A Crise de Acomodação Alargabilidade

Em todo o mundo e nos Estados Unidos, a acessibilidade da habitação tem surgido como um dos desafios mais urgentes do nosso tempo. A elevação dos preços das casas, a estagnação dos salários e a persistente escassez de unidades habitacionais têm impulsionado o sonho de propriedade de casas para muitos, enquanto os encargos de aluguel consomem uma parcela cada vez maior de orçamentos domésticos. Os governos locais, de pequenas cidades para grandes áreas metropolitanas, encontram-se nas linhas de frente desta crise. Ao contrário das agências federais ou estaduais, os líderes municipais veem o impacto humano diariamente – famílias duplicam, os trabalhadores se deslocam horas porque não podem dar ao luxo de viver perto de seus empregos, e os residentes de longa data deslocados pela gentrificação. Em resposta, cidades e municípios estão criando políticas inovadoras, direcionadas para estabilizar e expandir a habitação a preços acessíveis. Este artigo examina as estratégias que os governos locais estão implementando, os obstáculos que enfrentam e os resultados tangíveis que estão sendo alcançados.

Entendendo a acessibilidade da habitação

A acessibilidade da habitação é fundamentalmente sobre a relação entre custos de habitação e renda familiar. o padrão de referência, usado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) e muitas outras agências, é que os custos de habitação - incluindo aluguel ou hipoteca, serviços públicos e impostos - não devem exceder 30% da renda bruta de uma família.

De acordo com o Centro Conjunto de Estudos de Habitação da Universidade de Harvard , um número recorde de famílias dos EUA são agora sobrecarregadas com custos. Em 2022, mais de 22 milhões de famílias de inquilinos gastaram mais de 30% de sua renda em moradia, e mais de 12 milhões gastaram mais de metade. Os proprietários não são imunes; o aumento dos impostos de propriedade, seguros e custos de manutenção têm apertado os orçamentos, particularmente entre os idosos com renda fixa.

Estratégias-chave para lidar com a acessibilidade da habitação

Os governos locais têm um kit de ferramentas robusto à sua disposição, as abordagens mais eficazes combinam mudanças regulatórias, incentivos financeiros e parcerias que aproveitam recursos públicos e privados, abaixo estão algumas das estratégias mais adotadas, com uma análise mais profunda de como eles trabalham na prática.

Zoneamento Inclusão

Políticas de zoneamento inclusivo (Z) exigem que os desenvolvedores reservem uma porcentagem de unidades em novos projetos residenciais para famílias que ganham abaixo de um certo limite de renda, e essas políticas podem ser obrigatórias ou voluntárias, e muitas vezes incluem provisões para garantir que a acessibilidade persista ao longo de décadas.

A lei de habitação incluso de São Francisco, por exemplo, exige que desenvolvedores de projetos com 10 ou mais unidades façam pelo menos 12% das unidades acessíveis a famílias de baixa ou moderada renda, ou paguem uma taxa em vez. Outras cidades como Boston e Denver adotaram modelos semelhantes. Um desafio chave é definir a relação de acessibilidade suficientemente alta para fazer a diferença sem dissuadir o desenvolvimento. Algumas jurisdições oferecem bônus de densidade - permitindo edifícios mais altos ou mais unidades do que o zoneamento normalmente permite - para compensar os custos dos desenvolvedores. Pesquisa do Urban Institute sugere que programas de IZ bem projetados podem produzir milhares de unidades acessíveis por ano em grandes cidades sem reduzir significativamente o fornecimento de habitação global.

Incentivos para o Desenvolvimento de Habitações

Além dos requisitos de zoneamento, os governos locais oferecem uma série de incentivos para incentivar os desenvolvedores privados a construir habitações acessíveis, incluindo reduções de impostos imobiliários, taxas de licenciamento reduzidas, processos de revisão acelerada e subsídios diretos de fundos de habitação locais, reduzindo o custo e risco de desenvolvimento, esses incentivos tornam economicamente viável incluir unidades de custo acessível em projetos que, de outra forma, comercializariam exclusivamente a preços de luxo.

Em Nova York, o programa de isenção de impostos 421, agora substituído por Affordable New York, forneceu uma quebra substancial de imposto imobiliário para desenvolvimentos que incluíam unidades acessíveis, em Seattle, o programa de isenção de impostos multifamiliares (MFTE) oferece uma isenção de imposto de propriedade de 12 anos para novos edifícios multifamiliares que reservam 20% a 25% das unidades como acessíveis, tais programas foram creditados com a aceleração da criação de milhares de casas acessíveis, no entanto, críticos notam que os abatimentos fiscais reduzem a receita local e podem nem sempre produzir a longo prazo a acessibilidade, a menos que estejam emparelhados com fortes restrições de ações.

Políticas de Controle de Alugares

Controle de aluguel, mais precisamente estabilização de aluguel, limita o valor do aluguel dos proprietários pode aumentar anualmente, muitas vezes ligando aumentos a um índice de preços ao consumidor ou uma porcentagem fixa.

Um estudo seminal de pesquisadores de Stanford descobriu que o controle do aluguel em São Francisco reduziu o suprimento global de moradias, incentivando os proprietários a converter unidades em condomínios ou aluguel de curto prazo.

"Comunidade Land Trusts"

Os fundos comunitários são entidades sem fins lucrativos que adquirem terras e as mantêm em confiança, e depois alugam para proprietários ou desenvolvedores para um contrato de locação nominal, porque o terreno é propriedade da CLT, o custo da casa é separado do custo da terra, reduzindo substancialmente o preço de compra, em troca, os proprietários concordam em restrições de revenda que mantêm as casas futuras acessíveis para compradores subsequentes.

O Champlain Housing Trust em Burlington, Vermont, é um dos maiores e mais antigos CLTs dos EUA, gerenciando mais de 3.000 casas acessíveis, outras cidades, como Atlanta e Washington, estabeleceram CLTs com parcerias de bancos de terras comunitárias, e também ajudam a evitar a especulação e estabilizar os valores de propriedade em áreas gentrificantes.

Parcerias Público-Privadas

Parcerias público-privadas (PPPs ou P3s) reúnem recursos municipais, capital privado e, muitas vezes, expertise sem fins lucrativos para desenvolver moradias acessíveis em escala. Essas parcerias podem assumir muitas formas: joint ventures onde a cidade contribui com terras e o desenvolvedor privado supervisiona a construção; sindicações de crédito tributário onde a cidade aloca créditos de imposto de habitação de baixo rendimento (LIHTC); ou desenvolvimentos de uso misto que combinam espaço comercial com unidades acessíveis.

Um exemplo notável é a parceria "Build to Rent" em Austin, Texas, onde a cidade contribuiu com um excedente para um desenvolvimento de 200 unidades que visava famílias que ganham 60% da área de renda mediana, o desenvolvedor financiou o projeto com títulos isentos de impostos e 4% de ações do LihTC, que podem acelerar as linhas do tempo do projeto e trazer conhecimentos que os governos locais não têm, mas requerem uma supervisão forte para garantir que os benefícios públicos não sejam diluídos.

Ferramentas de Política Adicionais Ganhando Tração

Além das cinco estratégias fundamentais descritas acima, várias outras abordagens estão sendo adotadas pelos municípios que pensam no futuro.

Upzoneamento e eliminação do zoneamento familiar

Minneapolis fez manchetes nacionais em 2018, tornando-se a primeira grande cidade a eliminar o zoneamento unifamiliar da cidade, permitindo duplexes e triplexes em todos os lotes residenciais, desde então cidades como Portland, Oregon, e Charlotte, Carolina do Norte, têm seguido o exemplo, permitindo que maior densidade, essas reformas aumentem o suprimento de moradias e podem diminuir os preços ao longo do tempo, estudos das reformas de Minneapolis mostram um modesto aumento na construção multifamiliar, embora efeitos completos possam levar anos para se materializar.

Unidades de Alojamento Acessório (UDA)

ADUs, pequenas unidades de habitação secundárias em lotes unifamiliares, oferecem uma forma relativamente barata de adicionar densidade sem grande redesenvolvimento, muitas cidades têm relaxado as restrições de zoneamento e planos pré-aprovados de ADUs para incentivar sua construção, na Califórnia, a lei estadual agora exige que as cidades permitam ADUs, e o estado fornece programas de empréstimo para ajudar os proprietários a financiá-los, e os ADUs podem fornecer renda para aluguel para proprietários de casas, aumentando o estoque de habitação.

Assistência de aluguel e vouchers

Embora muitas vezes vista como uma responsabilidade federal, alguns governos locais estabeleceram seus próprios programas de assistência de aluguel, por exemplo, o Programa de Suplementos de Aluguel Local do Distrito de Columbia fornece vales para famílias de renda extremamente baixa, superando o fosso entre o que podem pagar e os aluguel de mercado, esses programas são caros, mas podem ser direcionados para os moradores mais vulneráveis.

Desafios em lidar com a acessibilidade da habitação

Apesar da criatividade e dedicação dos líderes locais, inúmeras barreiras impedem o progresso, entender esses desafios é essencial para a concepção de políticas que possam ter sucesso a longo prazo.

Financiamento Limitado e Restrições Fiscais

A maioria dos governos locais dependem de uma reforma de fundos federais (como o Programa de Parcerias de Investimentos em Casa e Bolsas de Desenvolvimento Comunitário), fundos de habitação do Estado, e fontes de receita locais como taxas inclusórias ou sobreposições de impostos imobiliários.

A Coalizão Nacional de Alojamento de Baixa Renda (FLT:1) relata que há uma escassez nacional de mais de 7 milhões de casas de aluguel acessíveis para famílias de renda extremamente baixa para resolver esta lacuna exigiria um investimento muito além dos níveis atuais, muitas cidades se voltaram para medidas de obrigação aprovadas por eleitores, como a Habitação Levy de US$ 290 milhões de Seattle, para gerar financiamento dedicado, mas tais medidas nem sempre são politicamente viáveis.

Oposição Comunitária (NIMBYismo)

Resistência dos residentes existentes, o sentimento de "Não no meu quintal" permanece como um dos obstáculos mais formidáveis, mesmo quando o novo desenvolvimento inclui unidades acessíveis, vizinhos frequentemente se opõem a isso, citando preocupações sobre congestionamento de tráfego, falta de estacionamento, superlotação escolar, ou mudanças no caráter da vizinhança, essa oposição pode atrasar projetos por anos através de avaliações ambientais, apelos de zoneamento e processos judiciais.

Para combater o NIMBYismo, as cidades adotaram zoneamento “por direito” que limita a revisão discricionária, e alguns criaram processos de conformidade “elemento de habitação” que sobrepõem a oposição local, mas o engajamento e a construção de confiança continuam essenciais.

Equilibrando o desenvolvimento com preocupações ambientais

O desenvolvimento de moradias pode entrar em conflito com os objetivos ambientais, construir em áreas verdes pode consumir espaço aberto e aumentar as milhas de veículos viajadas, enquanto o desenvolvimento de enchimento pode enfrentar problemas como remediação de campos de marrons ou impactos em habitats sensíveis, além de processos rigorosos de revisão ambiental, como o California Environmental Quality Act (CEQA), da Califórnia, podem ser armados por oponentes de novas habitações.

Cidades progressistas estão lutando por políticas de habitação "clima-smart" que concentram o crescimento perto do trânsito e priorizam a eficiência energética. Por exemplo, o plano abrangente de Minneapolis inclui metas climáticas ambiciosas e upzoneamento.

Mantendo a acessibilidade a longo prazo

Sem supervisão contínua, unidades acessíveis podem voltar a preços de mercado quando os pactos de acessibilidade expirarem, o penhasco de acessibilidade levou à perda de milhares de unidades subsidiadas em todo o país, para contrariar isso, as cidades estão estendendo os períodos de acessibilidade a 99 anos ou em perpetuidade, usando fundos comunitários e restrições permanentes de ações.

Mesmo com acordos legais, a aplicação é intensiva em recursos, as cidades precisam de sistemas de monitoramento robustos para garantir o cumprimento dos limites de renda e dos limites de aluguel, e também devem ter ferramentas legais para recuperar unidades se os proprietários não conseguirem manter a acessibilidade, alguns municípios, como Montgomery County, Maryland, dedicaram escritórios de conformidade de habitação que proativamente auditam propriedades.

Estudos de Casos de Iniciativas Governamentais Locais Bem-sucedidas

Os exemplos a seguir ilustram como diferentes comunidades traduziram a política em impacto do mundo real.

São Francisco, Califórnia

San Francisco tem muito tempo grappled com custos de habitação extremos. Além de inclusão zoneamento, a cidade estabeleceu o Fundo de Habitação acessível, que agrupa taxas de desenvolvimento, incremento fiscal, e dólares de fundo geral para financiar a construção e preservação. Programa de Propriedade Familiar oferece assistência de pagamento e de baixo preço para as famílias de baixa renda. A partir de 2023, São Francisco tinha criado mais de 30.000 unidades acessíveis através desses mecanismos, embora a demanda continua a superar a oferta. A cidade também lançou um ] Programa de Sites Pequenos que adquire edifícios controlados por aluguel para preservar a acessibilidade e evitar deslocamento.

Nova York, Nova York

O plano de Nova York 2.0, anunciado em 2017, comprometeu-se a criar ou preservar 300.000 unidades acessíveis até 2026. A estratégia combina nova construção, reabilitação de habitação pública e preservação de habitação naturalmente acessível. Em 2022, a cidade tinha financiado mais de 200.000 unidades. Um componente chave é o programa de Habitação Inclusiva Mândula (MIH), que se aplica a todas as mudanças de zoneamento iniciadas pela cidade e requer uma porcentagem de unidades acessíveis. O MIH foi emparelhado com bônus de densidade e contribuiu com milhares de unidades em áreas como East New York e Far West Side.

Minneapolis, Minnesota

Em 2018, Minneapolis adotou o plano abrangente Minneapolis 2040 ], que eliminou o zoneamento unifamiliar e permitiu até três unidades por lote em toda a cidade.

Seattle, Washington

Seattle A acessibilidade à habitação obrigatória (MHA) política, adotada em 2019, liga upzoneing com requisitos de acessibilidade. Em aldeias urbanas designadas, os desenvolvedores de projetos multifamiliar devem incluir unidades acessíveis (normalmente 5-11% do total) ou pagar uma taxa por pé quadrado em um fundo da cidade que suporta habitação acessível. Desde a implementação, MHA gerou mais de 2.500 unidades acessíveis e dezenas de milhões de dólares em taxas. O programa é projetado para ser auto-sustentação, como o aumento dos valores de terra em áreas de zona elevada compensar o custo de acessibilidade. Seattle também expandiu o Housing Levy para financiar a assistência de aluguel, programas de propriedade e apoio para pessoas que experimentam falta de moradia.

Olhando para frente: o caminho para a acessibilidade sustentável

A acessibilidade da habitação não é um problema que pode ser resolvido de uma noite para outra ou por qualquer política única, requer investimento sustentado, vontade política e colaboração entre setores, governos locais estão provando que podem ser laboratórios de inovação, testando abordagens que, se bem sucedidas, podem ser escalonadas, as cidades mais eficazes combinam medidas de abastecimento (alterações de zona, incentivos ao desenvolvimento) com suportes de demanda (assistência de aluguel, programas de propriedade) e fortes proteções de inquilinos.

Tendências emergentes incluem o uso de planejamento baseado em dados, como avaliações de necessidades de habitação e impostos de vaga, para direcionar intervenções mais precisamente, e também ganhar tração são coalizões regionais de habitação, onde vários municípios coordenam para enfrentar uma crise compartilhada, por exemplo, a Autoridade de Financiamento de Habitação de Áreas de Base, é o primeiro órgão regional da Califórnia com autoridade fiscalizadora para financiar habitações acessíveis em nove condados.

Os governos locais não podem resolver a acessibilidade da habitação sozinhos, recursos federais e estaduais, inovação do setor privado e engajamento comunitário são essenciais, mas as ações que estão sendo tomadas hoje nas cidades de São Francisco a Minneapolis demonstram que políticas ousadas e bem projetadas podem fazer uma diferença tangível, aprendendo com esses exemplos e adaptando-os aos contextos locais, as comunidades podem se aproximar do objetivo que cada residente merece de um lugar seguro, decente e acessível para chamar de lar.