング密度を調節します。 制限には、最小ロットサイズ、設定要件、高さ制限、床面積比率が多くなります。
  • [商業ゾーン(C-1、C-2など)[ - 小売、オフィス、サービス事業向けに設計。 許可された企業(例えば、レストラン、銀行、小売店)を指定し、重工業や住宅の使用を制限することができます。
  • [産業ゾーン(I-1、I-2)[ - 製造業、倉庫、およびその他の産業活動のために集中しました。 これらの領域は通常、騒音、排出量、トラフィックの制限が少ないが、環境規制を遵守する必要があります。
  • [農業ゾーン(A-1、A-2)[ - 農耕、牧場、および関連活動のために予約。 彼らはしばしば、オープンスペースを維持し、郊外のスプロールを防ぐための大きな最小ロットサイズを持っています。
  • 混合使用ゾーン[ – 住宅と商業施設の両方が同じ建物や地区内で使用できるようにする近代的な革新、歩行性と車依存性を削減する。

エククリッド・ゾーニングを超えて:代替アプローチ

多くのコミュニティは、より柔軟なゾーニングフレームワークを採用するために、伝統的なEuclidean分離を超えて移動しました。

  • パフォーマンスゾーニング - 特定の使用を規定するのではなく、測定可能な影響(例えば、騒音レベル、トラフィック生成、嵐水流)の基準を設定します。 開発者は、パフォーマンスベンチマークを満たしている限り、任意のプロジェクトを構築することができます。
  • []集中ゾーニング[] - 手頃な価格の住宅ユニット、公共広場、または緑の建物の機能などの公共の利益のための交換でボーナス(例えば、増加密度、削減された駐車要件)を提供します。
  • Form ベースのコード – 土地利用ではなく、建物(高さ、増量、ストリートの正面)の物理的形態に焦点を当てます。 これらのコードは、予測可能なビルド環境を作成することを目的としており、都市の埋め立てやトランジット指向の開発でよく使用されます。

主要地形造形機構と加工

ローカルゾーニングは、ルールの静的セットではありません。それは、継続的な管理と量子のプロセスを含みます。

  • Variances] - プロパティ所有者は、厳格な執行が無期限の堅実さを引き起こす場合、特定のゾーニング要件(例えば、 setback、高さ)から救済を求めるかもしれません。 公聴後にアピールのゾーニングボードによって、変化が付与され、法的な基準(例えば、実用的な難易度、公益への苦難)を満たしなければならない。
  • [条件付き使用(特別例外)[ - 一部の使用(例、教会、学校、保育)は、周囲の特性への影響を最小限に抑えるために追加の条件を満たした場合のみ許可されます。 各要求の控訴または計画委員会レビューのボード。
  • 非公式化用途 – ゾーニングオーディナンスが採用されたが、もはや従わないときに法的なプロパティ(例えば、今の抵抗領域の小さな食料品店)は、事前の既存の非適合使用として動作し続けることが許可されています。ただし、拡張または重要な変更は制限される場合があります。
  • []スポットゾーニング[] - 小さな小包がその周囲よりも異なるゾーニング分類のために一元化されると、それは公益ではない場合は、違法な「スポットゾーニング」として挑戦されるかもしれません。 裁判所は、包括的な計画と一貫性を探しています。
  • []ゾーン変更(再編)[] - プロパティのズーム指定を変更するには、ローカルの立法機関による公聴と承認が必要です。 多くの管轄区域では、計画手数料は勧告を行い、市議会または郡委員会は最終的なマップの修正に投票します。

ローカルの執行と控訴

ローカルゾーニングの執行は通常、ゾーニング管理者またはビルの検査官によって処理されます。違反は、罰金、ストップワークの注文、または法的行動を招くことができます。行政の決定の控訴は、最初に控訴のボードに行き、その後、裁判所を状態にします。 現地の包括的な計画は、ゾーニング決定のための指導文書として機能します。 裁判所は、多くの場合、決定が仲裁または大腿骨をしていない限り、地元の公式に決定を与える。

地方のゾーニングを形作る連邦規則

連邦政府は、ゾーニング条例を制定していませんが、いくつかの連邦法は、地方のゾーニングが対応しなければならない制約を課します。 遵守の失敗は、連邦の資金の損失、訴訟、または地方の規制の無効につながることができます。

環境法とゾーニングの影響

  • [国家環境政策法(NEPA)[ - 地方自治体が連邦資金(例えば、HUD助成金、交通省のお金)を使用して環境に著しく影響するプロジェクトのために、NEPAは環境評価または環境影響ステートメントを必要とします。 新しい高速道路または水処理プラントを構築するようなローカルアクションはNEPAレビューをトリガーすることができます。
  • [クリーンウォーター法(CWA)[ - CWAのセクション404は、湿原を含む「米国の水」で浚渫および活動を満たします。 敏感な湿原の発達を可能にするローカルゾーニング条例は、米国軍のエンジニアから連邦許可を免除または要求することができる。 米国環境保護庁(EPA)は、執行当局に持っています。
  • [絶滅危惧種法(ESA)[] - 絶滅危惧種や重要な生息地に害を与えることができる地域動物園によって承認された開発は、連邦の検討に従うかもしれません。 例えば、カリフォルニアのナタッチャーの既知の生息地における大規模なサブディビジョンの郡の承認は、米国と米国の魚と野生動物サービスに関する正式な協議を引き起こす可能性があります。
  • 保存と回復法(RCRA)[ – 固形廃棄物施設のローカルゾーニングは、危険な廃棄物管理のための連邦基準に準拠しなければなりません。 埋め立てや焼却炉の座りは、EPAとの調整を必要とすることが多い。

市民権と公正な住宅

  • フェアハウジング法(FHA)[ – FHAは、レース、色、宗教、国家起源、家族的地位、障害者の基準に基づいて住宅の差別を禁止します。 意図的に差別化されていない場合でも、FHAは差別的な効果を持っているローカルゾーニング条例を禁止します。 例えば、効果的にグループホームを除外するゾーニングオーダナンスは、FHASとFHASのディストリビューションを侵害する可能性があります。
  • [障害者手帳(ADA)[ – 公設宿泊施設(小売、オフィスなど)のZoning要件は、障害者のための障壁を作成する必要はありません。 コードとサイトプランのレビューは、直接アクセシビリティを考慮に入れながら、障がいのあるサービス(例えば、リハビリテーションセンター)の場所を制限するゾーニング規則は問題になる可能性があります。
  • []環境正義] - エグゼクティブオーダー12898(1994)は、連邦政府が行動において環境正義を検討する必要があります。 低所得または少数民族地区における汚染産業を集中するローカルゾーニングは、それが分散的な影響を持っている場合は、連邦の苦情または市民の権利調査の対象になる可能性があります。

地方のゾーニングの連邦の免除

一部の地域では、連邦法は、局所的なゾーニングを明示的に優先します。最も顕著な例は次のとおりです。

  • [1996年のテレコミュニケーション法 – 地方自治体は、個人無線サービスのプロバイダ間で不当に差別化したり、ワイヤレスタワーの配置を禁止することはできません。ただし、サービスが効果的に禁止されていない限り、それらは場所と美的を調整することができます。
  • []鉄道およびパイプライン規制[ - 州間商取引委員会の終了法と天然ガス法は、鉄道および州間ガスパイプラインのためのローカルゾーニングを前方回します。 市は、それが州間システムの一部である場合は、鉄道線または天然ガスコンプレッサーステーションをゾーンすることはできません。
  • ネイティブアメリカン予約] - トリバルランドは、一般的に、複雑な管轄区域の重複があるにもかかわらず、州と地方の動物園から免除されます。 インドの民権法と様々な裁判所の決定は、その反乱の実体として、部族の土地を扱います。

連邦資金供給条件

多くの自治体は、HUD、運輸省(DOT)、EPAが管理するプログラムによって、インフラ、コミュニティ開発、住宅の連邦助成金を受け取ります。これらの助成金は、多くの場合、ゾーニングに関連する文字列が付属しています。例えば、HUDのコミュニティ開発ブロックグラント(CDBG)プログラムは、彼らが肯定的により公正な住宅(AFFH)にステップを取ることを認証するために、地方政府を必要とします。これは、計画の計画や計画的な計画を計画的に検討し、変更することを含みます。

ローカルと連邦規制間の紛争のナビゲート

プロパティ所有者と開発者は、ローカルのゾーニングオーディナンスと連邦のマンデートの間で捕捉された自分自身をよく見つけます。 ここには、一般的な摩擦ポイントとそれらに対処する方法があります。

  • [] 手頃な住宅対 ローカル動物園 - 連邦公正住宅法は、単一の家族ゾーンで高密度開発を可能にするために、またはアクセサリ住居ユニット(ADU)を許可するために、地方自治体を必要とするかもしれません。 一部の州の法律は現在、ADUsのローカル制限を免除します。 開発者は、プロジェクトに投資する前に、州と連邦の要件の両方をチェックする必要があります。
  • 環境影響レビュー - ローカルゾーニングレビューを通過するプロジェクトは、まだ連邦許可を必要とするかもしれません(例えば、湿原埋め)。 開発者は、湿原や絶滅危惧種が提示されている場合、エンジニアやEPAの軍隊の隊員と相談を含む、早期デューデリジェンスを実施する必要があります。
  • []ワイヤレス施設が座っています - ローカル動物園は、セルタワーの住民からプッシュバックを受け取ることがありますが、連邦法は、許可を拒否する能力を制限します。 連邦通信委員会(FCC)は、これらの適時性を超えたローカルの拒否が連邦裁判所で課題である可能性があるレビューのためのショットクロックを確立しました。
  • 分泌効果訴訟 – ローカルのゾーニングオーディナンスが顔にニュートラルである場合でも、保護されたクラスに不均衡な影響がある場合、それはFHAまたはEqual Protection Clauseの下で無効にすることができます。 たとえば、少数の家族が不均衡に低所得が疑われるコミュニティで大きな最小ロットサイズを必要とするゾーニングコードは、規制として挑戦される可能性があります。

プロパティ所有者と開発者のための実用的なステップ

  1. ] 包括的なゾーニング分析で開始[ - 土地を購入する前に、ローカルのゾーニングマップ、包括的な計画、およびオーバーレイ地区をチェックします。 オーバーレイは追加の要件を追加することができます(例、歴史的な保存、フラッドプレーン管理、湿原のセットバック)。
  2. ] ローカルプランニングスタッフを早めにエンゲージ - 市町村計画部門は、許可された使用、密度ボーナス、および分散手順に関する予備的なガイダンスを提供できます。 協力関係の構築は、明示的な承認をすることができ、コストのかかる驚きを減らすことができます。
  3. ]連邦政府が有するトリガーを評価する - プロジェクトが連邦の資金、湿原、絶滅危惧種、または州間インフラを含むかどうかを決定します。 はいの場合、連邦機関または土地使用法を専門にする弁護士に相談してください。 環境コンサルタントは、フェーズI評価を行うことができます。
  4. すべての通信のレコードのKeepレコード - 差別的な効果や不当な遅延に対する法的課題が発生した場合、連邦法を遵守するための良好な信仰努力を示す紙道は、貴重なことができます。
  5. [条件付き使用許可または分散を条件付きで設定します。提案された使用が許可されていない場合は、条件付き使用または分散が有効であるかどうかを調べます。 公衆の聴覚で、(分散のために)、または互換性(条件付き使用のために)の証拠を提示するために準備してください。
  6. [モニターのズーム変更[ – ローカルのズームコードは定期的に更新されます。 都市計画のコミッション議題を購読し、公聴会に参加し、あなたの投資を保護するために包括的な計画更新プロセスに参加してください。

ゾーニング法のトレンドを新興

住宅の有価な危機、気候変動、技術革新によって駆動されるゾーニングの風景は急速に進化しています。

  • 密度[]の上昇 – 多くの州(カリフォルニア、オレゴン、ワシントン、他)は、かつて排他的な住宅地帯の複式アパート、三重軸、および四重プレックスを可能にするために、ローカルの単家族ゾーニングを前方回る法律を制定しています。 この傾向は、住宅不足に対する応答として継続する可能性があります。
  • [ 気候回復力と緑のゾーニング - 地方自治体は、海レベルの上昇の予測、野火リスク、および熱-島緩和をズームに組み込む。 例えば、「気候適応性ゾーニング」は、洪水、野生の都市の防火地のインターフェイス、および緑の屋根の中核に埋め立てられた最初のフロアを増加させる必要があるかもしれません。
  • 再生可能エネルギーの支持 – 太陽と風力エネルギーの設置は、州と連邦再生可能エネルギーの目標と競合する地域のゾーニング制限に直面しています。 一部の州では、連邦政府は、税務上のインセンティブを認める奨励しながら、現在、ソーラーファームの地方の禁止を禁止しています。
  • 短期レンタル規制] - Airbnbのようなプラットフォームは、短期レンタルのための新しいゾーニングカテゴリを作成するために、強制的な自治体を持っています。 これらの規制は、しばしば、州間商取引や財産権を妨げるための法的課題に直面しています。そして、裁判所は引き続き境界線を形成しています。
  • 平常化ゾーニング改革 – 歴史的に実践的なゾーニング慣行の意識を成長させる(例えば、赤化、顔のコブーン)は、包括的なコミュニティのために再ゾーンするというより適切な努力を持っています。 HUDの肯定的にさらなるフェアハウジング規則は、ゾーニングの変更を含む、セグレーションのパターンを評価し、救済するために、地方政府の資金を受け取る必要があります。

結論:土地の使用規則のInterwovenの生地

ゾーニング法は、はるかに超えている階層の障壁である; 彼らは、その将来のためのコミュニティのビジョンの表現であり、プロパティ所有者の根本的な権利と連邦法の過半球的な義務とのバランスをとっています。 地方政府は、土地使用上の第一次権限を保持しますが、連邦環境、市民権、および商取引法は、その地方の裁量が動作する境界線を設定しています。 この複雑なシステムの成功したナビゲーションは、地方の条例と高レベルの制約の両方を計画するかどうかを、あなたが検討するかどうかを計画するかどうかを計画するかどうかを、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または、または