ავსტრალიის ხაზინის როლის გამოკვლევა საცხოვრებელი შესაძლებლობის კრიზისის მოგვარებაში.

გაიგეთ ავსტრალიის ხაზინის როლი საცხოვრებელი შესაძლებლობის კრიზისში.

ავსტრალიური საცხოვრებელი შესაძლებლობის კრიზისი ერთ-ერთი ყველაზე მუდმივი და საკამათო ეკონომიკური გამოწვევაა, რომელიც ქვეყნის წინაშე დგას. შიდა საკუთრების მაჩვენებლები შემცირდა ახალგაზრდა თაობებში, ქირა სტრესი ფართოდ არის გავრცელებული და დაბალი შემოსავლის მქონე ოჯახები იბრძვიან უსაფრთხო, ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ადგილის მოსაძებნად. მაშინ როდესაც მრავალი ფაქტორი ხელს უწყობს მოსახლეობის ზრდას, ზონირების ხარჯებს და ინვესტორების მოთხოვნას, ფედერალური მთავრობის ძირითადი ფინანსური ინსტრუმენტების გამოყენებისა და ინტეგრირებული ფინანსური ინსტრუმენტების შესახებ, რომლებიც ამუშავების, მისი ფინანსური ინსტრუმენტების, რომლებიც განსაზღვრავენ ამ პოლიტიკის მექანიზმებს, მნიშვნელოვან გავლენას ახდენენ ამ პოლიტიკის ბერკეტებზე, რაც შეიძლება.

ხაზინის ძირითადი მანდატი და საცხოვრებელი კავშირები.

ავსტრალიის ხაზინა პასუხისმგებელია მთავრობის ეკონომიკური პოლიტიკის, მათ შორის ფისკალური სტრატეგიის, საგადასახადო სისტემის რეგულაციის, და საჯარო ფინანსების გრძელვადიანი მდგრადობის კონსულტირებაზე. კერძო საცხოვრებელი წარმოადგენს საოჯახო სიმდიდრის ყველაზე დიდ კომპონენტს, იპოთეკური ვალი არის ძირითადი ფინანსური სტაბილურობის საკითხი და საცხოვრებელი ქვეყნის სტრუქტურული პროექტების ხარჯები, რომლებიც მოიცავს ანალიტიკური მონაცემთა მიწოდების ხარჯებს, ყოველწლიურად ტრას.

ფისკალური პოლიტიკა და საგადასახადო პირობები.

ხაზინა პირდაპირ მართავს ფედერალური საგადასახადო დებულებების დიზაინსა და შემოსავლების შედეგებს, რომლებიც გავლენას ახდენენ საცხოვრებელ ბაზრებზე. ყველაზე განხილული მოიცავს:

• FLT:0 უარყოფითი აღჭურვილობა: FLT:1 ინვესტორებს საშუალებას აძლევს, სხვა შემოსავლებიდან ქირაობის დანაკარგების შემცირება. ხაზინა რეგულარულად აჩვენებს ამ კონცესიის შეზღუდვის ან მოხსნის გავლენას, შემოსავლების ზრდას ქირაობისა და სახლის ფასებზე ზემოქმედების წინააღმდეგ.
• FLT:0 კაპიტალის მოგების გადასახადი (CGT) ფასდაკლება: FLT:1, 12 თვის განმავლობაში არსებული აქტივების 50%-იანი შემცირება. ხაზინა აფასებს, როგორ შეიძლება ფასდაკლების შეცვლამ შეამციროს სპეკულაციური მოთხოვნა და გაათავისუფლოს ფისკალური სივრცე ხელმისაწვდომობის ღონისძიებებისთვის.
• FLT:0 პირველი სახლის სუპერ საყურებელი (FHS) სქემა: FLT:1 საშუალებას აძლევს პირველ სახლის მყიდველებს გადაარჩინოთ ზეგანაკვეთში კონცესიური გადასახადის განაკვეთით. ხაზინა მართავს კონტრიბუციების, გამოთხოვების და წლიური ლიმიტის წესებს.
• FLT:0 სახლის გარანტიის სქემა: FLT:1 მთავრობა გარანტიას აძლევს უფლებამოსილ მყიდველებს, რომ შეიძინონ დაბალი დეპოზიტით, რომელსაც მართავს ხაზინა ეროვნული საცხოვრებელი ფინანსებისა და საინვესტიციო კორპორაციის (NHFIC) პარტნიორობით.

მიუხედავად იმისა, რომ ხაზინა ამ ზომების ანალიზს უზრუნველყოფს, ის არ ადგენს ცალმხრივად საგადასახადო პოლიტიკის გადაწყვეტილებებს მთავრობის წინაშე. მიუხედავად ამისა, ხაზინის ხარჯები და მოდელირება ძლიერ აყალიბებს ნებისმიერ რეფორმის დებატს და საბოლოო დიზაინს.

ბიუჯეტის განაწილება საცხოვრებელი პროგრამებისთვის.

თითოეული ფედერალური ბიუჯეტი მოიცავს მნიშვნელოვან ხარჯებს საცხოვრებელი ხელმისაწვდომობისთვის, რომელთაგან ბევრი შექმნილია და ადმინისტრირდება ხაზინის მიერ.

• დაფინანსება FLT:0 ავსტრალიის მომავალი ფონდისთვისFLT:1, 10 მილიარდი საინვესტიციო ფონდი, რომელიც შემოსავალს აბრუნებს 30,000 სოციალური და ხელმისაწვდომი ქირაობის სახლების ასაშენებლად ხუთი წლის განმავლობაში. ხაზინა მართავს ფონდის კაპიტალის სტრუქტურას და შემცირების გრაფიკს.
• გრანტები სახელმწიფოებს და ტერიტორიებს FLT:0 ეროვნული საცხოვრებელი და უსახლკარობის შეთანხმების FLT:1 (NHA) ფარგლებში, რომელიც ხაზინა კოორდინაციას უწევს სოციალური მომსახურების დეპარტამენტთან, რათა უზრუნველყოს შესაბამისობა ფისკალური მდგრადობის პრინციპებთან.
• პირდაპირი სუბსიდიები FLT:0 რენტენტალური დახმარება FLT1 პროგრამის მეშვეობით, რომელიც ყოველწლიურად ხაზინის მიერ გაქირავების ზრდას უკავშირდება.
• NHFIC-ის FLT:0-ს ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი ობლიგაციების აგრეგატორისთვის დაფინანსება FFLT:1, რომელიც ამცირებს კაპიტალის ხარჯებს საზოგადოებრივი საცხოვრებელი მომწოდებლებისთვის.

ბიუჯეტის კონვერტების კონტროლით, ხაზინა გავლენას ახდენს საცხოვრებლის ინვესტიციის მასშტაბზე, დროზე და პირობითობაზე. მისი როლი ხარჯების განხილვის კომიტეტის წინადადებების მომზადებაში უზრუნველყოფს, რომ ნებისმიერი ახალი წინადადება უნდა აჩვენოს ხარჯების ეფექტურობა და გაზომვადი შედეგები კაბინეტის მიღწევამდე.

ინფრასტრუქტურა და მიწის გათავისუფლება

საცხოვრებელი მიწოდება ძლიერ დამოკიდებულია მიწის ხელმისაწვდომობაზე, დაგეგმვის რეგულაციებზე და ინფრასტრუქტურის შესაძლებლობებზე. ხაზინა პირდაპირ არ აკონტროლებს ზონირებას ან არ აშენებს დამტკიცებებს, რომლებიც სახელმწიფო და ადგილობრივი მთავრობების მფლობელობაშია. თუმცა, მას შეუძლია გავლენა მოახდინოს მიწოდებაზე ფედერალური ფისკალური ინსტრუმენტების მეშვეობით:

ინფრასტრუქტურის ინვესტიცია და საცხოვრებელი სიმჭიდროვე.

ძირითადი სატრანსპორტო და კომუნალური ინფრასტრუქტურის პროექტები, რომლებიც ფედერალური მთავრობის მიერ ფინანსდება (მაგალითად, ინფრასტრუქტურის ავსტრალიისა და ეროვნული პარტნიორობის შეთანხმებების მეშვეობით), სახაზინო ფონდის მიერ დაჯდება და შეფასდება. გადაწყვეტილებები რომელ პროექტებზე პრიორიტეტულია და რა სიმჭიდროვის მოთხოვნები შეიძლება უკავშიროს მწვანე ველების განვითარებას, ან გამოიწვიოს ისეთი ტერიტორიების შევსება, რომლებიც სხვაგვარად დარჩებიან, რომლებიც რეკომენდირებას უწევენ ფედერალურ სატრანსპორტო საცხოვრის სახელმწიფოებს, რაც შეიძლება იყოს შეზღუდული ეკონომიკური მიწოდების დერეფნციკლირების სახელმწიფოებისათვის, რაც შეიძლება იყოს, ხოლო ეკონომიკური დახმარების დეპარტამენტის სახელმწიფოებისათვის, რომელიც უზრუნველყოფს ეკონომიკურ დახმარებას, რომელიც უზრუნველყოფს, რომ ეკონომიკური მოდელისათვის.

გარემოს და მიწის გამოყენების შეფასებები.

ფედერალური გარემოს დაცვის და ბიომრავალფეროვნების დაცვის აქტის 1999FLT1 ფარგლებში ფედერალური გარემოს დაცვის დამტკიცებები შეიძლება დააყოვნოს ან შეაჩეროს დიდი საცხოვრებელი განვითარება. ხაზინა მონაწილეობს რეგულატორული ზემოქმედების ანალიზში, რათა გარემოს მიზნები დააწონოს საცხოვრებელი მიწოდების მიზნებს, სადაც საჭიროა გამარტივებული შეფასების გზები. მისი მოდელირება საცხოვრებელი მოთხოვნის პროექტის მიწოდების წინააღმდეგ მთავრობის მიმდინარე ვადის შესახებ მიუთითებს, არის თუ არაპროგნოზირება.

ფინანსური დახმარება და მაკროპრუდენციალური კავშირები.

საგადასახადო შეღავათების გარდა, ხაზინა აკონტროლებს პირდაპირ ფინანსურ დახმარების პროგრამებს, რომლებიც გავლენას ახდენენ საცხოვრებელი მოთხოვნის საკითხზე.

პირველი სახლის ბაიერის გრანტები და გარანტიები.

შიდა გარანტიის სქემა (მათ შორის პირველი საშინაო გარანტია, რეგიონალური პირველი საშინაო გარანტია და ოჯახური საშინაო გარანტია) სწრაფად გაფართოვდა, 202425 წელს 50,000 ადგილით. ხაზინა მართავს მოცულობის ლიმიტებს, უფლებამოსილების კრიტერიუმებს და სესხის ლიმიტებს. მიუხედავად იმისა, რომ ეს სქემები ეხმარება მარგინალური მყიდველებს ბაზარზე შესვლაში, კრიტიკოსები ამტკიცებენ, რომ ისინი ძირითადად ზრდიან მოთხოვნას და ზრდიან ფასების დაძაბულობას ხაზინის საკუთარი ანალიზის მიერ.

ურთიერთობა სარეზერვო ბანკთან და APRA-სთან.

ხაზინა არ ადგენს საპროცენტო განაკვეთებს ან პრუდენციულ წესებს, მაგრამ თანამშრომლობს ავსტრალიის რეზერვულ ბანკთან (RBA) და ავსტრალიის პრუდენციული რეგულირების ორგანოსთან (APRA) ფინანსური რეგულატორების საბჭოს მეშვეობით. საცხოვრებელი ბაზრის გადახურებამ განსაკუთრებით აინვესტორო სესხების უწესრიგობის მოდელური მოდელის მოდელის მოდელისთვის რეკომენდირების მიზნით, რომელიც უზრუნველყოფს საკრედიტო საკრედიტო დახმარების მიწოდების მოდელურების ფასების მაღალი ხარისხის სტაბილურობისთვის, რომელიც შეიძლება გამოიწვიოს მაღალი რისკის მოდელებს, რომელიც შეიძლება იყოს სისტემური რისკის მოდელებს, რომელიც შეიძლება იყოს, რომელიც უზრუნველყოფს საპროცენტო ბაზას, რომელიც უზრუნველყოფს საპროცენტო ბაზას, რომელიც უზრუნველყოფს საპროცენტო ბაზას, რომელიც უზრუნველყოფს საპროცენტო ბაზას და უფრო მკაცრ კრიტერიუმებს, რომელიც უზრუნველყოფს საპროცენტო რისკის მოდელებს, მაგრამ უფრო მკაცრ კრიტერიუმებს, ფინანსური სესხების და უფრო მკაცრ მოდელებს, ვიდრე საპროცენტო ბაზას, მაგრამ უფრო მკაცრ მექანიზმებს.

კოორდინაცია ფედერალურ და სახელმწიფო მთავრობებს შორის.

საცხოვრებელი ხელმისაწვდომობა ვერ გადაწყდება მხოლოდ თანამეგობრობის მიერ. სახელმწიფოები აკონტროლებენ მიწის გამოყენებას, საჯარო საცხოვრებლის ვადას, გადასახადების (სანიშნო გადასახადი) გადაცემას და ტენიან დაცვას. ხაზინა ხელმძღვანელობს ფედერალური სახელმწიფოს მოლაპარაკებებს ფისკალური გადარიცხვების შესახებ, მათ შორის NHA და ახალი ორმხრივი საცხოვრებელი შეთანხმებები, რომლებიც 2024 წელს გამოცხადდა. მისი როლი მოიცავს:

• სახელმწიფო საცხოვრებელი პირობების შესრულების მეტრიკულის შექმნა, რომელიც დაკავშირებულია დაფინანსების ტრანშებთან.
• სახელმწიფო წინადადებების შეფასება მარკის გადასახადის რეფორმისთვის (მაგ., ფართო მიწის გადასახადზე გადასვლა) და ფისკალური გავლენის შეფასება სახელმწიფოებზე.
• საცხოვრებელი და უსახლკარო მინისტრთა საბჭოს დღის წესრიგების კოორდინაცია ფედერალური ბიუჯეტის ციკლების სახელმწიფო რეფორმების განრიგებთან შესათანხმებლად.

ხაზინის უნარი, რომ შეთანხმებები გააფორმოს, გაუმჯობესდა დეპარტამენტის შიგნით მდებარე საბინაო ავსტრალიის განყოფილების შექმნით, რომელიც მოქმედებს როგორც სპეციალური პოლიტიკის ცენტრი ჯვაროსნული საკითხებისთვის.

ბოლო დროს მთავარი ინიციატივები: HAFF, NHA რეფორმა და ეროვნული საცხოვრებელი შეთანხმება.

ალბანეთის მთავრობის ქვეშ ყველაზე მნიშვნელოვანი ფედერალური საცხოვრებელი ინიციატივები საგანძურს ფლობენ.

ავსტრალიის მომავალი ფონდის (HAFF) საცხოვრებელი.

10 მილიარდი საჯარო ინვესტიცია სოციალური საცხოვრებლის მშენებლობისთვის. ხაზინა არა მხოლოდ შექმნა ფონდის კაპიტალის სტრუქტურა (საიმედო 5%-იანი წლიური დაბრუნება), არამედ ასევე მართავდა ფისკალურ ხარჯს, რომელმაც დაარწმუნა პარლამენტის ბიუჯეტის ოფისი თავისი ხანგრძლივი მდგრადობის შესახებ. ფონდი მიზნად ისახავს 30,000 სახლის მიწოდებას ავსტრალიისთვის, ხოლო T500-ის საპასუხო ღონისძიებები (გან შემდგარი Trepersece-ის კონსესიური პასუხი) ზედამხედველობს.

ეროვნული საცხოვრებელი და უსახლკარობის შეთანხმება (NHA) ჩანაცვლება

2024 წელს, მთავრობამ ახალი NHA-ს დაფინანსება გაზარდა (2 მილიარდი ხუთი წლის განმავლობაში) და ძლიერი პირობები, რომლებიც სახელმწიფოებს ავალდებულებს, რომ გააძლიერონ დაგეგმვის რეფორმები. ხაზინამ შექმნა ახალი დაფინანსების ფორმულა, რომელიც ეფუძნება მოსახლეობის წილს, ქირა სტრეს მაჩვენებლებს და ისტორიულ საცხოვრებელ ინვესტიციას მიწის გამოშვებისა და დამტკიცების დროების საჯაროდ ანგარიშგებისთვის. ასევე შემოიღო მოთხოვნა სახელმწიფოებისთვის, რაც საუკეთესო პრაქტიკისგან მოდელია.

ეროვნული საცხოვრებელი შეთანხმება.

2022 წელს დაწყებული და 2024 წელს განახლებული შეთანხმება არის პარტნიორობა ფედერალურ, სახელმწიფო და ადგილობრივ მთავრობებს შორის, ქონების სექტორსა და საზოგადოებრივი საცხოვრებელი პროვაიდერებთან ერთად, მიზნად ისახავს 2029 წლისთვის 1.2 მილიონი ახალი კარგად განაწილებული სახლების აშენებას. ხაზინა უზრუნველყოფს მოსახლეობის ზრდისა და საოჯახო ფორმირების მაკროეკონომიკურ პროგნოზებს, რომლებიც შეთანხმების მიზნებს საფუძვლად უდევს, და კოორდინაციას უწევს კვარტალური პროგრესის ანგარიშებს.

გამოწვევები და კრიტიკა ხაზინის მიდგომის მიმართ.

მიუხედავად მისი ანალიტიკური სიღრმისა და ადმინისტრაციული მიღწევისა, ხაზინა აწყდება შეზღუდვებს საცხოვრებელი ხელმისაწვდომობის საკითხში.

პოლიტიკის ფრაგმენტაცია და მოკლევადიანი ჰორიზონტები.

საცხოვრებელი პოლიტიკა გაყოფილია მრავალ დეპარტამენტში, სოციალური სერვისები, ინფრასტრუქტურა, კლიმატის ცვლილება, რომელიც იწვევს შეუსაბამო სიგნალებს. მაგალითად, მიუხედავად იმისა, რომ ხაზინა ახორციელებს ინვესტორებისთვის მოთხოვნის საგადასახადო შეღავათებს, სოციალური მომსახურების დეპარტამენტი აფინანსებს ქირავნობის დახმარებას, რომელიც არაპირდაპირ მიედინება იმავე ინვესტორებთან.

წინააღმდეგობა გაუკეთდა დამკვიდრებულ საგადასახადო პირობებს.

2019 წლის ფედერალური არჩევნები აჩვენა ასეთი ცვლილებების პოლიტიკური ღირებულება, და ხაზინა ახლა მოქმედებს მკაფიო სამთავრობო ინსტრუქციების მიხედვით, რომ არ უნდა მოდელირდეს შემოსავლის ნეიტრალური ალტერნატივები. კრიტიკოსები ამტკიცებენ, რომ ეს თვითცენზური არღვევს დეპარტამენტის დამოუკიდებლობას.

მიწოდების შეზღუდვებზე პირდაპირი კონტროლის ნაკლებობა.

სახელმწიფო და ადგილობრივი მთავრობები ფლობენ ბერკეტებს ზონირებაზე, დაგეგმვის და ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი მანდატებზე. ხაზინა შეიძლება წაახალისოს რეფორმა, მაგრამ ვერ აიძულოს იგი. NHA-ს პირობები პრაქტიკაში სუსტია, რამდენიმე სახელმწიფო ვერ აკმაყოფილებს ანგარიშგების მოთხოვნებს სასჯელის გარეშე. ხაზინის ბერკეტის ბერკეტი შეზღუდულია, რათა მიანიჭოს სახელმწიფო ბიუჯეტები, რომლებიც შეიძლება დაარღვიოს და არა ნამდვილი ცვლილებები.

მოთხოვნის და მხარის სუბსიდიები ფასების ზრდას იწვევს.

ეკონომიკური მოდელირება ხაზინისა და აკადემიური ორგანოების, როგორიცაა ავსტრალიის საცხოვრებელი და ურბანული კვლევითი ინსტიტუტი (AHURI), თანმიმდევრულად აჩვენებს, რომ პირველ რიგში სახლის მყიდველებისთვის გრანტები და გარანტიები ზრდის შესყიდვის უნარს მიწოდების დამატების გარეშე, რაც იწვევს ფასების კაპიტალიზაციას. ხაზინამ აღიარა ეს სქემები მათი პოლიტიკური პოპულარობის გამო. უფრო ეფექტური გრძელვადიანი მიდგომა პირდაპირ დააკავშირებდა ახალ მარაგებს, როგორიცაა საერთო მიწოდება

მომავალი მიმართულებები: რა შეუძლია გააკეთოს ხაზინამ განსხვავებულად.

მომავალში, ხაზინამ შეიძლება გააძლიეროს თავისი გავლენა რამდენიმე რეფორმის მეშვეობით:

• FLT:0 ინტეგრირებული საცხოვრებელი სტრატეგია: FLT:1 წარმოადგენს ერთიან, გადაკვეთილ ხელმისაწვდომობის სტრატეგიას თითოეულ ბიუჯეტში, მკაფიო მიზნებით მიწოდებისთვის, ქირის ტვირთისთვის და სახლის საკუთრების განაკვეთებისთვის.
• FLT:0 საგადასახადო რეფორმის გზამკვლევი: FLT:1 მოდელი და ეტაპობრივად გადასვლა უარყოფითი აღჭურვილობისგან და CGT ფასდაკლებისგან, ლოკასინის დებულებებთან ერთად არსებული ინვესტორების დარღვევის თავიდან ასაცილებლად.
• FLT:0 პირობითი ინფრასტრუქტურის დაფინანსება: FLT:1 მოითხოვს, რომ ურბანული ტრანსპორტისთვის ან კომუნალური მომსახურებისთვის ნებისმიერი ფედერალური დაფინანსება დამოკიდებული იყოს სახელმწიფო ზონის ცვლილებებზე, რომლებიც საშუალებას აძლევს საშუალო სიმჭიდროვის საცხოვრებელს ტრანსპორტის ჰაბებთან ახლოს.
• FLT:0 უკეთესი ინტეგრაცია ფინანსური სტაბილურობით: FLT:1 ფორმალიზებს ერთობლივ ხაზინა საცხოვრისისა და სტაბილურობის კომიტეტი კრედიტის შემსუბუქებისა და სახლის ფასების ურთიერთქმედებების მონიტორინგისთვის და რეკომენდირებას წინასწარ მაკროპრუდენციული ქმედებებისათვის.

ეს ნაბიჯები გააძლიერებს ხაზინის ძლიერ მხარეებს ეკონომიკურ ანალიზსა და ბიუჯეტის დიზაინში, ხოლო ხელს შეუწყობს მისი ამჟამინდელი მანდატის საზღვრებს. ასეთი ინტეგრაციის გარეშე, ნაწილობრივი ზომები გააგრძელებს სტრუქტურული კრიზისის წინააღმდეგ მზარდი სარგებლის მოტანას.

დასკვნა.

ავსტრალიის ხაზინის საორგანიზაციო ხაზინის სტრუქტურული მართვის სტრუქტურული მართვის პროგრამის ქსელის აუცილებელი აქტორია, რომელიც ფისკალური ობიექტების, ბიუჯეტის განაწილებების და სახელმწიფოთაშორისი დაფინანსების კონტროლს აძლევს მას უფლებას, შექმნას როგორც მიწოდების მხარე, ასევე მოთხოვნის მხარე საცხოვრებელი ბაზრის. ისეთი სატრანსპორტო საშუალებებით, როგორიცაა სტრალიუსის მომავალი, ეროვნული საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი საცხოვრებელი ფონდის მართვის სისტემა და შიდა გარანტიის გარანტიის სისტემა, და შიდა გარანტიის მართვის სისტემები, აუცილებელი ფინანსური მართვის მართვის მექანიზმები, უზრუნველყოფს ახალი, მდგრადი მართვის სისტემების განხორციელების სტრუქტურულ ცვლილებებს, რაც უზრუნველყოფს, რაც იწვევს მნიშვნელოვან ახალ ფინანსურ და მიზნობრივ დაფინანსებას და მიზნობრივ და მიზნობრივ მხარდაჭერას, მაღალი სტრესს, მაგრამ მაღალი სტრესს.

FLT:0 შემდგომი წაკითხვისთვის, ნახეთ ხაზინის 2024 FLT:1 თაობათაშორისი ანგარიში:2 საცხოვრებელი ტენდენციების, AHURI-ის ანალიზის FLT:3 საგადასახადო FLT-ის:4, და პროდუქტიულობის კომისიის 2022 წლის LTT5T-ის:FF7-ის:6-ის გამოკვლევა უსახლკარობის:FTT