Meklējot drošu, pienācīgu, un pieejamu vietu, lai dzīvotu ir viens no galvenajiem vajadzībām, lai jebkura persona vai ģimene. Tomēr, ar pieaug īres, stagnācija algas, un saspringts mājokļu tirgus visā valstī, šī pamata nepieciešams ir kļuvis arvien grūtāk apmierināt. Lai gan valsts mājokļu sarunas bieži koncentrējas uz federālo politiku vai tirgus tendencēm, vissteidzamāk un realizējami risinājumi bieži tiek atrasti vietējā līmenī. Jūsu pilsēta, apgabals, vai reģionālā mājokļu iestāde administrē virkni programmu, kas paredzēti, lai novērstu plaisu starp to, ko jūs varat atļauties un ko tirgus vajadzībām. Izpratne šīs programmas – kā viņi strādā, kas kvalificējas, un kā pieteikties – var būt atšķirība starp mājokļu nestabilitāti un drošu, pieejamu mājokli. Šis ceļvedis nodrošina dziļu, darbojošs izskatu vietējās valdības programmas, kas var palīdzēt jums atrast pieejamu mājokli.

Kāpēc pašvaldību programmas ir svarīgas, lai nodrošinātu mājokli par pieņemamu cenu

Vietējās pašvaldības ir unikālas, lai risinātu mājokļu problēmas, jo tās saprot savu kopienu specifisko dinamiku. Atšķirībā no plašām federālām iniciatīvām, kas attiecas uz visu valsti, vietējās programmas var pielāgot reģionālajiem ienākumu līmeņiem, mājokļu fonda un dominējošo īres cenu. Šīs programmas bieži vien ir nimbls, kas ļauj tieši sadarboties ar vietējiem saimniekiem, bezpeļņas organizācijām un izstrādātājiem. Tās kalpo arī kā kritisks drošības tīkls, piedāvājot ne tikai īres palīdzību, bet arī mājokļu īpašnieku ceļus, ārkārtas mājokļu kuponus un atbalsta pakalpojumus, kas risina mājokļu nestabilitātes cēloņus, piemēram, darba zaudēšanas vai ārkārtas medicīniskās palīdzības.

Turklāt vietējās mājokļu pārvaldes iestādes (LHA) un kopienas attīstības departamenti pārvalda federālos fondus, piemēram, Kopienas attīstības bloka dotāciju (CDBG) un HOME investīciju partnerību programmu, papildinot tos ar vietējiem obligāciju pasākumiem vai nodokļu nodevām. Šī daudzpakāpju finansēšanas pieeja nozīmē, ka pat tad, ja vienai programmai ir gaidīšanas saraksts, citai var būt tūlītējas atvēršanas. Uzzinot par vietējo piedāvājumu pilnu ainavu, jūs palielināt savas izredzes atrast risinājumu, kas atbilst jūsu unikālajai situācijai.

Pašvaldību mājokļu atbalsta programmu galvenie veidi

Lielākā daļa pašvaldību piedāvā programmu portfeli. Lai gan precīzie nosaukumi un detaļas atšķiras atkarībā no jurisdikcijas, tās parasti ietilpst vairākās pamatkategorijās. Izpratne par šīm kategorijām ir pirmais solis, lai noteiktu, kas varētu būt pieejams jūsu teritorijā.

Īres palīdzības programmas

Vispazīstamākais īres atbalsta veids ir Mājokļu izvēles vaučeru programma, ko parasti dēvē par 8. sadaļu. Tomēr daudzas pašvaldības arī izmanto savas īres subsīdiju programmas, izmantojot vietējos nodokļu dolārus vai īpašas dotācijas.

  • Mājokļu izvēles vaučers (HCV): Administrē jūsu vietējā valsts mājokļu aģentūra (PHA). Jūs atradīsiet savu nomas vienību (kas atbilst programmas standartiem), un PHA maksā daļu no īres maksas tieši saimniekam. Parasti jūs maksājat aptuveni 30% no jūsu koriģētajiem mēneša ienākumiem par īri.
  • Vietējās īres subsīdijas (piemēram, pilsētas vai apriņķa vaučeri): Dažas pašvaldības piešķir vispārējos fondu ieņēmumus vai federālās grupas dotācijas, lai radītu ārkārtas īres palīdzību vai seklas subsīdijas, kas papildina HCV programmu. Tās var būt vērstas uz konkrētām iedzīvotāju grupām, piemēram, senioriem, veterāniem vai ģimenēm, kas glābjas no vardarbības ģimenē.
  • Ātrs mājoklis (RRH): Paredzēts personām un ģimenēm, kuras ir bezpajumtnieki vai draud ar bezpajumtnieku risku. RRH nodrošina īstermiņa īres palīdzību un lietu vadību, lai palīdzētu jums nodrošināt mājokli ātri un iegūt stabilitāti.

Mājokļi

Publiskie mājokļi sastāv no daudzdzīvokļu ēkām vai vienģimenes mājām, kas pieder jūsu vietējai mājokļu pārvaldei un ko tā pārvalda. Īres ir noteiktas pieņemamā līmenī – parasti 30% no mājsaimniecības pielāgotajiem ienākumiem. Lai gan valsts mājokļi ir vecāks modelis, daudzas iestādes modernizē savas vienības, izmantojot federālās programmas, piemēram, īres palīdzības demonstrāciju (RAD), lai uzlabotu apstākļus un ilgtermiņa ilgtspēju. Valsts mājokļu gaida sarakstus var būt ilgi, bet dažas vienības ir paredzētas senioriem vai cilvēkiem ar invaliditāti, kas var paātrināt izvietošanu.

Mājas īpašuma palīdzības programmas

Daudzām ģimenēm galvenais mērķis ir pāreja no īres uz īpašumtiesībām. Vietējās pašvaldības piedāvā dažādas mājas īpašnieku programmas, lai padarītu to iespējamu, jo īpaši pirmo reizi pircējiem.

  • Pašapmaksa un noslēguma izmaksu palīdzība: Tie bieži vien ir piedodami aizdevumi vai dotācijas, kas sedz jebkuru vietu no $5,000 līdz $50,000 uz jūsu pirmās iemaksas vai slēgšanas izmaksas. Apmaiņā, jums var būt nepieciešams dzīvot mājās uz noteiktu gadu skaitu.
  • Mortgage Credit Certificates (MCC): MCC ļauj pieprasīt federālo nodokļu kredītu par daļu no hipotekāro procentu summas, ko maksā katru gadu, palielinot savu home-home maksājumu un padarot par pieejamāku īpašumu.
  • Zemi tirgus tirgus tirgus (BMR) Mājokļa īpašumtiesības: Dažas pilsētas pieprasa izstrādātājiem rezervēt procentuālu jaunu māju pārdošanu pircējiem ar zemiem un vidējiem ienākumiem par zemām tirgus cenām. Tiesības ir balstītas uz ienākumiem, un jums var būt nepieciešams veikt hombuyer izglītības kursu.
  • Kopienas zemes tresti (CLT): Nepeļņas vai pašvaldības struktūrai pieder zeme, un jūs pērkat tikai māju. Tas ievērojami pazemina pirkuma cenu un nodrošina ilgtermiņa pieejamību. Daudzas pašvaldības nodrošina nodokļu atvieglojumus vai tiešu finansējumu CLT.

Kopienas attīstības bloka dotāciju programmas

Federālā CDBG programma dod pašvaldību elastīgu finansējumu, lai apmierinātu plašu mājokļu un kopienu vajadzības. Vietējā līmenī šo naudu varētu izmantot:

  • Esoša īpašnieka apdzīvota vai īres mājokļa atjaunošana.
  • Bezpajumtnieku patversmju un pagaidu mājokļu būvniecība vai uzlabošana.
  • Finansēt godīgus konsultāciju pakalpojumus mājokļu jautājumos un municipalitātes pārstāvjus starpniecības pakalpojumus.
  • Nodrošināt ārkārtas mājokļa remonta dotācijas maznodrošinātiem māju īpašniekiem (piemēram, jumta nomaiņa, apkures sistēmas remonts), lai novērstu pārvietošanu kodu pārkāpumu dēļ.

Tā kā CDBG ir grants, tiešie piedāvājumi ir ļoti atšķirīgi atkarībā no pilsētas vai apgabala. Sazinieties ar vietējās kopienas attīstības nodaļu, lai uzzinātu, kādas specifiskas CDBG finansētas programmas ir pieejamas jūsu rajonā.

Atbalstošas mājokļu un specializētas programmas

Daudzas pašvaldības, kas sadarbojas ar bezpeļņas organizācijām, piedāvā "atbalstu mājokļus" – pieejamas īres vienības, kas apvienotas ar pakalpojumiem, kas saistīti ar psihisko veselību, ārstēšanu pret atkarību no narkotiskām vielām, darba apmācību vai bērnu aprūpi.

  • Hroniski bezpajumtnieki.
  • Veterānu (izmantojot HUD-VASH kuponus un vietējo veterānu mājokļu iniciatīvas).
  • Vardarbības ģimenē pārdzīvojušie.
  • Cilvēki, kas dzīvo ar HIV/AIDS.
  • Agrāk ieslodzītie atkal ieradās sabiedrībā.

Ja jūs vai kāds jūsu mājsaimniecībā ietilpst kādā no šīm kategorijām, meklējot vietējo atbalsta mājokļu programmu var piedāvāt ne tikai pieejamu īres, bet arī holistisku stabilitāti.

Kā piekļūt pašvaldību mājokļu programmas: Step-by-Step Guide

Zinot, ka šīs programmas pastāv, ir viena lieta; veiksmīgi navigējot programmu procesu, ir cita. Šeit ir praktisks ceļvedis, lai saņemtu savienojumu ar pareizo lokālo programmu.

1. darbība: noteikt vietējo mājokļu pārvaldi un Kopienas attīstības biroju

Jūsu pirmais solis ir atrast konkrētu aģentūru, kas administrē mājokļu programmas savā pilsētā vai apgabalā. Meklēt tādus terminus kā "[Jūsu pilsēta] Mājokļu pārvalde" vai "[Jūsu novads] departaments Kopienas attīstības." HUD mājas lapā ir saraksts ar valsts mājokļu aģentūrām, kas var būt noderīgs sākuma punkts. Grāmatzīmi aģentūras mājas lapā un pierakstīties uz e-pasta brīdinājumiem, ja pieejami, jo gaida sarakstu atvēršanas bieži tiek paziņots maz paziņojumu.

2. solis: Pētniecībai pieejamās programmas un pārbaudīt atbilstību

Kad aģentūras vietnē, meklēt “Mājokļu programmas” vai “Rentalas palīdzība” sadaļu. Katrā programmā tiks uzskaitīti atbilstības kritēriji, parasti pamatojoties uz:

  • Ienākums: Lielākā daļa programmu nosaka maksimālo ienākumu ierobežojumu, kas bieži vien izteikts procentos no rajona vidējā ienākuma (AMI). Piemēram, programma var būt pieejama tikai mājsaimniecībām, kas pelna 50% vai mazāk vai 80% no AMI.
  • Mājsaimniecības lielums: Ierobežojumi atšķiras ar cilvēku skaitu jūsu mājsaimniecībā.
  • Pilsonības vai imigrācijas statuss: Daudzām HUD finansētām programmām ir nepieciešama ASV pilsonība vai piemērots imigrantu statuss, bet dažām vietējām programmām var būt atšķirīgi noteikumi.
  • Īpašie apzīmējumi: Dažas programmas ir rezervētas senioriem (62+), cilvēkiem ar invaliditāti, veterāniem vai bezpajumtniekiem.

Piesakoties uz programmu, jūs neatbilstat atkritumu jūsu laiku un var palēnināt citiem, kas ir tiesīgi.

3. solis: savākt vajadzīgo dokumentāciju jau labu laiku iepriekš

Gaida, līdz tiks atvērts programmas logs, lai savāktu dokumentus, ir parasta kļūda, kas noved pie nokavētiem termiņiem. Sagatavot šos posteņus pirms laika:

  • Visu mājsaimniecības locekļu identitātes apliecinājums (vadītāja apliecība, dzimšanas apliecība, pase).
  • Sociālās apdrošināšanas kartes vai oficiāla dokumentācija katrai personai.
  • Ienākumu apliecinājums: maksā stundiņus, nodokļu deklarācijas, sociālā nodrošinājuma iemaksas vēstules, uzturlīdzekļu dokumentus, bezdarbnieka pabalstu izrakstus.
  • Aktīvu apliecināšana: bankas izraksti, investīciju konti, īpašuma dokumenti.
  • Līzinga līgums un komunālie maksājumi (ja jūs pašlaik īrējat).
  • Vēstules par izlikšanu vai bezpajumtniecību (ja tādas ir) un vēstules no pakalpojumu sniedzējiem.

Ņemot šos dokumentus gatavs ļauj iesniegt pilnīgu pieteikumu brīdī, kad gaidīšanas saraksts atveras, kas ir kritiski, jo daudzi saraksti ir rindas kārtībā, pirmo reizi apkalpo.

solis: Pareizi un pilnīgi iesniedziet savu iesniegumu

Lielākā daļa vietējo mājokļu iestādes tagad pieņemt pieteikumus tiešsaistē. Tomēr, dažas mazākas aģentūras joprojām var pieprasīt papīra dokumentus vai in-person drop-offs. Precīzi ievērojiet norādījumus. Bieži nepilnības ietver:

  • Lauki atstāti neaizpildīti (ja nav piemērojams, norādīt “N/A”).
  • Neprecīzu sociālās apdrošināšanas numuru vai ienākumu summu sniegšana.
  • Neuzskaita visus mājsaimniecības locekļus (tostarp bērnus vai vecākus vecākus, kas dzīvo kopā ar jums).
  • Pieteikuma iesniegšanas termiņa iztrūkums pat par vienu minūti (sistēmas pulksteņi var būt stingri).

Ja programma ļauj saglabāt un atgriezties vēlāk, negaidiet līdz pēdējai dienai. Iesniegt vismaz 24 stundas pirms termiņa, lai izvairītos no tehniskajiem glitches.

5. solis: Sekojiet līdzi un paliekiet aizņemti

Pēc iesniegšanas atzīmējiet apstiprinājuma numuru vai saņemšanu. Ja paredzētajā termiņā (bieži 30–90 dienas) nedzirdat, sazinieties ar aģentūras uzņemšanas nodaļu. Uzrakstiet katru paziņojumu – datumu, laiku, pārstāvja vārdu un to, kas tika apspriests. Ja pārvietojaties vai maināt tālruņa numurus, nekavējoties atjauniniet savu kontaktinformāciju ar PHA. Saraksti var ilgt mēnešiem vai pat gadiem, un, ja PHA mēģina jūs sasniegt un nevar, jūs var izņemt no saraksta.

Paplašināt savu meklēšanu: Saistītie resursi un partnerības

Vietējās pašvaldības mājokļu programmas bieži strādā kopā ar citiem kopienas resursiem. Šo savienojumu izmantošana var atvērt papildu durvis.

Vietējie bezpeļņas mājokļu konsultanti

HUD apstiprinātas mājokļu konsultāciju aģentūras bieži finansē pašvaldības. Tās var sniegt bezmaksas vienu pret vienu palīdzību ar pieteikuma veidlapām, kredītu remontu, budžeta konsultācijas, un izprast taisnīgu mājokļu tiesību. Lai atrastu konsultantu pie jums, apmeklējiet HUD mājokļu konsultantu direktoriju vai zvaniet 2-1-1 par nosūtījumu.

Kopienas zemes tresti un kooperatīvi ar ierobežotu kapitālu

Daudzas pašvaldības atbalsta kopienas zemes trestus un ierobežotus pašu kapitāla mājokļu kooperatīvus kā ilgtermiņa cenas ziņā pieņemamus īpašumtiesību modeļus. CLT trests saglabā īpašumtiesības uz zemi, padarot pašu māju daudz lētāku. Tālākpārdošanas ierobežojumi nodrošina, ka mājokli var atļauties nākotnes pircējiem.Ja jūsu teritorijā ir CLT un kā pieteikties uz pieejamām mājām, jautājiet savam vietējam plānošanas departamentam.

Vietējās mājokļu obligācijas un iekļaujošais zonings

Pēdējos gados, pilsētas ir pagājis mājokļu obligācijas, lai finansētu pieejamu mājokļu attīstību un īres subsīdijas. Iekļauti zonējuma noteikumi prasa izstrādātājiem iekļaut pieejamu vienību jaunos tirgus likmes projektos. Šīs vienības bieži ir pieejami, izmantojot loterijas sistēmu. Pārbaudiet pilsētas plānošanas vai mājokļu departamenta mājas lapā informāciju par gaidāmajām loterijām par zem tirgus likmes dzīvokļiem. Reģistrācija šīm loterijām bieži vien ir atsevišķi no PHA gaida sarakstu.

Pārvarēt šķēršļus un grūtības

Pat ar labu informāciju, ceļš uz pieejamu mājokļu var būt pilns ar šķēršļiem. Proaktīvi risinot šos šķēršļus uzlabo jūsu izredzes.

Ilgi gaidīšanas saraksti un prioritātes sistēmas

Daudzas vietējās nomas palīdzības programmas ir gaidīšanas sarakstus, kas stiepjas gadiem. Tomēr ir stratēģijas:

  • Pieteikties vairākām programmām—katrai programmai ir savs saraksts.
  • Ieskaties prioritātes statusā: Ja esat bezpajumtnieks, veterāns vai vardarbības ģimenē upuris, jūs var iekļaut sarakstā augstāk.
  • Dokumentu steidzamā vajadzība: Dažās PHA tiek izmantoti “priekšrokas punkti” mājsaimniecībām, kas maksā vairāk nekā 50% no ienākumiem par īri, dzīvo nestandarta mājokļos vai nebrīvprātīgi pārvietotos.
  • Uzmanības centrā, kas pārceļas uz citu jurisdikciju: Mājokļa kupona pārnesamība ļauj izmantot savu kuponu jebkurā jomā, kur PHA administrē programmu, ja vien jūs virzāties tuvāk darbam vai ģimenei. Dažām mazākām aģentūrām ir īsāki gaidīšanas saraksti.

Sarežģīti lietojumprogrammu procesi un valodas barjeras

Pieteikšanās veidlapas var būt mulsinošas, jo īpaši angļu valodā nerunājošiem runātājiem. Daudzas mājokļu iestādes pēc pieprasījuma sniedz tulkošanas pakalpojumus vai nodrošina personālu, kas palīdz cilvēkiem ar invaliditāti. Nevilcinieties lūgt palīdzību.

Skams un krāpšanas novēršana

Diemžēl, scammers bieži vien mērķē cilvēkus, kuri izmisīgi dzīvo. Nekad maksāt maksu, lai pieteiktos uz 8. Sadaļu talonu vai valsts mājokļu - šīs programmas ir brīvi pieteikties. Likumīgs mājokļu iestādes nekad lūgt maksājumu pa tālruni vai izmantojot pārskaitījumu. Ja jūs redzat reklāmu vai saņemt zvanu, apgalvojot, ka jūs varat "slīdēt gaidīšanas sarakstu" par maksu, tas ir scam. Ziņot to savai vietējai policijai un HUD birojs ģenerālinspektora Hotline pie 1-800-347-3735.

Veiksmes stāsti: īstie vietējo programmu rezultāti

Lai ilustrētu ietekmi, aplūkosim divus kopīgus scenārijus, kuros vietējās programmas ir devušas taustāmu labumu.

Maria’s Path to Homeownership: Maria, kas ir viena māte no divām strādājošām mājas veselības palīgpersonālām, vēlējās iegādāties māju, bet viņai nebija uzkrājumu par pirmo maksājumu. Viņa uzzināja par sava apgabala pirmās iemaksas palīdzības programmu, izmantojot vietējo mājokļu pārvaldes iestādi. Ar 25 000 dolāru aizdevumu, viņa varēja iegādāties pieticīgu trīs gultas istabu māju. Viņas ikmēneša hipotēkas maksājums (ieskaitot nodokļus un apdrošināšanu) bija mazāks nekā viņa bija maksājusi īres maksu. Programma arī prasīja, lai viņa pabeigtu mājturības izglītības kursu, kas deva viņai prasmes, lai uzturētu savu māju finansiāli. Pēc pieciem gadiem viņa atkal finansēja zemākā līmenī un paliek stabila mājas īpašniece, kamēr viņas bērni saņem labumu no izaugsmes mājā, ko viņi var saukt par savu.

Rodriguez ģimene un vietējais vučers: Rodriguez ģimene piecu grūtā brīdī pēc īres maksas izcelšanās izlēca no 1200 līdz 1800 dolāru mēnesī. Viņi pieteicās uz mājokļu izvēli, bet viņiem tika paziņots, ka gaidīšanas saraksts ir slēgts. Tomēr, pateicoties vietējai bezpeļņas organizācijai, viņi uzzināja par ārkārtas īres palīdzības programmu, ko finansēja pilsētas CDBG piešķīrums. Trīs nedēļu laikā viņi saņēma pagaidu kuponu, kas sedza īres maksas pieaugumu sešus mēnešus, dodot viņiem laiku atrast stabilu darbu un pāreju uz lētāku dzīvokli. Programma arī savienoja viņus ar finanšu treneri, kurš palīdzēja viņiem izveidot budžetu un vienoties ar savu saimnieku par īres maksas samazināšanu.

Šie stāsti uzsver, ka neatlaidība, zināšanas un pareizie vietējie sakari var dot reālus rezultātus.

Bieži uzdotie jautājumi

Q: Cik ilgi nepieciešams saņemt 8. sadaļas kuponu no manas vietējās mājokļu pārvaldes?[
] A: Tas ir ļoti atšķirīgs. Dažos pilsētu rajonos ir gaidīšanas saraksti, kas ir gadiem ilgi. Tomēr daudzi PHA tagad izmanto “izlases” loterijā, lai pārvaldītu pieprasījumu. Ir svarīgi pieteikties, tiklīdz gaidīšanas saraksts tiek atvērts. Pārbaudiet arī, vai jūsu PHA piedāvā programmu “Pārvietoties uz darbu”, kas dažkārt ir īsāki gaidīšanas saraksti noteiktām kategorijām.

Q: Vai es varu izmantot mājokļa kuponu, ja šobrīd īrē dzīvokli?
A: Jā, ja saimnieks piekrīt piedalīties programmā un vienība iziet mājokļu kvalitātes standartu (HQS) pārbaudi. Ja jūs jau dzīvojat vienībā, jūs varat lūgt savu saimnieku pieteikties, lai kļūtu par mājokļu pakalpojumu sniedzēju programmai.

Q: Ko darīt, ja man ir pagātnes izlikšana vai sodāmības ieraksts?
] A: Katrai programmai ir savi noteikumi. Daudzas vietējās programmas ir politika, kas ņem vērā pārkāpuma raksturu un smagumu un laiku, kas ir pagājis. Daži prioritizēt “otrajām iespējām”, jo īpaši par nelieliem pārkāpumiem. Ir vērts piemērot un būt godīgam. Mājokļu iestāde pārskatīs jūsu fonu kā daļu no atbilstības procesa, bet var būt rīcības brīvība, piemērojot savus standartus.

Q: Vai ir vietējās programmas cilvēkiem, kas nav ASV pilsoņi?
A: Dažas programmas finansējuma plūsmas prasa pilsonību, bet citas ne. Jauktu statusu ģimenes (kur daži locekļi ir pilsoņi un daži nav) joprojām var pretendēt uz proroded palīdzību. Labākā pieeja ir sazināties ar aģentūru tieši un lūgt par atbilstības noteikumiem nepilsoņiem.

Secinājums: rīkojieties un nodrošiniet savas mājas

Vietējās pārvaldes programmas nav tikai drošības tīkls – tās ir proaktīvs instruments mājokļu stabilitātes un augšupejošas mobilitātes sasniegšanai. Galvenais ir vērsties pie tām ar stratēģisku domāšanas veidu: pamatīgi pētīt, izmantot agri un bieži, iepriekš apkopot dokumentus un saglabāt noturību, izmantojot gaidīšanas sarakstus un birokrātiskus šķēršļus. Papildiniet savu meklēšanu, savienojot ar vietējiem mājokļu konsultantiem un izpētot saistītās iniciatīvas, piemēram, kopienu zemes trestus un intractionary lotery.

Risinājums mājokļu krīzei, par kuru var atļauties, netiks atrisināts vienā dienā, bet šobrīd, jūsu pašu pilsētā vai grāfistē, ir programmas ar jūsu vārdu uz tām – ja jūs zināt, kur meklēt un kā pieteikties. Sākt šodien, identificējot savu vietējo mājokļu iestādi, pierakstoties brīdinājumam un sagatavojot pieteikumu. Stabils, pieejamu mājokļu nav tikai sapnis; ar pareizo vietējo resursu, tas var kļūt par jūsu realitāti.