Table of Contents
Понимание полного объема налогов на недвижимость
Налоги на недвижимость представляют собой одну из самых больших повторяющихся расходов для домовладельцев, часто конкурируя с ипотечными платежами и страхованием. В то время как они финансируют основные общественные услуги, такие как государственные школы, техническое обслуживание дорог, полицейские и пожарные службы и библиотеки, многие домовладельцы считают систему запутанной и обременительной. Это всеобъемлющее руководство разбивает все аспекты налогов на недвижимость - от того, как они рассчитываются до стратегий сокращения вашего счета - чтобы вы могли управлять этим финансовым обязательством с уверенностью.
Что такое налоги на недвижимость и кто их устанавливает?
Налоги на недвижимость - это адвалорные налоги, то есть «по стоимости», наложенные на недвижимость местными налоговыми органами. В отличие от налогов на доходы или продажи, налоги на недвижимость собираются на уровне графства, муниципалитета и школьного округа. Доходы, полученные непосредственно, финансируют услуги в юрисдикции, где находится недвижимость. Эти налоги являются основным источником дохода для местных органов власти, на которые приходится примерно 30% всех государственных и местных налоговых сборов в Соединенных Штатах.
Конкретные агентства, которые устанавливают ставки налога на имущество, варьируются в зависимости от штата и местности. Как правило, оценщик округа определяет стоимость имущества, в то время как отдельный совет или совет устанавливает ставку налога (часто называемую ставкой мельницы). Домовладельцы должны определить свой местный офис оценщика и понять календарь оценки, чтобы оставаться в курсе.
Как рассчитываются налоги на недвижимость
Расчет включает в себя несколько шагов, которые могут отличаться в зависимости от юрисдикции. Понимание каждого компонента помогает вам проверить свой счет и обнаружить ошибки.
Оценочная стоимость vs. рыночная стоимость
Рыночная стоимость вашей недвижимости - это то, что она будет продавать на открытом рынке. Оценочная стоимость, однако, - это цифра, используемая для целей налогообложения. Большинство областей оцениваются по доле рыночной стоимости - например, 80% или 100%. В некоторых штатах годовая оценка капитализации увеличивается для защиты домовладельцев от внезапных всплесков. Например, предложение 13 Калифорнии ограничивает годовую оценку до 2%, если недвижимость не продается или не построена заново.
Налоговая ставка (Mill Rate)
Ставка налога выражается в мельницах, где одна мельница равна 1 доллару налога на 1000 долларов оценочной стоимости. Если в вашем округе общая ставка мельницы составляет 50 мельниц, а ваш дом оценивается в 200 000 долларов США, ваш ежегодный налог на имущество составит 10 000 долларов США (200 х 50). Ставки мельницы устанавливаются местными органами власти во время бюджетных слушаний и могут колебаться в зависимости от потребностей в финансировании школ, инфраструктуры и экстренных служб.
Исключения и сокращения
Вычеты вычитают фиксированную сумму из вашей оценочной стоимости до применения налоговой ставки. Общие исключения включают в себя льготы на усадьбу (доступные для первичного проживания), льготы для пожилых людей, ветеранов, инвалидов и сельскохозяйственное использование. Например, Техас предлагает освобождение от усадьбы на 40 000 долларов США для налогов школьного округа. Всегда проверяйте программы освобождения вашего штата и применяйте быстро - у многих есть сроки вскоре после покупки дома.
Чистая налогооблагаемая стоимость и окончательный расчет
Формула: Налог на недвижимость = (Оценочная стоимость - Освобождения) × Ставка мельницы ÷ 1000.В некоторых районах также применяются отдельные ставки для различных услуг (например, уездный налог, школьный налог, муниципальный налог), поэтому ваш общий счет является суммой этих слоев.
Понимание налоговой оценки имущества
Оценки не статичны, они периодически обновляются. Вот что должен знать каждый домовладелец.
Как оценщики определяют ценность
Оценки используют три основных метода: сравнение продаж (сравнение недавних продаж аналогичных домов), подход к стоимости (оценка стоимости замены за вычетом амортизации) и подход к доходу (для аренды недвижимости). Большинство оценок жилья основаны на сравнении продаж. Оценки могут проводить физические проверки или использовать статистические модели, основанные на тенденциях в районе. Если вы сделали улучшения, такие как добавление ванной комнаты или отделка подвала, ожидайте, что ваша оценка вырастет.
Циклы оценки и уведомления
Большинство юрисдикций переоценивают каждые один-пять лет. Вы получите уведомление об оценочной стоимости, как правило, по почте. Это уведомление включает в себя оценочную стоимость вашего имущества, ставку налога и общий налог, который должен быть. Это также объясняет, как обжаловать. Сохраните этот документ для ваших записей.
Что делать, если оценка кажется слишком высокой
Если вы считаете, что ваша оценка превышает справедливую рыночную стоимость, вы имеете право подать апелляцию. Процесс варьируется, но обычно включает в себя подачу письменного протеста в офис оценщика, предоставление доказательств, таких как недавние оценки или сопоставимые продажи, и посещение слушания. Показатели успеха варьируются, но многие домовладельцы достигают сокращений. Сроки являются строгими - часто 30 дней с даты уведомления - поэтому действуйте быстро.
Основные налоговые льготы на недвижимость и как их квалифицировать
Выплаты могут значительно снизить ваш налоговый счет. Ниже приведены наиболее распространенные типы, доступные в Соединенных Штатах.
Освобождение от домов
Это освобождение распространяется на ваше основное место жительства. Это уменьшает налогооблагаемую стоимость на фиксированную сумму (например, 25 000 долларов США во Флориде). Некоторые штаты также предлагают «потолок домашнего хозяйства», который ограничивает годовую оценку. Чтобы претендовать на него, вы должны жить в доме в качестве постоянного адреса и подать заявление в округ.
Высшие гражданские исключения
Многие штаты предоставляют дополнительную помощь домовладельцам в возрасте 65 лет и старше. Освобождения могут основываться на возрасте, доходе или обоих. Например, предложение Калифорнии 19 позволяет пожилым людям переводить свою налоговую базу в новый дом. Проверьте свою местную программу освобождения от налогов для пожилых людей - некоторые требуют ежегодного продления.
Ветераны и инвалиды освобождены
Ветераны с инвалидностью, связанной со службой, оставшиеся в живых супруги и инвалиды могут претендовать на частичные или полные исключения. Сумма часто коррелирует с рейтингом инвалидности. Например, Нью-Йорк предлагает 50% освобождение для ветеранов, которые служили во время войны. Обычно требуется документация от ВА.
Другие специальные исключения
Посмотрите на исключения для сельскохозяйственных земель, исторических объектов, установок солнечной энергии или объектов, принадлежащих религиозным или благотворительным организациям.
Платить налоги на недвижимость: варианты и стратегии
Налоги на недвижимость взимаются в соответствии с графиком вашего местного самоуправления. Большинство районов принимают оплату ежегодно, полугодовало или ежеквартально. Вот общие методы оплаты и важные соображения.
Прямая оплата налоговому органу
Вы можете оплатить напрямую чеком, онлайн-порталом или лично. Некоторые юрисдикции предлагают скидки на досрочные платежи. И наоборот, просроченные платежи несут штрафы и проценты - часто 1% в месяц или более. Установите напоминания или зарегистрируйтесь в автоматических платежных системах, чтобы избежать правонарушений.
Кредитные счета через вашего ипотечного кредитора
Большинство кредиторов требуют от заемщиков платить налоги на имущество на депозитный счет в рамках их ежемесячного ипотечного платежа. Затем кредитор выплачивает налоги местному правительству, когда это необходимо. Это распределяет расходы в течение 12 месяцев и гарантирует, что вы никогда не столкнетесь с большой единовременной суммой. Однако имейте в виду, что депозитные счета иногда могут чрезмерно собирать или недополучать, что приводит к корректировкам. Проверяйте свою декларацию о депонировании ежегодно, чтобы подтвердить точность.
Платежные планы и программы трудностей
Если вы не можете оплатить в полном объеме, некоторые округа предлагают планы рассрочки или программы отсрочки, особенно для пожилых людей или домовладельцев с низким доходом. Отсрочка отсрочки платежей до тех пор, пока имущество не будет продано или передано. Проценты начисляются, но это может предотвратить выкуп. Свяжитесь с вашим налоговым инспектором, чтобы изучить варианты.
Последствия неплатежа: Лицензии и выкуп
Неуплата налогов на имущество - это серьезное дело. В отличие от других долгов, налоги на имущество являются приоритетным залогом. Вот прогрессирование последствий.
Начисление процентов и наказаний
Неуплаченные налоги сразу начинают начислять проценты и просроченные пени. Ставка варьируется в зависимости от штата, но часто превышает 10% в год. Через несколько месяцев общая задолженность может значительно увеличиться.
Налоговый лизинг на имущество
Если налоги остаются неоплаченными, местное правительство помещает налоговое залог на вашу собственность. Это залог дает правительству юридическое требование. В некоторых штатах залог может быть продан частному инвестору на аукционе налогового залога. Затем инвестор платит налоги и зарабатывает проценты. Вы должны погасить инвестору, чтобы очистить залог, или рискуете потерять свою собственность.
выкуп
После установленного законом периода (часто от двух до трех лет), налоговый орган может инициировать выкуп. Это приводит к принудительной продаже вашего дома, чтобы удовлетворить неоплаченные налоги. Выкуп может произойти, даже если у вас есть ипотека - на самом деле, налоговые залогы имеют приоритет над ипотечными залогами. Избегание правонарушений имеет решающее значение. Если вы боретесь, немедленно обратитесь к консультанту по жилью или юридической помощи.
Стратегии управления и снижения налогового бремени на недвижимость
Проактивные домовладельцы могут предпринять несколько шагов, чтобы держать под контролем налоги на недвижимость. Эти стратегии являются законными, практическими и широко используются.
Регулярно просматривайте свое уведомление об оценке
Каждый год сравнивайте свою оценочную стоимость с недавними продажами аналогичных домов в вашем районе. Если ваша оценка кажется несоответствующей, соберите доказательства и подайте апелляцию. Даже успешное снижение оценочной стоимости на 10 000 долларов может сэкономить сотни ежегодно.
Подать заявку на все применимые исключения
Многие домовладельцы пропускают исключения, на которые они имеют право. Пересмотр вашего права каждый год, особенно если ваши обстоятельства меняются (например, в 65 лет, становятся инвалидами или впервые покупают дом). Подавайте необходимые формы к крайнему сроку - некоторые сроки уже 1 апреля.
Понять изменения в Mill Rate
Ваш налоговый счет может увеличиться, даже если ваша оценка останется неизменной, если местное правительство повысит ставку мельницы. Посещение школьного совета или бюджетных слушаний городского совета, чтобы высказать свое мнение. В некоторых районах избиратели должны одобрить повышение ставки посредством референдума, что даст вам прямое влияние.
Посмотреть Протестная служба по налогу на недвижимость
Несколько компаний предлагают помощь в апелляции за плату (часто процент от экономии). Хотя вы можете подать апелляцию самостоятельно, эти услуги обрабатывают документы и предоставляют сопоставимые. Исследуйте их послужной список и структуру платы перед регистрацией.
Налоговые вычеты по федеральным доходам
Домовладельцы, которые перечисляют, могут вычесть государственные и местные налоги на недвижимость (включая налоги на недвижимость) из своей федеральной декларации о подоходном налоге с учетом ограничения в 10 000 долларов США (замужняя подача совместно) в соответствии с Законом о сокращении налогов и рабочих мест. Этот вычет применяется только к налогам, которые вы фактически заплатили в течение года. Ведите учет ваших налоговых счетов и депонированных выписок. Для более подробной информации см. Публикация IRS 530 .
Налоги на недвижимость для начинающих покупателей жилья
Если вы выходите на рынок жилья, налоги на недвижимость являются критическим фактором доступности. Вот что нужно иметь в виду.
Факторные налоги в ваш бюджет
Ваш ежемесячный платеж включает в себя основной, проценты, страховые и имущественные налоги (PITI). Спросите своего кредитора о оценке налогов на основе цены продажи и местных ставок. Помните, что оценки могут увеличиваться после покупки, особенно если предыдущий владелец имел более низкую оценочную стоимость из-за исключений или ограничений.
История исследований налогов
Перед тем, как сделать предложение, получить налоговую историю имущества с сайта оценщика округа. Ищите любые недавние переоценки, ожидающие апелляции или неоплаченные остатки. Внезапный скачок оценочной стоимости может означать более высокий счет в следующем году.
Понять программы по борьбе с налогами
Некоторые города предлагают временные налоговые льготы на новое строительство или реконструкцию, особенно в обозначенных зонах развития. Они могут снизить ваши налоги на период в годы. Спросите своего агента по недвижимости или местное управление экономического развития о доступных программах.
Часто задаваемые вопросы о налогах на недвижимость
Можно ли ежегодно повышать налоги на недвижимость?
Да, но степень зависит от местных законов. Некоторые штаты ограничивают годовое увеличение фиксированным процентом (например, 2% в Калифорнии). Другие позволяют полную переоценку на основе рыночных условий. Ожидают постепенного увеличения с течением времени по мере роста стоимости недвижимости и государственных бюджетов.
Являются ли налоги на недвижимость одинаковыми для всех объектов недвижимости в регионе?
Нет. Даже при одинаковой ставке мельницы свойства с разными оценочными значениями платят разные суммы. Кроме того, исключения и специальные районы (например, для противопожарной защиты) могут вызывать изменения.
Что будет, если продать дом в середине года?
Налоги на недвижимость обычно пропорциональны закрытию. Продавец зачисляет покупателю налоги, уже уплаченные за период после продажи, или покупатель возмещает продавцу неуплаченные налоги до продажи. В вашем заключительном заявлении будет подробно описано это.
Могу ли я вычесть налоги на недвижимость, если я не буду перечислять?
Вычет по государственным и местным налогам (SALT) доступен только в том случае, если вы перечисляете вычеты в Список A. Если вы берете стандартный вычет, вы не можете вычесть налоги на недвижимость. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом или посмотрите инструкции к Списку A IRS .
Как я могу найти свою местную ставку налога на недвижимость?
Посетите веб-сайт вашего окружного асессора или сборщика налогов. Многие предлагают инструменты поиска налога на имущество по адресу или номеру посылки. Вы также можете позвонить в офис окружного клерка по текущим ставкам мельницы.
Вывод: контроль над налогами на недвижимость
Налоги на недвижимость являются сложной, но управляемой частью домовладения. Понимая, как работают оценки, применяя каждое освобождение, на которое вы претендуете, обжалуя переоценки и сохраняя актуальность платежей, вы можете минимизировать сюрпризы и держать больше денег в кармане. Ключ заключается в том, чтобы оставаться вовлеченным - просматривать свои уведомления, посещать местные бюджетные собрания и консультироваться с профессионалами, когда это необходимо. С знаниями, предоставленными здесь, вы можете уверенно ориентироваться в налогах на недвижимость и сосредоточиться на наслаждении своим домом.