Table of Contents

Управувањето со користење на земјиштето во основа

Во нивното јадро, овие регулативи одредуваат каде, колку големи може да бидат објектите и кои активности се дозволени на даден дел од земјиштето. Без зонирањето, облакодер може да се подигне до дом со едно семејство или хемиска централа која може да функционира преку улицата од училиште. Додека активностите се под контрола на одредена локална работа, федералните закони наметнуваат критични ограничувања кои сопствениците на имот, сопствениците и локалните власти мора да ги насоберат. Оваа статија обезбедува опсежна проверка на локалните и сојузни регулативи, играјќи ги нивните практични стратегии и коректно регулирање.

Да се разберат локалните прописи за коонско поврзување

Локалните прописи за урбанизација се примарни инструменти на контрола на земјиштето во САД, кои ги користат градските совети, општинските комисии или градските одбори, овие закони ги одразуваат уникатните приоритети и географија на секоја заедница.

Историски контекст: Раѓањето на современото звуење

Овој историски случај го вклучувал селото Евлид, Охајо, кое усвоило указ за урбанизација кој го ограничувал индустрискиот развој во станбените области. Судот пресуди дека урбанизацијата била легитимна вежба на полицијата за заштита на јавната безбедност, морал и добросостојба.

Вообичаени типови на класификација на локалното зонски име

Локалните уредби обично го делат земјиштето на неколку основни зони, секој со специфична дозволена употреба и димензионални барања:

  • [ФЛТ:0] Овие резидентни зони (R-1, R-2, R- 3, итн. [FLT:] ... Овие регулирање на густината на становите, се движат од домови со едно семејство на големи ждрепка (R-1) до згради со висок интензитет (R-3 или повисоки). Рестрикциите честопати вклучуваат минимален број на големи количини, услови за назадување, ограничувања на висината и соодноси со катови.
  • Тие може да специфицираат дозволени бизниси (пр. ресторани, банки, продавници) и да ги ограничат тешките индустриски или станбени потреби.
  • Овие области обично имаат помалку ограничувања на бучавата, емисиите и сообраќајот, но сепак мора да се придржуваат на еколошките регулативи.
  • Тие често имаат големи минимални големини за зачувување на отворениот простор и спречување на предградијата.
  • [ФЛТ:0] Зона на мешана употреба [ФЛТ:1] Модерна иновација која овозможува станбена и комерцијална употреба во истата зграда или област, промовирање на флексибилноста и намалување на зависноста од автомобили.

Над Euclidean Zioning: Алтернативни пристапи

Многу заедници се поместија од традиционалната поделба на Еуклидеан за да усвојат пофлексибилни рамки за урбанизација:

  • [ФЛТ:0] Перформација на зонирањето на состојбата , Поставува стандарди за мерливи влијанија (пр. нивоа на бучава, генерација на сообраќај, отпад од вода од бура) наместо да препишува специфични потреби. Развојникот може да изгради било кој проект додека ги исполнува условите на перформансата.
  • [ФЛТ:0] Присутно урбанизирање [ФЛТ:]
  • Овие кодови имаат за цел создавање предвидливи изградени средини и честопати се користат во урбаната и транзитниот развој.

Клучни локални механизми за коонско поврзување и процеси

Локалното зонирање не е статична група на правила; истата вклучува тековни административни и квази-судски процеси:

  • [ФЛТ:0] Возрасни средства можат да бараат олеснување од одредени услови за урбанизација (пр. назадување, висина) ако строгото спроведување предизвика непотребни тешкотии.
  • Кондиционално користење (посебни исклучоци) [ФЛТ: 1) , Некои користат (пр., цркви, училишта, дневни грижи) се дозволени само ако исполнат дополнителни услови за да ги намалат влијанијата врз околните имоти.
  • [ФЛТ:0] Неформалното користење користи [FLT:] ... Им беше дозволено на луѓето да продолжат да работат како предпостоечка некоманпирана употреба. Сепак, проширувањата или значителните промени можат да бидат ограничени.
  • Судовите бараат конзистентност со сеопфатниот план.
  • Во многу надлежности, комисијата за планирање дава препорака, а градскиот совет или окружниот одбор на финалниот амандман на картата.

Локална акција и жалби

Апелациите за административни одлуки одат најпрво во апелациониот одбор, а потоа и во државните судови. Локалниот сеопфатен план служи како раководен документ за зонирањето; судовите честопати им даваат почит на локалните функционери сé додека одлуката не биде произволна или нецеллива.

Федерални регулативи што го обликуваат локалното звучно поврзување

Иако федералната влада не ги донесува прописите за урбанизација, неколку федерални закони наметнуваат ограничувања кои локалното зонирање мора да ги присвои.

Закони за животна средина и заучување на имплициите

  • [ФЛТ:0] Актот за национална еколошка политика (НЕПА) Кога локална влада користи федерални средства (пр., HUD грантови, пари од Одделот за транспорт) за проект кој значително влијае на животната средина, НЕПА бара проценка на животната средина или изјава за влијанието врз животната средина. Локалните акции како што е градењето на нова фабрика за обработка на автопати или водовод може да предизвикаат проверка на НЕПА.
  • Од друга страна, локалната агенција за заштита на животната средина (ЕПА) има авторитет за спроведување на животната средина.
  • На пример, едно државно одобрување за голема поддвижност во познатото живеалиште на Калифорнија може да предизвика формална консултација со Службата за риба и диви животни.
  • Одгледувањето на депониите за отпад честопати бара координација со ЕПА.

Граѓански права и фер домување

  • Локалните уредби за урбанизација кои имаат дискриминаторски ефект, дури и ако не е намерно да се наметнуваат средствата за управување со развој (ФХА) ја наметнуваат дискриминацијата. На пример, одредбата за зонирање која ефикасно ги исклучува домовите на луѓето со хендикепи може да ги наруши ФХА. Министерството за урбанизам и урбанизам (Управување со урбанизмот) да ја спроведе дискриминацијата и дискриминацијата.
  • [ФЛТ:0] Американците со акт на инвалидитет (ADA)
  • Локалните власти кои се концентрираат на загадувачките индустрии во соседствата со ниски примања или малцинските населби може да бидат предмет на федерална жалба или истрага за граѓански права ако има непаративно влијание.

Федерална предпаfаое на локалното коонинг

Во некои области, федералниот закон експлицитно го осудува локалното зонирање.

  • Од 1996, Законот за телекомуникации [ФЛТ:1] Не може неразумно да дискриминира меѓу провајдерите на безжични услуги или да забранува поставување на бежични кули. Сепак, тие можат да ја регулираат локацијата и естетиката сè додека не го забранат сервисот.
  • Законот за прекин на трговијата и Актот за природен гас го спречуваат локалното урбано и меѓудржавно гасоводно коло.
  • Индиското закон за граѓански права и различни судски одлуки ги третираат племенските земји како суверени ентитети.

Федерални фондови

Многу локални власти добиваат федерални грантови за инфраструктура, развој на заедницата и сместување преку програми управувани од HUD, HDD, Министерството за транспорт (DOT) и EPA. Овие грантови често доаѓаат со жици поврзани со урбанизацијата. На пример, програмата HODHCDS Development Block Morth (CDBG) бара од локалните влади да потврдат дека преземаат чекори за недвосмислено понатамошно фер домување (AFFH). Ова вклучува прегледување и измена на одредбите за урбанизација кои ја озаконираат развој и користење на развој на мешани средства.

Навигација на конфликтите помеѓу локалните и федералните регулативи

Сопствениците на имот и градежните претпријатија често се наоѓаат фатени меѓу локалните прописи за урбанизација и федералните мандати.

  • Некои државни закони сега ги забрануваат локалните ограничувања на АДС.
  • Ако се присутни некои од загрозените видови, овие градежници треба да ја вршат својата работа порано, вклучувајќи и консултација со Армијата на инженери или ЕПА ако има вонземски или загрозени видови.
  • [ФЛТ:0] Непробоен објект кој седи [ФЛТ:] , Локалните зонски одбори може да добие отпор од жителите за кулите, но федералниот закон ја ограничува нивната способност да ги негираат дозволите. Комисијата за федерални комуникации (ФЦЦ) постави стрелките на пукање за проверка на нечие озаконување кое е надвор од овие временски рамки, може да биде предизвикано во федералниот суд.
  • [ФЛТ:0] Дисциминаторните постапки за ефектот [ФЛТ:] , Дури и ако локална одредба за урбанизација е неутрална на нејзиното лице, ако има неспрометно влијание врз заштитената класа, може да биде неважена според ФХА или Подеднаквата заштита на Клаус. На пример, еден зонациски код кој бара минимален број на големи количини во заедница каде што малцинските семејства се непропорционо ниски приходи може да биде предизвикан како оплодување.

Практични чекори за сопствениците на имот и за оние што го развиваат

  1. Преклопувањето може да додаде дополнителни барања (пр. историско зачувување, објаснување на поплавите, назадни пречки).
  2. Сопствените органи за планирање можат да обезбедат прелиминарно водство за дозволените потреби, бонусите за густина и процедурите за заштита на животната средина.
  3. Ако проектот вклучува федерални средства, мочуришта, загрозени видови или меѓудржавна инфраструктура, ако да, консултирајте се со федерални агенции или со адвокат кој специјализира во законот за употреба на земјиштето, консултантот за животната средина може да спроведе фама.
  4. Во случај на правен предизвик поради дискриминаторски ефекти или неразумни одложувања, трагата од хартија која покажува добри напори за исполнување на федералните закони може да биде од непроценлива вредност.
  5. [ФЛТ:0] Ако не е дозволено да се користи при рака, испитајте дали е можно да се користи условна употреба или заштита. Бидете подготвени да презентирате докази за тешкотиите (за варијација) или за условна употреба на јавно сослушување.
  6. Потплатете се на дневните агенди за планирање, присуствувајте на јавни сослушувања и учествувајте во сеопфатниот процес на ажурирање на планот за заштита на вашите инвестиции.

Се развиваат трендови во кооцијацијата на законот

Пејзажот на зонирањето брзо се развива, воден од кризи со достапност, климатски промени и технолошки иновации:

  • [ФЛТ:0] Зафаќајќи за густина [ФЛТ:1] Многу држави (Калифорнија, Орегон, Вашингтон и други) ги спроведуваат законите кои го спречуваат уништувањето на локалните семејства на едно семејство да дозволи дуплекси, тројни ксови и четириплекси во претходно ексклузивните станбени зони.
  • [ФЛТ:0] Климатската отпорност и зелениот зонинг [ФЛТ:1] Локалните влади вклучуваат проекции за покачување на нивото на морето, ризик од пожари и спуштање на топлината во зоните. На пример, , климатско-аптитивно зонирање може да бара покачување на првиот кат во поплави, огноотпорни земји што се движат во диви копнени и копнени конуси, и зелени покриви во урбаните јадра.
  • [ФЛТ:0] Заложување за обновлива енергија [ФЛТ:]
  • Овие регулативи често се соочуваат со правни предизвици за мешање во меѓудржавната трговија или имотните права, а судовите сé уште ги обликуваат границите.
  • [ФЛТ:0] Религирањето на реформите [ФЛТ:], малку свесноста за историски расистичките практики на урбанизација (пр., прецртувањето, расните сојузи) ги поттикна напорите за повторно формирање на заедниците.

Заклучок: Интервенираната ткаенина за користење на земјата

Локалните власти ги задржуваат примарните овластувања за употреба на земјиштето, но федералните еколошки, граѓански права и трговските закони ги поставуваат границите во кои функционира локалната дискреција. Успешната навигација на овој сложен систем бара разбирање на грануларните детали на локалните уредби и на границите наметнати од Вашингтон. Дали планирате едно семејство или мешано, рано истражување, професионален совет и федералната активност со локалните агенции се претвораат во пречка.