KASIH KASIH Reformasi Pajak di Pasar Real Estate India

Undang-Undang (RERA)

Kekhalifahan dari Kekhalifahan Kekhalifahan Kekhalifahan Kekhalifahan Kekhalifahan India Tahun 2016 dan diimplementasikan di seluruh negara bagian pada tahun 2017, RERA secara aregugat merupakan reformasi regulasi paling transformatif untuk real estate India . RERA menegaskan bahwa semua proyek perumahan dengan luas lahan lebih dari 500 meter persegi atau delapan apartemen harus didaftarkan dengan Real Estate Regulatory Authority milik negara. Pembangun harus mengungkapkan rencana proyek, garis waktu, persetujuan, dan rincian keuangan. Sebuah persyaratan rekening escrow memastikan bahwa 70% dari dana yang dikumpulkan dari pembeli hanya digunakan untuk konstruksi dan biaya tanah.

Reformasi pajak dan RERA berpotongan dalam beberapa cara. Sebagai contoh, standardisasi definisi area karpet dan pendaftaran proyek telah memudahkan pembeli untuk memanfaatkan keuntungan pajak pinjaman rumah, karena bank kini telah memverifikasi status proyek. RERA juga mengekang penggunaan uang hitam dengan memberlakukan perhitungan ketat dan pelaporan norma. Akibatnya, lebih banyak transaksi yang bergerak melalui saluran perbankan formal, meningkatkan basis pajak. Sebuah laporan oleh Knight Frank India mencatat bahwa RERA telah meningkatkan sentimen pembeli secara signifikan, dengan lebih dari 60% homebuyer mengungkapkan keyakinan yang lebih besar di pasar. Otoritas tingkat negara bagian REFLRA seperti [[Mashtra RETRAFL]] telah menetapkan waktu untuk penyelesaian proyek, yang sebelumnya mengurangi keterlambatan sektor.

Pajak dan Manfaat Indeks Pengindeksan Huruf Besar Muda

Pajak pajak atas penjualan properti adalah faktor kritis bagi investor.Di India, properti yang dipegang selama lebih dari dua tahun diklasifikasikan sebagai aset modal jangka panjang.Penghasilan dikenakan pajak sebesar 20% dengan keuntungan indeksasi, yang menyesuaikan harga pembelian untuk inflasi (menggunakan Indeks Inflasi Biaya yang diterbitkan oleh Departemen Pajak Penghasilan).Untuk aset yang dipegang selama kurang dari dua tahun, keuntungan tersebut ditambahkan dengan pendapatan Wajib Pajak dan dikenakan pajak sesuai dengan tarif lempengan yang dapat diterapkan (penghasilan modal jangka pendek).

Manfaat indeksasi telah menjadi keuntungan utama bagi investor properti jangka panjang, secara efektif mengurangi kewajiban pajak yang nyata dalam periode inflasi tinggi.Namun, pemerintah telah memperketat peraturan selama bertahun-tahun. Sebagai contoh, Anggaran 2023 membatasi keuntungan indeksasi hanya untuk kasus-kasus di mana properti dijual setelah ditahan selama lebih dari dua tahun, dan hanya jika pembeli membayar pajak pada pertimbangan penjualan penuh.Selain itu, pengecualian di bawah Bagian 54 dan 54F memungkinkan reinvestasi keuntungan ke properti perumahan lain untuk menunda keuntungan modal.Persyaratan ini telah beralih dan mendorong retribusi properti di perumahan. Pada saat terjadi perubahan lain, dalam jangka waktu tertentu (e. 54F) telah mengurangi tiga tahun, untuk mengurangi jaminan pajak pajak pajak pajak pajak.

Reformasi Lain yang Patut Dinobel: Transaksi Benami, REITs, dan Pencacahan Pajak

Ajukan Transaksi Benami (Prohibition) Amendemen Act, 2016, adalah reformasi pajak yang kuat yang bertujuan untuk mengekang uang hitam dalam real estate.Memungkinkan pemerintah menyita properti benami (proxis-owned) tanpa kompensasi.Hal ini telah secara signifikan mengurangi penggunaan nama fiktif untuk memegang real estate, memaksa individu untuk menyatakan kepemilikan aktual.

Perkenalan dengan pemberian jaminan Real Estate Investment Trusts (REITs) pada tahun 2014, dengan klarifikasi pajak yang selanjutnya, menciptakan kelas aset baru bagi investor . REITs mendistribusikan setidaknya 90% dari pendapatan sewa mereka kepada pemegang unit, dengan perlakuan pajak yang menguntungkan (dividen distribusi pajak dihapus pada tahun 2020).Hal ini telah menarik minat investor ritel dan institusional ke real estate komersial tanpa membeli langsung properti.

Di sisi homebuyer, pengurangan pajak di bawah Seksi 24(b), 80C, dan 80EEA memberikan bantuan yang signifikan. Pengurangan hingga ⁇ 2 lakh per tahun pada bunga pinjaman rumah (Seksi 24(b)) dan pembayaran pokok hingga ⁇ 1,5 lakh di bawah 80C digunakan secara luas.Pada Anggaran 2019, sebuah Seksi baru 80EEA diperkenalkan, memungkinkan pengurangan tambahan sebesar ⁇ 1,5 lakh atas bunga untuk pinjaman perumahan terjangkau di bawah kondisi tertentu. Manfaat pajak ini telah merangsang permintaan baik pertengahan anggaran dan perumahan terjangkau.

Kekecewaan terhadap Berbagai Pemegang Tugas

Rumah Tangga

Untuk homebuyers, efek gabungan dari pemotongan kadar GST, perlindungan RERA, dan pengurangan pajak yang ditingkatkan telah sebagian besar positif. GST yang berkurang (1% pada terjangkau, 5% pada pemotongan tingkat bawah yang tidak dapat diperburuk) menurunkan biaya muka. mandat RERA untuk mengungkapkan penundaan proyek dan menggunakan akun escrow telah meminimalkan risiko proyek yang diulurkan ⁇ mimpi buruk umum pada era pra-RERA. Pembeli juga mendapatkan manfaat dari prospek penjualan kembali yang ditingkatkan karena judul yang formal.

Namun, tantangan tetap. Tingkat GST yang diterapkan untuk properti bawah-konstruksi masih dapat menjadi deterrent dibandingkan dengan rumah siap pindah yang menarik tidak GST. Selain itu, pergeseran biaya kepatuhan kepada pengembang di bawah skema GST baru sering kali diwariskan kepada pembeli dalam bentuk harga dasar yang lebih tinggi.Kerumitan perolehan modal pembebasan pajak (misalnya, dua-kepatutan aturan di bawah Bagian 54 terbatas pada satu properti dari Anggaran 2023) juga membuat perencanaan pajak lebih menantang bagi individu yang menjual properti ke upgrade rumah mereka.

Pengembang yang tidak terkenal

Pengembang-pembangun yang berkomplot telah menghadapi dampak campuran.Di sisi positif, RERA dan GST telah membiayakan operator fly-by-night, menguntungkan pengembang yang terorganisasi dengan catatan kepatuhan yang kuat.Sektor telah melihat konsolidasi, dengan pengembang yang diperhitungkan memperoleh pangsa pasar.Ketaatan yang dibawa oleh reformasi ini juga telah memudahkan pengembang untuk mengumpulkan dana dari bank dan investor institusional, mengurangi ketergantungan pada pembiayaan informal.

Di bagian bawah, biaya kompensasi telah meningkat. Pendaftaran proyek di bawah RERA, pengajuan reguler, dan audit memerlukan tim yang terdedikasi. Di bawah GST, penolakan pengembang pajak Masukan dipaksa untuk menyerap pajak masukan, meremas margin ⁇ terutama untuk perumahan yang terjangkau. Pemerintah melakukan upaya untuk mitigasi ini dengan mengizinkan skema komposisi, tetapi banyak pengembang menemukan penolakan ITC menyakitkan. Persyaratan untuk mempertahankan rekening terpisah untuk setiap proyek di bawah RERA juga meningkatkan beban administratif. Pembangun kecil dan menengah, kurang skala, telah terpengaruh dengan disproporsi, beberapa pihak keluar dari pasar sepenuhnya.

Investor

Investor real estate whether individual property flippers atau dana institusional ⁇ harus menyesuaikan diri dengan lingkungan pajak yang lebih diatur.Pengencangan modal memperoleh pengecualian, terutama cap pada reinvestasi rumah ganda, telah mengurangi peluang arbitrage pajak.Namun, manfaat indeksasi untuk pemegang jangka panjang tetap menarik bagi investor dengan horizon panjang.

Kerugian dari pihak PET telah memberikan alternatif yang cair. Pengurangan REIT dikenakan pajak di tangan investor dengan tarif plaim yang dapat diperuntukan (setelah penghapusan Pajak Dividen Distribution), dan keuntungan modal pada unit REIT diperlakukan sama dengan saham ekuitas (1 tahun memegang untuk jangka panjang, 10% pajak atas keuntungan lebih dari ⁇ 1 lakh). Hal ini telah membuat investasi real estat komersial dapat diakses oleh investor kecil. Tambahan, dorongan pemerintah untuk perumahan terjangkau melalui insentif pajak (seperti 100% deduksi keuntungan dari proyek perumahan terjangkau di bawah ⁇ 1 lakh ⁇ 20-IBBA) hingga 20 Maret24 telah mendorong banyak pembina untuk pivot segmen ini, menawarkan peluang baru.

Efek Khusus Sektor

Pendudukan v Rumah Tangga Komersial

Reformasi pajak PHK telah mempengaruhi perumahan dan komersial segmen secara berbeda. Sektor perumahan telah menjadi fokus utama reformasi RERA dan GST, dengan tujuan melindungi pembeli aadmi (orang biasa) aadmi. Real estate komersial, secara kontras, telah mendapat keuntungan dari pajak REIT, kredit pajak masukan GST (tersedia untuk properti komersial dalam skema pra-2019), dan penghapusan kompleksitas seputar pajak layanan dan VAT. Di bawah GST, properti komersial yang digunakan untuk menyewa/memimpin adalah subjek ke GST pada 18%, dengan ITC penuh, mendorong pengembang untuk memegang aset sewaan dan komersial.

Modal senilai kekayaan memperoleh kerangka pajak untuk properti komersial mirip dengan perumahan, tetapi tidak adanya pengecualian seperti Bagian 54 untuk investasi ulang dalam properti perumahan kadang-kadang mendorong investor ke arah aset perumahan.Namun, hasil sewa yang lebih tinggi dalam real estate komersial dan likuiditas REITs telah menyeimbangkan persamaan.

Perumahan yang Berbiaya farford vs Perumahan Mewah

Reformasi pajak PHK telah sangat menguntungkan untuk perumahan yang terjangkau. Tingkat GST sebesar 1% (tanpa ITC) adalah yang terendah di seluruh segmen.Selain itu, untuk mempromosikan perumahan terjangkau di bawah Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), pemerintah memperpanjang periode untuk mengklaim keuntungan pajak pada pinjaman rumah sampai Maret 2022.Pembangun yang mengambil proyek perumahan terjangkau juga menikmati pengurangan laba sebesar 100% di bawah Bagian 80-IBA.

Sebaliknya, perumahan mewah ITC lebih berdampak pada proyek mewah karena mereka melibatkan input nilai yang lebih tinggi.Namun, individu berbiaya tinggi sering memperoleh keuntungan pajak melalui modal memperoleh strategi deduksi pinjaman rumah, sehingga dampaknya telah diremukkan.

Tantangan dan Kritik

Kekompleksan berkelanjutan: kekompleksan dual GST struktur tarif (1% vs 5%) dan kurangnya ITC telah menyebabkan sengketa interpretatif dan litigasi. Banyak pengembang yang berjuang dengan transisi, terutama ketika penyelesaian parsial terjadi di seluruh tanggal implementasi GST. implementasi RERA tidak merata di seluruh negara bagian; sementara Maharashtra dan Karnataka memiliki platform yang kuat, negara bagian yang lebih kecil lag dalam penegakan. akun escrow wajib telah memperlambat arus kas untuk pengembang, menyebabkan penundaan proyek dalam beberapa kasus.

Sebagai contoh, penghapusan manfaat indeksasi untuk properti yang dijual setelah tanggal tertentu (meskipun kemudian dipulihkan) menyebabkan kebingungan.Pembatasan pada Bagian 54 pengecualian hanya untuk satu properti baru (dari Anggaran 2023) dianggap sebagai pukulan bagi investor properti berencana untuk mengkonsolidasikan aset ganda.

Lebih lanjut, hukum Benami, sementara efektif, telah dikritik karena memiliki tingkat keyakinan yang rendah dan untuk pelecehan prosedural dari pemegang properti asli.Kegagalan untuk sepenuhnya mengintegrasikan GST dengan RERA juga telah menyebabkan pelaporan tidak konsisten.Secara keseluruhan, laju reformasi kadang-kadang telah melampaui kemampuan industri untuk beradaptasi, menyebabkan gangguan jangka pendek.

Reformasi yang Dijangkai dan Dijangkai Masa Depan

Wake depan, pemerintah kemungkinan akan terus memperbaiki kerangka pajak untuk real estate. badan industri seperti CREDAI dan NAREDCO telah lobbid untuk rasionalisasi GST, termasuk pemulihan ITC untuk pengembang untuk mengurangi biaya dan meningkatkan pasokan perumahan terjangkau. Dewan GST mempertimbangkan tingkat terpadu untuk properti bawah-konstruksi, mungkin sekitar 3% dengan ITC, yang dapat menyederhanakan sistem.

Di samping pajak langsung, memperluas avenue investasi yang diperlebar oleh AMBAT untuk memasukkan aset sewaan perumahan (Residen REITs) sedang di bawah diskusi, yang akan membuka avenue investasi baru. Pemerintah juga dapat meningkatkan deduksi pajak untuk homebuyers pertama kali di bawah Bagian 80EEA dan 80C untuk menghidupkan kembali permintaan di pasar sluggish.Digitation of property registions dan menghubungkan dengan Aadhaar dan PAN diharapkan untuk lebih mengekang uang hitam, dengan penciptaan basis data properti nasional yang dapat disalibatkan dengan pengajuan pajak.

Kode pajak langsung yang akan datang (diperkirakan untuk menggantikan UU Pajak Penghasilan) dapat menyederhanakan perolehan modal dengan menghapus pajak pajak yang dibekali periode dan tarif standardisasi yang berlaku . Segmen perumahan yang terjangkau kemungkinan akan tetap menjadi prioritas, dengan kemungkinan perpanjangan tunjangan Seksi 80-IBA.

Kesimpulan Kesia-siaan

Reformasi pajak yang diterapkan selama dekade terakhir telah mengubah pasar real estate India secara fundamental dari suatu reformasi yang tidak terregulasi, sektor prone pajak menjadi salah satu yang secara progresif transparan dan terstruktur. GST, RERA, modal memperoleh perubahan, dan reformasi sekutu telah meningkatkan kepercayaan pembeli, menarik investasi formal, dan mengurangi peran uang hitam. Ya, telah terjadi masalah gigi ⁇ beban pembiakan gigi, biaya lulus-melalui, dan kesenjangan implementasi tingkat negara ⁇ tetapi lintasan jangka panjang menunjuk ke arah ekosistem kesehatan.

Para pemegang saham, tetap diberitahu tentang reformasi ini bukan pilihan. para investor harus merencanakan portofolio mereka mempertimbangkan modal memperoleh indeks dan pilihan REIT. para pengembang membutuhkan mekanisme kepatuhan yang kuat untuk berkembang. para pemilik rumah harus memanfaatkan deduksi pajak dan perlindungan RARA yang tersedia untuk mereka. pasar real estate India berada di jalur modernisasi, dan reformasi pajak adalah penggerak mesin yang berubah. seiring dengan reformasi selanjutnya, sektor disebar menjadi salah satu tujuan investasi yang paling menarik di Asia.