Indijas nekustamā īpašuma tirgus, kas ir valsts ekonomikas stūrakmens, pēdējo desmit gadu laikā ir piedzīvojis dziļas pārmaiņas. Kad šo nozari raksturo neskaidrības, sadrumstalota prakse un naudas smagi darījumi, to tagad pārveido virkne drosmīgu nodokļu reformu. Šīs reformas, kuras vada centrālā valdība un valsts valdība, cenšas panākt pārredzamību, piesaistīt gan iekšzemes, gan ārvalstu ieguldījumus, un aizsargāt miljoniem homebuyers intereses. Izpratne par šo nodokļu reformu ietekmi nav tikai akadēmisks uzdevums; tas ir būtiski ieguldītājiem, izstrādātājiem un politikas veidotājiem, kas virza šo strauji mainīgo ainavu. Šis raksts sniedz padziļinātu analīzi par galvenajām nodokļu reformām – no Preču un pakalpojumu nodokļa (GST) un Nekustamā īpašuma (Regulējums un attīstība) likuma (RERA) uz kapitāla pieaugumu nodokļu un citiem fiskāliem pasākumiem – un to daudzpusīgo ietekmi uz Indijas nekustamā īpašuma tirgu.

Galvenās nodokļu reformas Indijas nekustamā īpašuma pārveidošana

Preču un pakalpojumu nodoklis (VVTT)

Preču un pakalpojumu nodokļa (VVN) ieviešana 2017. gada jūlijā bija nozīmīga reforma, kas ietvēra virkni netiešo nodokļu, piemēram, PVN, pakalpojumu nodokļa un akcīzes nodokļa. Nekustamā īpašuma nozarē VVN ieviesa gan vienkāršošanu, gan sarežģītību. 2019. gada aprīlī VVZ padome samazināja zemas būvniecības dzīvojamo īpašumu nodokļa likmes: mājokļu cenas bija 1% (bez ienākuma nodokļa kredīta, ITC) un mājokļu cenas, par 5% (bez ITC). Tas ievērojami samazināja pircēju nodokļu slogu salīdzinājumā ar laiku pirms GST, kad vairāki nodokļi varēja pieaugt līdz 12%.

Tomēr ITC atcelšana attīstītājiem saskaņā ar jauno shēmu nozīmēja, ka celtnieki vairs nevarēja kompensēt nodokļus, kas samaksāti par izejvielām, piemēram, cementu un tēraudu. Šīs palielinātās būvniecības izmaksas, jo īpaši attiecībā uz mājokļu projektiem, kuru peļņas normas ir mazas. GST nav piemērojams attiecībā uz gataviem nekustamajiem īpašumiem, kas ir novērsis pircēja priekšroku no pabeigtām ražotnēm. GST režīms arī uzlaboja pārredzamību, pieprasot izstrādātājiem uzturēt pienācīgus nodokļu rēķinus un atbilstības uzskaiti, samazinot iespējas darījumiem, kas nav pietiekami labi pieejami. Saskaņā ar VPS padomi vienkāršotā likmes struktūra ir atvieglojusi homebuieriem saprast viņu pirkuma nodokļu komponentu.

Nekustamā īpašuma (regula un attīstība) likums (RERA)

Darbojas 2016.gadā un īsteno lielākajā daļā valstu līdz 2017, RERA ir neapšaubāmi visvairāk pārveidojošu regulatīvo reformu Indijas nekustamo īpašumu. RERA pilnvaro visus dzīvojamo projektus ar zemes platību virs 500 kvadrātmetru vai astoņiem dzīvokļiem ir jāreģistrē valsts nekustamā īpašuma pārvaldes iestādē. Izstrādātājiem ir atklāt projektu plānus, grafikus, apstiprinājumus, un finanšu detaļas. Darījuma konta prasība nodrošina, ka 70% no no pircējiem savāktajiem līdzekļiem tiek izmantoti tikai būvniecības un zemes izmaksām.

Nodokļu reformas un RERA krustojas vairākos veidos. Piemēram, paklāja zonas definīciju standartizācija un projektu reģistrācija ir atvieglojusi pircēju iespējas izmantot mājokļa kredītu nodokļu priekšrocības, jo bankas tagad ir pārbaudījušas projekta statusu. RERA arī ierobežoja melno naudu izmantošanu, ieviešot stingras grāmatvedības un ziņošanas normas. Tā rezultātā, vairāk darījumu virzās caur oficiāliem banku kanāliem, palielinot nodokļu bāzi. Knight Frank India ziņojums atzīmēja, ka RERA ir ievērojami uzlabojis pircēju noskaņojumu, ar vairāk nekā 60% homebuyers pauž lielāku uzticību tirgū. Valsts līmeņa RERA iestādes, piemēram, Maharashtra RERA ir noteikušas kritērijus savlaicīgai projekta pabeigšanai, samazinot kavēšanos, kas iepriekš nomocīja nozari.

Kapitāla pieauguma nodokļa un indeksācijas priekšrocības

Ieguldītājiem būtisks faktors ir īpašuma pārdošanas kapitāla pieauguma aplikšana ar nodokli. Indijā īpašumus, kas tiek turēti ilgāk nekā divus gadus, klasificē kā ilgtermiņa pamatlīdzekļus. Peļņa tiek aplikta ar 20% nodokli ar indeksācijas pabalstu, kas koriģē inflācijas pirkuma cenu (izmantojot Ienākumu nodokļa departamenta publicēto izmaksu inflācijas indeksu).

Alkodēšanas priekšrocība ir bijusi liela priekšrocība ilgtermiņa nekustamā īpašuma ieguldītājiem, efektīvi samazinot reālās nodokļu saistības augstas inflācijas periodos. Tomēr valdība gadu gaitā ir pastiprinājusi noteikumus. Piemēram, 2023. gada budžets ierobežoja indeksācijas pabalstu tikai tajos gadījumos, kad īpašums tiek pārdots pēc tam, kad tas tiek turēts vairāk nekā divus gadus, un tikai tad, ja pircējs maksā nodokli par pilnu pārdošanas atlīdzību. Turklāt 54. un 54.F iedaļā minētie atbrīvojumi ļauj atkārtoti ieguldīt peļņu citā dzīvojamā īpašumā, lai atliktu kapitāla pieauguma nodokli. Šie noteikumi ir stimulējuši nekustamā īpašuma apgrozījumu un veicinājuši atkārtotus ieguldījumus mājokļos. No otras puses, biežas izmaiņas turēšanas perioda definīcijā (piemēram, samazinot no trim gadiem uz diviem gadiem) ir radījušas nenoteiktību. Pēdējā izmaksu inflācijas indeksam atsaucas uz Ienākamo Nodokļu pārvaldes tīmekļa vietni.

Citas nozīmīgas reformas: Benami darījumi, REIT un nodokļu atvieglojumi

Benami Transactions (Noliegums) Grozījuma likums, 2016 bija spēcīga nodokļu reforma, kuras mērķis bija ierobežot melno naudu nekustamajā īpašumā. Tas ļauj valdībai konfiscēt benami (uzticami piederošu) īpašumus bez kompensācijas. Tas ir ievērojami samazinājis fiktīvu nosaukumu izmantošanu nekustamā īpašuma turēšanai, liekot indivīdiem deklarēt faktisko īpašumu.

2014. gadā ieviešot nekustamā īpašuma ieguldījumu trastus (REIT), ar turpmākiem nodokļu precizējumiem tika izveidota jauna aktīvu klase investoriem. REIT vismaz 90% no saviem nomas ienākumiem sadala vienību īpašniekiem, piemērojot labvēlīgu nodokļu režīmu (dividenžu sadales nodoklis atcelts 2020. gadā). Tas ir piesaistījis privātos un institucionālos investorus komerciālajam nekustamajam īpašumam, tieši neiegādājoties īpašumu.

Mājokļu kredīta pusē nodokļu atskaitījumi saskaņā ar 24. iedaļas b), 80C un 80EEZ sniedz ievērojamu atvieglojumu. Mājokļu kredīta procentu atskaitījumi līdz ; 2 lakh gadā (24. iedaļas b) apakšpunkts) un pamatsummas atmaksa līdz ; 1,5 lakh 80C apmērā. 2019. gada budžetā tika ieviesta jauna 80 EEZ sadaļa, kas ļauj papildus atskaitīt ; 1,5 lakh procentu likmi par mājokļu aizdevumiem, kas pieejami par noteiktiem nosacījumiem. Šie nodokļu atvieglojumi ir veicinājuši pieprasījumu gan pēc vidēja segmenta, gan pieejamu mājokļu.

Ietekme uz dažādām ieinteresētajām personām

Mājsaimnieki

Homebuyers, GST likmju samazinājumu, RERA aizsardzība, un uzlaboti nodokļu atskaitījumi ir lielā mērā pozitīvs. Samazināta GST (1% par pieejamu, 5% par nepieejamu nepilnu būvniecības) samazināja sākotnējo izmaksu. RERA pilnvaras atklāt projektu kavējumus un izmantot darījumu kontus ir samazināts risks apstāties projektu-kopējs murgs pirms RERA ēras. Pircēji arī gūt labumu no uzlabotām tālākpārdošanas izredzes, jo formalizētas īpašuma nosaukumus.

Tomēr problēmas joprojām pastāv. GST likme, kas piemērojama nepietiekami celtiem īpašumiem, joprojām var būt atturoša salīdzinājumā ar lietošanai gatavām mājām, kas nepiesaista GST. Turklāt atbilstības izmaksu pārbīde uz izstrādātājiem saskaņā ar jauno GST shēmu bieži vien ir nodota pircējiem augstāku bāzes cenu veidā.

Izstrādātāji

Izstrādātāji ir saskārušies ar jauktu ietekmi. Pozitīvā pusē, RERA un GST ir nezāļu out fly-by-nakts operatoriem, kas atbalsta organizētu izstrādātājiem ar spēcīgu atbilstības ieraksti. Nozare ir redzējis konsolidāciju, ar pazīstamu izstrādātājiem iegūt tirgus daļu. Caurredzamība, ko šīs reformas ir arī atvieglojusi izstrādātājiem piesaistīt līdzekļus no bankām un institucionālajiem investoriem, samazinot atkarību no neformālā finansējuma.

Uz leju, atbilstības izmaksas ir strauji. Projektu reģistrācija saskaņā RERA, regulāri iesniedz, un revīzijas prasa īpašas komandas. Saskaņā ar GST, atteikums Input Tax Credit piespiedu izstrādātājiem, lai absorbētu ieejas nodokļus, saspiežot rezerves - jo īpaši par pieejamu mājokļu. Valdība mēģināja mazināt šo, ļaujot sastāva shēmu, bet daudzi izstrādātāji konstatēja ITC noliegums sāpīgs. Prasība uzturēt atsevišķu kontu katram projektam saskaņā ar RERA ir arī pieaudzis administratīvais slogs. Mazie un vidējie izstrādātāji, trūkst mēroga, ir nesamērīgi ietekmēti, ar dažiem izejot no tirgus pilnībā.

Ieguldītāji

Nekustamā īpašuma ieguldītājiem – vai nu ar atsevišķu īpašumu apmainītajiem, vai institucionālajiem fondiem – bija jāpielāgojas vairāk regulētai nodokļu videi. No kapitāla pieauguma atbrīvojumu pastiprināšana, jo īpaši vairāku mājokļu reinvestīciju maksimālā robeža, ir samazinājusi nodokļu arbitrāžas iespējas. Tomēr ilgtermiņa līdzdalības indeksācijas priekšrocības joprojām ir pievilcīgas ieguldītājiem ar ilgtermiņa perspektīvu.

REIT pieaugums ir nodrošinājis likvīdu alternatīvu. REIT dividendes tiek apliktas ar nodokli ieguldītāju rokās pēc piemērojamām nodokļu likmēm (pēc dividenžu sadales nodokļa atcelšanas), un kapitāla pieaugums no REIT vienībām tiek pielīdzināts pašu kapitāla daļām (1 gada turējums ilgtermiņā, 10% nodoklis par peļņu virs ) . Tas ir padarījis komerciāla nekustamā īpašuma investīcijas pieejamas maziem investoriem . Turklāt, valdības virzīt uz pieejamu mājokļu, izmantojot nodokļu atvieglojumus (piemēram, 100% atskaitījumu no peļņas no pieejamu mājokļu projektiem saskaņā ar 80-IBA līdz 2024. gada martam) ir pamudinājis daudzus celtniekus griezt uz šo segmentu, piedāvājot ieguldītājiem jaunas iespējas.

Nozarei raksturīga ietekme

Dzīvojamais īpašums un nekustamais īpašums

Nodokļu reformas ir ietekmējušas dzīvojamo un komerciālo segmentu atšķirīgi. Dzīvojamā sektora ir bijusi galvenais mērķis RERA un GST reformas, ar mērķi aizsargāt AAM admi (kopējs cilvēks) pircējiem. Komerciālais nekustamais īpašums, savukārt, ir guvusi labumu no REIT nodokļu, GST priekšnodokļa kredītu (pieejams komerciālajam īpašumam pirms 2019. gada shēmā), un likvidēta sarežģītības apkārtējo pakalpojumu nodokli un PVN. Saskaņā ar GST, komerciālais īpašums, ko izmanto nomas / līzinga ir pakļauts GST 18%, ar pilnu ITC pieejams, veicinot izstrādātājiem turēt un iznomāt komerciālos aktīvus.

Komercīpašumu kapitāla pieauguma nodokļa sistēma ir līdzīga dzīvojamo īpašumu nodokļu sistēmai, bet tādu atbrīvojumu trūkums kā 54. iedaļa par atkārtotu ieguldīšanu dzīvojamās ēkās dažkārt ir piespiedis investorus pievērsties mājokļa aktīviem. Tomēr, jo lielāka īres maksa komerciālajā nekustamajā īpašumā un REIT likviditāte ir līdzsvarojusi vienādojumu.

Pieejamais mājoklis vs luksusa tipa mājoklis

Nodokļu reformas ir īpaši labvēlīgas mājokļu cenas ziņā. GST likme 1% (bez ITC) ir viszemākais visos segmentos. Turklāt, lai veicinātu pieejamu mājokļu saskaņā ar Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), valdība pagarināja periodu pieprasīt nodokļu pabalstus par mājas aizdevumiem līdz 2022. gada martam. Izstrādātāji, kas veic pieejamu mājokļu projektiem arī baudīt 100% peļņas atskaitījumu saskaņā ar 80.-IBA.

Savukārt luksusa mājokļu jomā bija augstāks GST (5% bez ITC) un mazāks īpašo stimulu skaits. ITC likvidēšana vairāk ietekmēja luksusa projektus, jo tie ietver augstākas vērtības ieguldījumus. Tomēr privātpersonas, kas izmanto augstas neto vērtības, bieži gūst nodokļu priekšrocības, izmantojot kapitāla pieauguma atlikšanas stratēģijas, nevis mājokļa kredītu atskaitījumus, tāpēc ietekme ir zaudēta.

Problēmas un kritika

Neskatoties uz pozitīvo trajektoriju, nodokļu reformas Indijas nekustamo īpašumu nav bez kritikas. GST sarežģītības saglabājas: dubultā GST likmes struktūra (1% pret 5%) un ITC trūkums ir novedis pie interpretējošiem strīdiem un tiesvedības. Daudzi izstrādātāji cīnījās ar pāreju, jo īpaši, ja daļēja pabeigšana notika visā GST ieviešanas datumā. RERA īstenošana ir nevienmērīga starp valstīm; kamēr Maharaštra un Karnataka ir spēcīgas platformas, mazāki valstis atpaliek īstenošanā. Obligātās darījumu konti ir palēnināja naudas plūsmas izstrādātājiem, izraisot projektu kavējumus dažos gadījumos.

Kapitāla pieauguma nodokļa noteikumi ir mainīti vairākas reizes, radot nenoteiktību ieguldītājiem. Piemēram, indeksācijas pabalsta atcelšana par īpašumu, kas pārdots pēc noteikta datuma (lai gan vēlāk atjaunots), radīja neskaidrības.

Turklāt Benami likums, lai gan efektīvs, ir kritizēts par zemu notiesāšanas līmeni un par procesuālo aizskaršanu nekustamā īpašuma īpašniekiem. Nespēja pilnībā integrēt GST ar RERA ir arī novedusi pie ziņošanas nekonsekvences. Kopumā reformas temps dažreiz ir apsteigusi nozares spēju pielāgoties, izraisot īstermiņa traucējumus.

Nākotnes perspektīvas un gaidāmās reformas

Raugoties nākotnē, valdība, visticamāk, turpinās uzlabot nekustamā īpašuma nodokļu sistēmu. Nozares iestādes, piemēram, CREDAI un NAREDCO, ir lobējušas GST racionalizāciju, tostarp ITC atjaunošanu izstrādātājiem, lai samazinātu izmaksas un palielinātu mājokļu piedāvājumu par pieņemamām cenām. GST padome apsver vienotu likmi par nepietiekamiem apbūves īpašumiem, iespējams, aptuveni 3% ar ITC, kas varētu vienkāršot sistēmu.

Attiecībā uz tiešajiem nodokļiem tiek apspriesta REIT piemērošanas paplašināšana, iekļaujot arī mājokļu īres aktīvus (Residential REITs), kas radītu jaunas ieguldījumu iespējas. Valdība var arī palielināt nodokļu atvieglojumus pirmreizējiem homebuyers saskaņā ar 80.EEA un 80.C sadaļu, lai atjaunotu pieprasījumu kūtrā tirgū. Paredzams, ka īpašuma reģistrācijas digitalizācija un saikne ar Aadhaar un PAN turpinās ierobežot melno naudu, izveidojot valsts īpašuma datubāzi, ko var savstarpēji pārbaudīt ar ienākuma nodokļa pieprasījumiem.

Gaidāmais tiešo nodokļu kodekss (ar kuru paredzēts aizstāt Likumu par ienākumu nodokli) varētu vienkāršot kapitāla pieauguma aplikšanu ar nodokli, atceļot vairākus turēšanas periodus un standartizējot likmes.

Secinājums

Pēdējo desmit gadu laikā īstenotās nodokļu reformas ir būtiski pārveidojušas Indijas nekustamā īpašuma tirgu no lielā mērā neregulētas, nodokļu izvairīšanās pronēzes nozares uz nozari, kas ir pakāpeniski pārredzama un strukturēta. GST, RERA, kapitāla pieauguma izmaiņas un sabiedroto reformas ir uzlabojušas pircēju uzticību, piesaistījušas oficiālus ieguldījumus un samazinājušas melnās naudas lomu. Jā, ir bijuši tādi problemātiski jautājumi kā atbilstības slogs, izmaksu pārnese un valsts līmeņa īstenošanas nepilnības, bet ilgtermiņa trajektorija norāda uz veselīgāku ekosistēmu.

Ieinteresētajām personām, palikt informēti par šīm reformām nav izvēles. Investoriem ir plānot savu portfeli, ņemot vērā kapitāla pieaugumu indeksāciju un REIT iespējas. Izstrādātājiem ir nepieciešams spēcīgs atbilstības mehānismus, lai zelt. Homebuyers vajadzētu sviras nodokļu atlaides un RERA aizsardzība pieejami viņiem. Indijas nekustamā īpašuma tirgus ir uz ceļu modernizāciju, un nodokļu reformas ir dzinējspēks, kas virza šīs izmaiņas. Tā kā tālāk reformas notiek, nozare ir gatava kļūt par vienu no pievilcīgākajiem investīciju galamērķiem Āzijā.