Зонирование и местное планирование: что это значит для вас

Зонирование и местное планирование: что это значит для вас

Правила зонирования и местного планирования формируют сообщества, в которых мы живем, работаем и инвестируем. Для владельцев недвижимости, застройщиков и жителей понимание этих правил не является факультативным - это важно для принятия обоснованных решений, предотвращения дорогостоящих нарушений и максимизации потенциала любого участка земли. Эти правила влияют на все, от высоты здания до того, можете ли вы управлять домашним бизнесом или добавлять дополнительное жилое подразделение к своей собственности. Хотя коды зонирования и комплексные планы могут показаться плотными и техническими, они служат важной цели: организация городского роста, защита ценностей собственности и предотвращение конфликтов между несовместимыми землепользованиями, такими как фабрика рядом со школой.

Независимо от того, покупаете ли вы дом, планируете ли ремонт или рассматриваете коммерческие инвестиции, знание основ зонирования и местного планирования помогает вам ориентироваться в процессе утверждения, определять возможности и соблюдать местные законы. Эта статья предоставляет полный обзор того, что такое зонирование, как работает местное планирование, ключевые категории, с которыми вы столкнетесь, и практические шаги, которые вы можете предпринять для исследования и работы с правилами в вашем районе.

Что такое зонирование?

Зоонирование — это практика разделения муниципалитета на районы или зоны, каждый со своим набором правил, регулирующих землепользование, размер здания, плотность и виды разрешенной деятельности. Эти правила кодифицированы в указе о зонировании или подзаконном акте, который является юридическим документом, принятым правительством города или округа. Законы о зонировании являются основным инструментом, который местные органы власти используют для реализации своих более широких целей планирования.

Происхождение и цель зонирования

Современное зонирование в Соединенных Штатах уходит своими корнями в начало 20-го века, когда города столкнулись с быстрой индустриализацией и нерегулируемым ростом. Знаковая Резолюция 1916 года о зонировании Нью-Йорка была одним из первых всеобъемлющих законов о зонировании, созданных для защиты света и воздуха на улицах и для отделения заводов от жилых районов. В 1926 году Верховный суд США поддержал конституционность зонирования в случае Деревня Евклида против Ambler Realty Co. , установив, что местные органы власти имеют полномочия регулировать землепользование для общественного блага. Сегодня зонирование является почти универсальной практикой в объединенных районах по всей стране.

Основные цели зонирования включают:

• Защита здоровья и безопасности населения путем отделения опасных промышленных применений от домов и школ.
• Сохранение ценностей собственности , гарантируя, что несовместимое использование не подрывает стабильность соседства.
• Управление плотностью населения и пробками на дорогах с помощью контроля высоты здания, покрытия участков и парковки.
• Оживляющий рост в направлении районов с соответствующей инфраструктурой, таких как дороги, водопровод и канализационные системы.
• Сохранение общественного характера, защищая исторические районы, открытое пространство и природные ресурсы.

Как строятся правила зонирования

Типичный указ о зонировании состоит из двух основных частей: текста, определяющего правила, и карты, показывающей, где находится каждый район зонирования. В текст включены разрешенные виды использования для каждого района (что вы можете сделать на земле), стандарты размеров (откаты, пределы высоты, размер участка) и процедуры утверждения специальных разрешений или дисперсий. Карта разделяет сообщество на цветные зоны, которые отражают предполагаемый образец землепользования.

Районы зонирования обычно организованы иерархически, с жилыми зонами, начиная от односемейных с низкой плотностью до многосемейных с высокой плотностью, и нежилыми зонами, начиная от коммерческих районов до тяжелых промышленных районов. Некоторые общины также используют накладные районы, которые применяют дополнительные правила, такие как накладки на поймы или исторические накладки на сохранение, поверх базового зонирования.

Ключевые категории зонирования

Хотя конкретные названия и определения различаются в зависимости от юрисдикции, большинство кодов зонирования включают следующие широкие категории.Понимание этих категорий является первым шагом в оценке любого имущества.

Жилые зоны

Жилые зоны предназначены для жилья. Обычно они делятся на подкатегории в зависимости от плотности и типа здания:

• Жилой комплекс для одной семьи (R-1): Отдельные дома на отдельных участках, часто с минимальными требованиями к размеру лота. Эти зоны являются наиболее ограничительными с точки зрения плотности и обычно запрещают квартиры, предприятия и большинство нежилых видов использования.
• Многоквартирный жилой (R-2, R-3 и т. д.): Разрешает дуплексы, таунхаусы, квартиры и кондоминиумы. Плотность контролируется соотношением площади пола (FAR), количеством единиц на акр или другими показателями.
• Мобильный дом и промышленные домашние парки: Зоны, специально предназначенные для фабричного жилья, с правилами для размера лота, коммунальных услуг и общественного дизайна.

Коммерческие зоны

Коммерческие зоны позволяют осуществлять деятельность предприятий, розничную торговлю и оказывать услуги. Эти зоны могут включать:

• Соседство коммерческое: Маломасштабная розничная торговля и услуги, предназначенные для обслуживания окружающего жилого района, такие как угловые магазины, кафе и салоны.
• Общий коммерческий: Более крупные розничные, офисные, ресторанные и развлекательные заведения используются вдоль основных коридоров.
• Центральный деловой район (CBD): Коммерческие зоны высокой плотности и зоны смешанного использования в центральных районах, часто с максимальными ограничениями высоты и минимальными требованиями к плотности для стимулирования жизнеспособности городов.

Промышленные зоны

Промышленные зоны предназначены для производства, складирования, распределения и других видов использования, которые могут создавать шум, движение или выбросы. Эти зоны обычно расположены вдали от жилых районов и вблизи автомагистралей, железнодорожных линий или портов. Подкатегории включают легкие промышленные (например, сборка, исследования и разработки) и тяжелые промышленные (например, химические заводы, сталелитейные заводы).

Сельскохозяйственные зоны

Сельскохозяйственные зоны сохраняют земли для ведения сельского хозяйства, ведения ранчо и связанной с ними деятельности. Эти зоны часто имеют большие минимальные размеры участков (например, 10 акров или более) и ограничивают развитие несельскохозяйственных районов. Некоторые общины также используют сельскохозяйственное зонирование для защиты грунтовых почв и предотвращения разрастания городов.

Смешанные зоны

Многие современные коды зонирования включают районы смешанного использования, которые позволяют сочетать жилые, коммерческие, а иногда и легкие промышленные применения в одном здании или районе. Зоонирование смешанного использования поддерживает пешеходные районы, уменьшает поездки на транспортных средствах и поощряет яркие уличные пейзажи. Эти зоны становятся все более популярными в городских заполнителях и транзитно-ориентированных проектах развития.

Как работает местное планирование?

Местное планирование - это более широкий процесс планирования и управления будущим ростом и развитием сообщества. В то время как зонирование является инструментом регулирования, планирование обеспечивает видение и политическую основу. Функции планирования обычно управляются отделом планирования или комиссией, которая работает с выборными должностными лицами, жителями и заинтересованными сторонами для создания и обновления всеобъемлющего плана.

Всеобъемлющий план

Комплексный план (также называемый генеральным планом, генеральным планом или долгосрочным планом) является руководящим документом для решений по землепользованию сообщества. Он обычно охватывает горизонт от 10 до 20 лет и затрагивает такие темы, как:

• Прогнозы в области народонаселения и занятости
• Потребности в жилье и стратегии обеспечения доступности
• Транспортные сети и инфраструктура
• Охрана окружающей среды и природные ресурсы
• Приоритеты экономического развития
• Характер и принципы проектирования сообщества

Комплексный план сам по себе не является постановлением о зонировании, но он закладывает основу для решений о зонировании. Зонинг должен соответствовать комплексному плану, и изменения в зонировании часто оцениваются в соответствии с целями плана. Американская ассоциация планирования предоставляет обширные ресурсы о том, как сообщества разрабатывают и реализуют комплексные планы.

Процесс утверждения планирования

Когда владелец или застройщик предлагает проект, он обычно проходит многоступенчатый процесс проверки, включающий как персонал по планированию, так и назначенную комиссию по планированию или совет.

• Совещание по предварительному заявлению: Предварительное обсуждение с персоналом по планированию для рассмотрения предложения, выявления потенциальных проблем и определения необходимых утверждений.
• Представление заявки: Официальное представление планов, отчетов и сборов, как указано в постановлении о зонировании.
• Обзор персонала: Сотрудники по планированию рассматривают заявку на соблюдение зонирования, комплексного плана и других правил. Они могут запросить изменения или дополнительную информацию.
• Публичные слушания: Большинство утверждений, связанных с зонированием, требуют публичных слушаний перед плановой комиссией или советом по корректировке.
• Решение и условия: Одобрительный орган может одобрить, утвердить с условиями или отклонить заявку. Условия могут включать озеленение, смягчение последствий дорожного движения или модификации конструкции.
• Обращения: Решения часто могут быть обжалованы в городской совет или вышестоящий орган в течение определенного периода времени.

Влияние на собственников недвижимости

Правила зонирования и планирования оказывают прямое и значительное влияние на владельцев недвижимости, будь то строительство нового дома, расширение существующей структуры или изменение использования недвижимости. Понимание этих последствий помогает владельцам принимать разумные решения и избегать юридических или финансовых неудач.

Ценности собственности и рыночность

Зоонирование может либо увеличивать, либо ограничивать стоимость имущества. Имущество, зонированное для более высокой плотности или коммерческого использования, может иметь более высокую цену из-за его потенциала развития, в то время как имущество в ограничительной зоне с одной семьей может иметь ограниченные варианты, но извлекать выгоду из стабильности и предсказуемости района. Изменения в зонировании, такие как зонирование, которое позволяет больше единиц, могут резко увеличить стоимость, в то время как зонирование (ограничение использования) может уменьшить его. Владельцы недвижимости должны контролировать ожидающие изменения зонирования в своей области, поскольку они могут повлиять как на текущее использование, так и на будущую стоимость перепродажи.

Варианты и ограничения развития

Зонинг устанавливает правила для того, что можно построить на объекте недвижимости, в том числе:

• Обратные пути: Минимальные расстояния между зданиями и линиями собственности, улицами или другими функциями.
• Пределы высоты: Максимальная высота здания, измеряемая в футах или этажах.
• Покрытие: Процент много, что может быть покрыто зданиями или непроницаемыми поверхностями.
• Соотношение площади пола (FAR): Соотношение общей площади здания к площади участка, который контролирует плотность.
• Требования к парковке: Минимальное количество парковочных мест вне улицы на основе использования.
• Переход и скрининг: Требования к буферам, деревьям и визуальным экранам между различными видами использования.

Каждый владелец недвижимости должен получить копию правил зонирования для своей посылки перед началом любых проектных или строительных работ. Местные отделы планирования обычно предоставляют информацию о зонировании в Интернете или по запросу. Департамент жилищного строительства и городского развития США также предлагает руководство о том, как зонирование влияет на развитие жилья и планирование сообщества.

Домашние предприятия и использование аксессуаров

Многие владельцы недвижимости хотят вести домашний бизнес, сдавать комнату в аренду или строить дополнительное жилое подразделение (ADU). Правила зонирования широко варьируются по этим темам. Некоторые зоны разрешают домашние занятия в качестве права, при условии ограничений на вывески, движение и сотрудников. Другие полностью запрещают любую коммерческую деятельность. ADU - иногда называемые квартирами для бабушек или апартаментами для родственников - стали более широко разрешены в последние годы, но все еще могут требовать специального разрешения или соответствовать конкретным мерным стандартам. Всегда проверяйте местный отдел планирования, прежде чем начинать какой-либо бизнес или строить дополнительное подразделение.

Как проверить правила зонирования для недвижимости

Изучение зонирования конкретного объекта недвижимости является простым, если вы знаете, где искать. Выполните следующие действия, чтобы собрать необходимую информацию:

• Идентифицируйте посылку: Используйте адрес собственности, номер посылки оценщика (APN) или юридическое описание, чтобы найти собственность на официальной карте зонирования.
• Проверьте район зонирования: На карте зонирования будет показано обозначение района (например, R-1, C-2, M-1).
• Прочитайте текст зонирования: Найдите раздел постановления, соответствующий этому району. Обратите внимание на разрешенные виды использования, размерные стандарты и любые специальные положения.
• Ищите наложения: Проверьте, не подпадает ли недвижимость под наложения районов, таких как поймы, исторические районы или районы обзора дизайна.
• Обзор комплексного плана: Хотя он не имеет обязательной юридической силы для отдельных участков, план указывает на будущие намерения землепользования и может сигнализировать о потенциальных изменениях зонирования.
• Свяжитесь с отделом планирования: Сотрудники отдела планирования могут отвечать на вопросы, уточнять неоднозначные правила и консультировать по процессу утверждения конкретных проектов.

Многие сообщества предлагают онлайн-инструменты картографирования, которые позволяют вводить адрес и видеть район зонирования, разрешенные виды использования и другие нормативные данные.Принятие этого шага перед подписанием договора купли-продажи или началом строительства может сэкономить значительное время и деньги.

Разнообразия, специальные разрешения и зонирование

Не каждое желаемое использование или разработка аккуратно вписывается в существующие правила зонирования. Когда владелец недвижимости нуждается в гибкости, существует несколько правовых механизмов для запроса помощи или изменения.

Разнообразия

Разница - это отказ от конкретного требования к зонированию - обычно это мерный стандарт, такой как откат, высота или покрытие участка - который в противном случае вызвал бы необоснованные трудности для владельца имущества. Разница предоставляется советом по апелляциям зонирования или советом по корректировке. Чтобы получить дисперсию, владелец обычно должен продемонстрировать, что:

• Свойство имеет уникальные физические характеристики (например, необычную форму, крутой склон), которые создают трудности, не разделяемые другими свойствами.
• Разница не изменит сущностный характер соседства.
• Трудности не создаются сами собой (т.е. владелец не вызвал условие).
• Разница является минимальным, необходимым для облегчения трудностей.

Варианты не являются способом обойти зонирование для удобства, и они не могут разрешить использование, которое не разрешено в районе. Разница в использовании (позволяющая запрещенное использование) гораздо труднее получить, чем размерные разницы.

Специальные разрешения

Многие постановления о зонировании допускают определенные виды использования только с помощью специального разрешения (также называемого разрешением на условное использование или специальным исключением). Это виды использования, которые обычно совместимы с районом, но требуют индивидуального рассмотрения, чтобы убедиться, что они соответствуют определенным критериям — например, церковь в жилой зоне, детский сад в коммерческой зоне или телекоммуникационная башня в любой зоне.

зонирование

Перезонирование - это законодательный акт, который изменяет район зонирования, применяемый к конкретному имуществу или району. Перезонирование обычно инициируется владельцем имущества, отделом планирования или городским советом. Это требует общественных слушаний и одобрения местным законодательным органом (например, городским советом или окружной комиссией). Перезонирование является более сложным, чем дисперсия или специальное разрешение и часто включает в себя политические соображения, оппозицию района и обзор согласованности с всеобъемлющим планом.

Владельцы недвижимости, рассматривающие возможность переезда, должны заранее проконсультироваться с юристом или планировщиком по землепользованию и подготовить убедительные аргументы в пользу того, как изменения поддерживают цели сообщества.

Общие проблемы зонирования и как с ними бороться

Навигация по зонированию и планированию не всегда гладкая. Вот некоторые из наиболее распространенных проблем, с которыми сталкиваются владельцы недвижимости и разработчики, а также практические стратегии их решения.

Несоответствующие виды использования и структуры

Несоответствующее использование или структура является одним из тех, которые были законными при установлении, но больше не соответствуют действующим правилам зонирования. Например, угловой магазин, который существовал до того, как район был перезонирован жилой. Несоответствующее использование, как правило, разрешено продолжать, но они могут подвергаться ограничениям, таким как: отсутствие расширения, отсутствие реконструкции после значительного ущерба и прекращение после периода неиспользования. Владельцы недвижимости с несоответствующим статусом должны тщательно документировать его и понимать правила, чтобы избежать потери законного права на продолжение.

Оппозиция соседства

Предложения по новым разработкам, особенно проектам с более высокой плотностью или коммерческим проектам, часто сталкиваются с противодействием со стороны соседей. Хотя участие общественности является законной частью процесса планирования, оппозиция может задержать или сорвать проекты. Для минимизации конфликтов:

• Вовлекайте соседей заранее, прежде чем подавать официальное заявление.
• Проводите собрания сообщества, чтобы объяснить проект и выслушать опасения.
• Внесите изменения в дизайн для решения актуальных проблем, таких как трафик, тени или конфиденциальность.
• Работайте с планировщиком или адвокатом, который понимает местный политический ландшафт.

Устаревшие или запутанные правила

Некоторые общины действуют в соответствии с кодами зонирования, которые существуют десятилетиями, с непоследовательными правилами, архаичным языком или противоречивыми положениями. В этих ситуациях владельцы недвижимости могут изо всех сил пытаться определить, что на самом деле разрешено. Лучший подход - запросить письменное определение от отдела планирования, которое может обеспечить официальную интерпретацию. Если код серьезно проблематичен, подумайте о том, чтобы пропагандировать обновление кода через местную комиссию по планированию.

Работа с местными отделами планирования

Местный отдел планирования является вашим основным контактным лицом для вопросов зонирования, заявлений на получение разрешений и утверждений. Построение позитивных, кооперативных отношений с персоналом по планированию может сделать процесс намного более плавным.

Советы по эффективной коммуникации

• Сначала сделайте домашнее задание. Прочитайте постановление о зонировании и план перед вашей встречей, чтобы вы могли задать обоснованные вопросы.
• Будьте уважительными и терпеливыми. Планирующий персонал часто перегружен работой и недофинансирован. Вежливое общение проходит долгий путь.
• Спросите о сроках. Поймите, сколько времени занимает каждый шаг, от рассмотрения заявки до публичных слушаний и окончательного решения.
• Получите все в письменной форме. Устное руководство от персонала полезно, но письменные определения и записки защищают вас, если вопросы возникают позже.
• Посещение общественных собраний. Прослушивание заседаний комиссии по планированию или совета помогает вам понять процесс принятия решений и ожидания местных чиновников.

Будущее зонирования и планирования

В Соединенных Штатах общины пересматривают свои правила в ответ на такие проблемы, как доступность жилья, изменение климата, расовое равенство и экономические сдвиги.

Доступность жилья и реформа зонирования

Многие штаты и города проводят реформы зонирования для увеличения предложения жилья и разнообразия. Меры включают в себя разрешение ADU по праву, легализацию дуплексов и триплексов в зонах с одной семьей, сокращение минимальных размеров лотов и устранение минимумов парковки вне улицы. Сторонники утверждают, что эти изменения делают жилье более доступным и уменьшают разрастание. Противники часто вызывают опасения по поводу характера района и потенциала инфраструктуры. Владельцы недвижимости должны быть проинформированы об этих тенденциях, поскольку они могут создать новые возможности для развития и повышения стоимости недвижимости.

Устойчивость к изменению климата и экологическое планирование

Департаменты планирования все чаще включают устойчивость к изменению климата в свои комплексные планы и коды зонирования. Это включает политику поощрения компактного развития, обслуживаемого транзитом, которое снижает выбросы транспортных средств; правила пойм, которые ограничивают строительство в уязвимых районах; и требования к зеленой инфраструктуре для управления ливневыми водами. Программа Агентства по охране окружающей среды «Умный рост» предлагает ресурсы для интеграции экологических целей с планированием землепользования.

Равноправное зонирование и справедливое жилье

Исторические методы зонирования, такие как зонирование, запрещающее многосемейное жилье, или минимальные размеры лотов, которые вытесняют домохозяйства с низким доходом, способствовали сегрегации и неравенству. Сегодня многие общины проводят аудиты справедливости своих кодов зонирования и переписывают правила для продвижения инклюзивных, доступных районов. Федеральные законы о справедливом жилье также требуют, чтобы зонирование не дискриминировало по признаку расы, инвалидности или других защищенных характеристик.

Заключение

Правила зонирования и местного планирования являются основополагающими для того, как строятся и поддерживаются наши сообщества. Для владельцев недвижимости, застройщиков и жителей понимание этих правил заключается не только в соблюдении - это принятие обоснованных решений, защита инвестиций и вклад в долгосрочное здоровье сообщества. Покупаете ли вы свой первый дом, предлагаете новую разработку или просто интересуетесь тем, что можно построить по соседству, начните с изучения зонирования рассматриваемой недвижимости, пересмотра комплексного плана и обращения в местный отдел планирования. С правильными знаниями и подходом вы можете эффективно ориентироваться в системе и избегать дорогостоящих сюрпризов.

Планирование и зонирование развиваются, с реформами, направленными на доступность, устойчивость и справедливость. Оставаясь в курсе этих изменений, вы можете воспользоваться возможностями и адаптироваться к меняющимся правилам. Вовлекаясь в процесс на ранней стадии и работая совместно с профессионалами планирования, вы можете превратить сложность зонирования в управляемую и стратегическую часть любого проекта недвижимости или развития.