Table of Contents
ინდოეთის რეალური ERA-ს უძრავი ქონების ბაზარი, რომელიც ბოლო ათწლეულის განმავლობაში ერის ეკონომიკის ქვაკუთხედია, ღრმა ცვლილებებს განიცდის. როგორც კი ხასიათდება გაუმჭვირვალობით, ფრაგმენტირებული პრაქტიკებით და ნაღდი ფულის მძიმე ტრანზაქციებით, სექტორი ახლა იცვლება ინდური საგადასახადო რეფორმების სერიით, რომელიც ცენტრალური და სახელმწიფო აქციის სტრუქტურული ცვლილებების მეშვეობით ხორციელდება, ცდილობს სტრუქტურული საგადასახადო ცვლილებების განხორციელებას, რაც ხელს უწყობს როგორც შიდა, ისე უცხოური ინვესტიციების გაძლიერებას.
ინდოეთის რეალური სახელმწიფო ძირითადი საგადასახადო რეფორმები.
საქონელი და მომსახურების გადასახადი (GST)
2017 წლის ივლისში საქონლისა და მომსახურების გადასახადის (GST) დანერგვამ, რომელიც მოიცავდა მრავალ არაპირდაპირ გადასახადს, როგორიცაა დღგ, მომსახურების გადასახადი და აქციზური გადასახადი, უძრავი ქონების სექტორისთვის, GST-ის საბჭომ შეამცირა დაბალი მშენებლობის საცხოვრებელი გადასახადები, შეადგინა 1%-იანი GST-ის პერიოდი (შეტანილი საგადასახადო კრედიტი).
თუმცა, ITC-ის მოხსნა ახალი სქემის ფარგლებში დეველოპერებისთვის ნიშნავდა, რომ მშენებლები ვეღარ აანაზღაურებდნენ გადასახადებს, რომლებიც გადახდილ იქნა ცემენტისა და ფოლადის მსგავსად, რაც განსაკუთრებით ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი პროექტებისთვის, სადაც მარჟები მცირეა.
უძრავი ქონების (რეგულაცია და განვითარება) აქტი (RERA)
2016 წელს მიღებული და განხორციელებული უმეტეს სახელმწიფოებში 2017 წლისთვის, RRA სავარაუდოდ ინდოეთის უძრავი ქონების ყველაზე ტრანსფორმაციული რეგულატორული რეფორმაა. RRA-ს მანდატია, რომ ყველა საცხოვრებელი პროექტი, რომელიც მოიცავს 500 კვადრატულ მეტრზე მეტრს ან რვა განმათავისუფლებელ ადგილს, უნდა რეგისტრირდეს სახელმწიფოს უძრავი ქონების მარეგულირებელი ორგანოს მიერ. დეველოპერატორებმა უნდა შეიძინონ მხოლოდ 70%-იანი სამშენებლო გეგმა, ვადები, და ფინანსური ანგარიშები, რომლებიც უზრუნველყოფენ მხოლოდ ფინანსური ანგარიშების მოთხოვნას.
მაგალითად, RARA-ს საგადასახადო რეფორმებმა და RRA-ს ინტერსპექტივამ რამდენიმე გზით გაამარტივა მყიდველებისთვის სახლის სესხების გადასახადის სარგებლის მიღება, რადგან ბანკებმა ახლა დაადასტურეს პროექტის სტატუსი. RRA-მ ასევე შეზღუდა შავი ფულის გამოყენება მკაცრი ბუღალტრული და ანგარიშგების ნორმების განხორციელებით. შედეგად, RRA-ის დონის დროებითი ბანკის მართვის მექანიზმების უფრო მეტი გადადებები ადგენს RRA-ის სახელმწიფო ადგილმდებარეობის ბაზრის გავლენის სისტემის გაზრდას:
კაპიტალური მოგების გადასახადი და ინდექსაციის სარგებელი.
კაპიტალის მოგების დაბეგვრა ინვესტორებისთვის კრიტიკული ფაქტორია. ინდოეთში, ორ წელზე მეტი ხნის განმავლობაში დაკავებული თვისებები კლასიფიცირდება როგორც გრძელვადიანი კაპიტალური აქტივები. მოგება რეგულირდება 20%-ით ინდექსის სარგებლით, რომელიც აწესრიგებს ინფლაციის შესყიდვის ფასს (შემოსავლის ინფლაციის ინდექსის გამოყენებით, რომელიც გამოქვეყნებულია შემოსავლის გადასახადის დეპარტამენტის მიერ). ორი წელზე ნაკლები დროის განმავლობაში არსებული აქტივებისთვის სარგებელი ემატება გადასახადის გადამხდელთა შემოსავალს (დაბეს და გადასახადით და გადასახადით და გადასახადით დაბეგრდება თითო-ზე.
ინდექსაციის სარგებელი დიდი უპირატესობაა გრძელვადიანი საკუთრების ინვესტორებისთვის, ეფექტურად ამცირებს რეალურ საგადასახადო პასუხისმგებლობას მაღალი ინფლაციის პერიოდებში. თუმცა, ბიუჯეტმა 52 შეზღუდა ინდექსირება მხოლოდ იმ შემთხვევებში, როდესაც ქონება იყიდება, მას შემდეგ რაც შემცვლელი საიტის ვებსაიტი იყიდება საბოლოო გადახდის გადანაცვლების შემთხვევაში. გარდა ამისა, განმეორებითი გადახდის გადასახადის შემცირება სხვა გადარიცხვითი გადახდის შემთხვევაში, რეზიდვის შემთხვევაში, რეზიდვის რეზიდვის პერიოდის რეზიდენციის გადასახებადი გადასახებადი გადარიცხვა 54.
სხვა მნიშვნელოვანი რეფორმები: ბენამის ტრანზაქციები, RITs და საგადასახადო შეღავათები.
ბენამის ტრანზაქციების (პროჰიბიციის) ცვლილება, 2016, იყო ძლიერი საგადასახადო რეფორმა, რომელიც მიზნად ისახავდა უძრავი ქონების შავი ფულის შეზღუდვას. ის საშუალებას აძლევს მთავრობას კონფისკაცია მოახდინოს ბენამი (პროქსიმირებული) თვისებების გარეშე კომპენსაციის. ეს მნიშვნელოვნად შეამცირა ფიქტიური სახელების გამოყენება უძრავი ქონების დასაკავებლად, აიძულებს ინდივიდებს გამოაცხადონ რეალური საკუთრება.
2014 წელს უძრავი ქონების საინვესტიციო ტრასტების (REITs) დანერგვამ, შემდგომი საგადასახადო განმარტებებით, შექმნა ახალი აქტივების კლასი ინვესტორებისთვის. RITs-ი ანაწილებს მათი ქირაობის შემოსავლის მინიმუმ 90%-ს ერთეულის მფლობელებისთვის, ხელსაყრელი საგადასახადო მოპყრობით (გაუქმების გადასახადი 2020 წელს). ამან მიიზიდა საცალო და ინსტიტუციური ინვესტორები კომერციულ უძრავი ქონების პირდაპირ შეძენის გარეშე.
სახლის მყიდველის მხარეს, საგადასახადო შეღავათების შემცირება 24(ბ), 80C და 80 EEA მნიშვნელოვან შეღავათს იძლევა. წლიური შემცირება 2 გირვანქა სტერლინგამდე სახლის სესხის პროცენტზე (მუხლი 24(b) და ძირითადი ანაზღაურება 1. 80C-ზე სტერლინგამდე ფართოდ გამოიყენება. ბიუჯეტში, ახალი სექცია 209-ის ფარგლებში, რომელიც იწვევს გარკვეულ შეღავათებს, რაც საშუალებას აძლევს გარკვეულ შეღავათებს, რომ გარკვეული შეღავათიანი საცხოვრებელი პირობებით ხელმისაწვდომი სესხებისთვის, რაც საშუალებას აძლევს დამატებით შემცირებას 1.
გავლენა სხვადასხვა დაინტერესებულ მხარეებზე.
სახლის მყიდველები.
სახლის მყიდველებისთვის, GST-ის განაკვეთის შემცირების, RRA-ს დაცვის და გაუმჯობესებული საგადასახადო შეღავათების კომბინირებული ეფექტი ძირითადად დადებითია. შემცირებული GST (1% ხელმისაწვდომზე, 5% არახელმისაწვდომი არამშენებლობის შესახებ) შეამცირა წინასწარი ხარჯი. RRA-ს მანდატი, რომელიც განსაზღვრავს პროექტების დაგვიანებას და გამოს სარგებლის გამოყენების რისკს, ასევე გააუმჯობესა საერთო კოშმარჯვნი BRA-ის ეპოქის წინა პერიოდში.
თუმცა, გამოწვევები კვლავ რჩება. GST-ის განაკვეთი, რომელიც ვრცელდება მშენებლობის ნაკლებობაზე, კვლავ შეიძლება იყოს შემაკავებელი ფაქტორი შედარებით იმ სახლებისთვის, რომლებიც არ იზიდავენ GST-ის ახალ სქემაში, შესაბამისობის ხარჯების გადატანაზე მყიდველებზე უფრო მაღალი საბაზისო ფასების სახით.
დეველოპერები.
დეველოპერებმა შერეული გავლენა განიცადეს. დადებითი მხრიდან, RRA და GST-მა გააქრო ღამის ფრენა ოპერატორები, რაც სარგებელს აძლევს ორგანიზებულ დეველოპერებს ძლიერი შესაბამისობის ჩანაწერებით. სექტორმა კონსოლიდაცია განიცადა, ამ რეფორმების შედეგად მიღებული სანდოებით, რაც ასევე გაუადვილა დეველოპერებისთვის ბანკებისა და ინსტიტუციური ინვესტორებისთვის ფინანსების მოპოვება, რაც ამცირებს არაფორმალური დაფინანსების დამოკიდებულებას.
პროექტის რეგისტრაცია RRA-ს ფარგლებში, რეგულარული ფაილები და აუდიტები მოითხოვს სპეციალურ ჯგუფებს. GST-ის ფარგლებში, ინპუტური საგადასახადო კრედიტის უარყოფამ აიძულა დეველოპერებს, რომ შეიწოვოს შესასვლელი გადასახადები, განსაკუთრებით კი, ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი პირობებისთვის. მთავრობამ სცადა ამის შემცირება, რადგან საშუალო მასშტაბის ბაზრის უარყოფითი ტვირთი მთლიანად შემცირდა, ასევე გაიზარდა თითოეული პროექტის ფარგლებში, ხოლო ბევრმა წევრმა სახელმწიფომ მიიღო მონაწილეობა.
ინვესტორები.
უძრავი ქონების ინვესტორები, ინდივიდუალური საკუთრების ფლიფერები თუ ინსტიტუციური ფონდები უნდა მოერგონ უფრო რეგულირებულ საგადასახადო გარემოს. კაპიტალის შეღავათების გამკაცრებამ, განსაკუთრებით სახლის მრავალ ინვესტიციაზე, შეამცირა საგადასახადო არბიტრაჟის შესაძლებლობები. თუმცა, გრძელვადიანი მეურნეობებისთვის ინდექსაციის სარგებელი კვლავ მიმზიდველია ინვესტორებისთვის, რომლებსაც აქვთ ხანგრძლივი ჰორიზონტი.
RIT-ების ზრდამ უზრუნველყო თხევადი ალტერნატიული სარგებელი, RIT-ის გამავრცელებელმა დივიდენდებმა დაიბეგრა ინვესტორების ხელში მოქმედი სლაბელური განაკვეთებით (დიდიდი განაწილების გადასახადის მოხსნის შემდეგ), ხოლო RIT ერთეულების კაპიტალის მოგება მსგავსად განიხილება აქციებისთვის (წლიანი გრძელვადიანი, 10%-იანი გადასახადი 80-დან დაწყებული ლაქტური საცხოვრებელი ადგილისთვის), რაც უზრუნველყოფს 20 უძრავი ქონების ინვესტიციას, რაც ხელმისაწვდომია მცირე ინვესტორებისთვის, ხოლო სხვა ინვესტორებისთვის.
სექტორული ეფექტები.
საცხოვრებელი და კომერციული რეალური სახელმწიფო.
საგადასახადო რეფორმები სხვადასხვანაირად აისახა საცხოვრებელ და კომერციულ სეგმენტებზე. საცხოვრებელი სექტორი იყო RRA და GST რეფორმების მთავარი ფოკუსი, რომლის მიზანი იყო ამადა (საერთო კაცი) მყიდველების დაცვა. კომერციული უძრავი ქონება, პირიქით, ისარგებლა RIT-ის ერგეს გადასახადის გამოყენებით, GST-ის გამტარებელი საგადასახადო აქტივების კომერციული საკუთრების წახალისებით (სა და კომერციული საკუთრებისთვის ხელმისაწვდომი GATT-ის ქვეშ, სრული მომსახურების გადასახადის, და GAT-ის ფარგლებში არსებული სირთულეების მოხსნა).
კომერციული თვისებების კაპიტალის მოგების საგადასახადო ჩარჩო მსგავსია საცხოვრებელი ადგილის, მაგრამ რეზიდენტობის ქონების რეინვესტირებისთვის, როგორიცაა 54-ე მუხლი, გამონაკლისების არარსებობა ზოგჯერ ინვესტორებს უბიძგებს საცხოვრებელი აქტივებისკენ. თუმცა, კომერციულ უძრავი ქონების მაღალი ქირაობა და RIT-ების ლიკვიდობა დაა დაბალანსებულია.
ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი საცხოვრებელი სახლი. ლუქსურის საცხოვრებელი.
საგადასახადო რეფორმები განსაკუთრებით ხელსაყრელია ხელმისაწვდომი საცხოვრებლისთვის. GST 1%-ის განაკვეთი (ITC-ის გარეშე) სეგმენტების მასშტაბით ყველაზე დაბალია. დამატებით, პრადჰანის მანტრი ევა ვოიანას (PMA) ფარგლებში ხელმისაწვდომი საცხოვრებლის ხელშეწყობისთვის, მთავრობამ გააგრძელა პერიოდი, რათა 2022 წლის მარტამდე სახლის სესხებზე საგადასახადო შეღავათები მოითხოვოს.
მეორეს მხრივ, ლუქსურის საცხოვრებელი (5%) უფრო მაღალი GST-ის (ITC-ის გარეშე) და ნაკლები სპეციალური სტიმულების გარეშე) იყო. ITC-ის მოხსნამ უფრო მეტად იმოქმედა ფუფუნების პროექტებზე, რადგან ისინი მოიცავენ მაღალი ღირებულების შეყვანას. თუმცა, მაღალი ღირებულების ინდივიდები ხშირად იღებენ საგადასახადო სარგებელს კაპიტალის მოგების გადადების სტრატეგიების მეშვეობით, ვიდრე სახლის სესხების შემცირების გზით, ამიტომ გავლენა გაჭედებულია.
გამოწვევები და კრიტიკები.
მიუხედავად პოზიტიური ტრაექტორიისა, ინდოეთის უძრავი ქონების საგადასახადო რეფორმები კრიტიკის გარეშე არ არის. GST-ის რთული მდგომარეობა გრძელდება: ორმაგი GST-ის კურსის სტრუქტურამ (1%-დან 5%-მდე) და ITC-ის ნაკლებობამ გამოიწვია ინტერპრეტაციული დავები და სამართლებრივი დავა.
კაპიტალის მოგების გადასახადის წესები მრავალჯერ შეიცვალა, რაც ინვესტორებისთვის გაურკვევლობას ქმნის. მაგალითად, გარკვეული თარიღის (თუმცა მოგვიანებით აღდგენილი) შემდეგ გაყიდული ქონების ინდექსაციის სარგებლის მოხსნამ მხოლოდ ერთი ახალი საკუთრებისთვის 54 გამონაკლისის (ბიუჯეტი 53) შეზღუდვა დარტყმის სახით მიიჩნია, რაც მრავალი აქტივების კონსოლიდაციას ისახავდა მიზნად.
გარდა ამისა, ბენამის კანონი, მიუხედავად იმისა, რომ ეფექტურია, გააკრიტიკეს დაბალი მსჯავრის განაკვეთისა და ნამდვილი საკუთრების მფლობელების პროცედურული შევიწროების გამო. GST-ის სრულად ინტეგრაციის წარუმატებლობამ RRA-სთან, ასევე გამოიწვია შეუსაბამობების ანგარიშგება. საერთო ჯამში, რეფორმის ტემპი ზოგჯერ გადააჭარბა ინდუსტრიის ადაპტაციის უნარს, რაც მოკლევადიანი დარღვევის მიზეზი გახდა.
მომავალი პერსპექტივები და მოსალოდნელი რეფორმები.
როგორც ჩანს, მთავრობა, სავარაუდოდ, გააგრძელებს უძრავი ქონების საგადასახადო ჩარჩოს დახვეწას. ინდუსტრიის ორგანოებმა, როგორიცაა CRDAI და NAREDCO, ლობირებდნენ GST-ის რაციონალიზაციას, მათ შორის ITC-ის აღდგენა დეველოპერებისთვის, რათა შეამცირონ ხარჯები და გაზარდონ ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი მარაგი. GST საბჭო განიხილავს ერთიანი ტარიფს არაკონსტრუქციული თვისებებისთვის, შესაძლოა 3%-ის ფარგლებში ITC, რაც შეიძლება გაამარტივოს სისტემა.
პირდაპირი საგადასახადო მხარეზე, RIT-ების მიზნის გაფართოება საცხოვრებელი ქირაობის აქტივების (რეზიდენტი RITs) ჩასართავად განიხილება, რაც ახალ საინვესტიციო გზებს გახსნის. მთავრობას ასევე შეუძლია გააუმჯობესოს საგადასახადო შემცირებები პირველი სახლის მყიდველებისთვის 80EA და 80C სექციების ქვეშ, რათა აღადგინოს მოთხოვნა ნელი საგადასახადო ბაზრებისთვის. ქონების რეგისტრაციის ციფრულიზაცია და აადჰართან და PAN-თან დაკავშირება შეიძლება იყოს შავი მონაცემების მქონე ფული.
მომავალი პირდაპირი საგადასახადო კოდი (პროდუქტიული გადასახადის აქტის შეცვლის მოლოდინში) შეიძლება გაამარტივოს კაპიტალის მოგების დაბეგვრა მრავალი საცხოვრებელი პერიოდის მოხსნით და სტანდარტიზაციის ტარიფებით. ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი სეგმენტი, სავარაუდოდ, პრიორიტეტად დარჩება, შესაძლო გაფართოებით 80-IBA სექციის სარგებელებით.
დასკვნა.
ბოლო ათწლეულის განმავლობაში განხორციელებულმა საგადასახადო რეფორმებმა ფუნდამენტურად გარდაქმნა ინდოეთის უძრავი ქონების ბაზარი ძირითადად არარეგულირებული, საგადასახადო თავიდან აცილებისგან განთავისუფლებული სექტორიდან ისეთ სექტორში, რომელიც პროგრესულად გამჭვირვალე და სტრუქტურირებულია. GST, RRA, კაპიტალის მოგება იცვლება და მასთან დაკავშირებული რეფორმები გააუმჯობესა მყიდველების ნდობა, მიიზიდა ფორმალური ინვესტიცია და შეამცირა შავი ფულის როლი. დიახ, არსებობდა საწყისი საკითხები ჯანსაღი ხანგრძლივი პერიოდის ეკოსისტემებისკენ, მაგრამ სახელმწიფო განხორციელებისკენ.
ინვესტორებმა უნდა დაგეგმონ თავიანთი პორტფელი კაპიტალის მოგების ინდექსაციისა და RIT ვარიანტების გათვალისწინებით. დეველოპერებს სჭირდებათ მყარი შესაბამისობის მექანიზმები, რათა მათ შეძლონ საგადასახადო შემცირებების და RRA-ს დაცვის გამოყენება. ინდოეთის უძრავი ქონების ბაზარი მოდერნიზაციის გზაზეა და საგადასახადო რეფორმები არის ის ძრავა, რომელიც აზიისთვის ყველაზე მიმზიდველ მიმართულებად იქცევა.