Table of Contents

Да се разбере темелот за права на имотот: длабоко да се вдлабне во локалните закони за зонско уредување

Малку аспекти на сопственоста носат толку многу тежина и исто толку потенцијални изненадувања како локалните закони за урбанизација. Дали купувате вашиот прв дом, проширувајќи комерцијален имот или само настојувајќи да додадете шпил, правилата поставени од вашата општина диктираат што можете и не можете да направите. Овие регулативи не се произволни; тие претставуваат заедничка одлука за тоа како треба да се користи земјата, како треба да се користи и да се зачува. За сопствениците на имоти и инвеститорите, темелното разбирање на зонирањето не е од суштинска важност за заштита на имотот, избегнување на скапите битки, како да се донесуваат информирани одлуки и да се донесат информирани одлуки.

Овој напис се проширува во однос на основите на зонирањето, ги истражува нијансите на кои често се среќаваат сопствениците на имотите и обезбедува соодветни стратегии за водење на овој сложен пејзаж.Ние исто така ќе ги испитаме сценаријата на реалниот свет каде што зонирањето на знаењето ја прави разликата помеѓу успешен проект и регулаторен кошмар.

Кои се законите за зонско користење и зошто постојат?

Во основа, законот за урбанизација претставува пакет регулативи кои ја делат општината на области или зони, секој со специфична употреба, ограничување на структурата и густина.

Зонинг врши неколку критични функции:

  • На пример, разгледувањето на некомпатибилните земји ја користи [ФЛТ:1] заштедната индустрија далеку од училиштата и домовите.
  • Помагање на населението [ФЛТ:] за да се обезбеди инфраструктура како патишта, вода и канализација, може да го поддржи бројот на жителите или работниците.
  • [ФЛТ:0] Ги заштитувам вредностите на сопственост [ФЛТ: 1) преку создавање на предвидливост за тоа што може да се изгради во соседството.
  • [ФЛТ:0] Имплементирање на цели за планирање на заедницата [ФЛТ:], како што е охрабрување на достапните станови или заштита на отворениот простор.

Без зонирањето, стриптиз клубот може легално да се отвори веднаш до основно училиште, или 40-катната зграда може да се подигне во средината на мирно предградие.

Правната рамка зад закажувањето

Упатствата за зонингирање се обично дел од општинските правила , МПТ [ФЛТ:], заедно со градежните правила, противпожарните кодови и другите прописи за употреба на земјиште. Тие се креирани и изменети преку јавен процес кој вклучува планирање на родициски сослушувања, гласови на градскиот совет и честопати јавните референдуми.

Типови на кооцијативни класификации и нивните практични имплициции

Иако оригиналниот напис ги наведува широките категории, апликацијата за реален свет е подетална.

Закажување на населението: Повеќе отколку само домови

Р-1 обично го ограничува развојот на домовите на едно семејство во големи групи, додека Р-2 може да дозволи дуплекс, и Р-3 или Р-4 дозволува повеќе семејни станови или домови. [ФЛТ:] пакт за [0] дома [ФЛТ], големина [0] за администрација [ФЛТ]], голема [ФЛТ]], [ФЛТ] мора да биде од имотната линија), и [т.н.] ограничување на 4 или 16 илјади квадратни метри), [ФЛТ: 2] задни услови [ФЛТ] за многу помалку од парни зони (како] може да се намали бројот на податоци (како се наоѓа во многу места за повеќе од 6 метри.

Заеднички проблем: сопствениците на домови претпоставуваат дека можат да додадат и изнајмена единица (акцесорска единица) во нивниот двор или АДУ.

Комерцијално звучување: Спектрум на деловни видови

C-1 (комерцијално претпријатие за соседство) може да дозволи малопродажба и професионални канцеларии, но забрануваат преноси на возила или автоопрематори. C-2 или C-3 (генерална комерцијална) дозволува поширока низа бизниси, вклучувајќи ресторани, бензински пумпи и поголеми продавници. Некои општини користат [ФЛТ:0] стандарди за перформација [ФЛТ] кои ја регулираат бучавата, генерирањето и часовите на работење наместо експлицитно листање дозволените алатки. Ако купувате имот за работење, не претпоставувајте дека било каква комерцијална употреба е дозволен [ФЛ] маса: 3.

Индустриско и земјоделско зонски

Индустриското урбано планирање е поделено на лесни индустриски (места за заштита, собрание, истражувачки лаборатории) и тешки индустриски (манукулирање, хемиски процеси, латино)

Измешани-корисни зонинг: Модерен тренд

Многу понови настани користат overloading (MX) или [FLT] планиран развој на единиците (PUD) [MX] [FLT] [FLT] [ФЛЛТ] [ФЛТ]] [ФЛТ]]; тие дозволуваат станбена, комерцијална и понекогаш лесна индустрија да се користи во истата зграда или развој. Додека флексните зони често доаѓаат со дополнителни стандарди за дизајн, како што се барањата за подвижни улици, малопродажни и интегрирани. Сопственици мора да бидат особено внимателни околу [Л-Лусот] кои се користат со констрите за заштита.

Како е дозволено директно да се отсвири твојот имот и твојот развој

Изворниот напис беше поврзан со градењето на рестрикции и ограничување на користењето.

Закажувањето одредува највисоките и најдобрите корисни места

Ако поседувате зона за земјоделско земјиште, но развивач купува соседски парцели за поддвижност, вашиот имот може да се зголеми ако се промени зоната за намалување на имотот, може нагло да се намали вредноста на вашиот имот.

њ.е.

На пазарот за недвижности, имотите кои веќе имаат функционален имот, се одобрени од страна на инвеститорите плаќаат повеќе за имот кој може веднаш да поддржи 10-катна зграда која бара долг процес на резонирање. Да се разбере оваа премија е клучот и за продавачите и за купувачите. Продавачите плаќаат повеќе време и пари за обезбедување на конзервациска зграда која може да бара повисока цена. Купувачот мора да бара поголем фактор. Купувачот мора да го ризикува трошокот за нивната понуда.

Истражување на случаите: Домашната бизнис стапица

Ако сопственикот почне да продава големопродажба на локалните продавници или да вработува возачи, најверојатно ќе го прекрши урбанизмот. Градот може да издаде некаков услов за прекин на инддестрија, принудувајќи го бизнисот да затвори или да ги префрли илјадниците трошоци за приход или за правни трошоци. Сопственикот кој прво проверува дали има различна зона (или условна) треба да ја искористи оваа катастрофа, да ја спаси оваа катастрофа.

Истражување на локалните закони за зонско поврзување: Водич кој чекор по чекор

Еве една посеопфатна методологија на истражување која можат да ја следат сопствениците на имот.

  1. Ако вашиот имот е во неинкорпорираната окружна земја, одделот за планирање на сметки [ФЛТ:1] е ваша власт. ако е во границите на градот, градскиот оддел за планирање управува со урбанизацијата.
  2. [ФЛТ:0] Примени ја официјалната мапа за урбанизација [ФЛТ]. Повеќето градови обезбедуваат мапа на интерактивен GIS (Географски информативен систем). Внесете ја вашата адреса за да ја видите вашата зона и нејзините граници. Побарајте ги надлежните зони кои додаваат дополнителни барања (историско зачувување, поплавен, звук на аеродромот итн.).
  3. Прочитајте го текстот за зонскиот управен документ [FLT:]. Ова е долг документ, но фокусирајте се на поглавјето за вашата зона. Побарајте го erroryword used shape, ** ** ** staps ** (добро, назадувања, покривање на парцели на парцели за паркинг), и ,сеприватен исклучок или , justougal употреба на одредбите.
  4. Кликни го сеопфатниот план [FLT:].
  5. Повикајте го или посетете го одделот за планирање. Побарајте писмо за потврда на состојбата на имотот кое ги потврдува тековните зонации и ги наведува сите промени што не се случуваат.
  6. За сложени проекти, адвокатот [ФЛТ:0] им се обраќа на професионалните [ФЛТ].

Вообичаени прашања за зонско прашање и како да се решат

Покрај општата листа, сопствениците на имот често се соочуваат со овие специфични предизвици.

Користи и структури кои не се конформирани

На пример, на продавница за неоспорно користење [ФЛТ: 1) постои имот кој е законски искористен во моментов, а е забранет во тек. На пример, на една продавница во која се работи за агол, пред да се реконструираат станбените згради (пр. само ако не се прошири или не се промени сопственоста (многу уредници се прекинати неконформирани користи: на сличен начин, неконформирањето на имотите, неовластување на осигурувањето и на иднината.

Запишување на промените: Кога и како да се примени

Апликантот мора да докаже дека имотот не може да се користи без варијација, дека тешкотиите не се креирани сами од себе, и дека доделувањето на варијација нема да му наштети на јавното добросостојба.

Резонирањето и сеопфатните амандмани на планот

Ако сакате употреба која сегашната зона не ја дозволува, како што е градење 10-катна зграда во зона ограничена на 4 приказни, може да ви треба [ФЛТ:0], која што ќе биде во ред, а која ќе биде многу потешка од конзистентирањето [ФЛТ: 1). Ова е законодавен акт, одлучен од градскиот совет или од локалната комисија, и ќе биде многу потешко од тоа да се направи преглед на животната средина. Мора да покажете дека резонирањето е конзистентно со сеопфатниот план, му треба (пр. домување), и нема да им наштети на имотите. Резонирањето бара еколошки прегледи, студии и опширени.

Да се остане пред промени во врска со работата и да се помогне во општеството

Сопствениците на имоти кои остануваат информирани можат да предвидат промени кои влијаат на нивните имоти.

  • Кога еден град предлага нова наредба за урбанизација или специфично обновување, се одржуваат јавни сослушувања.
  • [ФЛТ:0] Побарувај онлајн за да ги испланираш состаноците на комисијата [FLT:]. Повеќето градови се во живо или пост-минути. барајте предмети како што се ,Превод на книги, , на зонацискиот код (променливи правила за паркинг, АДС, итн.) и ,зонски промени на имотите во близина на вашите.
  • Ако планирате да се развиете, дружењето со соседните групи може да го намали противењето.
  • Веб-сајтовите како [ФЛТ:] Zillow Research [ [ФЛТ]]] [] ,3] и локалните владини портали нудат мапи и дозволи за историјата. [ФЛТ:]]] ЕПА Ресурсите за Смарт [ФЛТ:5] да обезбедат водство за тоа како урбанизацијата е поврзана со одржливиот развој.

Специјални проценки за инвеститорите за трговски имот

Инвеститорите кои купуваат комерцијален имот мора да бидат задолжени за работа, освен за финансии.

  • "Просторијата на имот" може да забрани одреден бизнис како бар, продавница за заложување или градинка.
  • Ова ја ограничува вкупната снимка на квадрати од згради во однос на големината на чаршијата.
  • Ако вашето место не може да собере доволно паркинг, можеби ќе треба да купите блиска земја или да аплицирате за паркинг кој е многу скап.
  • Ако вашиот бизнис тип не е по право, морате да аплицирате за условна или специјална дозвола за користење. Ова додава време, трошоци и несигурност. [ФЛТ:2] Американското здружение за планирање [ФЛТ:3] нуди ресурси за легалните празни дозволи за употреба на земјиштето.

Заклучок: За тебе да работи зонското користење

Локалните закони за урбанизација можат да се чувствуваат како лавиринт на рестрикции, но тие се и рамка која ги штити вредностите на имотите. Клучот за успехот е истражување и професионално водство. Дали сте сопственик на дом кој планира реновирање, мал сопственик на бизнис кој лишува продавница или развивач проценува локација, земајќи време за да го разбере кодексот за урбанизација и како може да ве промени во замена за пари, време и фрустрација. Имот на сопствениците не е некоја статична состојба; тоа е динамична состојба која можете да ја влијаете преку ангажирање, апликации и ограничување на правилата.

За понатамошно читање, консултирајте се со [ФЛТ:0] Веб-сајтот на одделот за планирање на правни информации Корнел, со преглед на законот за урбанизација [ФЛТ:1] или испитајте ја веб-страницата на вашата локална општина.