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Por que a autoridade prefeito importa para a acessibilidade da habitação
Ao contrário das amplas alavancas políticas do governo nacional, os prefeitos operam em nível local, onde os desafios de moradia são mais agudamente sentidos e onde soluções personalizadas podem ser projetadas, sua posição única permite que eles coordenem o uso da terra, o investimento público direto e negoceiam com desenvolvedores e associações de moradias, enquanto o Reino Unido continua a enfrentar uma escassez de casas acessíveis, entender como prefeitos podem e fazem isso, direcionar mudanças é essencial para políticos, planejadores urbanos e moradores.
Escalando o Desafio: o atual estado de habitação acessível nas cidades do Reino Unido
De acordo com a Federação Nacional de Habitação, a Inglaterra precisa de cerca de 145.000 casas a preços acessíveis por ano, mas menos de 50.000 estão sendo entregues atualmente, em grandes cidades como Londres, Manchester, Birmingham e Bristol, aumentando os preços das casas e aumentando os aluguel privados, têm levado a propriedade de muitos lares de renda média e baixa, e a lista de espera de moradia social está em mais de 1,2 milhões de famílias nacionalmente, esses números ressaltam porque a liderança prefeito não é apenas benéfica, mas crítica.
Estresse de habitação e o papel da liderança local
Políticas nacionais como Ajuda à Compra ou planejamento de reformas são importantes, mas muitas vezes não conseguem lidar com as condições específicas de cada cidade.
Política chave, levers disponíveis para prefeitos.
Prefeitos em cidades britânicas, eleitos diretamente prefeitos de metrô, como o prefeito da Grande Manchester ou a prefeitura de Liverpool City Region, ou prefeitos cerimoniais com poderes mais suaves, podem implantar uma série de ferramentas para aumentar o suprimento de moradias acessíveis.
Planejamento Estratégico do Espaço e Assembleia de Terras
Uma das alavancas mais fortes do prefeito é a influência sobre o plano de desenvolvimento local e avaliações estratégicas do mercado de habitação. prefeitos podem identificar locais de campo marrom, designar áreas de crescimento, e exigir porcentagens mínimas de habitação acessível em novos desenvolvimentos através de políticas de plano local.
A montagem de terras - o processo de aquisição e consolidação de parcelas de terra para o desenvolvimento - é outra ferramenta poderosa. Prefeitos podem usar ordens de compra obrigatórias (OPOs) para trazer terras paralisadas ou subutilizadas, particularmente quando os desenvolvedores estão segurando bancos de terra. Prefeito da cidade de Sheffield tem usado poderes CPO para desbloquear locais para habitação de categoria mista.
Zoneamento Inclusão e Contribuições de Desenvolvedores
O zoneamento inclusivo requer que os desenvolvedores privados incluam uma proporção de moradias acessíveis em seus esquemas.Em muitas cidades do Reino Unido, isso é alcançado através de acordos da Seção 106 - obrigações legais associadas a permissões de planejamento. Prefeitos podem definir políticas claras garantindo que as negociações sob a Seção 106 produzam um número significativo de casas acessíveis. Por exemplo, a "Estratégia de Habitação Acessível" da Autoridade Combinada de West Midlands estabelece um objetivo que 20% de todas as novas casas na região devem ser acessíveis, com uma maior porcentagem de desenvolvimentos em terras públicas. Alguns prefeitos também têm defendido "avaliações de viabilidade" para garantir que os desenvolvedores não possam explorar os motivos de viabilidade comercial para evitar contribuições de habitação acessíveis.
Desconcentração e poderes fiscais
A desconcentração de prefeitos também deu a alguns a capacidade de manter uma parte das taxas de negócios e o imposto do conselho superior.
Alocações de Orçamento Prefeitas e Modelos de Parceria
Ações efetivas requerem dinheiro, enquanto prefeitos não podem imprimir dinheiro, podem direcionar orçamentos existentes, atrair investimentos privados e alavancar subsídios nacionais, os principais mecanismos financeiros que usam.
Contas de renda de habitação e Habitação do Conselho
Alguns prefeitos supervisionam autoridades combinadas que incluem conselhos com estoque de habitação retida, que podem influenciar os gastos da conta de renda da habitação, garantindo que os excedentes da habitação existente do conselho sejam reinvestidos em novas construções e remodelações, mas as reformas de autofinanciamento da HRA de 2012 deram a cada conselho controle sobre sua própria HRA, então a influência do prefeito é muitas vezes indireta através de coordenação estratégica, em cidades como Bristol, o prefeito trabalhou com o conselho para estabelecer uma maior proporção de excedentes de HRA atribuídos a novas habitações sociais.
Programa de Aceleração de Habitação e Conexão de Grant
Muitos prefeitos lançaram programas locais de acelerador de habitação que fornecem financiamento em pequena escala ou empréstimos de baixo custo para associações de habitação e desenvolvedores de liderança comunitária. Por exemplo, o programa "Construindo Casas do Conselho para Londrinos" do prefeito de Londres alocou £4,8 bilhões em quatro anos para iniciar novas casas do conselho.
Parcerias Público-Privadas (PPP) e Empresas Conjuntas
A joint venture "GM One" na Grande Manchester reúne a autoridade combinada, a Greater Manchester Combined Authority, e cinco associações de moradias para entregar 1.200 casas de categoria mista. Prefeitos também usam financiamentos de viabilidade para fazer esquemas que de outra forma seriam inviáveis devido a altos custos de terra ou baixos valores de vendas financeiramente viáveis. Esta abordagem tem sido usada pelo Programa de Auxílio à Associação de Habitação da Região de Liverpool para trazer sites para áreas desfavorecidas.
Engajamento comunitário: combate ao NIMBYismo e Consenso de Construção
A oposição dos residentes existentes, comumente chamado de NIMBYismo, continua sendo uma barreira significativa para novas habitações, especialmente para casas sociais e acessíveis.
Planejamento transparente e consulta precoce
A pesquisa do Centro das Cidades mostra que o engajamento precoce e significativo reduz as objeções posteriores.
"Comunidade Land Trusts" (CLTs) como um contador para o NIMBYismo
Uma abordagem inovadora que os prefeitos têm apoiado é a expansão dos Community Land Trusts, organizações sem fins lucrativos e controladas localmente que desenvolvem e gerenciam moradias acessíveis. CLTs são menos propensos a enfrentar a oposição local porque a própria comunidade está diretamente envolvida.
Mensagens Prefeitas e Liderança de Mídia
Prefeitos podem usar suas plataformas públicas para mudar a narrativa em torno de moradias acessíveis, em vez de enquadrar o desenvolvimento como uma ameaça ao caráter local, eles podem enfatizar os benefícios sociais e econômicos: tenacidades estáveis, sem-abrigo reduzido, comunidades mistas e criação de emprego local durante a construção, e lideranças autarcas fortes podem ajudar a combater a linguagem "eles e nós" que muitas vezes domina os debates de planejamento, por exemplo, o prefeito de West Midlands tem feito campanhas publicitárias para construir apoio para novas habitações, e o prefeito de Londres tem falado repetidamente a favor de aumentar a habitação social em terra verde, onde for apropriado.
Estudos de caso: prefeitos fazendo a diferença
Vários prefeitos do Reino Unido demonstraram que uma forte liderança local produz resultados mensuráveis.
Grande Manchester: primeira estratégia de Andy Burnham
Desde sua eleição em 2017, Andy Burnham tornou a habitação um pilar central de sua estratégia de prefeito, sua casa para todos, inclui um alvo de 30.000 casas acessíveis em cinco anos, apoiadas por um Fundo de Investimento em Habitação de £300 milhões, o prefeito também empurrou para o subsídio regional de prevenção de sem-teto, uma abordagem trailblazing que combina habitação com assistência à saúde e assistência social, a estratégia foi creditada com a redução de sono áspero na cidade-região em 10% e entregando mais de 5.000 casas acessíveis nos primeiros dois anos da estratégia.
Londres: Plano de Sadiq Khan e Tubulações de Financiamento
Como prefeito eleito diretamente de Londres, Sadiq Khan usou o peso total do Plano de Londres para garantir que a entrega de moradias a preços acessíveis seja priorizada mesmo durante a recessão do mercado.
Região de Liverpool City: primeira aproximação de Steve Rotheram em Brownfield
O prefeito Steve Rotheram se concentrou em trazer terras de campo de volta para uso para casas acessíveis. A "Liverpool City Region Brownfield Regeneration Strategy" desbloqueou mais de 100 hectares de terra contaminada e subutilizada, apoiando mais de 2.000 novas casas - 60% das quais são acessíveis. Usando poderes de CPO e devolvidos subsídios de habitação, o escritório do prefeito tem acelerado o desenvolvimento em sites que estavam parados há anos.
Desafios e Limitações: o que os prefeitos não podem fazer sozinhos.
Nenhum prefeito resolve a crise imobiliária com custos acessíveis sozinho, várias restrições estruturais limitam seu impacto.
Dependência do financiamento do governo central
O recente congelamento do Programa de Casas Acessíveis para 2023-2024 deixou algumas autoridades combinadas enfrentando lacunas de financiamento.
Controle limitado sobre setor privado alugado e regulamento de habitação social
Os prefeitos têm pouca autoridade sobre o setor privado alugado, que é responsável por uma parcela crescente de moradias em cidades britânicas, as rendas são amplamente desreguladas, e a aplicação de padrões de qualidade cai para os conselhos locais com capacidade limitada, assim como a regulação da habitação social é tratada pelo regulador da habitação social nacional, o que significa que os prefeitos não podem diretamente manter associações imobiliárias desleais para prestar contas.
Planejando Viabilidade e Obstrução de Desenvolvedores
Os desenvolvedores podem usar avaliações de viabilidade para reduzir as contribuições de moradias acessíveis, e a atual Orientação do governo proíbe as autoridades locais de exigirem moradias acessíveis em locais com menos de 10 unidades.
Olhando para a frente: o futuro da liderança de habitação prefeito
O Livro Branco de Nivelamento (2022) propôs que as autoridades combinadas retivessem 100% das taxas de negócios e introduzissem corporações de desenvolvimento prefeito com mais poderes de compra obrigatórios.
Outra tendência emergente é a integração da habitação com programas de retrofit net-zero, prefeitos de cidades como Bristol e Manchester estão ligando moradias acessíveis a metas climáticas, usando financiamento verde para melhorar a eficiência energética em habitações sociais e novas construções, o que poderia desbloquear fluxos de financiamento adicionais do UK Infrastructure Bank e investidores privados que estão cada vez mais interessados em projetos ligados à sustentabilidade.
Conclusão: um papel central com espaço para crescer
A evidência é clara: prefeitos em cidades britânicas têm uma posição crítica no avanço de moradias acessíveis, através de planejamento estratégico, alocação de recursos, engajamento comunitário e parcerias, eles podem fazer uma diferença tangível na quantidade e qualidade de casas acessíveis entregues, embora eles não sejam onipotentes e enfrentarem restrições fiscais e legais reais, sua proximidade com as necessidades locais e sua capacidade de coordenar entre várias partes interessadas os torna indispensáveis, como o governo explora uma desconcentração mais profunda, o papel do prefeito só crescerá, por enquanto, os prefeitos mais bem sucedidos são aqueles que combinam vontade política com ferramentas práticas, transparência com convicção e uma visão de longo prazo com entrega dia-a-dia implacável.
Para mais informações, veja o livro branco de leitura, o Centro de Análise de Cidades da Política de Habitação e as estatísticas de habitação da Federação Nacional de Habitação.