Zoning 및 Local Planning 이해 : 당신을 위해 무엇을 의미합니까?

zoning의 핵심 목적은 다음을 포함합니다:

• 공공생 및 안전 가정과 학교에서 위험한 산업 용도 분리하여
• 유효한 용도가 하부내의 안정성이 아닌지 보장함으로써 속성 값을 보존합니다.
• 주요 인구 밀도 및 교통 혼잡을 통해 건물 높이, 많은 적용 및 주차.
• 성장 도로, 물, 하수도 시스템과 같은 적절한 인프라를 가진 지역으로 이동한다.
• 지역을 보호하여 지역 특성을 보존하고, 역사적인 지역, 개방 공간 및 자연 자원을 보호함으로써.

조닝 조례는 구조화되어

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줌 지구는 일반적으로 계층화 된 계층화, 낮은 밀도 단일 가족에서 고밀도 다 가족에 이르기까지 주거 영역과 비 주거 영역은 이웃 상업에서 무거운 산업에 이르기까지. 일부 지역 사회는 또한 홍수plain 오버레이 또는 역사적인 보존 오버레이와 같은 추가 규칙을 적용 오버레이 지구를 사용합니다 - 기본 조율의 상단에.

핵심 Zoning 카테고리

특정 이름과 정의는 관할권에 따라 다를 수 있지만, 대부분의 zoning 코드는 다음과 같은 넓은 범주를 포함합니다. 이러한 범주를 이해하는 것은 모든 재산을 평가하는 첫 번째 단계입니다.

주거 지역

주거 지역은 주거를 위해 지정됩니다. 그들은 조밀도와 건물 유형에 근거를 둔 subcategories로 전형적으로 분할됩니다:

• 단독 주택(R-1): 개별 제비에 집을 분리, 종종 최소 크기 요구 사항. 이 영역은 밀도와 일반적으로 금지 된 아파트, 사업, 그리고 대부분의 비 주거 용도에 가장 제한적입니다.
• 다가족 주거 (R-2, R-3, 등):] 쌍신회로, 타운하우스, 아파트, 콘도를 허용한다. 밀도는 바닥 면적 비율 (FAR), 에이커 당 단위 조사, 또는 기타 미터에 의해 제어된다.
• 모바일 홈 및 제조 주택 공원: Zones 특히 공장 건설 주택, 많은 크기, 유틸리티 및 지역 사회 디자인에 대한 규정과 함께.

상업적인 지역

상업 지역은 기업, 소매 및 서비스를 수용합니다. 이 지역은 다음을 포함할 수 있습니다.

• Neighborhood Commercial: 코너 매장, 카페, 살롱 등 주변 주거지역을 제공하는 소규모 소매 및 서비스.
• 일반 상업: 대형 소매, 사무실, 레스토랑, 엔터테인먼트는 주요 복도에 따라 사용됩니다.
• 중앙 비즈니스 지구 (CBD): 도심 지역에 고밀도 상업 및 혼합 사용 영역, 종종 최대 높이 제한 및 도시 활력을 격려하는 최소 밀도 요구 사항.

산업 영역

산업 영역은 소음, 교통, 또는 배출을 일으킬 수 있는 제조, 창고, 유통 및 기타 용도에 대한 예약됩니다. 이 영역은 일반적으로 주거 지역 및 고속도로, 철도선 또는 항구 근처에 있습니다. 하위 카테고리에는 빛 산업 (예 : 조립, 연구 및 개발) 및 중공업 (예 : 화학 공장, 강철 밀)이 포함됩니다.

농업 지역

농업 지역은 농업, 랜싱 및 관련 활동을 위해 토지를 보존합니다. 이 지역은 종종 큰 최소 크기 (예 : 10 에이커 이상) 및 비 농장 개발을 제한합니다. 일부 지역 사회는 주요 토양을 보호하고 도시 sprawl을 방지하기 위해 농업 조광을 사용합니다.

혼합 사용 영역

많은 현대 조명 코드는 주거, 상업 및 때로는 같은 건물 또는 지역 내에서 산업 용도의 조합을 허용하는 혼합 사용 지구를 포함한다. 혼합 사용 조깅은 산책 가능한 이웃을 지원하며 차량 여행을 줄이고 활기찬 거리 풍경을 격려합니다. 이 지역은 도시 침입 및 transit-지향적 개발 프로젝트에서 점점 인기가 있습니다.

Local Planning은 어떻게 작동합니까?

지역 계획은 커뮤니티의 미래 성장과 발전을 관리하고 관리하는 더 넓은 과정입니다. zoning은 규제 도구이며, 계획은 비전과 정책 프레임 워크를 제공합니다. 계획 기능은 일반적으로 계획 부서 또는 커미션에 의해 관리되며, 선출 된 공식, 거주자 및 이해 관계자와 협력하여 종합 계획을 만들고 업데이트합니다.

종합 계획

종합 계획 (일반 계획, 마스터 플랜 또는 장거리 플랜이라고도 함)은 커뮤니티의 토지 이용 결정을위한 안내 문서입니다. 일반적으로 10 ~ 20 년의 수평선과 같은 주제를 포함합니다.

• 인구 및 고용 계획
• 주택의 필요와 책임 전략
• 교통망 및 인프라
• 환경 보호 및 자연 자원
• 경제 개발 우선
• 커뮤니티 캐릭터 및 디자인 가이드

포괄적인 계획은 조율적 인 정교가 아닙니다. 그러나 조율적 인 결정을 위해 기초를 수립합니다. 조닝은 포괄적 인 계획과 일관성을 유지하고, 조율적 인 계획의 목표에 대해 종종 평가됩니다. American Planning Association]는 지역 사회 개발 및 포괄적 인 계획을 수행하는 광범위한 리소스를 제공합니다.

기획 승인 과정

부동산 소유자 또는 개발자가 프로젝트를 제안할 때 일반적으로 계획 직원과 임명 계획 수수료 또는 널과 관련된 다단계 검토 과정을 통해 이동합니다. 단계는 다음을 포함할지도 모릅니다:

• Pre-application Meeting: 제안을 검토하고 잠재적인 문제를 확인하고 필요한 승인을 설명하기 위한 계획 직원과 예비 토론.
• Application 제출: 계획, 보고서 및 규정에 의해 지정되는 수수료의 형식 제출.
• 스테이프 리뷰: 기획 직원은 zoning, 종합 계획 및 기타 규정에 대한 준수를 위한 응용 프로그램을 검토합니다. 그들은 개정 또는 추가 정보를 요청할 수 있습니다.
• 공공공 청원: 대부분의 zoning-related 승인은 계획위원회 또는 조정 보드 전에 공청을 요구합니다. 인근 재산 소유자 및 기타 관심 당사자는 의견 할 수있는 기회를 가지고 있습니다.
• Decision and conditions: 이 승인체는 조건으로 승인, 승인, 또는 응용 프로그램을 거부 할 수 있습니다. 조건은 조경, 교통 완화, 또는 디자인 수정이 포함될 수 있습니다.
• Appeals: Decisions는 지정된 시간대 내에서 도시위원회 또는 높은 권위에 자주적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

재산 소유권에 대한 영향

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재산 가치 및 시장성

Zoning은 개선 또는 제약 속성 값 중 하나일 수 있습니다. 이 속성은 더 높은 밀도 또는 상업적 사용으로 인해 높은 가격을 명령 할 수 있으며, 제한적 단일 가족 영역의 속성은 제한적 옵션이 있지만 지역 안정성과 예측 가능성에서 혜택을 가질 수 있습니다. zoning의 변경은 더 많은 단위를 허용하는 상승과 같은 - 극적으로 증가 값, 다운존 (사용 제한) 감소 할 수 있습니다. 재산 소유자는 현재 사용의 변화에 영향을 미칠 수 있습니다.

개발 옵션 및 제한

Zoning은 다음과 같은 속성에 구축 할 수있는 규칙을 설정합니다 :

• Setbacks: 건물과 속성 라인, 거리, 기타 기능 사이의 최소 거리.
• 높이 제한:피트나 스토리에서 측정되는 최대 건물 높이.
• Lot 적용 범위: 건물이나 임의 표면으로 커버 할 수있는 많은 비율.
• Floor 지역 비율 (FAR): 밀도를 제어하는 많은 지역에 총 건물 바닥 면적의 비율.
• 주차장요구: 사용시 최소주차장의 최소주차장
• Landscaping and screening: 다른 용도 사이 버퍼, 나무 및 시각 화면에 대한 요구 사항.

모든 부동산 소유자는 디자인 또는 건설 작업을 시작하기 전에 소포에 대한 조율 규칙의 사본을 받아야합니다. 지역 계획 부서는 일반적으로 온라인 또는 요청에 따라 조율 정보를 제공합니다. U.S. 주택 및 도시 개발 부서 또한 주택 개발 및 지역 계획에 영향을 미치는 방법에 대한 지침을 제공합니다.

Home 기반 사업 및 액세서리 사용

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재산에 대한 Zoning 규정을 확인하는 방법

특정 재산의 조율은 당신이 어디에 본지 알고 있는 경우에 곧 입니다. 당신이 필요로 하는 정보를 모는 이 단계를 따르십시오:

• 소포를 식별: 속성 주소를 사용, 평가자 소포 번호 (APN), 또는 법적 설명 공식 zoning 지도에 속성을 찾습니다.
• ]존하는 지구를 확인: zoning 지도는 지구 지정 (예를들면 R-1, C-2, M-1)를 보여줍니다. 이 아래로 쓰기.
• ]조명 텍스트를 읽어:] 해당 지역에 해당하는 조례의 부분을 찾습니다. 허용된 사용, 치수 표준 및 특별 조항에 주의하십시오.
• 오버레이를 위한 루크: 속성이 홍수원, 역사적인 지역 또는 디자인 검토 지역과 같은 오버레이 지구에 지배할 수 있는지 확인.
• 종합적인 계획 보기: 개인 소포에 법적으로 바인딩이 아니지만, 계획은 미래 토지 이용 의도를 나타내며 잠재적인 조율 변화에 대응할 수 있습니다.
• 기획부에 문의: 기획부 직원은 질문, 주변 규정을 명확하게 하고, 특정 프로젝트에 대한 승인 과정에 조언할 수 있습니다.

많은 지역 사회는 주소를 입력하고 zoning 지구를 볼 수 있도록 온라인 매핑 도구를 제공합니다, 허용된 사용 및 기타 규제 데이터. 구매 계약 서명하기 전에이 단계를 복용하거나 건설을 시작하는 것은 상당한 시간과 돈을 절약 할 수 있습니다.

채식, 특별 허가 및 Rezoning

모든 원하는 사용 또는 개발은 기존의 조율 규칙 내에서 깔끔하게 적합합니다. 부동산 소유자가 유연성을 필요로 할 때, 여러 법적 메커니즘은 구호 또는 변경을 요청해야합니다.

의령

variance는 특정 조율 요구 사항에서 면제입니다. 일반적으로 설정, 높이 또는 많은 적용과 같은 치수 표준 - 그렇지 않으면 재산 소유자에게 비할 수없는 어려움을 일으킬 것입니다. 채식은 조율적 또는 조정 보드의 보드에 의해 부여됩니다. 차이를 얻으려면, 소유자는 일반적으로 다음과 같이 설명해야합니다.

• 속성에는 다른 속성에 의해 공유하지 않는 hardship을 만들 수있는 독특한 물리적 특성 (예 : 특이한 모양, 가파른 사면)이 있습니다.
• variance는 이웃의 필수 문자를 변경하지 않습니다.
• 열심히 노력하지 않습니다 (즉, 소유자는 상태를 발생하지 않았다).
• variance는 더 열심히 해를 구호하는 최소입니다.

Variances는 편의를 위해 zoning을 우회하는 방법이 아니며 지구에서 허용되지 않는 사용을 승인 할 수 있습니다. 다양한 용도를 사용하여 (사용 금지)는 치수 차이를 얻는 훨씬 더 어렵습니다.

특별 허가

많은 조율 ordinances는 특정 용도를 특별 한 허가 (또한 조건 사용 허가 또는 특별 한 예외라고도 함) 허용 합니다. 이들은 일반적으로 지역과 호환이 되는 사용 하지만 케이스에 의해 케이스 검토를 해야 합니다. 예를 들어, 주거 영역의 교회, 상업 영역의 daycare, 또는 어떤 영역의 통신 타워. 계획 보드 또는 조율 보드는 응용 프로그램을 검토 하 고 mitigate 충격에 대 한 조건을 부과할 수 있습니다.

의논하기

Rezoning은 특정 재산 또는 지역에 적용되는 zoning 지구를 변경하는 법적 조치입니다. Rezoning은 일반적으로 재산 소유자, 계획 부서 또는 도시 위원회에 의해 시작됩니다. 그것은 지역 법률체 (예 : 도시위원회 또는 카운티위원회)에 의해 공공 청문 및 승인을 요구합니다. Rezoning은 다양하거나 특별 허가보다 더 복잡하며 종종 정치적 고려 사항, 이웃, 그리고 포괄적 인 계획과 일관성 검토를 포함합니다.

부동산 소유자는 일찍 계획 직원과 참여해야하며 토지 이용 변호사 또는 플래너와 상담하고 변경이 커뮤니티의 목표를 지원하는 방법을 위해 강력한 사례를 준비합니다.

일반적인 조닝 도전과 Them에 대한 방법

zoning 및 계획 규정을 탐색하는 것은 항상 매끄럽지 않습니다. 여기에는 가장 일반적인 문제 속성 소유자 및 개발자 얼굴의 일부이며, 실용적인 전략과 함께 해결합니다.

Nonconforming 용도 및 구조

비컨설팅 사용이나 구조는 현재 조율법과 더 이상 준수할 때 법적인 것이 었습니다. 예를 들어, 지역 이전의 코너 저장소는 주거를 재조명했습니다. 비콘 형성 용도는 일반적으로 계속 허용되지만, 이러한 제한에 따라 달라질 수 있습니다. 확장, 중요 손상 후 재구성 및 해산이 없습니다. 비콘 형성 상태의 속성 소유자는 법적 권리가 계속되는 것을 방지하기 위해 신중하게 문서와 규칙을 이해해야합니다.

이웃 Opposition

새로운 개발, 특히 고밀도 또는 상업 프로젝트에 대한 제안은 종종 이웃에서 반대를 직면합니다. 공공 참여는 계획 프로세스의 합법적 인 부분이지만, 반대는 지연 또는 탈레 프로젝트를 지연시킬 수 있습니다. 분쟁을 최소화하려면 :

• 일찍 참여하는 경우, 형식의 응용 프로그램이 신청되기 전에.
• 프로젝트 설명 및 우려를 듣고 커뮤니티 회의를 개최하십시오.
• 트래픽, 그림자, 또는 개인 정보와 같은 유효한 문제를 해결하기 위해 디자인 수정을 만드십시오.
• 지방 정치의 풍경을 이해하는 플래너 또는 변호사와 함께 일하십시오.

멸균 또는 혼동 규정

일부 지역 사회는 수십 년 동안 오래된 코딩 코드에서 운영, inconsistent 규칙, 구명한 언어, 또는 분쟁 규정. 이러한 상황에서, 재산 소유자는 실제로 허용되는 것을 결정하기 위해 투쟁 할 수있다. 가장 좋은 방법은 계획 부서에서 서면 결정에 대한 것입니다, 이는 공식 해석을 제공 할 수 있습니다. 코드가 심각하게 문제가 있다면, 로컬 계획위원회를 통해 코드 업데이트를 위해 조언 고려.

지역 계획과 함께 일

현지 계획 부서는 질문, 허가 신청 및 승인을위한 접촉의 1 차적인 점입니다. 계획 직원과의 긍정적 인 협력 관계를 구축하면 훨씬 더 매끄럽게 프로세스를 만들 수 있습니다.

효과적인 커뮤니케이션을 위한 팁

• 당신의 고향을 먼저 읽으십시오.] 당신의 회의의 앞에 조롱 ordinance 및 계획을 읽으십시오 그래서 당신은 통보한 질문을 할 수 있습니다.
• 건의 환자가 되다.기획 직원은 종종 과잉하고 멸균된다. 관용 통신은 길다.
• 시간에 관한 것.] 신청 검토에서 공청 및 최종 결정에 대해 얼마나 오래 걸리는지 이해합니다.
• 글쓰기에 모든 것을 얻으십시오. 직원의 Verbal 지도는 도움이되지만, 서면 결정과 메모는 나중에 질문하면 보호합니다.
• 공공회의소.위원회를 계획하거나 이사회 회의를 들을 수 있는 듣기는 결정적인 프로세스와 현지 공식의 기대를 이해하는 데 도움이 된다.

조닝과 계획의 미래

조닝과 현지 계획은 정적이 아닙니다. 미국 전역에 지역 사회는 주택의 생존성, 기후 변화, 인종 평등 및 경제 변화와 같은 도전에 대한 응답에 대한 규정을 재개하고 있습니다.

주택 Affordability 및 Zoning 개혁

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기후 탄력과 환경 계획

계획 부서는 점점 기후가 포괄적인 계획 및 zoning 코드로 탄력을 통합하고 있습니다. 이것은 차량 배출을 줄이기 위해 소형, 운송 보호 개발을위한 정책을 포함합니다. 취약한 지역에 건물을 제한하는 홍수plain 규정; 폭풍 관리를위한 녹색 인프라 요구 사항. Environmental Protection Agency의 Smart Growth program]은 토지 사용과 환경 목표에 대한 자원을 제공합니다.

Equitable Zoning와 공정한 주거

연방 연방 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부입니다. 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부이며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 간주되며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 간주되며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 간주되며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 간주되며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 간주되며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 간주되며, 연방 공영 주택은 연방 공영 주택의 일부로 지정됩니다.

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zoning 및 Planning의 조경은 생존 가능성, 지속 가능성 및 평등에 대한 재구성과 함께 진화하고 있습니다. 이러한 변화에 대해 알려지지 않은 상황이 발생하고 규정을 이동하도록 적응합니다. 프로세스 초기 및 작업과 관련하여 전문가를 계획하고, 부동산 또는 개발 프로젝트의 관리 및 전략적인 부분으로 zoning의 복잡성을 켤 수 있습니다.