Mājokļu pieejamība ir kļuvusi par vienu no vissteidzamākajiem izaicinājumiem pilsētās visā ASV un visā pasaulē. Pieaugošie īres maksājumi, stagnējošās algas un pastāvīgais piedāvājuma trūkums ir nostādījuši mājokļu īpašnieku un pat stabilu īres mājokļus, kas nav pieejami miljoniem ģimeņu. Lai gan tirgus spēkiem ir nozīme, valdības politika federālajā, valsts un vietējā līmenī būtībā veido to, vai mājoklis joprojām ir pieejams, vai kļūst nepieejams. Izpratne par šo politiku ne tikai palīdz iedzīvotājiem orientēties uz savu mājokļu situāciju, bet arī dod viņiem iespēju aizstāvēt sistēmiskas pārmaiņas. Šajā rakstā tiek pētītas galvenās politikas sviras, kas ietekmē pieejamu mājokļu, šķēršļus efektīvai īstenošanai, reālus veiksmes piemērus un pasākumus, ko kopienas var veikt, lai veidotu taisnīgāku nākotni.

Cik svarīgs ir mājoklis, par kuru var atļauties saņemt algu

Mājokļi, par kuriem ir jāmaksā, ir daudz vairāk nekā tikai jumts virs galvas. Tas ir ekonomiskās mobilitātes, izglītības sasniegumu, fiziskās un garīgās veselības un sabiedrības stabilitātes pamats. Ja mājsaimniecības tērē vairāk nekā 30% no ienākumiem par mājokļiem – federālais standarts, lai tos “apmaksātu” –, tiem ir mazāk naudas par pārtiku, veselības aprūpi, transportu un ietaupījumiem. Smags izmaksu slogs var izraisīt izlikšanu, bezpajumtniecību un hronisku stresu. Savukārt, stabils, cenas ziņā pieejams mājoklis ir saistīts ar labākiem veselības rezultātiem bērniem un pieaugušajiem, augstākām izglītības likmēm studentu vidū un spēcīgāku vietējo ekonomiku. Izpēte no HUD liecina, ka mājokļu pieejamība ir tieši saistīta ar samazinātām bezpajumtībām un uzlabotu piekļuvi pakalpojumiem.

  • Samazina bezpajumtniecību un mājokļu nestabilitāti
  • Atbalsts vietējai ekonomikai, radot darba vietas un tērējot līdzekļus patērētājiem
  • Uzlabot kopienas stabilitāti, samazinot pārredzamību un noziedzību
  • uzlabo veselības stāvokli, atbrīvojot ienākumus medicīniskajai aprūpei un uzturam;
  • Palielina izglītības sasniegumu bērniem ar stabilu mājokli

Galvenās valdības politikas, kas veido pieņemamu mājokli

Valdības iejaukšanās mājokļu tirgos ir dažāda. Dažas politikas tieši finansē vai subsidē cenas ziņā pieejamas vienības, bet citas regulē zemes izmantošanu vai nodrošina nodokļu atvieglojumus privātajiem attīstītājiem. Šo rīku mijiedarbība nosaka, cik daudz mājokļu tiek būvēts, kur tas atrodas, un kas var tam piekļūt. Zemāk mēs sadalīt ietekmīgāko kategoriju politiku.

Noteikumi par zonēšanu un zemes izmantošanu

Zoning likumi ir vieni no spēcīgākajiem — un bieži vien vispretrunīgākajiem — instrumentiem, ko vietējās pašvaldības izmanto mājokļu piedāvājuma veidošanai. Tradicionālā vienģimenes zonēšana, kas ierobežo savrupmāju attīstību lielās daļās, ierobežo blīvumu un palielina zemes izmaksas. Turpretī Iekļaušanas zonējums paredz vai stimulē attīstītājus atlikt procentuālu vienību skaitu, kas ir pieejams jaunos tirgus likmju projektos. Upzoning[]—aizstājot zema blīvuma apzīmējumus ar augstāka blīvuma kvotām — ir pieņemts pilsētās, piemēram, Mineapolē un Portlandē, lai veicinātu daudzģimeņu būvniecību. Urban Institūtu pētījumi] liecina, ka, ka, iespējams, ka zonēšana vien var nebūt dramatiski zemāka, bet tā ir nepieciešama plašākas pieejamības stratēģijas sastāvdaļa.

  • Vienas ģimenes zonējums ierobežo mājokļu blīvumu un iedzimtības segregāciju
  • Jaukti lietošanas zonējums veicina staigājamu rajonu ar dažādiem mājokļu veidiem
  • Iekļaujošas zonējuma pilnvaras vai stimulē pieejamas vienības jaunās attīstības stadijās
  • Papildināmās dzīvojamās vienības (ADU) politika pieļauj „džentlu blīvumu” esošajās apkaimēs
  • Samazinātas prasības par stāvvietu zemākiem būvniecības izdevumiem

Federālās un valsts finansēšanas programmas

Bez būtiskiem publiskiem ieguldījumiem privātais tirgus vien nevar saražot pietiekami daudz mājokļu. Federālā valdība ik gadu miljardiem dolāru pārskaita ar programmām, kas paredzētas, lai atbalstītu gan piedāvājuma pusi (jaunu būvniecību un rehabilitāciju), gan pieprasījuma pusi (nomas palīdzību).Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) ir valsts lielākā ražošanas programma, kas sniedz nodokļu kredītus izstrādātājiem, kuri būvē vai atjauno cenas ziņā pieejamas īres vienības. Kopš tās sākuma 1986. gadā LIHTC finansēja vairāk nekā 3 miljonus vienību.HOME investīciju partnerību programma sniedz formulas dotācijas valstīm un vietējiem iedzīvotājiem, lai finansētu plašu pieejamu mājokļu darbību klāstu, sākot no jaunas būvniecības līdz nomas pakalpojumiem, kas balstīti uz īrniekiem. Kopienas attīstības bloka dotācijas (CDBG) piešķir elastīgu finansējumu mājokļiem un kopienu attīstībai reģionos ar nelieliem ienākumiem.

  • Mājokļu nodokļa kredīts ar zemu ienākumu līmeni (LIHTC) – lielākā piedāvājuma puses programma
  • HOME investīciju partnerību programma – elastīgas dotācijas vietējām vajadzībām
  • Kopienas attīstības bloka dotācijas (CDBG) — plaša sabiedrības attīstība
  • Mājokļu izvēles vaučeri (8. iedaļa) – īres subsīdijas nomniekiem
  • Uz projektu balstīta noma – subsīdijas, kas saistītas ar konkrētām norisēm

Nodokļu stimuli un kredīti

Nodokļu politika ir spēcīgs stimuls mājokļu cenu ziņā. [Low-Income Housing Tax Credit], kas minēts iepriekš, ir galvenais piemērs. Izstrādātāji konkurē par valsts nodokļu kredītu piešķiršanu, ko tie pārdod ieguldītājiem (bieži vien uzņēmumiem), lai piesaistītu kapitālu projektiem. Iegūtajām vienībām ir jāpaliek pieejamām noteiktā laikposmā (parasti 30 gadus). Citi stimuli ietver īpašuma nodokļa samazinājumu mājokļu cenu attīstībai, kas parasti notiek pilsētās, piemēram, Ņujorkā un Čikāgā, un tirdzniecības nodokļa atbrīvojumus par būvmateriāliem, ko izmanto kvalificētos projektos. Dažas valstis arī piedāvā [] vēsturisko nodokļu kredītus nodokļu saglabāšanai, kas var tikt apvienoti ar pieejamiem mājokļu kredītiem, lai atjaunotu vecākas ēkas. Nacionālā zemā ienākuma mājokļu koalīcija seko šīm politikām un atbalsta LIHTC piešķīrumu palielināšanu, lai apmierinātu augošo vajadzību.

  • Atbrīvojumi no īpašuma nodokļa samazina saimnieciskās darbības izmaksas īpašniekiem, kas var atļauties maksāt nodokli
  • Valsts zemu ienākumu mājokļu nodokļa atlaides papildina federālo LIHTC
  • Atbrīvojumi no tirdzniecības nodokļa materiāliem, kas ir zemākas būvniecības izmaksas
  • Vēsturiskie rehabilitācijas kredīti veicina vecāku struktūru adaptīvo atkārtotu izmantošanu

Pastāvīgas problēmas īstenošanā

Pat labi izstrādāta mājokļu politika bieži vien ir nepietiekama politisku, finansiālu un administratīvu šķēršļu dēļ. NIMBYisms[ (Nit In My Back Yard) joprojām ir viens no visgrūtākajiem šķēršļiem: esošie iedzīvotāji bieži iebilst pret jaunām norisēm, īpaši pieejamu mājokli, minot bažas par satiksmi, īpašuma vērtībām vai apkārtnes raksturu. Šī opozīcija var aizkavēt projektus gadiem un palielināt izmaksas. Vēl viens būtisks izaicinājums ir nepietiekams finansējums[.]. Federālās programmas, piemēram, LIHTC un 8. iedaļa, nav tiesības, uz kurām attiecas gada apropriācijas un konkurējoši piešķīrumi, kas nozīmē, ka lielākā daļa atbilstīgo mājsaimniecību un projektu nesaņem atbalstu. Regulatīvā sarežģītība] arī kavē progresu. Izstrādātājiem ir jāvirzās uz vietējā, valsts un federālo prasību pārklāšanos, tostarp vides pārskatiem, zonēšanas atšķirībām un taisnīgu mājokļu atbilstību. Dažās pilsētās visu nepieciešamo apstiprinājumu nodrošināšana var aizņemt trīs līdz piecus gadus.

  • Vietējā opozīcija, ko organizē kopienas grupas un pilsētas padomes
  • Hronisks nepietiekamais finansējums nomas palīdzības un ražošanas programmām
  • Sarežģīti apstiprināšanas procesi, kas palielina izmaksas un termiņus
  • Ir spēkā līdz brīdim, kad ir spēkā ierobežojumi attiecībā uz pieejamību (piemēram, LIHTC 30 gadu atbilstības periodi)
  • Ģentrifikācijas un pārvietošanas spiediens jaunizstrādāta pieejama mājokļu tuvumā

Gadījumu izpēte efektīvā politikā

Neraugoties uz šiem izaicinājumiem, vairākas pilsētas ir pierādījušas, ka pārdomāta politikas izstrāde un noturīga politiskā griba var sniegt nozīmīgus ieguvumus mājokļu cenas ziņā.

Ņujorkas pilsētas obligātais mājoklis (MIH)

2016. gadā New York City pieņēma Obligāto inclusionary Housing programmu, kurā tika prasīts izstrādātājiem, kas meklē zonējumu izmaiņas lielākiem projektiem, pastāvīgi rezervēt 20% līdz 30% vienību par pieņemamu cenu. Programma attiecas uz apgabaliem, kas pārzonēti lielāka blīvuma, īpaši tuvējās tranzīta apkaimēs. Līdz 2023. gadam MIH bija saražojis vairāk nekā 8000 pieejamu vienību, ar tūkstošiem vairāk cauruļvadu. Politiku papildina pilsētas Piedāvājamais mājokļu fonds un nekustamā īpašuma nodokļa atlaides, piemēram, 421-a (tagad to aizstāj Affordable New York). Galvenā mācība no NYC ir obligātas prasības savienošana ar finanšu stimuliem, lai nodrošinātu iespējamību. NYC Pilsētas plānošanas departaments sniedz detalizētus datus par MIH ietekmi.

Sanfrancisko zonēšanas reformas un finansēšanas iniciatīvas

Sanfrancisko ir viena no lielākajām mājokļu izmaksām valstī, tomēr tā ir arī pirmā vairāku inovatīvu politiku. Pilsētas Pietiekams mājokļu Bonus programma ļauj izstrādātājiem būvēt garāku un blīvāku apmaiņā pret pastāvīgi pieejamu vienību iekļaušanu. Sanfrancisko izmanto arī vietējo vēlēšanu pasākumu (C pozīcija), kas palielināja finansējumu mājokļiem un pakalpojumiem, izmantojot uzņēmējdarbības nodokļa piemaksu, radot simtiem miljonu dolāru gadā. Vēl viens izņēmums ir pilsētas apstiprināšanas racionalizēšana 100% pieejamu projektu: tas var apiet garas diskrecionāras pārbaudes, ja tie atbilst zonēšanas un dizaina standartiem. Lai gan Sanfrancisko joprojām saskaras ar smagu mājokļu trūkumu, tā politikas instrumentu kopums liecina, ka vēlētāju apstiprinātais finansējums un zonēšanas elastīgums var paātrināt pieejamu ražošanu.

Mineapole: beidzas viena ģimenes zoning

2018. gadā Mineapolis kļuva par pirmo lielāko ASV pilsētu, kas pilnībā likvidēja vienģimenes zonējumu, ļaujot dupleksiem un tripleksiem visās dzīvojamās platībās. Reforma bija daļa no pilsētas visaptverošā plāna Mineapolis 2040, kas arī palielināja atļauto blīvumu pie tranzīta un tirdzniecības koridoriem. Agrīnie pierādījumi liecina, ka politika ir nedaudz palielinājusi mājokļu ražošanu iepriekš atstumtajās apkaimēs, lai gan izmaksu ietaupījumi īrniekiem līdz šim ir bijuši ierobežoti, jo kopumā tirgus ir sastingis. Tomēr Mineapolis drosmīgais gājiens ir iedvesmojis līdzīgus centienus tādās pilsētās kā Portlenda, Sietla un Kalifornija (izmantojot valsts tiesību aktus). Lieta liecina, ka zonēšanas reforma ir visefektīvākā, ja to saista ar citām politikām, piemēram, īres stabilizāciju un īres palīdzību.

Kopienas pieraduma loma

Valdības politika neizkļūst no vakuuma – to veido ilgstošie kopienas locekļu, interešu aizstāvības organizāciju un koalīciju centieni. Iedzīvotāji var ietekmēt mājokļu rezultātus, apmeklējot vietējās plānošanas sanāksmes, liecinot par pilsētas padomes uzklausīšanu un pievienojoties vai veidojot grupas, kas koncentrējas uz mājokļu tiesu sistēmu. Sightline Institute pētnieciskais darbs liecina, ka organizētās "YIMBY" grupas ir veiksmīgi virzījušas uz augšup zonējuma un blīvuma prēmijas vairākās Rietumkrasta pilsētās. Tajā pašā laikā īrnieku apvienības un juridiskās palīdzības organizācijas aizstāv spēcīgāku īres kontroli, evakuācijas aizsardzību un mājokļu kodeksu izpildi. Efektīva aizstāvēšana bieži vien ietver izglītības apvienošanu, attiecību veidošanu ar vēlētām amatpersonām un mediju stratēģisku izmantošanu, lai mainītu sabiedrisko viedokli. Daudzas veiksmīgas kampaņas ir izmantojušas arī tiesas prāvas vai vēlēšanu iniciatīvas, lai piespiestu likumdošanas iestādes rīkoties lēni. Galu galā, pieejami mājokļi ir politisks jautājums, un tiem, kas pastāvīgi uzrāda vislielāko ietekmi.

  • Pilsētas domes sanāksmju un plānošanas komisijas sēdes
  • Pievienoties vai atbalstīt vietējās mājokļu aizstāvības grupas (YIMBY, īrnieku apvienības)
  • Izmantot sociālo plašsaziņas līdzekļu kampaņas, lai palielinātu informētību un piespiestu lēmumu pieņēmējus
  • Piedalīties kopienas semināros par mājokļu plāniem un zonējumu atjauninājumiem
  • Balsojums pašvaldību vēlēšanās un atbalstīt kandidātus ar spēcīgu mājokļu platformu

Skats nākotnē: cenu ziņā pieņemamas mājokļu politikas nākotne

Tā kā pilsētas turpina augt un klimata pārmaiņu ietekme arvien vairāk ietekmē neaizsargātas kopienas, lai nākotnē varētu izmantot mājokļus ar zemām izmaksām, būs nepieciešama adaptīva un integrēta pieeja. Viena no galvenajām tendencēm ir uzsvars uz ilgtspējīgu ēku praksi , piemēram, neto nulles enerģijas būvniecību un zema oglekļa satura materiālu izmantošanu, kas var arī samazināt ilgtermiņa darbības izmaksas mājokļu nodrošinātājiem par pieņemamām cenām. Vēl viena no tām ir publisko un privāto partnerību paplašināšana , kur pilsētu valdības piegādā zemi vai infrastruktūru, kamēr privātie attīstītāji finansē un pārvalda projektus saskaņā ar līgumiem par pieejamām cenām. Esošo mājokļu, kas ir pieejami, nodrošināšana tiek vērsta uz izmaksu ziņā efektīvu alternatīvu jaunceltajiem mājokļiem: iegādājoties un reapdzīvojot vecus mājokļus, kas atrodas bez nosacījumiem, lai tos izmantotu tirgū, pilsētas varēs saglabāt pieejamību, neatjaunojot visus pieprasījuma saņēmējus.

  • Integrēt zaļās ēkas standartus pieejamā mājokļu programmās
  • Stiprināt publiskā un privātā sektora partnerības, lai piesaistītu privāto kapitālu
  • Prioritārie saglabāšanas pasākumi, izmantojot iegādes fondus un īres maksas regulēšanu
  • Paplašināt mājokļu Pirmais un atbalsta mājokļus bezpajumtnieku iedzīvotājiem
  • Advokāts vispārējai palīdzībai īres jomā federālā līmenī

Dzīvokļi, par kuriem ir jāmaksā, nav niša jautājums – tas ir pamats plaukstošu, taisnīgu kopienu. Valdības politika var vai nu saasināt vai atvieglot mājokļu krīzi, un atšķirība bieži nāk uz leju, lai informēti, pastāvīga aizstāvība iedzīvotājiem un ieinteresētajām personām. Izprotot pieejamos instrumentus – zonēšanas reformas, finansēšanas programmas, nodokļu atvieglojumi - un šķēršļi, kas stāv viņu ceļā, indivīdi un organizācijas var virzīt uz izmaiņām, kas padarīs mājokļus drošu un pieejamu nākamajām paaudzēm.