Kāpēc vietējie likumi nosaka jūsu tiesības uz mājokli

Īres mājās ir viens no svarīgākajiem finanšu saistības lielākā daļa cilvēku padarīt. Tomēr daudzi īrnieki uzņemties savas tiesības ir vienotas visā valstī. Realitātē, jūsu tiesības kā īrnieks ir ļoti atkarīgs no konkrētiem likumiem jūsu valsts, apgabala, un pilsētas. Lai gan federālais likums nodrošina bāzes – piemēram, Fair Housing Act aizliegumu diskrimināciju-vietējie rīkojumi aizpildīt kritisko informāciju. Tie reglamentē visu no tā, cik daudz īpašnieks var iekasēt par drošības depozītu, lai cik ātri viņiem ir jāatgriež, kādi remonts viņiem ir jāveic, un kā viņi var juridiski padzīt jums.

Ignorējot vietējos noteikumus var atstāt jūs neaizsargāti. Nomas klauzula, kas šķiet netaisnīgi varētu būt faktiski nelikumīga jūsu jurisdikcijā. Un otrādi, saimnieks ’s pieprasījums varētu būt pilnīgi likumīga, ja jūs dzīvojat, bet nelikumīga tikai dažu jūdžu attālumā. Izpratne, kā vietējie likumi veido jūsu īres pieredzi, ir ne tikai labs padoms - tas ir būtiski aizsardzība jūsu mājās, jūsu finanses, un jūsu miers.

Nomātu likumu slāņi: federālais, valsts, un vietējie

Likums par mājokli aizliedz diskrimināciju rases, krāsas, nacionālās izcelsmes, reliģijas, dzimuma, ģimenes stāvokļa un invaliditātes dēļ. T.S. Tieslietu departaments īsteno šo likumu. Valsts likumi tad pievieno vēl vienu slāni, bieži piešķirot īrniekiem vairāk tiesību nekā federālās tiesības. Piemēram, daudzas valstis prasa, lai īpašnieki nodrošinātu rakstisku nomu, precizē atvieglojumus īres maksājumiem un ierobežo novēlotas maksas.

Vietējie likumi-normas, ko pilsētas padomes, novada valdes, vai vēlētāju vēlēšanu pasākumi-var sniegt īrniekiem vēl spēcīgāku aizsardzību. Tie ir likumi, kas visvairāk ietekmē ikdienas dzīvi: nomas kontroles ierobežojumi, tikai iemesla dēļ izlikšanas noteikumi, obligāta pārvietošanas palīdzība, un pārbaudes prasības. Tie ir ļoti atšķirīgi. Īrnieks Sietlā bauda atšķirīgas tiesības nekā īrnieks Hjūstonā. Pat tajā pašā metropoles teritorijā, pilsēta, piemēram, Oakland var būt īrnieku aizsardzības, ka kaimiņu priekšpilsētām nav.

Kāpēc likumi ir svarīgāki par vietējiem likumiem

Tā kā valsts un federālās likumi nosaka tikai minimālos standartus, vietējie likumi bieži nosaka faktisko izpildes varas īrniekiem ir. Valsts likums varētu teikt, muižnieks ir atdot drošības depozītu 30 dienu laikā, bet pilsētas rīkojums varētu samazināt to 14 dienas un pieprasīt pastarpināti atskaitījumi. Vietējie mājokļu departamenti arī nodrošināt inspektorus un starpniekus, kas izskata sūdzības. Bez stingriem vietējiem noteikumiem, īrniekiem var būt maz regresa pēc dārgām tiesas cīņām.

Vietējo nosacīto likumu tipi

Vietējie rīkojumi parasti adresē visbiežāk sāpju punktiem starp īrniekiem un saimniekiem. Šeit ir galvenās kategorijas, jūs varētu saskarties.

Īres kapitāla prasības

Iespējams, vispazīstamākā vietējā īrnieku aizsardzība ir nomas kontrole. Tas ierobežo to, cik daudz saimnieks var palielināt īres maksu katru gadu-vai dažos gadījumos, novērš pieaugumu kopumā. Tādas pilsētas kā New York, San Francisco, Los Angeles, un Washington, D.C., ir sava veida īres kontrole. Bet noteikumi atšķiras. Ņujorkas pilsētas Rent Stabilizācijas likums attiecas uz ēkām, kas celtas pirms 1974. gada ar sešām vai vairāk vienībām. San Francisco nomas rīkojums attiecas uz lielāko daļu ēku, kas uzcelta pirms 1979. gada. Pat valsts, piemēram, Kalifornijas, kas izturēja valsts nomas vāciņu (AB 1482), atsevišķās pilsētās var iet stingrākas robežas. Piemēram, Losandželosas apgabala īres kontrole attiecas uz dzīvokļiem, kas būvēti pirms 1978. gada oktobra, ar ikgadējo pieaugumu, kas saistīts ar patēriņa cenu indeksu.

Ja dzīvojat nomas kontrolētā teritorijā, nomas līgumā skaidri jānorāda, ka uz vienību attiecas šie noteikumi. Līgumdevējiem ir jāreģistrējas vietējā nomas valdē un var tikt piemēroti sodi par nelikumīgu pieaugumu. Līgumslēdzēji var iesniegt sūdzības un bieži saņemt kompensāciju par pārmaksu.

Drošības depozītu regulas

Vietējie likumi bieži ierobežo drošības depozītus. Daži valstis ierobežo noguldījumus līdz divu mēnešu īres; pilsētas, piemēram, daudzas jurisdikcijas iet tālāk. Piemēram, Sanfrancisko depozīts par nemēneša īres maksu nevar pārsniegt vienu mēnesi. Bostonā ierobežojums ir viena mēneša īres maksa, un saimniekam ir jāmaksā procenti par depozītu. Vietējie likumi arī nosaka, cik ātri depozīts ir jāatdod pēc pārcelšanās – bieži 14 līdz 30 dienas – un jāpieprasa pa posteņiem par jebkādiem atskaitījumiem. Šo noteikumu pārkāpšana var novest pie trīskāršiem zaudējumiem (trīskārša summa) tiesā.

Izlikšanas procedūras un taisnīga iemesla prasības

Daudzas pilsētas ir ieviesis “taisnīgs iemesls” izlikšanas rīkojumus. Tas nozīmē, ka saimnieks nevar padzīt īrnieku bez juridiski atzīta iemesla, piemēram, nemaksājot īres maksu, nomas pārkāpums, vai īpašnieks pārvietojas. Bez tikai iemesla aizsardzība, saimnieks mēneša uz mēneša īres var izspiest jebkāda iemesla dēļ (vai bez iemesla) ar pienācīgu paziņojumu. Pilsētas, piemēram, Sietla, Portland, un Berkeley prasa tikai iemesls. Šie likumi bieži arī nosaka minimālo paziņošanas periodus – piemēram, 60 vai 90 dienas bez vainas izlikšanas, piemēram, īpašnieks pārcelšanās. Tie var arī pieprasīt pārcelšanās atbalsta maksājumus īrniekiem, kas pārvietoti bez vainas izlikšanas.

Dzīvotspējas standarti un remonts

Katrā jurisdikcijā ir “piedzīvojamības garantija”, kas uzliek par pienākumu saimniekiem uzturēt drošu un sanitāro mājokli. Vietējie kodi precīzi norāda, ko tas nozīmē: santehnikas, apkures, elektrības, pareizu atkritumu likvidēšanu, kaitēkļu kontroli un strukturālo integritāti. Dažās pilsētās ir nepieciešamas ikgadējas pārbaudes (piemēram, nomas reģistrācijas programmas). Ja saimnieks neveic nepieciešamos remontus, īrniekiem var būt tiesības ieturēt īri, remontu un atskaitījumus vai izbeigt nomu. Tomēr konkrētās procedūras atšķiras. Dažās vietās, jums ir jāsniedz rakstisks paziņojums un jādod saprātīgs laiks remontam pirms darbības. Vienmēr konsultējieties ar savu vietējo mājokļu nodaļu vai īrnieka tiesību organizāciju pirms nomas pārtraukšanas.

Sauszemes dzīvnieku retalizatoru aizsardzība

Tas ir nelikumīgi, ka saimnieks atriebties pret īrnieku par to tiesību īstenošanu – ziņojot par kodeksa pārkāpumu, pievienojoties īrnieku savienība, vai sūdzoties par sliktiem apstākļiem. Vietējie likumi bieži paplašina pretdarbības aizsardzību ārpus federālās vai valsts standartiem. Piemēram, dažas pilsētas pieņem pretdarbību, ja izlikšana notiek 60 līdz 180 dienu laikā pēc īrnieka failu sūdzību. Nometniekiem ir jāpierāda, ka viņiem bija likumīgs, ne-atkārtots iemesls.

Taisnīga mājokļu un diskriminācijas novēršanas paplašināšana

Federālais likums par godīgu mājokli attiecas uz aizsargātām klasēm valsts līmenī. Bet vietējie tiesību akti bieži vien pievieno vairāk aizsargātas kategorijas, piemēram, ienākumu avots (tostarp 8. iedaļa), seksuālā orientācija, dzimumidentitāte, imigrācijas statuss, vecums vai nodarbošanās. Dažās pilsētās arī prasa, lai saimnieki pieņemtu īres subsīdijas vai aizliegtu diskrimināciju pret ģimenēm ar bērniem. Piemēram, Sietla un Sanfrancisko ir "ienākumu avots" aizsardzība, kas padara nelikumīgu, lai atteiktu īrnieku tikai tāpēc, ka viņi izmanto mājokļa kuponu.

Kā izpētīt savus vietējos nometnes likumus

Atrast savu vietējo īrnieku likumi neprasa tiesību grādu. Sākt ar šiem soļiem.

Apmeklējiet oficiālās valdības tīmekļa vietnes

Jūsu pilsētas vai apgabala pārvaldes mājas lapā parasti ir mājokļu vai īrnieka tiesību lapa. Meklējiet “Rent Board”,” “Tenant Assistance” vai “Mājokļu departaments.” Daudzas pilsētas publicē vienkāršas valodas rokasgrāmatas, paraugvēstules un bieži uzdotos jautājumus. Piemēram, San Francisco Tenants Union sniedz visaptverošus resursus.

Juridiskās palīdzības organizācijas

Bezpeļņas juridiskās palīdzības klīnikas piedāvā bezmaksas vai lētus padomus. Grupas, piemēram, Juridiskās palīdzības biedrība (Ņujorka), Juridiskie pakalpojumi Ziemeļkalifornijā, vai Juristu komiteja Civiltiesībām bieži vada uzticības līnijas un ieiet klīnikās. Tās var izskaidrot jūsu vietējās tiesības un palīdzēt jums izstrādāt pieprasījuma vēstules.

Dalības sanāksmes vai semināri no tenantu savienības

Daudzās pilsētās ir īrnieku apvienības vai asociācijas. Šīs pamatiem grupas vada seminārus, publicē jaunu rīkojumu atjauninājumus, un aizstāv spēcīgāku aizsardzību. Apmeklējot sanāksmi, jūs varat sazināties ar citiem, kas ir saskārušies ar tiem pašiem jautājumiem.

Rūpīgi lasiet savu nomu

Jūsu nomas var atsaukties uz konkrētiem vietējiem likumiem - piemēram, "Šī vienība ir pakļauta nomas stabilizācijas rīkojums" vai "Drošības depozīts tiek turēts par pilsētas kodu 123. nodaļa." Ja jūsu nomas piemin rīkojuma numuru, meklēt to tiešsaistē. Nomas nevar pārkāpt vietējo likumu; ja noteikums pārkāpj vietējo rīkojumu, šis noteikums ir neizpildāms.

Ko darīt, ja jūsu tiesības ir pārkāptas

Ja ticat, ka saimnieks ir pārkāpis savas tiesības, rīkojies metodiski.

  1. Dokumentē visu. Saglabājiet kopijas jūsu nomas, nomas kvītis, e-pastus, īsziņas, un fotogrāfijas par jebkuru problēmu. Piezīme datumus un laiku sarunas.
  2. Sūtījiet rakstisku sūdzību. Izmantojiet sertificētu pastu vai e-pastu ar lasāmu kvīti. Skaidri norādiet problēmu un atsauci uz konkrēto likumu, kuru jūs uzskatāt par pārkāptu.
  3. Sazinieties ar vietējo dzīvojamo rajonu nodaļu. Daudzām pilsētām ir kodu izpildes amatpersonas, kas var pārbaudīt jūsu vienību un izdot rīkojumus saimniekam.
  4. Uzsākt nomnieka palīdzības dienestu. Juridiskās palīdzības organizācijām bieži vien ir bezmaksas uzticības dienesti, kas var sniegt padomu tieši jūsu pilsētai.
  5. Uzraudzības starpniecība. Dažas pilsētas piedāvā bezmaksas starpniecības pakalpojumus starp īrniekiem un muižniekiem, izmantojot kopienu strīdu izšķiršanas centrus.
  6. Ieturiet īri vai remontu un atskaitījumus tikai tad, ja jūsu vietējie likumi to atļauj. Nedariet to, vispirms neapstiprinot procedūru. Kļūdas dēļ var notikt izlikšana no darba.
  7. Ja problēma saasinās, advokāts, kas specializējas īrnieka tiesību jomā, var palīdzēt. Daudzi strādā pie maksas par neparedzētiem gadījumiem vai piedāvā bezmaksas sākotnējās konsultācijas.

Īpašas situācijas: COVID-19, dabas katastrofas un noma moratoriji

Vietējās tiesības ārkārtas situācijās var strauji mainīties. COVID-19 pandēmijas laikā desmitiem pilsētu un valstu ieviesa pagaidu izraidīšanas moratoriju, īres iesaldēšanas likumus un aizsardzību īrniekiem, kuri nevarēja maksāt darba zaudēšanas dēļ. Daži no šiem likumiem paliek spēkā, lai gan pārveidotā formā. Piemēram, Ņujorkas COVID-19 Ārkārtas nomas palīdzības programma (CERAP) un Tenant Safe Harbor Act neļāva izlikšanu par nemaksāšanu ārkārtas stāvokļa laikā. Losandželosā īrnieki joprojām var pieteikties uz īres atvieglojumiem un ir aizsargāti no izlikšanas līdz noteiktam datumam, ja viņiem ir vēl nav pieteikuma.

Tāpat pēc dabas katastrofām, piemēram, mežonīgiem ugunsgrēkiem vai viesuļvētrām, pašvaldības bieži izdod pagaidu nomas aizliegumus un pagarina paziņošanas periodus. Palieciet atjaunināti, pierakstoties brīdinājumiem no pilsētas mājokļu departamenta.

Nomas līgumi un vietējie tiesību akti: ko skatīties

Pat labi uzrakstītam līzingam ir jāatbilst vietējiem likumiem. Meklējiet šos kopīgos slazdus.

  • Tiesību klauzulas: Īpašnieks nevar likt jums parakstīt tiesības, kas piešķirtas ar vietējiem tiesību aktiem. Ja nomas līgums saka: „Tenants piekrīt atteikties no visām tiesībām ieturēt īres maksu,” bet jūsu pilsēta atļauj īres maksas apturēšanu remontam, šis noteikums nav spēkā.
  • Nelikumīga novēlota maksa: Dažas pilsētas ierobežo vēlās maksas (piemēram, ne vairāk kā 50 vai 5% no īres maksas). Nomas maksa, kas maksā dzīvokli 100 $ par nokavētu maksu, var būt nelikumīga.
  • Ja jūs lauzat nomas līgumu vardarbības ģimenē, militāras izvietošanas vai nedrošu apstākļu dēļ, daudzi vietējie likumi ļauj jums izbeigt līgumu bez soda.
  • Ieceļošanas paziņojuma prasības: Zemniekiem pirms iebraukšanas savā vienībā jāsniedz saprātīgs paziņojums – parasti 24–48 stundas, bet dažās pilsētās ir nepieciešams rakstisks paziņojums.

Resursi katram īrniekam būtu jāzina

Vairāki uzticami avoti var palīdzēt jums saprast un īstenot savas tiesības.

  • HUD Tenants Rights Page – Pārskats par federālo aizsardzību un saites uz vietējiem HUD birojiem.
  • Nolo Temantes Tiesību centrs – Plašie angļu raksti par drošības noguldījumiem, padzīšanu un apdzīvojamību, papildināti ar valstij specifisku informāciju.
  • Vietējā bāru asociācija – Daudzi piedāvā juristu nopratināšanas pakalpojumus īrnieku jautājumos, bieži ar lētu sākotnējo konsultāciju.
  • Valsts ģenerālprokurora birojs – Izdevniecības muižnieka-tenanta rokasgrāmatas un īsteno patērētāju tiesību aizsardzības likumus.
  • Tenant Union / Tenants Together – Kalifornijas štata īrnieku tiesību organizācija sniedz paraugburtus un atjauninājumus par likumdošanu.
  • Kopienas juridiskie pakalpojumi – bezpeļņas pakalpojumi ar birojiem daudzās lielākajās pilsētās, piedāvājot bezmaksas juridisko palīdzību īrniekiem ar zemiem ienākumiem.

Secinājums

Vietējie likumi ir pamats nomnieka tiesību. Tie nosaka, cik daudz nomas var iet uz augšu, cik ātri drošības depozīts ir jāatdod atpakaļ, kādi remonts saimnieks ir jāveic, un kā palikšana var turpināt. Lai gan federālās un valsts likumi nodrošina drošības tīklu, tas ir jūsu pilsētas vai apgabala valdība, kas pieder vistiešākā vara pār savu īres pieredzi. Ņemot laiku, lai meklētu rīkojumus, kas attiecas uz jūsu adresi ir mazs ieguldījums, kas var glābt jūs no nopietnām finansiālām un emocionālajām problēmām. Palieciet informēti, dokumentēt visu, un nekad nav bail lūgt palīdzību no daudzajiem resursiem, kas paredzēti, lai aizsargātu īrniekus. Jūsu mājas ir pārāk svarīgi, lai atstātu iespēju.