Table of Contents

Kāpēc majoral iestāde jautājumiem par mājokļu pieejamību

Atšķirībā no valsts valdības plašajām politikas svirām pilsētu mēri darbojas vietējā līmenī, kur visneatliekamāk jūtamas mājokļu problēmas un kur var izstrādāt pielāgotus risinājumus. Viņu unikālā pozīcija ļauj koordinēt zemes izmantošanu, tiešos publiskos ieguldījumus un sarunas ar attīstītājiem un mājokļu asociācijām. Tā kā Apvienotā Karaliste joprojām saskaras ar mājokļu cenu trūkumu, politikas veidotājiem, pilsētplānotājiem un iedzīvotājiem ir svarīgi saprast, kā mēri var un kā tie var veicināt pārmaiņas.

Izaicinājuma mērogošana: pašreizējais stāvoklis, kādā ir pieejami mājokļi Apvienotās Karalistes pilsētās

Pirms pārbaudīt mēra īpašo rīcību, ir svarīgi novērtēt problēmas mērogu. Saskaņā ar National Housing Federation, Anglija vien ir nepieciešams aptuveni 145 000 pieejamu māju katru gadu, bet mazāk nekā 50 000 pašlaik tiek piegādāti. Lielākajās pilsētās, piemēram, Londonā, Mančestrā, Birmingemā, un Bristolē, palielinot mājokļu cenas un pieaug privāto īres ir uzstāja mājas īpašumtiesības nav sasniedzams daudzām vidēja un zemāka ienākuma mājsaimniecībām. Sociālo mājokļu gaidīšanas saraksts ir vairāk nekā 1,2 miljoni mājsaimniecību valsts. Šie skaitļi uzsver, kāpēc varbūt līderi ir ne tikai izdevīga, bet kritiska.

Mājokļu stress un vietējās vadības loma

Vietējie mājokļu tirgi pieprasa vietējus risinājumus. Valsts politika, piemēram, Palīdzība pirkt vai plānot reformu, ir svarīga, bet tie bieži vien nespēj risināt katras pilsētas īpašos apstākļus. Mēri var rīkoties nimbly: tie kontrolē vietējās attīstības korporācijas, ietekmē stratēģisko plānošanu, un var izmēģināt inovatīvus modeļus, negaidot Westminster tiesību aktus. Šī veiklība ir īpaši vērtīga pilsētās, kur zemes cenas, demogrāfijas, un esošo mājokļu krājumi krasi atšķiras.

Galvenie politikas virzieni, kas pieejami mēriem

Apvienotās Karalistes pilsētu mēri — vai nu tieši ievēlēti metro mēri (piemēram, Lielās Mančestras mērs vai Liverpūles pilsētas mērs), vai arī ceremoniāli mēri ar maigākām pilnvarām — var izmantot virkni instrumentu, lai veicinātu mājokļu pieejamību par pieņemamām cenām.

Teritorijas plānošanas un zemes stratēģiskās asamblejas

Viens no mēra spēcīgākajiem mehānismiem ir ietekme uz vietējo attīstības plānu un stratēģiskajiem mājokļu tirgus novērtējumiem. Pilsētas mēri var noteikt pamestas teritorijas, noteikt izaugsmes zonas un noteikt minimālo procentuālu daļu no mājokļu cenas, izmantojot vietējās plānošanas politikas. Londonā Mēra Londonas plāns pieprasa, lai visi jaunie notikumi nodrošinātu vismaz 35 % pieejamu mājokļu shēmās 10 vai vairāk vienībās, kas ir pakļautas dzīvotspējai. Līdzīgi, Lielā Mančestras Apvienotā iestāde ir izmantojusi savu telpisko sistēmu, lai noteiktu prioritāti brūnlauku atjaunošanai un pieņemamus mājokļu mērķus visās desmit ēkās.

Vēl viens spēcīgs instruments ir zemes montāža – zemes gabalu iegādes un nostiprināšanas process attīstībai. Pilsētas mēri var izmantot obligātus pirkšanas pasūtījumus, lai paceltu apsēsto vai nepietiekami izmantoto zemi, jo īpaši, ja attīstītāji turas zemes bankās. Šefīldas pilsētas reģiona mērs ir izmantojis CPO pilnvaras, lai atbloķētu vietas jaukta tipa mājokļiem. Valdības 2023. gada Likumā par zemes nolīdzināšanu un atjaunošanu ir nostiprinātas piespiedu pirkšanas pilnvaras, padarot vairāk realizējamu zemes montāžu par pieejamu mājokli.

Integrācijas zonēšanas un izstrādātāju ieguldījums

Integrācijas zonējums prasa, lai privātie attīstītāji savās shēmās iekļautu daļu mājokļu par pieņemamām cenām. Daudzās Apvienotās Karalistes pilsētās tas tiek panākts ar 106. iedaļas nolīgumiem – juridiskiem pienākumiem, kas saistīti ar plānošanas atļaujām. Pilsētas mēri var noteikt skaidru politiku, kas nodrošina, ka 106. iedaļā paredzētās sarunas rada jēgpilnu mājokļu skaitu. Piemēram, Rietummidlendas apvienotās iestādes „Piemērojama mājokļu stratēģija” nosaka mērķi, ka 20% no visām jaunajām mājām reģionā ir jābūt pieejamām, ar augstāku procentu likmi valsts īpašumā esošās zemes attīstībā. Daži mēri ir aizstāvējuši arī „dzīvotspējas novērtējumu”, lai nodrošinātu, ka izstrādātāji nevar izmantot komerciālo dzīvotspēju, lai izvairītos no mājokļu cenu ziņā pieejamiem ieguldījumiem.

Devolūcija un fiskālās pilnvaras

Decentralizācijas darījumi, kas piešķīra mērs savas pilnvaras arī deva zināmu iespēju saglabāt daļu no uzņēmējdarbības likmēm un papildu padomes nodokli. Pilsētas mēri var liek liek šķēršļus šos ieņēmumus, lai finansētu pieejamu mājokļu programmas. Lielākā Mančestras mērs Andy Burnham izmantoja devolved finansējumu, lai izveidotu Mājokļu ieguldījumu fondu, kas ir piegādājis vairāk nekā 2000 pieejamu mājokļu. Tāpat Liverpūles pilsētas mērs uzsāka mājokļu vadītu atjaunošanas programmu, ko atbalstīja 44 miljoni GBP devolucionēts finansējums. Fiskālā devolūcija joprojām ir ierobežota salīdzinājumā ar mēriem ASV vai Vācijas pilsētās, bet tendence uz lielāku vietējo fiskālo autonomiju, visticamāk, turpināsies, dodot mēriem tiešāku ieguldījumu jaudu.

Finansējums Mājokļi, par kuriem var saņemt samaksu: maiju budžeta piešķīrumi un partnerības modeļi

Lai gan mēri nevar izdrukāt naudu, tie var novirzīt esošos budžetus, piesaistīt privātos ieguldījumus un piesaistīt valsts dotācijas, un šādi ir galvenie finanšu mehānismi, ko tie izmanto.

Mājokļu ieņēmumu konti un Padomes ēkas

Daži mēri pārrauga apvienotās iestādes, kas ietver padomes ar saglabāto mājokļu fondu. Tie var ietekmēt mājokļu ieņēmumu konta (HRA) izdevumus, nodrošinot, ka esošo padomes mājokļu pārpalikumus atkārtoti iegulda jaunbūvē un renovācijā. Tomēr 2012. gada HRA pašfinansēšanas reformas deva katrai padomei kontroli pār savu HRA, tāpēc mēra ietekme bieži vien ir netieša ar stratēģiskās koordinācijas palīdzību. Tādās pilsētās kā Bristole, mērs ir strādājis ar padomi, lai noteiktu lielāku daļu HRA pārpalikumu, kas piešķirts jauniem sociālajiem mājokļiem.

Mājokļu paātrinātāju programmas un dotāciju pielāgošana

Daudzi mēri ir uzsākuši vietējās mājokļu paātrinātāju programmas, kas nodrošina maza mēroga plaisu finansējumu vai zemu izmaksu aizdevumus mājokļu asociācijām un kopienu virzītiem attīstītājiem. Piemēram, Londonas mērs "Building Council Homes for Londoners" programmā četru gadu laikā piešķīra 4,8 miljardus mārciņu jaunu padomes māju izveidei. Ziemeļos no Tyne kombinētās iestādes mērs izmantoja 10 miljonus mārciņu lielu paātrinātāju fondu, lai novērstu risku, ka mājokļus var atļauties. Šīs programmas bieži vien prasa saskaņotu finansējumu no mājokļu asociācijām vai izstrādātājiem, paplašinot ietekmi uz majorororbudžetiem.

Publiskā un privātā sektora partnerības (PPP) un kopuzņēmumi

Stratēģiskās partnerības ir galvenais faktors, lai palielinātu rezultātu sasniegšanu. Pilsētas mēri var veikt darījumus starp publisko sektoru (vietējām padomēm, apvienotajām iestādēm) un privātajiem attīstītājiem vai institucionālajiem ieguldītājiem. „GM One” kopuzņēmums Lielajā Mančestrā apvieno apvienoto iestādi, Lielo Mančestras apvienoto iestādi un piecas mājokļu asociācijas, lai nodrošinātu 1200 jaukta tipa mājokļus. Pilsētas mēri izmanto arī finansējumu dzīvotspējas deficīta segšanai, lai padarītu shēmas, kas citādi nebūtu dzīvotspējīgas, jo zemes izmaksas vai zemas pārdošanas vērtības ir finansiāli iespējamas. Šo pieeju Liverpūles pilsētas reģiona mājokļu asociācijas dotāciju programma ir izmantojusi, lai veicinātu teritorijas nelabvēlīgākā situācijā esošos reģionos.

Sabiedrības iesaistīšana: NIMBYisma un būvniecības konsensa risināšana

Pilsētas mēri ir īpaši piemēroti, lai to novērstu, vadot publiskas sarunas un demonstrējot kopienas priekšrocības, ko sniedz mājokļu cenas.

Pārredzama plānošana un savlaicīga apspriešanās

Pilsētas centra pētījumi liecina, ka agrīna, jēgpilna iesaistīšanās samazina vēlākos iebildumus. Pilsētas mēri var pilnvarot izstrādātājus rīkot publiskas izstādes pirms pieteikumu iesniegšanas, un viņi var nodrošināt, ka vietējiem iedzīvotājiem ir pieejama skaidra informācija par pieejamu mājokļu klāstu, vienību izmēriem un valdījumiem. Londonas "Good Growth by Design" programmas mērs ietver standartu kopienas iesaistīšanai. Mančestrā mēra birojs vadīja "Lielo mankūniešu mājokļu diskusiju", lai iesaistītu iedzīvotājus pilsētas mājokļu stratēģijas veidošanā.

Kopienas zemes tresti (CLT) kā NIMBYisma pretinieks

Viena no inovatīvām pieejām, ko mēri ir atbalstījuši, ir Kopienas zemes trestu paplašināšana — bezpeļņas, vietējā līmenī kontrolētas organizācijas, kas izstrādā un pārvalda mājokļus par pieņemamu cenu. CLT ir mazāk ticams, ka saskarsies ar vietējo opozīciju, jo pati kopiena ir tieši iesaistīta. Liverpūles pilsētas mērs ir atbalstījis CLT projektus Toxteth un Anfield. Bristoles mērs ir nodrošinājis zemi un dotācijas, lai izveidotu vairākus CLT visā pilsētā, piegādājot pastāvīgi pieejamas mājas ārpus atvērtā tirgus.

Majorāls ziņojums un vadība plašsaziņas līdzekļu jomā

Pilsētas mēri var izmantot savas publiskās platformas, lai mainītu stāstījumu par mājokļu cenu. Tā vietā, lai virzītu attīstību kā draudu vietējam raksturam, viņi var uzsvērt sociālos un ekonomiskos ieguvumus: stabilas tenances, samazināta bezpajumtniecība, jauktas kopienas un vietēja darba vietu radīšana būvniecības laikā. Spēcīga majorālā vadība var palīdzēt pretoties “viņiem un mums” valodai, kas bieži dominē plānošanas debatēs. Piemēram, Rietummidlendas mērs ir rīkojis reklāmas kampaņas, lai veidotu atbalstu jauniem mājokļiem, un Londonas mērs ir vairākkārt izteicies par sociālo mājokļu palielināšanu uz zaļās josta zemes, kur tas ir nepieciešams.

Gadījumu izpēte: mēri, kas maina situāciju

Vairāki Apvienotās Karalistes mēri ir pierādījuši, ka spēcīga vietējā vadība dod izmērāmus rezultātus.

Mančestras lielākā: Andy Burnham ir mājokļu pirmā stratēģija

Kopš ievēlēšanas 2017. gadā Andy Burnham ir padarījis mājokļu pieejamību par centrālo pīlāru viņa majoralitātes. Viņa mājas visiem stratēģija ietver mērķi 30 000 pieejamu mājas piecu gadu laikā, ko atbalsta 300 miljoni £ Mājokļu investīciju fonds. Mērs ir arī uzstāja uz Reģionālās bezpajumtnieku novēršanas Grant, taku liesmu pieeju, kas apvieno mājokļus ar veselības un sociālās aprūpes atbalstu. Stratēģija ir kreditēta ar samazinātu raupja miega pilsētas reģionā par 10% un piegādā vairāk nekā 5000 pieejamu mājas pirmajos divos stratēģijas gados.

Londona: Sadiq Khan Londonas plāns un finansējuma kanāli

Kā tieši ievēlēts Londonas mērs Sadiq Khan ir izmantojis visu Londonas plāna svaru, lai nodrošinātu, ka cenas mājokļu piegāde ir prioritāte pat tirgus lejupslīdes laikā. Viņa administrācija palielināja Londonas Palīdzība iegādāties shēmu galvenajiem darbiniekiem un izveidoja programmu "Building Council Homes for Londoners", kas ir uzsākusi vairāk nekā 10 000 padomes mājas. Mērs arī izmantoja Londonas Mājokļu stratēģiju, lai ieviestu jaunu definīciju par pieejamu mājokļu, kas ietver sociālo īres modeļus. Neskatoties uz problēmām, pieaugot būvniecības izmaksām, mēra pieeja ir saglabājusi pieejamu mājokļu cauruļvadu aktīvu.

Liverpūles pilsētas reģions: Steve Rotheram’s Brownfield-First Approach

Mērs Steve Rotheram ir pievērsies tam, lai brūno lauku zemi atkal izmantotu par pieņemamu cenu. “Liverpool City Region Brownfield Region Regeneration Strategy” ir atbrīvojis vairāk nekā 100 hektāru piesārņotas un nepietiekami izmantotas zemes, atbalstot vairāk nekā 2000 jaunas mājas, no kurām 60% ir pieejamas. Izmantojot CPO pilnvaras un devolved mājokļu dotācijas, mēra birojs ir paātrinājis attīstību vietās, kas bija apstājusies gadiem. Šī pieeja ir arī palīdzējusi sasniegt reģiona vides mērķus, jo brūno lauku attīstība samazina spiedienu uz zaļo joslu.

Problēmas un ierobežojumi. Ko mēri nevar darīt vieni

Neviens mērs nevar atrisināt mājokļu krīzi par pieņemamām cenām. Vairāki strukturāli ierobežojumi ierobežo to ietekmi.

Atkarība no centrālās valdības finansējuma

Pilsētas mēru mājokļu budžets ir lielā mērā atkarīgs no valsts dotācijām, piemēram, Mājokļu cenu veicināšanas programmas un Mājokļu infrastruktūras fonda. Ja centrālā valdība samazina dotāciju likmes vai maina atbilstības noteikumus, majoral programmas var apstāties.

Ierobežota kontrole pār privāto izīrēto sektoru un sociālo mājokļu regulu

Pilsētas mēriem ir maza vara pār privāto īres sektoru, kas veido arvien lielāku daļu mājokļu Apvienotās Karalistes pilsētās. Īres lielākoties tiek atceltas, un kvalitātes standartu izpilde ir vietējo padomju kompetencē ar ierobežotu kapacitāti. Līdzīgu kārtību sociālo mājokļu regulēšanā veic sociālo mājokļu regulators valsts līmenī, kas nozīmē, ka mēri nevar tieši turēt negodīgas mājokļu asociācijas.

Plānošanas dzīvotspēja un izstrādātāja šķēršļi

Izstrādātāji var izmantot dzīvotspējas novērtējumus, lai samazinātu mājokļu iemaksas par pieņemamām cenām, un valdības pašreizējās vadlīnijas aizliedz vietējām iestādēm pieprasīt pieejamu mājokli vietās, kas ir mazākas par 10 vienībām. Mēri var virzīt atpakaļ ar spēcīgāku vietējo politiku, bet viņi bieži saskaras ar juridiskām problēmām no zemes īpašniekiem.Lielākā Londonas iestāde ir pieņemts tiesā vairākas reizes vairāk nekā Londonas plāna pieejamu mājokļu robežvērtības.

Skats uz priekšu: Mayoral Mājokļu nākotnes vadība

Ar notiekošo decentralizācijas darījumus un valdības apņemšanos "izlīdzināt," mēri, visticamāk, iegūs vairāk instrumentus. Izlīdzināšanas Baltā grāmata (2022) ierosināja ļaut apvienotajām iestādēm saglabāt 100 % no uzņēmējdarbības likmēm un ieviest majorous attīstības sabiedrības ar stingrākām obligātām pirkšanas pilnvarām. Daži komentētāji ir aicinājuši mēriem piešķirt aizņēmumu pilnvaras mājokļu tieši, līdzīgi kā Mājokļu finanšu korporācija jau strādā ar dažām apvienotajām iestādēm.

Vēl viena jauna tendence ir mājokļu integrācija ar nulles līmeņa modernizācijas programmām.Pilsētas mēri, piemēram, Bristolē un Mančestrā, saista mājokļu cenas ar klimata mērķiem, izmantojot zaļo finansējumu, lai uzlabotu energoefektivitāti sociālajos mājokļos un jaunbūvēs. Tas varētu atraisīt papildu finansējuma plūsmas no Apvienotās Karalistes Infrastruktūras bankas un privātiem investoriem, kuri arvien vairāk ir ieinteresēti ar ilgtspējību saistītos projektos.

Secinājums: centrālā loma ar iespēju augt

Ir skaidri pierādījumi: Apvienotās Karalistes pilsētu mēri ieņem kritisku pozīciju, lai attīstītu mājokļu cenas. Stratēģiskā plānošana, resursu piešķiršana, sabiedrības iesaistīšanās un partnerības var būtiski ietekmēt piedāvāto mājokļu kvantitāti un kvalitāti. Lai gan viņi nav visvarenie — un saskaras ar reāliem fiskāliem un juridiskiem ierobežojumiem —, to tuvums vietējām vajadzībām un spēja koordinēties starp dažādām ieinteresētajām pusēm padara tos par neaizstājamiem. Tā kā valdība pēta dziļāku decentralizāciju, mēra loma tikai pieaugs. Šobrīd visveiksmīgākie mēri ir tie, kas apvieno politisko gribu ar praktiskiem instrumentiem, pārredzamību ar pārliecību un ilgtermiņa redzējumu ar nerimstošu ikdienas piegādi.

Sīkāku informāciju skatīt Balto grāmatu par mājokļu politikas izlīdzināšanu (GOV.UK), ]Pilsētu mājokļu politikas analīzi un Nacionālās mājokļu federācijas mājokļu statistikas pieejamo apjomu .]]