Criză tot mai mare de comoditate a locuinţelor

În Statele Unite și în întreaga lume, accesibilitatea locuințelor a apărut ca una dintre cele mai presante provocări ale timpului nostru. Skyroketing prețurile de acasă, stagnarea salariilor, și o lipsă persistentă de unități de locuințe au împins visul de proprietate acasă dincolo de ajunge la mulți, în timp ce sarcinile de închiriere consumă o parte din mai mare parte din bugetele casnice. Guvernele locale, de la orașe mici la marile zone metropolitane, se găsesc pe linia frontului de criză. Spre deosebire de agențiile federale sau de stat, liderii municipali văd impactul uman zilnic ținând familii dublat, lucrătorii comutează ore pentru că nu își pot permite să trăiască în apropierea locurilor lor de muncă, iar rezidenții de mult timp strămutați de gentrificare. Ca răspuns, orașele și județele sunt în curs de realizare politici inovatoare, orientate pentru a stabiliza și extinde locuințe accesibile.

Înțelegerea accesibilității locuințelor

Achiziționalitatea locuințelor este fundamental legată de relația dintre costurile locuințelor și veniturile gospodăriilor. Criteriul standard, utilizat de Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) și multe alte agenții, este acela că costurile locuințelor, inclusiv chiria sau ipoteca, utilitățile și impozitele, nu ar trebui să depășească 30% din venitul brut al gospodăriilor. Atunci când costurile depășesc acest prag, familiile se confruntă cu o sarcină de costuri severe, adesea forțând compromisurile cu alte nevoi, cum ar fi alimente, sănătate, transport și educație.

Potrivit ]Centrul mixt pentru studii de locuințe al Universității Harvard[, un număr record de gospodării americane sunt acum împovărate cu costuri. În 2022, peste 22 de milioane de gospodării închiriate au cheltuit peste 30% din venitul lor pe locuințe și peste 12 milioane au cheltuit mai mult de jumătate. Proprietarii nu sunt imuni; impozitele pe proprietate în creștere, asigurările și costurile de întreținere au redus bugetele, în special în rândul adulților în vârstă pe venituri fixe. Criza nu este uniformă; aceasta afectează gospodăriile cu venituri mici, comunitățile de culoare și centrele urbane, ci consecințele sale se înrăutățesc în exterior, afectând mobilitatea economică, sănătatea publică și stabilitatea comunității.

Strategii cheie pentru abordarea accesibilității locuințelor

Guvernele locale au la dispoziţie un set de instrumente robust. Cele mai eficiente abordări combină modificările de reglementare, stimulentele financiare şi parteneriatele care influenţează atât resursele publice, cât şi cele private. Mai jos sunt unele dintre cele mai larg adoptate strategii, cu o analiză mai atentă a modului în care funcţionează în practică.

Zonarea incluzivă

Politicile de zonare incluzive (IZ) impun dezvoltatorilor sa resemneze un procent de unitati in noi proiecte rezidentiale pentru gospodăriile care castiga sub un anumit prag de venit. Aceste politici pot fi obligatorii sau voluntare, si adesea includ prevederi pentru a asigura posibilitatea de a beneficia de un loc de cazare care persista de-a lungul deceniilor. IZ ajuta la crearea de cartiere cu venituri mixte, reducând sărăcia concentrată în timp ce extinde oferta de unitati accesibile fara subventii publice directe.

San Francisco . Ordonanta de incluziune pentru locuinte, de exemplu, cere dezvoltatorilor de proiecte cu 10 sau mai multe unitati pentru a face cel putin 12% din unitati accesibile pentru gospodăriile cu venituri mici sau moderate, sau plata unei taxe in loc. Alte orase ca Boston si Denver au adoptat modele similare. O provocare cheie este stabilirea raportului de accesibilitate suficient de mare pentru a face o diferenta fara a descuraja dezvoltarea in intregime. Unele jurisdictii ofera bonusuri de densitate . Oferind cladiri mai inalte sau mai multe unitati decat permite in mod normal zoning pentru a compensa costurile de dezvoltatori. Cercetarea de la [ ] Institutul Urban sugereaza ca programele IZ bine concepute pot produce mii de unitati accesibile pe an in orase mari fara a reduce semnificativ oferta globala de locuinte.

Stimulentele pentru dezvoltarea locuintelor la prețuri accesibile

Dincolo de cerinţele de zonare, administraţiile locale oferă o serie de stimulente pentru a încuraja dezvoltatorii privaţi să construiască locuinţe accesibile. Printre acestea se numără reducerea taxelor de proprietate, reducerea taxelor de autorizare, accelerarea proceselor de revizuire şi subvenţii directe din fondurile locale de investiţii în locuinţe. Prin reducerea costurilor şi riscului de dezvoltare, aceste stimulente fac posibilă din punct de vedere economic includerea unităţilor accesibile în proiecte care altfel ar fi comercializate exclusiv la preţurile de lux.

În New York, programul de scutire fiscală (în prezent înlocuit cu Affordable New York) a oferit o pauză substanțială de impozitare pe proprietate pentru evoluțiile care au inclus unități accesibile. În Seattle, programul de scutire fiscală multifamilie (MEFTI) oferă o scutire de impozit pe proprietate pe 12 ani pentru noi clădiri multifamiliale care rezervă 20% - 25% din unități ca preț accesibil. Astfel de programe au fost creditate cu accelerarea creării de mii de case accesibile. Cu toate acestea, criticii observă că reducerea impozitelor reduce veniturile locale și nu pot produce întotdeauna accesibilitate pe termen lung, cu excepția cazului în care sunt asociate cu restricții de fapt puternice.

Politici de control al chiriilor

Controlul chiriilor mai precis, stabilizarea chiriei ținând cont de suma pe care o pot mări proprietarii anual, adesea legând creșterea prețurilor de consum sau un procent fix. Aceste politici au ca scop protejarea chiriașilor existenți de la creșteri bruște, neajustabile ale chiriei și păstrarea stocului existent de locuințe care apar în mod natural la prețuri accesibile. California, New York, Oregon și multe orașe au o formă de stabilizare a chiriei.

În timp ce controlul chiriei poate oferi ajutor imediat chiriașilor, economiștii dezbate frecvent efectele sale pe termen lung. Un studiu seminal de către cercetătorii Stanford a constatat că controlul chiriei în San Francisco a redus de fapt furnizarea generală de locuințe de închiriere prin stimularea proprietarilor pentru a converti unități la apartamente sau închirieri pe termen scurt. În schimb, susținătorii susțin că politicile bine calibrate, cum ar fi cele din New York City, au ajutat la stabilizarea cartierelor și prevenirea deplasărilor în masă. Municipalitățile trebuie să echilibreze cu atenție protecția chiriașului cu stimulente pentru întreținerea proprietății și construcții noi.

Încrederea în terenuri comunitare

CLT-urile de terenuri comunitare sunt entităţi nonprofit care achiziţionează terenuri şi le deţin în încredere, apoi le închiriază proprietarilor de locuinţe sau dezvoltatorilor pentru un leasing nominal la sol. Deoarece terenul este deţinut de CLT, costul locuinţei este separat de costul terenului, reducând în mod substanţial preţul de achiziţie. În schimb, proprietarii de locuinţe sunt de acord să reevalueze restricţii care să menţină viitoarele locuinţe la preţ accesibil pentru cumpărătorii ulteriori.

CLT s-au dovedit eficiente în menținerea oportunităților de proprietate permanent accesibile. Champlain Housing Trust în Burlington, Vermont, este una dintre cele mai vechi și mai mari CLT-uri din SUA, gestionarea peste 3.000 de case accesibile. Alte orașe, cum ar fi Atlanta și Washington, D.C., au înființat CLT-uri cu parteneriate la banca comunitară. CLT-uri, de asemenea, ajuta la prevenirea flipping speculative și stabilizarea valorilor imobiliare în zonele gentrifiante.

Parteneriate public-privat

Parteneriatele public-privat (PPP sau P3s) reunesc resurse municipale, capital privat și, adesea, expertiză nonprofit pentru a dezvolta locuințe accesibile la scară. Aceste parteneriate pot lua mai multe forme: asocieri în comun în care orașul contribuie teren și dezvoltatorul privat supraveghează construcția; sinticiațiile de credite fiscale în care orașul alocă credite fiscale cu venit redus (LIHTC); sau evoluțiile de utilizare mixtă care combină spațiul comercial cu unități accesibile.

Un exemplu notabil este

Instrumente de politică suplimentare câștigarea de tractare

Dincolo de cele cinci strategii fundamentale prezentate mai sus, mai multe alte abordări sunt adoptate de municipalităţi cu gândire înainte.

Upzoning și eliminarea de Zoning cu o singură familie

Minneapolis a făcut titluri naționale în 2018 prin a deveni primul oraș major care a eliminat orașul-singura familie de zonare, permițând duplexuri și triplexuri pe toate loturile rezidențiale. De atunci, orașe precum Portland, Oregon, și Charlotte, Carolina de Nord, au urmat exemplul. Prin permiterea unei densități mai mari, aceste reforme cresc oferta de locuințe și pot reduce prețurile în timp. Studii ale Minneapolis . Reformele arată un uptick modest în construcții multifamiliale mici, deși efectele complete pot dura ani pentru a se materializa.

Unități de locuit accesorii (ADU)

ADU . În multe orașe au restricții de zonare relaxate și planuri ADU aprobate anterior pentru a încuraja construcția lor. În California, legea de stat impune acum orașelor să permită ADU, iar statul oferă programe de împrumut pentru a ajuta proprietarii de locuințe să le finanțeze. ADU poate oferi venituri de închiriere pentru proprietarii de locuințe în timp ce crește stocul total de locuințe.

Asistenţă de închiriere şi garanţii de bază

Deşi adesea văzut ca o responsabilitate federală, unele guverne locale au stabilit propriile programe de asistenţă pentru închiriere. De exemplu, Districtul Columbia

Provocări în abordarea accesibilității locuințelor

În ciuda creativităţii şi dedicării liderilor locali, numeroase obstacole împiedică progresul. Înţelegerea acestor provocări este esenţială pentru elaborarea politicilor care pot avea succes pe termen lung.

Finanţare limitată şi constrângeri fiscale

O singură unitate poate costa sute de mii de dolari pentru a dezvolta, iar subvențiile de funcționare pot fi necesare pentru decenii. Majoritatea guvernelor locale se bazează pe un mozaic de fonduri federale (cum ar fi Programul de parteneriat pentru investiții HOME și Granturi pentru dezvoltare comunitară), fonduri de încredere pentru locuințe de stat, și surse de venituri locale, cum ar fi taxe de incluziune sau suprascrieri de taxe de proprietate. Deficitele bugetare în timpul recesiunilor economice pot reduce sever programele de locuințe.

Coaliţia Naţională de Locuinţe cu Venituri Scazute raportează că există o lipsă la nivel naţional de peste 7 milioane de case de închiriat la preţuri accesibile pentru gospodăriile cu venituri extrem de mici. Pentru a rezolva această diferenţă ar necesita o investiţie mult peste nivelul actual. Multe oraşe au apelat la măsuri de obligaţiuni aprobate de alegători, cum ar fi Seattle

Opoziţia comunitară (NIMBYism)

Rezistenta din partea rezidentilor existenti . Chiar si atunci cand noua dezvoltare include unitati accesibile, vecinii se opun adesea, invocand grijile legate de congestionarea traficului, parcarea deficitelor, supraaglomerarea scolii sau schimbarile de caracter din cartier. Această opozitie poate întârzia proiectele de ani de zile prin comentarii de mediu, apeluri zonale, si procese.

Pentru a contracara NIMBYism, orașele au adoptat

Relaxarea dezvoltării cu preocupările de mediu

Dezvoltarea locuintelor poate intra in conflict cu obiectivele de mediu. Construirea pe site-urile Greenfield poate consuma spatiu deschis si creste km de vehicul calatorit, in timp ce dezvoltarea infill poate face fata unor probleme precum remedierea campurilor maro sau impacturile asupra habitatelor sensibile. In plus, procesele stricte de evaluare a mediului, cum ar fi California . California California Quality Act (CEQA), pot fi armate de adversarii noilor locuinte.

Oraşele progresiste se străduiesc să promoveze politici de locuinţe . Ce-i mai deştept decât cele care se concentrează pe tranziţie şi prioritizează eficienţa energetică. De exemplu, Minneapolis are un plan cuprinzător care include atât obiective climatice ambiţioase, cât şi ambiţioase. Dar tensiunile persistă: unii susţin justiţia mediului, susţin că dezvoltarea pieţei în cartierele cu venituri mici poate duce la delocalizare, subminând durabilitatea socială a iniţiativelor verzi.

Menţinerea accesibilităţii pe termen lung

Fără supraveghere continuă, unităţile accesibile pot reveni la preţurile de piaţă odată cu expirarea convenţiilor de accesibilitate. Această

Chiar și cu legăminte legale, aplicarea este intensivă din punct de vedere al resurselor. Orașele au nevoie de sisteme solide de monitorizare pentru a asigura respectarea limitelor de venit și a plafoanelor de chirie. De asemenea, acestea trebuie să aibă instrumente juridice pentru a recupera unitățile dacă proprietarii nu își mențin accesibilitatea. Unele municipalități, precum Montgomery County, Maryland, au birouri de asigurare a conformității cu locuințele, care au un audit proactiv al proprietăților.

Studii de caz ale iniţiativelor de succes ale administraţiei locale

Următoarele exemple ilustrează modul în care diferitele comunități au transpus politica în impactul real.

San Francisco, California

San Francisco a fost mult timp afectat de costurile de locuințe extreme. Pe lângă zonarea incluzivă, orașul a stabilit Fundul de locuințe la prețuri accesibile, care rezervă taxe de dezvoltare, increment fiscal și fonduri generale pentru finanțarea construcției și conservării.Orasul Programul de proprietate [ asigură asistență de plată și case sub-rata de piață familiilor cu venituri mici.Începând din 2023, San Francisco a creat peste 30.000 de unități accesibile prin intermediul acestor mecanisme, deși cererea continuă să depășească oferta.De asemenea, orașul a lansat un Small Sites Program care achiziționează clădiri cu chirie controlate pentru a menține accesibilitatea și a preveni deplasarea.

New York City, New York

New York City Housing New York 2.0 Plan, anunțat în 2017, a angajat 20 de miliarde $ pentru a crea sau păstra 300.000 unități accesibile până în 2026. Strategia combină noi construcții, reabilitarea locuințelor publice, și conservarea locuințelor naturale accesibile. Până în 2022, orașul a finanțat peste 200.000 de unități. O componentă cheie este ]Mandatory Incluzitionary Housing (MIH) program, care se aplică tuturor schimbărilor de zonare inițiate de oraș și necesită un procent stabilit de unități accesibile. MIH a fost asociat cu bonusuri de densitate și a contribuit cu mii de unități în zone precum East New York și Far West Side.

Minneapolis, Minnesota

În 2018, Minneapolis a adoptat Minneapolis 2040 un plan cuprinzător, care a eliminat zonarea unei singure familii și a permis până la trei unități pe lot la nivel de oraș. Planul a necesitat, de asemenea, ca noile evoluții în zonele de înaltă densitate să includă unități accesibile sau să contribuie la un fond de locuințe. Datele timpurii din 2021-2022 au arătat o creștere de 66% a permiselor pentru duplexuri, triplexuri și quadplexuri în comparație cu tendințele prereformării. În plus, Minneapolis a investit 15 milioane dolari anual în Fondul Affordable Trust de locuințe. Orașul s-a concentrat, de asemenea, pe conservarea locuințelor subvenționate existente pentru a preveni pierderea netă.

Seattle, Washington

Seattle Affordability locuire ambulant (MHA)[] politică adoptată în 2019, leagă upzoning cu cerințele de accesibilitate. În satele urbane desemnate, dezvoltatorii de proiecte multifamiliale trebuie fie să includă unități accesibile (de obicei 5-11% din total) sau să plătească o taxă pe picior pătrat într-un fond de oraș care sprijină locuințe accesibile. De la implementare, MHA a generat peste 2.500 de unități accesibile și zeci de milioane de dolari în taxe. Programul este conceput pentru a fi auto-susținut, ca valori în creștere a terenurilor în zonele învecinate compensează costul de accesibilitate. Seattle a extins, de asemenea, [ ]Housing Levy pentru a finanța asistență de închiriere, programe de proprietate, și sprijin pentru persoanele care se confruntă cu lipsa de adăpost.

Privind înainte: calea spre accesibilitatea durabilă

Achiziționarea de locuințe nu este o problemă care poate fi rezolvată peste noapte sau prin orice politică unică. Este nevoie de investiții susținute, voință politică și colaborare între sectoare. Guvernele locale dovedesc că pot fi laboratoare de inovare, abordări de testare care, dacă au succes, pot fi scalate. Cele mai eficiente orașe combină măsurile de furnizare-side (schimbări de zoning, stimulente pentru dezvoltare) cu suportii cererii (asistență pentru închiriere, programe de proprietate) și protecția puternică a chiriașului.

Tendințele emergente includ utilizarea Planificare bazată pe date], cum ar fi evaluarea nevoilor de locuințe și taxele pe locuințe pentru intervențiile țintă mai precis. De asemenea, câștigarea tracțiune sunt ] coaliții regionale de locuințe unde mai multe municipalități se coordonează pentru a aborda o criză comună. De exemplu, Autoritatea de finanțare a locuințelor din Bay Area este primul organism regional din California cu autoritate fiscală pentru finanțarea unor locuințe accesibile în nouă județe.

În cele din urmă, guvernele locale nu pot rezolva singur accesibilitatea locuinţelor. Resursele federale şi de stat, inovarea sectorului privat şi implicarea comunităţii sunt esenţiale. Dar acţiunile întreprinse astăzi în oraşele San Francisco până în Minneapolis demonstrează că politicile îndrăzneţe, bine concepute pot face o diferenţă tangibilă. Învăţând din aceste exemple şi adaptându-le la contextele locale, comunităţile se pot apropia de obiectivul pe care fiecare rezident merită un loc sigur, decent şi accesibil pentru a apela la domiciliu.