Is-suq tal-proprjetà immobbli Indjan, pedament tal-ekonomija tan-nazzjon, għadda minn bidliet profondi matul l-aħħar għaxar snin. Ladarba dawn il-bidliet kienu kkaratterizzati minn opaċità, prattiki frammentati, u tranżazzjonijiet ta' flus kontanti tqal, is-settur issa qed jiġi ffurmat mill-ġdid minn sensiela ta' riformi tat-taxxa kuraġġużi. Dawn ir-riformi, immexxija mill-gvernijiet ċentrali u tal-istat, għandhom l-għan li jġibu trasparenza, jattiraw kemm investiment domestiku kif ukoll dak barrani, u jipproteġu l-interessi ta' miljuni ta' persuni li jixtru d-dar. Il-fehim tal-effett ta' dawn ir-riformi tat-taxxa mhuwiex biss eżerċizzju akkademiku; huwa essenzjali għall-investituri, l-iżviluppaturi, u dawk li jfasslu l-politika li jinnavigaw dan ix-xenarju li qed jevolvi b'rata mgħaġġla. Dan l-artikolu jipprovdi analiżi profonda tar-riformi ewlenin tat-taxxa [57] mit-Taxxa fuq l-Oġġetti u s-Servizzi (GST) u l-Att dwar l-Estate (Regolament u Żvilupp) Reali (RERA) għall-bidliet fit-taxxa fuq il-kapital u miżuri fiskali oħrajn [57] u l-impatt multidimensjonali tagħhom

Riformi Ewlenin tat-Taxxa li Jirrialaw l-Estate Real Indjan

Taxxa fuq l-Oġġetti u s-Servizzi (GST)

L-introduzzjoni tat-Taxxa fuq l-Oġġetti u s-Servizzi (GST) f'Lulju 2017 kienet riforma importanti li kienet is-somma ta' għadd ta' taxxi indiretti bħall-VAT, it-taxxa fuq is-servizzi, u d-dazju tas-sisa. Għas-settur tal-proprjetà immobbli, il-GST ġabet kemm simplifikazzjoni kif ukoll kumplessità. F'April 2019, il-Kunsill tal-GST tilef ir-rati għal proprjetajiet residenzjali li ma jinbnewx biżżejjed: id-djar bi prezz raġonevoli tqiegħdu b'rata ta' 1% tal-GST (mingħajr il-Kreditu tat-Taxxa fuq l-Input, l-ITC) u d-djar li ma jistgħux jitħallsu b'5% (mingħajr l-ITC). Dan naqqas b'mod sinifikanti l-piż tat-taxxa fuq ix-xerrejja meta mqabbel mal-era ta' qabel il-GST, fejn taxxi multipli jistgħu jammontaw għal aktar minn 12%.

Madankollu, it-tneħħija tal-ITC għall-iżviluppaturi taħt l-iskema l-ġdida kienet tfisser li l-bennejja ma setgħux jibbilanċjaw aktar it-taxxi mħallsa fuq inputs bħal siment u azzar. Dan l-ispejjeż akbar tal-kostruzzjoni, speċjalment għal proġetti tad-djar bi prezz li jintlaħaq fejn il-marġini huma rqiq. Għal proprjetajiet lesti biex jintużaw, il-GST mhuwiex applikabbli, li mejjel preferenza tax-xerrej lejn unitajiet kompluti. Ir-reġim tal-GST tejjeb ukoll it-trasparenza billi talab lill-iżviluppaturi jżommu fatturi tat-taxxa u rekords ta' konformità xierqa, u b'hekk naqqas l-ambitu għal ftehimiet ta' taħt it-tabella. Skont il-GST Kunsill], l-istruttura tar-rata simplifikata għamlitha aktar faċli għall-persuni li jirċievu l-flus biex jifhmu l-komponent tat-taxxa tax-xiri tagħhom.

L-Att dwar l-Estate Reali (Regolament u Żvilupp) (RERA)

Impenjati fl-2016 u implimentati madwar l-istati sal-2017, RERA hija probabbilment l-aktar riforma regolatorja trasformattiva għall-proprjetà immobbli Indjana. RERA mandati li l-proġetti residenzjali kollha b'erja art ta 'aktar minn 500 metru kwadru jew tmien appartamenti għandhom jiġu rreġistrati mal-Awtorità Regolatorja Istat Awtorita Real Estate. L-iżviluppaturi għandhom jiżvelaw pjanijiet tal-proġett, skedi ta 'żmien, approvazzjonijiet, u dettalji finanzjarji. Rekwiżit kont f′idejn terzi jiżgura li 70% tal-fondi miġbura minn xerrejja jintużaw biss għall-ispejjeż tal-kostruzzjoni u l-art.

Pereżempju, l-istandardizzazzjoni tad-definizzjonijiet taż-żona tat-twapet u r-reġistrazzjoni tal-proġetti għamlitha aktar faċli għax-xerrejja biex jagħmlu użu mill-benefiċċji tat-taxxa fuq is-self fuq id-djar, peress li l-banek issa vverifikaw l-istatus tal-proġett. L-RERA trażżnu wkoll l-użu ta' flus suwed billi inforzaw normi stretti ta' kontabilità u rappurtar. B'riżultat ta' dan, aktar tranżazzjonijiet qed jimxu permezz ta' kanali bankarji formali, u żiedu l-bażi tat-taxxa. Rapport minn Kavallier Frank India nnota li l-RERA tejbet b'mod sinifikanti s-sentiment tax-xerrej, b'aktar minn 60% tax-xerrejja li jesprimu fiduċja akbar fis-suq. L-awtoritajiet tal-Istat tal-RERA bħal ] Maharashtra RERA] stabbilixxew punti ta' riferiment għat-tlestija fil-ħin tal-proġett, u b'hekk naqsu d-dewmien li qabel kien hemm f'periklu s-settur.

Taxxa u Indiċi tal- Qligħ Kapitali

Tassazzjoni fuq qligħ kapitali fuq il-bejgħ ta 'proprjetà huwa fattur kritiku għall-investituri. Fl-Indja, proprjetajiet miżmuma għal aktar minn sentejn huma kklassifikati bħala assi kapitali fit-tul. Il-qligħ huwa intaxxat b'20% mal-benefiċċju ta 'indiċjar, li jaġġusta l-prezz tax-xiri għall-inflazzjoni (bl-użu tal-Indiċi Inflation Kosts ippubblikat mid-Dipartiment tat-Taxxa fuq l-Introjtu). Għal assi miżmuma għal inqas minn sentejn, il-qligħ huwa miżjud mal-kontribwent jċedi dħul u intaxxat skont ir-rata slab applikabbli (qligħ kapitali għal żmien qasir).

Il-benefiċċju tal-indiċjar kien vantaġġ ewlieni għal investituri tal-proprjetà fit-tul, li b'mod effettiv naqqas l-obbligazzjonijiet tat-taxxa reali f'perjodi ta' inflazzjoni għolja. Madankollu, il-gvern issikka r-regoli matul is-snin. Pereżempju, il-Baġit 2023 illimita l-benefiċċju tal-indiċjar għal dawk il-każijiet biss fejn il-proprjetà tinbiegħ wara li tkun ilha miżmuma għal aktar minn sentejn, u biss jekk ix-xerrej iħallas it-taxxa fuq il-kunsiderazzjoni sħiħa tal-bejgħ. Barra minn hekk, l-eżenzjonijiet skont it-Taqsimiet 54 u 54F jippermettu investiment mill-ġdid ta' qligħ fi proprjetà residenzjali oħra biex tiġi differita t-taxxa fuq il-qligħ kapitali. Dawn id-dispożizzjonijiet inkoraġġew il-fatturat tal-proprjetà u ħeġġew l-investiment mill-ġdid fid-djar. Min-naħa l-oħra, bidliet frekwenti fid-definizzjoni tal-perjodu ta' żamma (pereżempju, tnaqqis minn tliet snin għal sentejn) ħolqu inċertezza. Għall-aħħar Indiċi tal-Inflazzjoni tal-Ispejjeż, irreferi għas-sit web [Income Tax Department ].

Riformi Nobbli Oħrajn: Tranżazzjonijiet Benami, REITs, u Tnaqqis tat-Taxxa

Il-Benami Transactions (Prohibition) Emendation Act, 2016, kienet riforma fiskali qawwija mmirata biex trażżan il-flus suwed fil-proprjetà immobbli. Hija tippermetti lill-gvern li jikkonfiska proprjetajiet benami (proxy-owned) mingħajr kumpens. Dan naqqas b'mod sinifikanti l-użu ta 'ismijiet fittizji li jkollhom proprjetà immobbli, li jġagħlu individwi jiddikjaraw sjieda attwali.

L-introduzzjoni ta' Trusts ta' Investiment f'Estate Reali (REITs) fl-2014, bi kjarifiki sussegwenti tat-taxxa, ħolqot klassi ġdida ta' assi għall-investituri.

Fuq in-naħa tax-xerrej, it-tnaqqis fit-taxxa skont it-Taqsimiet 24(b), 80C, u 80EEA jipprovdi ħelsien sinifikanti. It-tnaqqis sa ~2 lakh fis-sena fuq l-imgħax fuq is-self domestiku (it-Taqsima 24(b)) u l-ħlas lura prinċipali sa ~1.5 lakh taħt 80C jintużaw b'mod wiesa'. Fil-Baġit 2019, ġiet introdotta Taqsima ġdida 80EEA, li tippermetti tnaqqis addizzjonali ta' ~1.5 lakh fuq l-imgħax għal self għal djar bi prezz li jintlaħaq taħt ċerti kundizzjonijiet. Dawn il-benefiċċji tat-taxxa stimulaw id-domanda kemm għal djar b'medja kif ukoll għal djar bi prezz li jista' jintlaħaq.

Impatt fuq id-Diversi Partijiet Interessati

Magni li jixtru

Għal min iħaddimhom, l-effett kombinat tat-tnaqqis fir-rati tal-GST, RERA tnaqqsilhom il-protezzjonijiet, u tnaqqis imtejjeb fit-taxxa kien fil-biċċa l-kbira pożittiv. Il-GST imnaqqas (1% fuq prezz raġonevoli, 5% fuq nuqqas ta' affordabbiltà tal-bini) naqqas l-ispiża bil-quddiem. mandat RERA li tiżvela dewmien fil-proġett u tuża kontijiet f′idejn terzi naqqas ir-riskju ta' proġetti mwaqqfa [57] - ħmar il-lejl komuni fl-era ta' qabel ir-RERA. Ix-xerrejja jibbenefikaw ukoll minn prospetti ta' bejgħ mill-ġdid imtejba minħabba titoli formalizzati ta' proprjetà.

Madankollu, għad fadal sfidi. Ir-rata tal-GST applikabbli għall-proprjetajiet ta' nuqqas ta' bini xorta waħda tista' tkun deterrent meta mqabbla ma' djar lesti biex jintużaw li ma jattiraw l-ebda GST. Barra minn hekk, il-bidla tal-ispejjeż ta' konformità għall-iżviluppaturi taħt l-iskema l-ġdida tal-GST spiss ġiet mgħoddija lil xerrejja fil-forma ta' prezzijiet bażi ogħla. Il-kumplessità tal-eżenzjonijiet mit-taxxa fuq il-qligħ kapitali (pereżempju, ir-regola ta' żewġ propjetajiet taħt it-Taqsima 54 limitata għal proprjetà waħda mill-Baġit 2023) għamlet ukoll l-ippjanar tat-taxxa aktar diffiċli għall-individwi li jbigħu l-proprjetà biex jaġġornaw darhom.

Żviluppaturi

L-iżviluppaturi ffaċċjaw impatt imħallat. Min-naħa pożittiva, RERA u GST qabdu operaturi fly-by-night, li bbenefikaw żviluppaturi organizzati b'rekords ta 'konformità qawwija. Is-settur rat konsolidazzjoni, ma żviluppaturi reputazzjoni jiksbu sehem mis-suq. It-trasparenza miġjuba minn dawn ir-riformi għamilha wkoll aktar faċli għall-iżviluppaturi biex jiġbru fondi mill-banek u investituri istituzzjonali, tnaqqis dipendenza fuq finanzjament informali.

Fuq in-naħa negattiva, l-ispejjeż tal-konformità jkunu skyrocketed. Reġistrazzjoni tal-proġett taħt RERA, preżentazzjonijiet regolari, u l-verifiki jeħtieġu timijiet dedikati. Taħt GST, iċ-ċaħda ta 'Żviluppaturi ta' Kreditu tat-Taxxa Input sfurzata li jassorbu taxxi input, squaring marġini speċjali għal djar affordabbli. Il-gvern għamel tentattiv biex itaffu dan billi jippermettu skema ta 'kompożizzjoni, iżda ħafna żviluppaturi sabu l-TIC ċaħdit uġigħ. Ir-rekwiżit li jżommu kontijiet separati għal kull proġett taħt RERA żied ukoll il-piżijiet amministrattivi. Żviluppaturi żgħar u medji, mingħajr skala, ġew affettwati sproporzjonatament, ma 'xi wħud joħorġu mis-suq kompletament.

Investituri

Investituri ta' proprjetà immobbli [57] għandhom jadattaw għal ambjent fiskali aktar regolat. L-issikkar tal-eżenzjonijiet tal-qligħ kapitali, speċjalment il-limitu fuq investimenti mill-ġdid multipli tad-djar, naqqas l-opportunitajiet ta' arbitraġġ tat-taxxa. Madankollu, il-benefiċċju tal-indiċjar għal holdings fit-tul jibqa' attraenti għall-investituri b'orizzont twil.

Il-Kummissjoni tinnota li l-miżura hija selettiva peress li l-miżura ma tikkostitwixxix għajnuna mill-Istat.

Effetti Speċifiċi għas-Settur

Residenza vs. Proprjetà Kummerċjali

Ir-riformi tat-taxxa influwenzaw is-segmenti residenzjali u kummerċjali b'mod differenti. Is-settur residenzjali kien l-enfasi primarja tar-riformi RERA u GST, bil-għan li jipproteġu xerrejja aam aadmi (bniedem komuni). Il-proprjetà immobbli kummerċjali, għall-kuntrarju, ibbenefikat mit-tassazzjoni fuq ir-REIT, il-kreditu tat-taxxa fuq l-input tal-GST (disponibbli għall-proprjetà kummerċjali fl-iskema ta' qabel l-2019), u t-tneħħija tal-kumplessitajiet madwar it-taxxa tas-servizz u l-VAT. Taħt il-GST, il-proprjetà kummerċjali użata għall-kiri/kiri hija soġġetta għal GST ta' 18%, b'ITC sħiħa disponibbli, li tinkoraġġixxi l-iżviluppaturi biex iżommu u jikru assi kummerċjali.

Il-qafas tat-taxxa fuq il-qligħ kapitali għall-proprjetajiet kummerċjali huwa simili għal residenzjali, iżda n-nuqqas ta' eżenzjonijiet bħat-Taqsima 54 għal investiment mill-ġdid fi proprjetà residenzjali xi kultant imbutta lill-investituri lejn assi residenzjali. Madankollu, ir-rendimenti ogħla tal-kiri fil-proprjetà immobbli kummerċjali u l-likwidità tar-REITs ibbbilanċjaw l-ekwazzjoni.

Djar bi prezz li jintlaħaq vs Djar ta' Lumur

Ir-riformi tat-taxxa kienu speċjalment favorevoli għal akkomodazzjoni affordabbli. Ir-rata GST ta '1% (mingħajr ITC) huwa l-aktar baxx bejn is-segmenti. Barra minn hekk, biex jippromwovu akkomodazzjoni affordabbli taħt il-Prün Mantri Awas Yojana (Pmeay), il-gvern estenda l-perjodu għat-talba benefiċċji tat-taxxa fuq self domestiku sa Marzu 2022. Żviluppaturi li jwettqu proġetti tad-djar affordabbli wkoll igawdu tnaqqis ta 'profitt 100% taħt it-Taqsima 80-IBA.

Id-djar ta' l-Lussemburgu, min-naħa l-oħra, raw GST ogħla (5% mingħajr ITC) u inqas inċentivi speċjali. It-tneħħija ta' l-ITC kellha impatt fuq proġetti lussużi aktar minħabba li jinvolvu inputs ta' valur ogħla. Madankollu, individwi b'rata għolja ta' internet ta' spiss jiksbu benefiċċji tat-taxxa permezz ta' strateġiji ta' differiment tal-qligħ kapitali aktar milli tnaqqis tas-self domestiku, u għalhekk l-impatt ġie mfixkel.

Sfidi u Kritiċiżmi

Minkejja l-trajettorja pożittiva, ir-riformi tat-taxxa fil-proprjetà immobbli Indjana mhumiex mingħajr kritika. Kumplessitajiet GST jippersistu: l-istruttura tar-rata GST doppja (1% vs 5%) u n-nuqqas ta 'ITC wasslu għal tilwim interpretu u l-litigazzjoni. Ħafna żviluppaturi tħabtu mat-tranżizzjoni, speċjalment meta tlestija parzjali seħħet madwar id-data implimentazzjoni GST. implimentazzjoni RERA hija irregolari madwar l-istati; filwaqt li Maharashtra u Karnataka għandhom pjattaformi robusti, stati iżgħar dewmien fl-infurzar. Il-kontijiet f′idejn terzi obbligatorji naqsu flussi ta "flus għall-iżviluppaturi, jikkawżaw dewmien fil-proġett f'xi każijiet.

Ir-regoli tat-taxxa fuq il-qligħ kapitali nbidlu diversi drabi, u ħolqu inċertezza għall-investituri. Pereżempju, it-tneħħija tal-benefiċċju tal-indiċjar għall-proprjetà mibjugħa wara ċerta data (għalkemm irrestawrata aktar tard) ikkawżat konfużjoni. Il-limitazzjoni fuq l-eżenzjonijiet tat-Taqsima 54 għal proprjetà waħda ġdida biss (mill-Baġit 2023) tqieset bħala daqqa ta' ħarta għall-investituri tal-proprjetà li qed jippjanaw li jikkonsolidaw l-assi multipli.

Barra minn hekk, il-liġi Benami, filwaqt li hija effettiva, ġiet ikkritikata talli kellha rata ta' kundanna baxxa u għal fastidju proċedurali ta' detenturi ġenwini ta' proprjetà. In-nuqqas li l-GST tiġi integrata bis-sħiħ mal-RERA wassal ukoll għal inkonsistenzi ta' rappurtar. B'mod ġenerali, ir-ritmu tar-riforma xi kultant qabeż il-kapaċità tal-industrija li tadatta, u dan wassal għal tfixkil fuq żmien qasir.

Il-prospettivi tal-ġejjieni u r-riformi mistennija

Meta wieħed iħares 'il quddiem, il-gvern x'aktarx li jkompli jirfina l-qafas tat-taxxa għall-proprjetà immobbli. Korpi tal-industrija bħal CREDAI u NAREDCO lobbyingd għar-razzjonalizzazzjoni tal-GST, inkluż ir-restawr tal-ITC għall-iżviluppaturi biex jitnaqqsu l-ispejjeż u tingħata spinta lill-provvista tad-djar bi prezz li jintlaħaq. Il-Kunsill tal-GST qed jikkunsidra rata unifikata għall-proprjetajiet ta' sottokostruzzjoni, possibbilment madwar 3% bl-ITC, li tista' tissimplifika s-sistema.

Fuq in-naħa tat-taxxa diretta, qed tiġi diskussa t-twessigħ tal-ambitu tar-REITs biex jinkludu assi ta' kiri residenzjali (REITs Residentali) li jiftħu toroq ġodda ta' investiment. Il-gvern jista' wkoll itejjeb it-tnaqqis tat-taxxa għal dawk li jixtru l-ewwel darba skont it-Taqsimiet 80EEA u 80C biex terġa' tibda d-domanda fis-swieq staġnati. Id-diġitalizzazzjoni tar-reġistrazzjonijiet tal-proprjetà u l-konnessjoni ma' Aadhaar u PAN hija mistennija li tkompli trażżan il-flus suwed, bil-ħolqien ta' bażi tad-dejta nazzjonali tal-proprjetà li tista' tiġi vverifikata b'mod inkroċjat mal-preżentazzjonijiet tat-taxxa fuq id-dħul.

Il-kodiċi tat-taxxa diretta li jmiss (mistennija li tissostitwixxi l-Att dwar it-Taxxa fuq l-Introjtu) jista' jissimplifika t-tassazzjoni tal-qligħ kapitali billi jneħħi l-perjodi ta' parteċipazzjoni multipli u jistandardizza r-rati. Is-segment tad-djar bi prezz raġonevoli x'aktarx li jibqa' prijorità, b'estensjoni possibbli tal-benefiċċji tat-Taqsima 80-IBA.

Konklużjoni

Ir-riformi tat-taxxa implimentati matul l-aħħar għaxar snin ittrasformaw fundamentalment is-suq tal-proprjetà immobbli Indjan minn settur li fil-biċċa l-kbira tiegħu huwa mhux regolat, li huwa suxxettibbli għat-taxxa għal wieħed li huwa progressivament trasparenti u strutturat. GST, RERA, bidliet fil-qligħ kapitali, u riformi relatati tejbu l-fiduċja tax-xerrej, attiraw investiment formali, u naqqsu r-rwol ta' flus suwed. Iva, kien hemm kwistjonijiet li jagħtu importanza kbira lill-piżijiet ta' konformità, il-flussi tal-ispejjeż, u l-lakuni fl-implimentazzjoni fil-livell tal-istat [61] iżda t-trajettorja fit-tul tindika lejn ekosistema aktar b'saħħitha.

Għall-partijiet interessati, li jibqgħu infurmati dwar dawn ir-riformi mhuwiex fakultattiv. Investituri għandhom jippjanaw portafoll tagħhom li jikkunsidraw indiċjar qligħ kapitali u għażliet REIT. L-iżviluppaturi jeħtieġu mekkaniżmi ta 'konformità robusti biex jirnexxu. Djar għandhom jingranaw it-tnaqqis tat-taxxa u l-protezzjonijiet RERA disponibbli għalihom. Is-suq tal-proprjetà immobbli Indjan huwa fit-triq ta 'modernizzazzjoni, u r-riformi tat-taxxa huma l-mutur li jixprunaw dik il-bidla. Hekk aktar riformi, is-settur huwa pposied li ssir waħda mill-aktar destinazzjonijiet attraenti ta 'investiment fl-Asja.