지역 대 연방 규정: Zoning 법에 대해 알아야 할 사항

토지 이용에 대한 조닝의 기초 역할

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지역 Zoning 규정 이해

지역 조율 조례는 미국 토지 이용 통제의 1 차적인 계기입니다. 시의회, 군 위원회, 또는 마을 위원회에 의해 적정해, 이 법은 각 공동체의 유일한 우선권 그리고 지리를 반영합니다. 그 후에 행동을 가능하게 하기를 통해 시정에 위임되는 경찰 힘에서 지역 조율 줄기를 위한 권위.

역사적인 콘텍스트: 현대 조닝의 탄생

미국에 있는 현대 조명 운동은 Euclid v로 시작되었습니다. Ambler Realty Co.] 대법법 결정 1926년 종합적인 조율의 헌법을 새롭게 한. 이 랜드 마크는 Euclid, Ohio의 마을을 포함해 주거 지역에 있는 제한 산업 개발이 있는 조율적인 ordinance를 채택했습니다. 법원은 zoning가 정부의 합법적인 운동을 허용하는, 정부는 “Euclid”를 사용해서, 전국적으로 가장 넓은 정부의 안전에 대한 관용을 보호하는 것을 허용했습니다.

지역 Zoning 분류의 일반적인 유형

지역 또는 지역은 일반적으로 몇 가지 기본 영역으로 토지를 분할, 특정 허용 사용 및 치수 요구 사항과 각각:

Residential Zone (R-1, R-2, R-3 등) – 이 주택 밀도를 조절, 대형 랏 (R-1)에서 고밀도 아파트 건물 (R-3 또는 더 높은)에 단일 가족 분리 주택에서 배열. 제한은 종종 최소 크기, 설정 요구 사항, 높이 제한 및 바닥 면적 비율을 포함한다.
Commercial Zone (C-1, C-2 등) – 소매, 사무실 및 서비스 기업을 위해 설계. 그들은 허용한 사업을 지정할 수 있습니다 (예를들면, 레스토랑, 은행, 소매점) 및 제한 무거운 산업 또는 주거 용도.
산업분야(I-1, I-2) – 제조, 창고 및 기타 산업활동에 대한 의도. 이 영역은 일반적으로 소음, 배출 및 교통에 대한 몇 가지 제한이 있지만, 여전히 환경 규정 준수해야 합니다.
농업, 랜싱, 관련 활동을 위해 A-1, A-2) – 농업, ranching, 관련 활동을 위해 – 농업 영역의 큰 최소 크기가 있으며 교외 sprawl을 방지합니다.
Mixed-use zones – 같은 건물이나 지구 내에서 주거 및 상업 용도를 모두 허용하는 현대 혁신, walkability 및 감소 자동차 의존성.

Euclidean Zoning를 넘어: 대안 접근법

많은 지역 사회는 전통적인 Euclidean 별거를 넘어 더 가동 가능한 조율 기구를 채택하기 위하여 이동했습니다:

Performance zoning – 저해가능한 충격(예: 소음 수준, 교통 발생, 폭풍우 런오프)에 대한 표준을 설정하여 특정 용도를 우선적으로 사용합니다. 개발자는 성능 벤치 마크를 충족하기 때문에 어떤 프로젝트를 구축할 수 있습니다.
인센티브 조닝 – 보너스 제공 (예:, 증가 밀도, 감소된 주차 요구 사항) 저렴한 주택 단위, 공공 광장 또는 녹색 건물 기능과 같은 공공 혜택에 대 한 교환에.
Form-based codes – 토지 사용보다 건물 (높이, 질량, 거리 전세)의 물리적 형태에 초점. 이 코드는 예측 가능한 내장 환경을 만들고 도시 내의 채우기 및 transit-centric 개발에서 종종 사용됩니다.

Key Local Zoning Mechanisms 및 프로세스

지역 조율은 규칙의 정적 세트가 아닙니다. 그것은 지속적인 관리 및 quasi-judicial 과정이 포함됩니다.

Variances – 속성 소유자는 특정 조깅 요구 사항 (예를들면, 설정, 높이)에서 구호를 추구 할 수 있습니다 엄격한 집행이 undue hardship을 일으킬 경우. 채식은 공청 후 호소 보드에 의해 부여되며, 통계 기준을 충족해야합니다 (예를들면, 실용적인 어려움, 공개 좋은 것에 대한 감리).
조건적인 용도(특수 예외) – 일부 용도(예: 교회, 학교, 데이케어)는 주변 속성에 영향을 최소화하기 위해 추가 조건을 충족하는 경우에만 허용됩니다. 호소 또는 계획 수수료의 보드는 각 요청에 대한 평가를 제공합니다.
Nonconforming uses – zoning ordinance가 채택되었을 때 법적인 재산이 아니 더 이상 따릅니다 (예를들면, 현재 독립 구역의 작은 식료품점)는 사전 노출 비공개 사용으로 계속 운영할 수 있습니다. 그러나 확장 또는 중요한 변경은 제한될 수 있습니다.
Spot zoning – 작은 소포가 주변보다 다른 조깅 분류를 위해 단식될 때, 그것은 대중적인 관심을 갖지 않는 경우에 불법 “스팟 조율”로 도전될 수 있습니다. 종합적인 계획과 견실함을 위한 법원 보기.
Zoning amendments (rezoning) – 속성의 조율 설계를 변경하는 것은 지역 법률체의 대중적인 청각 및 승인이 필요합니다. 많은 관할권에서는, 계획위원회는 권고를 만들고, 도시위원회 또는 최종지도 개정에 투표를합니다.

지역적 강화 및 항소

지역 조율 법칙은 일반적으로 조율 관리자 또는 건물 검사관에 의해 처리됩니다. 위반은 벌금, 정지 작업 주문 또는 법적 조치를 취할 수 있습니다. 관리 결정의 승인은 호소의 보드에 먼저 이동하고, 그 다음 주 법원에. 지역 종합 계획은 조율 결정을위한 인도 문서 역할을합니다; 법원은 종종 결정이 악화되지 않은 또는 잔혹한 모자로 지역 공식에 대한 거부를 제공합니다.

연방 규정 그 모양 Local Zoning

연방 정부는 정당화 또는 조례를 옹호하지 않는 동안, 몇몇 연방 법률은 지역 조율이 수용되어야 하는 제약을 부과합니다. 연방 자금은 연방 자금 조달, 소송 또는 현지 규정의 부당화의 손실을 납득할 수 있습니다.

환경법 및 조닝법

국립환경정책법(NEPA)] – 지방정부가 연방 자금(예:, HUD 보조금, 교통부 돈)을 사용함으로써 환경에 영향을 미치는 프로젝트의 경우, NEPA는 환경 평가 또는 환경 영향 성명이 필요합니다. 새로운 고속도로 또는 물처리 공장 구축과 같은 현지 작업은 NEPA 검토를 유발할 수 있습니다.
청소 물법(CWA) – CWA 규칙의 404은 습지를 포함한 "미국의 물"에서 습지를 채우고 활동합니다. 민감한 습지에서 개발할 수 있는 지역 zoning ordinance는 미국 육군 기관으로부터 연방 허가를 받아야 합니다. 미국 환경 보호국 (EPA)는 시행 권한을 가지고 있습니다.
Endangered Species Act (ESA)] – 나열된 종 또는 중요한 서식지가 연방 검토에 따라 될 수 있는 지역 조율에 의해 승인된 개발. 예를 들어, 캘리포니아 gnatcatcher의 알려진 서식지에서 큰 하위 디비전의 카운티의 승인은 미국 물고기와 야생 동물 서비스로 공식적인 상담을 유발할 수 있습니다.
자원 보존 및 복구 행위 (RCRA) – 고체 폐기물 시설에 대한 로컬 조깅은 위험한 폐기물 관리를위한 연방 표준을 준수해야합니다. 매립 또는 인화의 인용은 종종 EPA와 공동화해야합니다.

민권 및 공정 주택

Fair Housing Act (FHA) – FHA는 인종, 색, 종교, 성, 국가 기원, 퇴직 상태 및 장애를 기준으로 주택에 대한 차별을 금지합니다. 의도적으로 차별적 인 경우도 불구하고 지역적 조율 또는 조례는 어려움을 겪을 수 있습니다. 예를 들어, 효과적으로 주택의 장애를 제외하고는 UH의 장애를 동반하는 데 도움이 될 수 있습니다. (HH) FHA는 도시를 위한 장애를 금지하는 데 도움이 될 수 있습니다.
장애인법(ADA)] – 공공 숙박에 대한 조닝 요구 사항(자세한, 사무실 등)은 장애를 가진 개인을 위한 장벽을 만들 수 없습니다. 건물 코드 및 사이트 계획은 직접적인 접근성, 장애 관련 서비스의 위치를 제한하는 조닝 규정(예: 재활 센터)는 문제할 수 있습니다.
Environmental Justice – Executive Order 12898 (1994)는 연방 대행사가 환경 정의를 고려해야 합니다. 지역은 낮은 소득이나 소수성 지역에 오염 산업을 집중시키는 것이 영향을 미칠 경우 연방 불만 또는 시민 권리 조사에 따라 연방 불평 또는 시민 권리 조사에 따라 달라질 수 있습니다.

연방 지방의 면제

일부 지역에서 연방 법은 명시적으로 지역 조율을 면제합니다. 가장 눈에 띄는 예는 다음과 같습니다.

1996 – 현지 정부는 개인 무선 서비스 제공 업체 중의 비소성 또는 무선 타워의 배치를 금지 할 수 없습니다. 그러나 그들은 효과적으로 금지하지 않는 한, 그들은 위치와 미적을 조절 할 수 있습니다.
철도 및 파이프라인 규정 – Interstate Commerce Commission Termination Act 및 Natural Gas Act는 철도 및 간헐 가스 파이프라인을 위한 로컬 zoning을 면제합니다. 도시는 난간 시스템의 일부인 경우 철도선 또는 천연 가스 압축기 역을 구역할 수 없습니다.
Native American reservations – Tribal lands are general exempt from state and local zoning, 비록 복잡한 관할 구역이 있다. 인도의 민권법과 각종 법원의 결정은 주권국으로 삼극 토지를 대우한다.

연방 자금 조건

이 프로그램은 여러분의 개인 정보를 수집하고, 공유하는 데 필요한 정보를 수집하는 데 필요한 정보를 제공합니다. 이 정보는 개인 정보 보호 정책 및 정책에 따라 다릅니다. 이 정보는 개인 정보 보호 정책에 따라 변경될 수 있으며, 해당 개인 정보 보호 정책에 따라 변경될 수 있습니다. 이 경우, 개인 정보 보호 정책에 따라 이러한 정보를 수집하는 데 필요한 정보를 수집하는 데 필요한 정보를 수집하는 데 필요한 정보를 수집하는 데 필요한 정보를 수집합니다. 이 정보는 개인 정보 보호 정책에 따라 처리됩니다. 이 정보는 개인 정보 보호 정책에 따라 처리됩니다.

지역 및 연방 규정 간의 분쟁 탐색

재산 소유자 및 개발자는 종종 지역 조율 조례와 연방 위임 사이에 잡힌 것을 발견합니다. 여기에 일반적인 마찰 점과 그 주소를 어떻게 사용하는지 :

Affordable Housing vs. Local zoning – Federal Fair Housing law may require a local government to allow high-density development in single-family zones or to permission accessory 주거 단위 (ADUs). 일부 국가 법률은 이제 ADUs에 대한 지역 제한을 면제해야합니다. 개발자는 프로젝트에 투자하기 전에 국가 및 연방 요구 사항을 모두 확인해야합니다.
Environmental Impact review – 로컬 조깅 검토를 통과하는 프로젝트는 여전히 연방 허가 (예를 들어, 습지 채우기)를 필요로 할 수 있습니다. 개발자는 습지 또는 종이 존재하는 경우 엔지니어 또는 EPA의 육군 Corps 또는 EPA와 상담을 포함하여 초기의 유죄를 수행해야합니다.
무선 시설 앉아 – 로컬 조깅 보드는 세포 타워에 거주하는 분들로부터 푸시백을받을 수 있지만 연방 법은 허용하는 능력을 제한합니다. 연방 통신위원회 (FCC)는 연방 법원에서 이러한 타임 라인이 도전 할 수있는 검토-현지 덴탈에 대한 샷 시계를 설립했습니다.
]분해 효과 법회 – 로컬 조율이 얼굴에 중립적이라면, 보호 등급에 대한 분산 영향이 있는 경우, FHA 또는 Equal Protection Clause에 의해 유효성 검사될 수 있습니다. 예를 들어, 소수 민족 가족이 저소득층을 막을 수 있는 커뮤니티의 큰 최소 크기가 필요한 zoning 코드는, 재조절에 따라 해결될 수 있습니다.

부동산 소유권 및 개발자를위한 실용적인 단계

종합적인 조율 분석 시작 – 토지 구매 전에, 지역 조율 지도, 종합적인 계획 및 오버레이 지역을 확인하십시오. 오버레이는 추가 요구 사항을 추가 할 수 있습니다 (예: 역사적인 보전, 홍수plain 관리, 습지 설정).
지역 기획 직원과의 기회] – 지방 계획 부서는 허용된 용도, 밀도 보너스 및 다양한 절차에 대한 예비 지도를 제공 할 수 있습니다. 협력 관계를 구축하여 신속하게 승인을 얻을 수 있습니다.
연방 방아쇠 – 프로젝트가 연방 자금 조달, 습지, 종 또는 간 상태 인프라를 포함 하는 경우 결정. 예, 연방 대행사 또는 토지 사용 법 전문 변호사와 상담. 환경 컨설턴트는 단계 I 평가를 수행 할 수 있습니다.
모든 통신의 Keep 레코드 – 차별성 또는 비난성 지연에 대한 법적 도전의 경우 연방법에 따라 좋은 행동 노력의 종이 트레일은 불가피할 수 있습니다.
조건 사용 허가 또는 차이가 있는 조건을 부여] – 제안된 사용이 허용되지 않는 경우, 조건 사용 또는 차이가 허용되는지 살펴보십시오. 공청 청문에서 (양도용) 또는 호환성 (조건 사용)의 증거를 제시하기 위해 준비하십시오.
Monitor zoning changes] – Local zoning codes are periodically update. 도시 계획위원회 의제를 구독, 공공 청원에 참석, 당신의 투자를 보호하기 위해 종합 계획 업데이트 프로세스에 참여.

Zoning Law의 유망한 동향

zoning의 조경은 주거 감당성 위기, 기후 변화 및 기술 혁신에 의해 급속하게 진화하고 있습니다:

밀도에 대한 업그레이드 – 많은 국가 (캘리포니아, 오레곤, 워싱턴 및 기타)는 이전에 독점적 인 주거 구역에서 이중, 트리플, 및 4plexes를 허용하는 로컬 단일 가족 조깅을 면제하는 법에 정당화됩니다. 이 추세는 주택 부족에 대한 응답으로 계속 될 가능성이 있습니다.
Climate 탄력과 녹색 조율 – Local Governments는 해적 상승 투사, 야생 화재 위험, 그리고 열 섬의 완화를 zoning으로 통합하고 있습니다. 예를 들어, “climate-adaptive zoning”은 홍수로 인한 첫 층을 높일 수 있습니다., 야생섬 우르반 인터페이스에서 화재 방지 조경, 그리고 도시 핵심의 녹색 지붕.
재생 에너지] – 태양광 및 풍력 에너지 설치는 종종 국가 및 연방 재생 에너지 목표와 충돌하는 지역 조율 제한을 직면. 일부 국가는 이제 태양 농장에 대한 지방 금지를 금지, 연방 정부는 세금 인센티브를 통해 허용하는 것을 격려.
Short-term rental Regulation – 에어비앤비와 같은 플랫폼은 단기 임대를 위한 새로운 조율 범주를 만들기 위해 현지 정부를 강제했습니다. 이 규정은 종종 간섭 상업 또는 재산 권리와 상호간의 법적 문제에 직면하고 있으며, 법원은 여전히 경계를 형성하고 있습니다.
Equitable zoning reform] – 역사적으로 racist zoning 관행의 인식을 증가 (예:, REDlining, racial covenants)는 포괄적 인 커뮤니티를 위해 지역 사회에 대한 재조합 노력이 있습니다. HUD의 Affirmatively Moreing Fair Housing 규칙은 연방 자금의 평가 및 치료 패턴을 받기 위해 지역 정부가 필요합니다.

결론: 땅 사용 규칙의 Interwoven 직물

연방 정부는 연방 정부의 연방 정부의 정책에 따라 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 규정에 따라 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 연방 정부의 규정에 대한 분쟁을 준수에 대한 분쟁을 준수해야 할 수법에 대한 연방 정부의.