지역 정부 주소 주택 Affordability 문제

주택의 성장 위기

미국과 전세계에 걸쳐, 주택의 감당성은 우리의 시간의 가장 압박 문제 중 하나로 출현했습니다. 주택 가격, 퇴치 임금을 달성하고 주택 단위의 지속적 부족은 많은 주택 소유자의 꿈을 밀어 냈습니다. 주택의 부담을 살면서 주택의 주택의 이익을 증가시키는 것은 주택 예산의 상급 점유율을 소비합니다. 지역 정부는 작은 도시에서 주요 메트로폴리탄 지역으로,이 위기에 직면하고있는 사람들의 잠재력을 증가시키는 데 도움이 될 수 있습니다. 이러한 이유로, 그들은 지역 사회의 발전을 위해 도시를 확장하고, 지역 사회의 발전을 위해 도시를 확대하고, 지역 사회의 발전을 확대 할 수 있습니다.

주거 Affordability를 이해하십시오

주택의 비용과 가구 소득 사이의 관계에 대해 근본적으로. 주택 및 도시 개발 (HUD) 및 기타 많은 기관의 미국 부서에 의해 사용되는 표준 벤치 마크는 주택 비용, 임대 또는 모기지, 유틸리티 및 세금을 포함한 주택 비용으로, 가구의 총 소득의 30 %를 초과하지 않는 것이고, 주택 비용의 절반을 초과합니다. 이 임계값을 초과 할 때, 가족은 심각한 비용 부담을 초과 할 때, 종종 음식, 교육, 의료 및 의료 운송과 같은 다른 필요성으로 무역 오프를 강제.

H.S.의 주택 연구에 따르면, H.V.의 주택 연구에 대한 ], 미국 가구의 기록 번호는 지금 비용 부담. 2022 년, 주택 소득의 30% 이상 지출, 12 백만 이상 지출. 주택 소유자는 면역이 아니다; 상승 재산 세금, 보험, 유지비는 예산을 짜고, 특히 이전 성인의 고정 소득에 비해, 특히, 사회의 경제적 인 영향을 받지 않는, 경제적 인 사회의 경제적 인 영향을 받지 않습니다.

주택의 접근성을 위한 중요한 전략

지역 정부는 그들의 처리에 강력한 툴킷을 가지고 있습니다. 가장 효과적인 방법은 규제 변경, 금융 인센티브, 그리고 공공 및 민간 리소스를 모두 활용 하는 파트너십을 결합. 아래는 가장 널리 채택 된 전략의 일부, 더 깊은 연습에서 작업 하는 방법을 살펴.

저렴한 주택 개발 인센티브

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뉴욕시에서는 421-a 세금 면제 프로그램 (현재 Affordable New York 대체)은 저렴한 단위를 포함하는 개발을위한 실질적인 재산 세의 휴식을 제공합니다. 시애틀에서는 Multifamily Tax Exemption (MFTE) 프로그램은 저렴한 단위의 20 %를 예약하는 새로운 다가족 건물에 대한 12 년의 재산 세의 면제를 제공합니다. 이러한 프로그램은 수천의 저렴한 주택의 창조를 가속화하고 있습니다. 그러나 비평가는 항상 장기적인 수익과 지속 가능성으로 인해 지속 가능성에 대한 지속적인 개선을 줄 수 없습니다.

임대 컨트롤 정책

임대 관리—더 정확하고, 임대 안정화—제한 금액의 주자는 매년 임대 할 수 있으며, 종종 소비자 가격 지수 또는 고정 비율로 증가합니다. 이 정책은 급격히, 불충분한 임대 하이킹에서 기존의 10개 업체를 보호하고 자연적 사건 저렴한 주택의 기존 재고를 보존하는 것을 목표로합니다. 캘리포니아, 뉴욕, 오레곤 및 많은 도시에는 임대 안정화의 일부 형태가 있습니다.

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커뮤니티 랜드 신뢰

CLT는 토지를 인수하고 신뢰를 보유하는 비영리 단체이며, 주택 소유자 또는 개발자에게 공제 된 토지 임대를 임대합니다. 토지는 CLT가 소유하기 때문에 주택의 비용은 토지의 비용으로 분리되어 구매 가격을 크게 줄입니다. 교환에서 주택 소유자는 후속 구매자에 대한 미래 주택을 유지하기 위해 재판매 제한에 동의합니다.

CLTs는 영구적으로 저렴한 주택 소유자 기회를 유지하면서 효과적인 결과를 얻었습니다. Burlington, Vermont의 Champlain Housing Trust는 3,000개의 저렴한 주택을 관리하고 미국에서 가장 오래된 CLT 중 하나입니다. 다른 도시는 애틀랜타와 워싱턴 D.C.와 같은 지역 사회 토지 은행 파트너십을 맺고 CLT를 설립했습니다. CLTs는 또한 gentrifying 지역에 있는 부동산 가치를 구성하고 안정화하는 데 도움을 줍니다.

공공 민간 파트너십

공공 민간 파트너십 (PPP 또는 P3s)는 도시 자원, 민간 자본 및 종종 비영리 전문 지식을 함께 가져다 규모로 저렴한 주택을 개발할 수 있습니다. 이러한 파트너십은 많은 형태를 취할 수 있습니다 : 도시가 토지와 민간 개발자가 건설을 감독하는 합작 투자; 도시가 낮은 소득 주택 세금 크레딧 (LIHTC); 또는 저렴한 단위로 상업 공간을 결합하는 혼합 사용 개발.

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추가 정책 도구 Gaining Traction

위의 5 핵심 전략을 넘어, 다른 접근법은 앞으로의 사고로 채택된다.

단일 가족 조닝의 업그레이드 및 제거

Minneapolis는 2018 년 국가 헤드 라인으로 단일 가족 조깅 도시를 제거하기 위해 최초의 주요 도시가되었으며 모든 주거용 가구에 이중 및 트리플 플렉스를 허용했습니다. 그 이후로 포틀랜드, 오레곤, 샬롯, 노스 캐롤라이나와 같은 도시는 그 후 한 벌을 가지고 있습니다. 고밀도를 허용함으로써이 개혁은 주택 공급을 높이고 시간이 지남에 따라 가격을 낮출 수 있습니다. Minneapolis의 개혁 연구는 작은 다가족 건설에서 가장 큰 위치를 보여줍니다.

액세서리 파밍 유닛 (ADUs)

ADUs-small, 단일 가족 제비에 보조 주택 단위는 대규모 재개발 없이 밀도를 추가하는 상대적으로 낮은 비용 방법을 제공합니다. 많은 도시는 그들의 건축을 격려하기 위해 zoning 제한 및 사전 승인 ADU 계획을 수립했습니다. 캘리포니아 주 법은 이제 ADUs를 허용하는 도시를 필요로하고, 국가는 주택 금융을 돕기 위해 대출 프로그램을 제공합니다. ADUs는 주택 주식을 증가하면서 주택 소유자를위한 임대 소득을 제공 할 수 있습니다.

Tenant-Based 임대 지원 및 바우처

연방 책임으로 종종 본 동안 일부 지방 정부는 자신의 임대 지원 프로그램을 설립했습니다. 예를 들어, 컬럼비아의 지방 임대 보충 프로그램의 지구는 매우 낮은 소득 가구에 바우처를 제공합니다, 그들이 무엇을 감당할 수 있는와 시장 임대 사이의 간격을 밝히. 이 프로그램은 비용이 많이 들지만 가장 취약한 거주자에게 대상이 될 수 있습니다.

주택의 챌린지

지역 지도자의 창의력과 헌신에도 불구하고, 수많은 장벽은 진행 상황을 불허했습니다. 이러한 도전은 장기적인 성공을 거둔 정책 설계에 필수적입니다.

펀드 및 Fiscal Constraints

저렴한 주택은 비쌉니다. 단일 단위는 개발하기 위해 수천 달러의 수천 달러를 비용으로 할 수 있으며 운영 보조금은 수십 년 동안 필요할 수 있습니다. 대부분의 지방 정부는 연방 자금의 패치 워크 (KA HOME Investment Partnerships Program and Community Development Block Grants), 주 주택 신뢰 기금 및 포함 된 비용 또는 재산 세 배율과 같은 지역 수입 소스에 의존합니다. 경제 다운턴 중 예산 부족은 심각한 커테일 주택 프로그램을 할 수 있습니다.

국가 낮은 소득 주택 연합 보고서는 매우 낮은 소득 가구를 위해 7 백만 이상의 저렴한 임대 주택의 전국적 부족이 있음을 보여줍니다. 이 격차를 해결하기 위해 현재 레벨을 넘어 투자가 필요할 것입니다. 많은 도시는 시애틀의 $290 백만 주택 Levy와 같은 유권자 승인 채권 조치로 전환했지만, 헌신적 자금 조달을 생성하기 위해 항상 정치적으로 무례하지 않습니다.

커뮤니티 Opposition (NIMBYism)

기존 주민의 저항—“내 백야드에서"(NIMBY)의 침입-이식 장애 중 하나. 심지어 새로운 개발에는 저렴한 단위, 이웃 종종 반대, 교통 혼잡에 대한 우려 인용, 주차 부족, 학교 지나치게, 또는 이웃 문자의 변경. 이 반대는 환경 리뷰, 조율 매력, 및 소송을 통해 년 동안 프로젝트를 지연 할 수 있습니다.

NIMBYism을 대응하기 위해 도시는 “비-right”를 채택했습니다. 재량 검토를 제한하고, 일부는 지역 야당을 과도하게하는 “housing Element” 준수 프로세스를 만들었습니다. 아무도없는, 지역 사회 참여 및 신뢰 건물이 필수적입니다. 경제적 다양성과 감소 된 homelessness와 같은 저렴한 주택의 이점에 대한 투명 통신은 - 공공 인식을 도울 수 있습니다.

환경 Concerns와 균형 잡힌 개발

주택 개발은 환경 목표와 충돌 할 수 있습니다. 그린 필드 사이트에 건물은 개방 공간과 증가 차량 마일을 이동 할 수 있으며, 채우 개발은 갈색 필드 요법 또는 민감한 서식지에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한 캘리포니아의 캘리포니아 환경 품질 법 (CEQA)과 같은 엄격한 환경 검토 프로세스는 새로운 주택의 상대로 무기화 될 수 있습니다.

장기에 대한 책임 유지

지속적인 감독 없이, 적당한 단위는 시장 가격 상승에 한 번 유효성 응집이 만료될 수 있습니다. 이 “affordability cliff”는 전국적으로 수천 개의 보조 단위의 손실에 지도했습니다. 이를 기소하기 위하여는, 도시는 지역 사회 땅 신뢰와 영원한 deed 금지를 사용하여 99 년 또는 perpetuity에, 감소시킵니다.

법적인 대변인과는 달리, 집행은 자원 집중적입니다. 도시는 소득 제한 및 임대 모자와 준수를 보장하기 위해 강력한 모니터링 시스템을 필요로합니다. 그들은 또한 소유자가 책임감을 유지하기 위해 실패한 경우 대금 단위에 법적 도구가 있어야합니다. Montgomery County와 같은 일부 시정촌은, 메릴랜드, 유동적으로 감사 재산을 감사하는 전용 저렴한 주택 준수 사무실을 가지고 있습니다.

성공적인 지역 정부 이니셔티브의 사례 연구

다음 예제는 다른 지역 사회가 실제 영향력으로 정책을 번역했는지 설명합니다.

샌프란시스코, 캘리포니아

샌프란시스코는 극단적 인 주택 비용으로 긴 grappled. 포함 inclusionary zoning, 도시는 Affordable Housing Fund], 이는 개발자 수수료, 세금 증가, 일반 자금 달러 재정 건설 및 보존을 설치. 도시의 Homeownership Program은 낮은 비용으로 지불 지원 및 아래의 시장 -LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-LT-B.]를 통해 이러한 수요를 확보했다.

뉴욕시, 뉴욕

뉴욕시의 Housing New York 2.0 계획은 2017년에 발표되어 2026년까지 300,000개의 저렴한 단위를 만들거나 보존할 수 있는 20 억 달러를 올렸습니다. 이 전략은 공공 주택의 새로운 건설, 재활 및 자연적 사건에 대한 보존을 결합했습니다. 2022년까지 도시는 200,000개 이상의 단위를 재정립했습니다. 주요 구성 요소는 Mandatory Inclusion Housing (MIHLT:[FLT:]])의 모든 측면에 대한 보상을 가지고 있으며, 수천 개의 지역과 같은 모든 측면에 대한 보상을 갖게 됩니다.

Minneapolis, 미네소타

2018 년, Minneapolis는 Minneapolis 2040] 종합 계획을 채택하여 단일 가족 조깅을 제거하고 최대 3 대의 도시를 허용했습니다. 이 계획은 또한 고밀도 지역의 새로운 개발이 저렴한 단위를 포함하거나 주택 기금에 기여할 것을 요구했습니다. 2021-2022의 초기 데이터는 이중, 트리플, 및 쿼드 플렉시블로오스에 대한 허용 66% 증가를 보였습니다. 또한, $ 15 만 달러의 예비적 인 투자를 방지했습니다.

시애틀, 워싱턴

시애틀의 Mandatory Housing Affordability (MHA)] 2019년에 채택된 정책은, 충분한 요건을 가진 상승을 링크를 통해 구성되었습니다. 지정된 “urban villages”에서는, multifamily 프로젝트의 개발자는 적당한 단위 (일반적으로 5-11%)를 포함해야 하고, 저렴한 주택을 지원하는 도시 기금으로 평방 피트 당 수수료를 지불해야 합니다. 구현 이후, MHA는 2,500개의 저렴한 단위와 수십억 달러의 주택을 생산했습니다.는 부동산을 위한 비용 절감을 위한 비용 절감을 위한 비용 절감을 위한 계획입니다.

Ahead를 찾고: 지속 가능한 책임의 길

주택의 감당성은 1 박하 또는 단일 정책에 의해 해결 될 수있는 문제가 아닙니다. 그것은 지속 투자, 정치가, 부문 전반에 걸쳐 협력을 요구합니다. 지역 정부는 혁신의 실험실이 될 수 있으며, 성공적인 경우, 규모가 될 수 있습니다. 가장 효과적인 도시는 수요 측면 지원 (대역 지원, 주택 담보 프로그램) 및 강력한 열량 보호와 함께 공급 측면 측정 (대역 변화, 개발 집중)을 결합합니다.

Emerging 추세에는 data-driven Planning와 같은 주거 필요 평가 및 공평 세금을 대상으로 한 개입을 더 정확하게 고려해야 합니다. 또한 견인을 얻는 것은 regional Housing 석탄화]]는 여러 도시 좌표가 공유 위기에 처한 것입니다. 예를 들어, Bay Area Finance Authority]]는 캘리포니아 주에 거주하는 주택의 첫 번째 기관에 대한 예산을 갖는 것이 좋습니다.

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