Table of Contents
Домен што разбира домен: Фондацијата за стекнување имот на владата
Петтиот амандман претставува една од најзначајните овластувања што ја имаат сојузната, државната и локалната власт, и им овозможува да купуваат земјиште потребно за проекти кои служат за пошироката заедница.
Концептот на еминентен домен има длабоки историски корени во американската правна прописност и се смета за вроден аспект на владината сувереност.Можноста да се осуди имотот е вроден дел од владината сувереност.Оваа моќ им овозможува на владите да ги спроведуваат основните инфраструктурни проекти и иницијативи за урбан развој кои инаку би биле невозможни ако секој сопственик на имот има апсолутна моќ на вето над јавните проекти.
Без еминентни домени, клучните јавни проекти би можеле да бидат блокирани од еден сопственик на имот кој одбива да ги продаде, со потенцијално држење на цели заедници како заложници на индивидуалните интереси.
Сепак, еминентниот домен имаше за цел да биде тесна моќ и со право беше наречена "деспотска" моќ на владата, со оглед на нејзиниот огромен потенцијал за злоупотреба: може да уништи животи и средства со искоренување на луѓето од нивните домови, бизниси и заедници.
Уставната рамка и правната заштита
Уставната основа за еминентна употреба во САД произлегува од Такинг Клаус од Петтиот амандман, според кој приватниот имот нема да "се користи само за јавна употреба, без само надомест." Владите се предмет на уставни или статитуарни ограничувања во врска со тоа кога/како можат да го осудат имотот, и федералната влада е предмет на клаузулата на петтиот амандман, која вели дека мора да обезбеди само надоместок за која било партија чија земја е запленета под еминентен домен и дека земјата може да биде осудена само кога ќе се продолжи со јавна цел.
Многу државни устави обезбедуваат дополнителни заштитни мерки над оние што се пронајдени во федералниот устав. Член X њ2 од Уставот во Мичиген дозволува Мичиген да го осудува имотот, но бара од нив да платат не помалку од 125% од фер пазарната вредност на тој имот. Ова покажува како државите можат да воведат построги стандарди од федералната база.
Општо земено, само компензацијата е одредена од фер пазарната вредност на осудениот имот. сепак, одредувањето на тоа што претставува "фер пазарна вредност" може да биде комплексно и спорно.
Концептот на "јавна употреба" е значително развиен со текот на времето. Повеќето, но не и сите, владините ентитети имаат овластување да осудуваат за "јавна цел." Некои користат јасно јавни цели: автопати, училишта, аеродроми, аеродроми и владини објекти. Понекогаш, јавната цел е помалку очигледна, бидејќи имотот може да биде осуден како дел од урбаната обнова, само за да се реизгради за нова приватна употреба која ќе ги намали даночните приходи и ќе создаде поголеми даночни приходи.
Процесот на осуда: Од известување до добивање
Иако еминентниот домен се однесува на способноста на владата да земе приватен имот за јавна употреба, осудата е процес со кој тоа се случува.
Почетни чекори и известување за имотот
Осудувајќи го авторитетот идентификува имот кој претставува безбедносна грижа за јавноста, истрага која одредува дали имотот ги исполнува критериумите за осуда, и известувањето обезбедува информации за предложената осуда, причините зад него и правата на сопственикот.
Известувањето мора да биде соодветно и да обезбеди доволно информации за сопствениците на имот за да ги разберат нивните права и временската рамка за оспорување на акцијата. Времето за поднесување на тужба може да биде продолжено од страна на Судот ако владата не обезбеди соодветна забелешка и соодветни процес, што вклучува известување на јавноста за последиците од назначувањето (т.е. дека тоа може да доведе до земање на приватна сопственост според еминентен домен) и временско ограничување за оспорување на на на назнаката (45 дена).
Понуда за имот и дополнување
Откако ќе се утврди имотот за осуда, владата мора да ја одреди вредноста на имотот.
Откако владата ќе одлучи да го започне процесот, тие ќе имаат земја која ќе го приложат и доделуваат сопственикот со награда за протанто, во суштина делумна понуда на владата за земјиштето.
Сопственикот треба да размисли за добивање на независна оценка, но исто така треба да се сети дека судот конечно ќе ја разгледа моменталната вредност на пазарот. Независните проценки можат да им дадат на сопствениците на имоти влијание во преговорите и да служат како доказ ако ова прашање продолжи со судски постапки. Разликата помеѓу владината проценка и независната проценка понекогаш може да биде значителна, особено за уникатните имоти или оние со посебни карактеристики кои не се целосно фатени во стандардните методи на оценување.
Обиди за преговори и решавање
Владата преговара со сопственикот на имотот за одредување на правиот и правилен надоместок кој ја одразува вредноста на имотот, земајќи ги предвид условите на пазарот на недвижности, состојбата на имотот и неговата потенцијална употреба.
Во многу случаи, владата ќе се обиде да преговара за продажба во замена за осуда за да избегне да оди на суд. Успешните преговори можат да бидат од корист за двете страни: владата може да го купи имотот побрзо и по потенцијално пониски трошоци, додека сопствениците на имот може да добијат надоместок без стрес и трошоци на правните постапки.
Формални правни постапки
Ако преговорите не успеат, владата ќе поднесе тужба за отпочнување на процесот на осуда. ова ја означува транзицијата од неформални разговори во формална правна постапка. Ако не може да се постигне договор, се поднесува петиција за осуда до судот и таа ја принудува продажбата ако петицијата биде одобрена.
Сопствениците на имот може да ја предизвикаат самата осуда, но честопати имаат поголем успех со тоа што ќе ја предизвикаат понудената компензација.
Повеќето држави "брзо ги земаат" законите кои й дозволуваат на владата да вложува пари и веднаш да ја земе титулата и да ја поседува, избегнувајќи одложувања на важните проекти.
Урбана обнова и ширење на јавната употреба
Употребата на еминентен домен во урбаниот развој претставува една од најконтроверзните апликации на оваа владина моќ. Ако е одредена област "во потреба од реразоредување" со моќта на осудата (т.е. "кондемната реразификација" (т.е., "процесорна област"), владата може да земе имот во областа со еминентен домен, да воведе регулативи кои ефикасно ја менуваат областа, да склучуваат договори со приватни реконструктори за развој во областа, и да даваат даночни намалувања.
Урбаниот развој преку еминентен домен доби значителен интензитет во средината на 20-тиот век. Почнувајќи од средината на 20-тиот век, Врховниот суд на САД почна да ја заслабнува уставната заштита против еминентната домен со зауздување на клаузулата за јавна употреба, и во својата одлука од 1954 година Берман против Паркер, Судот ја поддржа уставноста на "урбана обнова," овозможувајќи и на владата да го осуди т.н. неупотребен имот, дури и ако имотот заврши во рацете на приватните градежни претпријатија.
Берман исто така ја поддржа и експанзивната дефиниција за употреба на јавноста, трансформирајќи го барањето на "јавна цел." Во очите на судот, крајната употреба повеќе не беше важна; проектите послужија за јавна цел за обновување и ревитализација. оваа промена од "јавна употреба" во "јавна цел" драматично ги прошири околностите под кои владите можеа да практикуваат еминентни домени, отворајќи ја вратата за преземање на тоа на крајот ќе им користи на приватните развивачи наместо традиционалните јавни проекти како патишта или училишта.
Концептот на блајт и неговата апликација
Назначувањето на областите како "засветени" стана централен механизам за оправдување на урбаното реразоружување преку еминентен домен.
И покрај овие процедурални барања, субјективната природа на расипничките одлуки може да ги остави сопствениците на имоти ранливи на наоди кои можеби не ја одразуваат точно вистинската состојба на нивните имоти.
Примената на називи за уништување многу се разликува низ сите судства. Некои области користеле строги, објективни критериуми кои се фокусираат на структурни недостатоци, прекршувања на кодовите или јавната безбедност. Други користеле пошироки дефиниции кои вклучуваат економски фактори како што се вредностите на имотот, генерирањето на даночните приходи или перципираниот потенцијал за повисока и подобра употреба. Оваа варијабилност придонесе за тековни дебати за соодветниот опсег на означувања и нивната употреба во урбаната реструктуција.
Структурните агенции и нивната моќ
Агенциите за реструктурирање (РДС) се развија во ентитети кои имаа моќ на еминентна домен да одредуваат големи области на имот "запален," да го купат имотот и потоа да им го предадат на приватните градежни претпријатија.
Оваа структура на финансиски стимуланси создаде потенцијални конфликти на интереси, бидејќи агенциите за обнова на животната средина имаа силни мотивации да продолжат со проекти кои можеби не секогаш се усогласени со интересите на заедниците или имотните права.
Сепак, приказната не заврши таму. градовите сега имаат можност да создадат Подобрени Ревитализација на инфраструктурата или Заедницата, но овие ентитети не можат да ја искористат моќта на еминентни домени или да ги пренасочат финансиите од училиштата. Овие нови ентитети претставуваат обиди за зачувување на корисните аспекти од реструктуираоето додека се обраќаат на најпроблематичните карактеристики на оригиналниот модел на РД.
Одлуката од кело и неговата последица
Сузет Кело, сопственик на таа населба и неколку други сопственици на имоти се бореле за тоа што го зеле така што отишле сѐ до Врховниот суд на САД - и изгубиле.
Случајот се појави од Њу Лондон, напорите на Конектикат за ревитализација на неговата економија. пред повеќе од една деценија, во обид да се донесат работни места во Њу Лондон и да се ревитабилизира нивниот болен град, градските власти одлучија да создадат урбано село кое ќе додаде работни места и ќе привлече туристи во областа.
Дел од договорот со Физер беше и расчистувањето на "Физер" - преку еминентен домен - населба со девет акри веднаш до новото седиште на компанијата за да се направи место за продавниците, хотелите и кондомите.
Во контроверзната одлука од 5 до 4 до 4, високиот суд донесе пресуда дека користа што една заедница ја ужива од економскиот раст ги квалификувала плановите за реразоредување како прифатлива "јавна употреба" според "Coluses Coluse" на петтиот амандман.
Одлуката на Врховниот суд за 2005 година предизвика дебата околу користењето и обемот на еминентна домен, поттикнувајќи мноштво акции на локално, државно и федерално ниво.
Многу државни влади презедоа дејства за зајакнување на имотните права во името на Кело против Лондон, но осудата и еминентниот домен остануваат правен метод за преземање имот ако се смета дека е во интерес на поголемото добро.
Непропорционалното влијание врз вулнерните заедници
Еден од највознемирувачките аспекти на урбаното реразоружување преку еминентни домени е нејзиното несразмерно влијание врз заедниците на населбите со бои и со ниски приходи.
Оваа шема не е префрлена на историјата. Децениите подоцна, на заедниците кои се цел со еминентен домен за приватен развој, се уште поголема веројатност да бидат во различни бои, додека жителите живеат под границата на сиромаштија и имаат пониски нивоа на приход и образование отколку околните населби.
Концентрацијата на напорите за реразоружување во овие заедници ги одразува двата историски модели на дисинвестација и современи економски притисоци кои ги прават овие области атрактивни цели за реразвојување.
Оваа критика ја истакнува основната тензија во урбаниот развој: проектите оправдани како корисни за заедниците кои често резултираат со раселување на постоечките жители кои никогаш не уживаат во ветените бенефиции.
Правата на сопственикот на имотот и законските лекови
И покрај широките овластувања што им се даваат на владите преку еминентни домени, сопствениците на имоти не се без права и лекови.
Право да се предизвика преземањето
Тие имаат право да бидат информирани, да преговараат за компензација и да ја предизвикаат одлуката ако веруваат дека е неправедна.
Владите можат само да го осудат имотот за легитимни јавни цели. Ако јавната употреба не ги исполнува законските критериуми или ако има скриени мотиви зад осудата, како користеое на градежник, тоа е силна основа за предизвик.
Сопственикот на имотот кој се обидува да ја оспори налогот мора да поднесе тужба во Врховниот суд во рок од 45 дена од дизајнирањето на резолуцијата.
Предизвикување на збирот на скали
Проценките на имотот се од клучна важност за процесот на осуда. Ако надоместокот што е понуден не ја одразува точно вредноста на вашиот имот, вашиот адвокат може да ви помогне да презентирате докази како независни проценки или експертски мислења за поддршка на вашиот случај за фер надоместок.
Тоа не мора да се заснова на моменталната употреба на имот, туку на неговата највисока и најдобра употреба. На пример, празен дел може да биде заграден на таков начин што може да се изгради голем продавач на кутии таму или на стамбен простор може да се користи за станови. "Тие не само што го земаат тој простор на земјиште, туку тие ги земаат и вашите права за развој," и според законот, треба да ви се плати за највисока вредност на имотот. Овој принцип може значително да ја зголеми компензацијата, особено за имотите со потенцијал кој ја надминува нивната моментална употреба.
Кога земањето на имотот вклучува помалку од целиот имот, компензацијата треба да ја земе предвид секоја штета на имотот што не е преземена. Ова е особено важно во делумните примања, како кога владата осудува парче земја за проширување на патиштата.
Важноста на правното претставување
Најми адвокат: Ова е најважниот чекор што можете да го направите кога се оспорува осудата.Еден адвокат кој е во можност да специјализира за еминентни домени и права на сопственост може да ве претставува во судската постапка и да се погрижи вашите права да бидат заштитени низ целиот процес.Сложеноста на законот за осуда и значителните акции кои вклучуваат да ја направат професионалната законска застапеност неопходна за повеќето сопственици на имоти.
Адвокатите на еминентните домени носат специјализирано знаење за методи на оценување, процедурални барања и стратегии за преговори кои можат значително да ги подобрат исходот на сопствениците на имот. Тие можат да идентификуваат процедурални грешки кои можат да го омаловажат преземањето, да развијат докази за поддршка на повисокиот надоместок и да го насочат сложениот правен аспект на судењето за осуда.
Инверзно осудување
Една законска теорија, без разлика во која се зборува за непостоечки случаи, опишува ситуација во која владата не ја зема правната титула, туку во суштина ја регулира целата корисност на имотот.
За да се добие непроверлива осуда, сопственикот на имотот мора да ја тужи владата за да го добие имотот назад или правилниот надоместок за неговиот посед.
Балансирање на јавните потреби и приватните права
Тензијата помеѓу јавните потреби и приватните права на имот лежи во срцето на законот за еминентни домени.
Сепак, критичарите предизвикуваат загриженост.Тие тврдат дека тоа едноставно се сведува на семоќниот долар. Локалните власти, велат тие, користат еминентен домен за да ги избркаат луѓето од својата земја за да можат приватните градежни претпријатија да изградат поскапи домови и канцеларии кои ќе плаќаат повеќе данок на имот отколку зградите што ги заменуваат.
Треба да има поголема дискусија за значењето на "јавната цел." Употребата на еминентен домен може да не биде толку разидувачка како што изгледа. Може да биде фундаментален блок ако се користи соодветно, но начинот на кој се поставува прашањето може да создаде непотребни поделби. Ова забележување укажува на можноста да се најде заедничка основа преку повнимателна примена на моќите на доменот и поголемо внимание на влијанието на заедницата.
Начела за одговорна употреба
Во 2006 год., Единицата за развој на соседите на Фондацијата Кејси ги собра луѓето од двете страни на еминентното доменско прашање за да види како може да се користи оваа алатка за да се поддржат семејствата, а не за да се раздвижат.
Целта на одговорниот развој не е да се запре ревитализацијата, туку да се влијаат врз активностите и да се зајакнат парите за подобрување на помошта што им е достапна на погодените семејства.
Клучните принципи за одговорна употреба на еминентниот домен во урбаниот реразвој вклучуваат: обезбедување на вистинска јавна корист наместо првенствено приватна добивка; обезбедување фер компензација која ја одразува вистинската вредност на имотот; нудење на релокација и поддршка за раселените жители; вклучување во значајни консултации на заедницата пред дизајнирање на области за реразоредување; користење на еминентен домен како последно средство по исцрпувачки алтернативи; и спроведување на мерките на одговорност за обезбедување на ветените бенефиции за материјализирање.
Современи прашања и неодамнешни настани
Откако ќе се усвои план за урбано обновување од страна на релевантните партии, тој и понатаму се развива како одговор на променливите економски услови, правните настани и јавните ставови.
Во мај 2023 година, тужителот победи на судењето и СРА добила првична пресуда во случај да побара дополнителни 26,58.000 долари штета за да му се надомести на поранешниот сопственик за преземањето на случајот.
Членовите на СРА дискутираа за овие грижи и утврдија дека нема да продолжат со урбаната обнова на оваа локација на краткорочен план. Наместо тоа членовите на СРА го охрабрија персоналот да користи алтернативни методи за постигнување на заеднички реконструкциски цели за да се реструктуира градот и приватните локации, како што е процесот на RFP со стимулации за купување на соседниот парцела. Овие алтернативни пристапи може да понудат начини за постигнување на реконструктивни цели, истовремено избегнувајќи некои од контроверзиите поврзани со еминираниот домен.
Вмешаност во заедницата и преокупација
Како што е формирано со меморандумот за договор (МРА) од 2021 година помеѓу СРА и Советот на сомервил Сити, секоја тенденција на имот на за-профитен приватен развивач како дел од спроведувањето на урбанистички план, исто така, мора да биде придружена со создавање на комисија за цивилна советничка комисија (КАЦ).
Кога жителите имаат значајни можности да учествуваат во процесот на планирање, проектите се поверојатно да ги одразат локалните приоритети и помала е веројатноста да резултираат со неправедна промена во процесот на донесување одлуки, јасна комуникација околу целите и влијанијата на проектите и вистинска реакција на заедницата која придонесува за порамноправен исход на реорганизирање.
Преостанати домени за приватни проекти за развој
Ова може да звучи како употреба на еминентен домен за приватен развој, кој генерално не е дозволен според законот на Калифорнија по распадот на агенциите за реразоредација. Сепак, подобрувањата надвор од игра -- додека е предизвикан од приватен развој -- се во корист на јавноста, и затоа е дозволено да се користи во контекст на приватниот развој.
Во некои случаи, приватните претпријатија можат да ја искористат осудата за да изградат гасоводи, електрични линии или друга инфраструктура.
Практични обѕири за сопствениците на имот
Сопствениците на имоти кои можеби ќе се соочат со осуда треба да ги разберат своите права и опции.
Чекори што треба да се преземат кога се соочуваш со осуда
Прво, сопствениците на имот треба внимателно да ги разгледаат сите забелешки и комуникации од авторитетот за осудување.
Второ, сопствениците на имот треба да размислат за добивање на независна проценка на нивниот имот. Ова обезбедува основа за проценка на понудата за надоместок на владата и може да послужи како доказ во преговорите или судските постапки.
Правната застапеност е особено важна со оглед на сложеноста на судските процеси и значителните финансиски акции вклучени во процесот.
Четврто, сопствениците на имот треба темелно да го документираат својот имот, вклучувајќи фотографии, записи за подобрувања, докази за генерирање на приходи (за комерцијални имоти) и сите фактори кои би можеле да влијаат на вредноста.
Разбери ги делумните работи
На пример, округот може да осуди по неколку метри од секој метар за да се прошири една улица. на пример, може да осуди само олеснување, наместо сопственост, за да се води водна линија. Делумните земања претставуваат уникатни предизвици со оценување, бидејќи сопствениците на имот мора да бидат надоместени не само за одземање на земјиштето туку и за штета на останатиот имот.
Сопствениците на имот треба внимателно да размислат за сите начини на кои делумното преземање може да влијае на нивното преостанато земјиште и да се погрижат овие влијанија да се одразат во преговорите за надоместок.
Привремени преземања
Земањето на имот може да биде привремено. На пример, државата можеби ќе треба да искористи дел од соседниот имот за пристап, додека во иднина ќе изгради затвор кој ќе има свој пат. Привремените примања бараат надоместок за периодот на употреба и секоја трајна штета предизвикана во тој период.
Иднината на еминентната домен во урбаниот развој
Улогата на еминентниот домен во урбаниот развој продолжува да се развива како одговор на правните, економските и социјалните притисоци.
Прво, постои сé поголемо признание за потребата од поправедни пристапи кон урбаната реорганизираност кои го избегнуваат раселувањето и нарушувањето на заедницата кое се карактеризира со урбана обнова од средината на 20-тиот век.
Второ, многу надлежности усвоија построги стандарди за користење на еминентни домени по одлуката на Кело.
Трето, постои зголемен интерес за алтернативни пристапи кон урбаната обнова кои помалку зависат од еминентни домени.
Четврто, климатските промени и потребите на инфраструктурата создаваат нови притисоци за користење на еминентни домени.
Најдобрите практики за владите и властите за обнова
Владите и властите за обнова може да преземат неколку чекори за да се осигури дека еминентниот домен се користи одговорно и праведно во урбаните развојни проекти.
Прво, еминентниот домен треба да се користи како последно средство по исцрпувачките алтернативи како што се доброволно купување, размена на земјиште или редизајнирање на проекти.
Второ, владите треба да се погрижат проектите вистински да служат на јавните цели, наместо првенствено да имаат корист од приватните градежни претпријатија.
Трето, компензацијата треба да биде дарежлива и треба да ги пресмета сите влијанија врз сопствениците на имотите, вклучувајќи ги и трошоците за преместување, нарушување на бизнисот и губење на врските во заедницата.
Четврто, владите треба да се вклучат во значајни консултации на заедницата пред да ги дизајнираат областите за реразоредување или отпочнување на судски постапки за осуда.
Петто, владите треба да обезбедат голема помош за преместување и поддршка за раселените жители и бизниси.
Шестото, владите треба да спроведат јасни, објективни критериуми за лошите називи и другите одлуки кои ќе предизвикаат еминентна доменска власт.
Ресурси и дополнителни информации
Сопствениците на имот и другите заинтересирани за да научат повеќе за еминентните домени и урбана обнова можат да имаат пристап до бројни ресурси. [ФЛТ:0]
На веб-сајтовите на локалната власт обично се даваат информации за плановите за реструктуираое, процедурите за предизвикуваое на осуда и контакт со релевантните агенции.
Професионалните организации како [ФЛТ:0] Американскиот институт за планирање [ФЛТ: 1) може да обезбедат информации за богатството во судските процеси. [ФЛТ:2] Американското здружение за планирање [ФЛТ: 3) нуди ресурси за урбано планирање и реорганизирање на најдобрите практики.
Заклучок: Навигација на сложениот пејзаж на Еминент Домен
Моќта да се купи приватен имот за јавна употреба ја олесни изградбата на патишта, училишта, комунални услуги и друга критична инфраструктура од која зависи современото општество.
Сепак, вежбата на еминентни домени, исто така, покренува длабоки прашања за соодветните рамнотежа помеѓу јавните потреби и приватните права на сопственост. Проширувањето на "јавната употреба" за опфаќање на економскиот развој и урбаното реструктуирање предизвика значителна контроверзија, особено кога осудените имотни развивачи на имот, наместо традиционалните јавни проекти.
Законската рамка што управува со еминентниот домен ги одразува тековните напори за балансирање на овие конкурентни интереси.
Првите консултации со искусни правни советници, добивањето независни проценки и внимателното внимание на процедуралните барања може значително да ги подобрат резултатите.
За владите и властите за обнова, одговорната употреба на еминентни домени бара внимателно внимание на вистинската јавна корист, фер компензација, вклученост во заедницата и поддршка за раселените жители.
Климатската адаптација, и тековната урбанизација ќе создадат нови барања за купување на земјиштето, додека загриженоста за капиталот и иселувањето на заедницата ќе влијае врз начинот на кој ќе се спроведуваат овие ингеренции.
Сепак, преку внимателното примена на правните принципи, искрената посветеност на правичноста и капиталноста, смисловната вклученост на заедницата и континуираното подобрување на правните рамки, можно е да се искористи едукативен домен на начин кој служи за легитимни јавни цели додека се почитуваат правата и интересите на сопствениците на имотите и заедниците.