A crescente crise de acessibilidade à habitação

Nos Estados Unidos e em todo o mundo, a acessibilidade à habitação tem surgido como um dos desafios mais urgentes do nosso tempo. A elevação dos preços das casas, a estagnação dos salários e a persistente escassez de unidades habitacionais têm impulsionado o sonho de propriedade de moradia para muitos, enquanto os encargos de aluguel consomem uma parcela cada vez maior dos orçamentos domésticos. Os governos locais, de pequenas cidades para grandes áreas metropolitanas, encontram-se nas linhas de frente desta crise. Ao contrário das agências federais ou estaduais, os líderes municipais veem o impacto humano diariamente – famílias duplicam, os trabalhadores se deslocam horas porque não podem se dar ao luxo de viver perto de seus empregos e os residentes de longa data deslocados pela gentrificação. Em resposta, cidades e municípios estão criando políticas inovadoras, direcionadas para estabilizar e expandir a habitação a preços acessíveis. Este artigo examina as estratégias que os governos locais estão implementando, os obstáculos que enfrentam e os resultados tangíveis que estão sendo alcançados.

Entender a acessibilidade da habitação

A acessibilidade à habitação é fundamentalmente sobre a relação entre custos de habitação e renda familiar. O padrão de referência, usado pelo Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano dos EUA (HUD) e muitas outras agências, é que os custos de habitação - incluindo aluguel ou hipoteca, serviços públicos e impostos - não devem exceder 30% da renda bruta de uma família. Quando os custos excederem esse limite, as famílias enfrentam um pesado custo, muitas vezes forçando trocas com outras necessidades, como alimentos, cuidados de saúde, transporte e educação.

De acordo com o Centro Conjunto de Estudos de Habitação da Universidade de Harvard, um número recorde de famílias dos EUA está agora sobrecarregado com custos. Em 2022, mais de 22 milhões de famílias de inquilinos gastaram mais de 30% de sua renda em moradia, e mais de 12 milhões gastaram mais de metade. Os proprietários não são imunes; o aumento dos impostos de propriedade, seguros e custos de manutenção têm apertados orçamentos, particularmente entre os idosos com renda fixa. A crise não é uniforme – atinge famílias de baixa renda, comunidades de cor e centros urbanos mais difíceis – mas suas consequências se afloram, afetando a mobilidade econômica, saúde pública e estabilidade comunitária.

Estratégias-chave para abordar a acessibilidade da habitação

Os governos locais têm à sua disposição um conjunto de ferramentas robusto. As abordagens mais eficazes combinam mudanças regulatórias, incentivos financeiros e parcerias que aproveitam recursos públicos e privados. Abaixo estão algumas das estratégias mais adotadas, com uma análise mais aprofundada de como eles funcionam na prática.

Zoneamento Inclusão

Políticas de zoneamento inclusivo (IZ) exigem que os desenvolvedores reservem uma porcentagem de unidades em novos projetos residenciais para famílias que ganham abaixo de um determinado limite de renda. Essas políticas podem ser obrigatórias ou voluntárias, e muitas vezes incluem disposições para garantir a acessibilidade persiste ao longo de décadas. A ZI ajuda a criar bairros de renda mista, reduzindo a pobreza concentrada, enquanto amplia a oferta de unidades acessíveis sem subsídio público direto.

A lei de habitação incluso de São Francisco, por exemplo, exige que desenvolvedores de projetos com 10 ou mais unidades façam pelo menos 12% das unidades acessíveis a famílias de baixa ou moderada renda, ou paguem uma taxa em vez. Outras cidades como Boston e Denver adotaram modelos semelhantes. Um desafio chave é definir a relação de acessibilidade suficientemente alta para fazer a diferença sem dissuadir o desenvolvimento. Algumas jurisdições oferecem bônus de densidade – permitindo edifícios mais altos ou mais unidades do que o zoneamento normalmente permite – para compensar os custos dos desenvolvedores. Pesquisa do Urban Institute sugere que programas de IZ bem desenhados podem produzir milhares de unidades acessíveis por ano em grandes cidades sem reduzir significativamente o fornecimento de habitação global.

Incentivos ao desenvolvimento de habitação acessíveis

Além dos requisitos de zoneamento, os governos locais oferecem uma gama de incentivos para incentivar os desenvolvedores privados a construir alojamentos acessíveis. Estes incluem reduções de impostos imobiliários, taxas de licença reduzidas, processos de revisão acelerada e subsídios diretos de fundos de habitação locais. Ao reduzir o custo e risco de desenvolvimento, esses incentivos tornam economicamente viável incluir unidades de preços acessíveis em projetos que, de outra forma, comercializariam exclusivamente a preços de luxo.

Em Nova Iorque, o 421-um programa de isenção de impostos (agora substituído por Affordable New York) forneceu uma quebra substancial do imposto sobre imóveis para os desenvolvimentos que incluíam unidades acessíveis. Em Seattle, o programa de isenção de impostos multifamiliares (MFTE) oferece uma isenção de imposto sobre imóveis de 12 anos para novos edifícios multifamiliares que reservam 20% a 25% das unidades como acessíveis. Tais programas foram creditados com a aceleração da criação de milhares de casas acessíveis. No entanto, críticos notam que os abatimentos fiscais reduzem a receita local e nem sempre podem produzir a longo prazo acessibilidade, a menos que emparelhado com fortes restrições de escritura.

Políticas de Controle de Rendas

O controle de aluguel, mais precisamente, a estabilização do aluguel, limita o valor que os proprietários podem aumentar o aluguel anualmente, muitas vezes ligando aumentos a um índice de preços ao consumidor ou uma porcentagem fixa. Essas políticas visam proteger os inquilinos existentes de subidas repentinas e inacessíveis e preservar o estoque existente de moradias naturalmente acessíveis. Califórnia, Nova Iorque, Oregon e muitas cidades têm alguma forma de estabilização do aluguel.

Embora o controle de aluguel possa fornecer alívio imediato aos inquilinos, economistas frequentemente debatem seus efeitos de longo prazo. Um estudo seminal por pesquisadores de Stanford descobriu que o controle de aluguel em São Francisco realmente reduziu o fornecimento global de habitação de aluguel, incentivando os proprietários a converter unidades em condomínios ou aluguel de curto prazo. Por outro lado, os apoiadores argumentam que políticas bem calibradas, como as de Nova York, têm ajudado a estabilizar bairros e evitar deslocamentos de massa.

Fundo Comunitário de Garantia Agrícola

Os fundos de terras da Comunidade (CLTs) são entidades sem fins lucrativos que adquirem terras e as mantêm em confiança, em seguida, arrendá-las aos proprietários ou desenvolvedores para um contrato de locação nominal de terra. Como o terreno é propriedade da CLT, o custo da casa é separado do custo do terreno, reduzindo substancialmente o preço de compra. Em troca, os proprietários concordam em restrições de revenda que mantêm as casas futuras acessíveis para compradores subsequentes.

Os CLTs têm se mostrado eficazes na manutenção de oportunidades de propriedade de habitação permanentemente acessíveis. O Champlain Housing Trust em Burlington, Vermont, é um dos mais antigos e maiores CLTs nos EUA, gerenciando mais de 3.000 casas acessíveis. Outras cidades, como Atlanta e Washington, D.C., estabeleceram CLTs com parcerias de bancos de terra comunitários. CLTs também ajudam a evitar a inversão especulativa e estabilizar os valores de propriedade em áreas gentrificantes.

Parcerias público-privadas

Parcerias público-privadas (PPPs ou P3s) reúnem recursos municipais, capital privado e, muitas vezes, expertise sem fins lucrativos para desenvolver moradias acessíveis em escala. Essas parcerias podem assumir muitas formas: joint ventures onde a cidade contribui com terra e o desenvolvedor privado supervisiona a construção; sindicações de crédito tributário onde a cidade atribui créditos de imposto de habitação de baixo rendimento (LIHTC); ou desenvolvimentos de uso misto que combinam espaço comercial com unidades acessíveis.

Um exemplo notável é a parceria “Build to Rent” em Austin, Texas, onde a cidade contribuiu com um excedente para um desenvolvimento de 200 unidades que visava famílias que ganham 60% da área de renda mediana. O desenvolvedor financiou o projeto com títulos isentos de impostos e 4% de ações do LihTC. Essas colaborações podem acelerar as linhas do tempo do projeto e trazer conhecimentos que os governos locais não têm, mas exigem uma supervisão forte para garantir que os benefícios públicos não sejam diluídos.

Ferramentas de Política Adicionais Ganhando Tração

Para além das cinco estratégias fundamentais acima descritas, várias outras abordagens estão a ser adoptadas pelos municípios que pensam no futuro.

Atualização e eliminação do zoneamento familiar

Minneapolis fez manchetes nacionais em 2018, tornando-se a primeira cidade principal para eliminar o zoneamento unifamiliar cidade em toda, permitindo duplexes e triplexes em todos os lotes residenciais. Desde então, cidades como Portland, Oregon, e Charlotte, Carolina do Norte, têm seguido o exemplo. Ao permitir maior densidade, estas reformas aumentam a oferta de habitação e podem baixar os preços ao longo do tempo. Estudos de reformas de Minneapolis mostram um aumento modesto na construção multifamiliar pequena, embora os efeitos completos podem levar anos para se materializar.

Unidades de habitação de acesso (UDA)

ADUs — pequenas unidades de habitação secundárias em lotes unifamiliares — oferecem uma forma relativamente de baixo custo de adicionar densidade sem grande redesenvolvimento. Muitas cidades têm relaxado as restrições de zoneamento e planos pré-aprovados de ADU para incentivar sua construção. Na Califórnia, a lei estadual agora exige que as cidades permitam ADUs, e o estado fornece programas de empréstimo para ajudar os proprietários de casas a financiá-los.

Assistência e Vouchers para Aluguer com Base em Intenções

Embora muitas vezes visto como uma responsabilidade federal, alguns governos locais estabeleceram seus próprios programas de assistência de aluguel. Por exemplo, o Programa de Suplemento de Aluguel Local do Distrito de Columbia fornece vales para famílias de renda extremamente baixa, superando o fosso entre o que eles podem pagar e aluguel de mercado. Esses programas são caros, mas podem ser direcionados para os residentes mais vulneráveis.

Desafios na abordagem da acessibilidade à habitação

Apesar da criatividade e dedicação dos líderes locais, inúmeras barreiras impedem o progresso. Compreender esses desafios é essencial para a concepção de políticas que possam ter sucesso a longo prazo.

Financiamento limitado e restrições fiscais

Uma única unidade pode custar centenas de milhares de dólares para desenvolver, e subsídios operacionais podem ser necessários por décadas. A maioria dos governos locais dependem de uma reforma de fundos federais (como o Programa de Parcerias de Investimento em Casa e Bolsas de Desenvolvimento Comunitário), fundos de habitação do estado e fontes de receita locais, como taxas inclusórias ou sobreposições de impostos sobre imóveis.

A Coalizão Nacional de Habitação de Baixo Rendimento relata que há uma escassez nacional de mais de 7 milhões de casas de aluguel acessíveis para famílias de renda extremamente baixa. Para resolver esta lacuna exigiria um investimento muito além dos níveis atuais. Muitas cidades se voltaram para medidas de obrigações aprovadas pelo eleitor, como a Habitação Levy de US$ 290 milhões de Seattle, para gerar financiamento dedicado, mas tais medidas nem sempre são politicamente viáveis.

Oposição da Comunidade (NIMBYismo)

A resistência dos residentes existentes – “Não no meu quintal” (NIMBY) sentimento – permanece um dos obstáculos mais formidável. Mesmo quando o novo desenvolvimento inclui unidades acessíveis, os vizinhos muitas vezes se opõem a isso, citando preocupações sobre o congestionamento do tráfego, falta de estacionamento, superlotação escolar, ou mudanças no caráter da vizinhança. Esta oposição pode atrasar projetos por anos através de revisões ambientais, apelos zoneamento, e processos judiciais.

Para combater o NIMBYismo, as cidades adotaram o zoneamento “por direito” que limita a revisão discricionária, e algumas criaram processos de conformidade “elemento de habitação” que sobrepõem a oposição local. No entanto, o engajamento e a construção de confiança da comunidade continuam essenciais.A comunicação transparente sobre os benefícios de uma habitação acessível – como a diversidade econômica e a redução da falta de moradia – pode ajudar a mudar a percepção pública.

Equilibrando o Desenvolvimento com as Preocupações Ambientais

O desenvolvimento de moradias pode entrar em conflito com as metas ambientais. Construir em sites de campo verde pode consumir espaço aberto e aumentar as milhas de veículos viajadas, enquanto o desenvolvimento de enchimento pode enfrentar problemas como remediação de campos de marrons ou impactos em habitats sensíveis. Além disso, processos rigorosos de revisão ambiental, como o California Environmental Quality Act (CEQA), da Califórnia, podem ser armados por oponentes de novas habitações.

Cidades progressivas estão se esforçando para políticas de habitação “clima-smart” que concentram o crescimento perto do trânsito e priorizam a eficiência energética. Por exemplo, o plano abrangente de Minneapolis inclui metas climáticas tanto upzoning quanto ambiciosas. Mas as tensões persistem: alguns defensores da justiça ambiental argumentam que o desenvolvimento de taxa de mercado em bairros de baixa renda pode levar ao deslocamento, minando a sustentabilidade social de iniciativas verdes.

Mantendo a acessibilidade a longo prazo

Sem supervisão contínua, as unidades a preços acessíveis podem voltar a preços de mercado uma vez que os pactos de acessibilidade expiram. Este “clichê de acessibilidade” levou à perda de milhares de unidades subsidiadas em todo o país. Para contrariar isso, as cidades estão estendendo os períodos de acessibilidade a 99 anos ou em perpetuidade, usando os fundos de terras da comunidade e restrições de ações permanentes.

Mesmo com pactos legais, a aplicação é intensiva em recursos. As cidades precisam de sistemas de monitoramento robustos para garantir o cumprimento dos limites de renda e de aluguel. Eles também devem ter ferramentas legais para recuperar unidades se os proprietários não conseguem manter a acessibilidade. Alguns municípios, como Montgomery County, Maryland, têm dedicado escritórios de conformidade de habitação acessível que proativamente auditoria propriedades.

Estudos de Casos de Iniciativas Governamentais Locais Bem-sucedidas

Os exemplos a seguir ilustram como diferentes comunidades traduziram a política em impacto no mundo real.

São Francisco, Califórnia

San Francisco tem longamente atrapalhado com custos de habitação extremos. Além do zoneamento incluso, a cidade estabeleceu o Fundo de Habitação acessível, que agrupa taxas de desenvolvimento, incremento fiscal, e dólares de fundo geral para financiar a construção e preservação. Programa de Propriedade Familiar oferece assistência de pagamento e de baixo preço para as famílias de baixa renda. A partir de 2023, São Francisco criou mais de 30.000 unidades acessíveis através desses mecanismos, embora a demanda continue a ultrapassar a oferta. A cidade também lançou um Programa de Sites Pequenos que adquire edifícios controlados por aluguel para preservar a acessibilidade e evitar deslocamentos.

Nova Iorque, Nova Iorque

O plano de Nova Iorque Housing New York 2.0, anunciado em 2017, comprometeu-se a 200.000 bilhões de dólares para criar ou preservar 300.000 unidades acessíveis até 2026. A estratégia combina nova construção, reabilitação de habitação pública e preservação de habitação naturalmente acessível. Em 2022, a cidade tinha financiado mais de 200.000 unidades. Um componente chave é o programa Habitação Inclusiva Obrigatória (MIH), que se aplica a todas as mudanças de zoneamento iniciadas pela cidade e requer uma porcentagem fixa de unidades acessíveis. O MIH foi emparelhado com bônus de densidade e contribuiu com milhares de unidades em áreas como East New York e Far West Side.

Minneapolis, Minnesota

Em 2018, Minneapolis adotou o ]Minneapolis 2040] plano abrangente, que eliminou o zoneamento unifamiliar e permitiu até três unidades por lote cidade em toda. O plano também exigiu que novos desenvolvimentos em áreas de alta densidade incluem unidades acessíveis ou contribuir para um fundo de habitação. Dados iniciais de 2021-2022 mostrou um aumento de 66% em licenças para duplexes, triplexes e quadplexes em comparação com tendências pré-reforma. Além disso, Minneapolis investiu US $15 milhões anualmente no Fundo de Habitação Acesssível. A cidade também se concentrou em preservar habitação subsidiada existente para evitar perdas líquidas.

Seattle, Washington

Seattle A acessibilidade à habitação obrigatória (MHA) política, adotada em 2019, liga upzoneing com os requisitos de acessibilidade. Em “vizinhanças urbanas” designadas, os desenvolvedores de projetos multifamiliar devem incluir unidades acessíveis (normalmente 5-11% do total) ou pagar uma taxa por pé quadrado em um fundo da cidade que suporta habitação acessível. Desde a implementação, MHA gerou mais de 2.500 unidades acessíveis e dezenas de milhões de dólares em taxas. O programa é projetado para ser auto-sustentação, como o aumento dos valores de terra em áreas de zona elevada compensar o custo de acessibilidade. Seattle também expandiu o Housing Levy para financiar a assistência de aluguel, programas de propriedade e apoio para pessoas que experimentam falta de moradia.

Olhando para a frente: O caminho para a acessibilidade sustentável

A acessibilidade à habitação não é um problema que possa ser resolvido de uma noite para outra ou por qualquer política única. Requer investimento sustentado, vontade política e colaboração entre setores. Os governos locais estão provando que podem ser laboratórios de inovação, testando abordagens que, se bem sucedidas, podem ser escalonadas. As cidades mais eficazes combinam medidas de oferta (alterações de zonamento, incentivos ao desenvolvimento) com suportes de demanda (assistência de aluguel, programas de propriedade de imóveis) e fortes proteções de inquilinos.

As tendências emergentes incluem o uso de planeamento orientado para os dados – tais como avaliações das necessidades de habitação e impostos de vaga – para orientar intervenções mais precisamente. Também ganhar tração são coalizões regionais de habitação onde vários municípios coordenam para enfrentar uma crise compartilhada. Por exemplo, a Autoridade de Financiamento de Habitação de Área de Base] é o primeiro organismo regional da Califórnia com autoridade fiscalizadora para financiar habitações a preços acessíveis em nove condados.

Em última análise, os governos locais não podem resolver a acessibilidade da habitação sozinho. Recursos federais e estaduais, inovação do setor privado e engajamento comunitário são todos essenciais. Mas as ações que estão sendo tomadas hoje em cidades de São Francisco para Minneapolis demonstram que políticas ousadas e bem projetadas podem fazer uma diferença tangível. Ao aprender com estes exemplos e adaptá-los aos contextos locais, as comunidades podem se aproximar do objetivo que cada residente merece um lugar seguro, decente e acessível para chamar de lar.