Как местные законы влияют на ваши права как арендатора

Почему местные законы определяют права арендатора

Аренда дома является одним из самых значительных финансовых обязательств, которые большинство людей берут на себя. Тем не менее, многие арендаторы предполагают, что их права едины по всей стране. На самом деле ваши права в качестве арендатора в значительной степени зависят от конкретных законов вашего штата, округа и города. В то время как федеральный закон предусматривает базовые условия, такие как запрет на дискриминацию в Законе о справедливом жилье, местные постановления заполняют критические детали. Они регулируют все, от того, сколько арендодатель может взимать за залог, до того, как быстро он должен вернуть его, какой ремонт он должен сделать и как он может юридически выселить вас.

Игнорирование местных правил может сделать вас уязвимыми. Пункт аренды, который кажется несправедливым, может быть незаконным в вашей юрисдикции. И наоборот, требование арендодателя & # 8217 может быть полностью законным там, где вы живете, но незаконным всего в нескольких милях. Понимание того, как местные законы формируют ваш опыт аренды, - это не просто хороший совет - это необходимая защита для вашего дома, ваших финансов и вашего душевного спокойствия.

Слои арендатора права: федеральный, государственный и местный

Закон об арендаторах действует на трех уровнях. Федеральные законы устанавливают не подлежащие обсуждению стандарты. Закон о справедливом жилье запрещает дискриминацию по признаку расы, цвета кожи, национального происхождения, религии, пола, семейного положения и инвалидности. Министерство юстиции США обеспечивает соблюдение этого закона. Законы штатов затем добавляют еще один уровень, часто предоставляя арендаторам больше прав, чем требует федеральный закон. Например, многие штаты требуют от арендодателей предоставить письменную аренду, указать льготные периоды для арендных платежей и ограничить просроченные сборы.

Местные законы — постановления, принятые городскими советами, советами графств или избирательными бюллетенями — могут дать арендаторам еще более сильную защиту. Это законы, которые наиболее непосредственно влияют на повседневную жизнь: ограничения на аренду, правила выселения по справедливой причине, обязательная помощь в переселении и требования к инспекции. Они широко варьируются. Арендатор в Сиэтле пользуется различными правами, чем арендатор в Хьюстоне. Даже в пределах того же столичного района, такой город, как Окленд, может иметь защиту арендаторов, которой не имеют соседние пригороды.

Почему местные законы имеют наибольшее значение

Поскольку законы штатов и федеральные законы устанавливают только минимальные стандарты, местные законы часто определяют фактическую власть правоприменения арендаторов. Закон штата может сказать, что арендодатель должен вернуть залог в течение 30 дней, но постановление города может сократить это до 14 дней и потребовать детализированных вычетов. Местные жилищные департаменты также предоставляют инспекторов и посредников, которые обрабатывают жалобы. Без сильных местных правил арендаторы могут иметь мало средств за пределами дорогостоящих судебных баталий.

Типы местных законов об арендаторах

Местные постановления обычно касаются наиболее распространенных болевых точек между арендаторами и арендодателями. Вот основные категории, с которыми вы, вероятно, столкнетесь.

Контроль за арендой и стабилизация арендной платы

Возможно, наиболее известной местной защитой арендатора является контроль арендной платы. Это ограничивает, насколько арендодатель может увеличить арендную плату каждый год - или в некоторых случаях предотвращает увеличение в целом. Такие города, как Нью-Йорк, Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Вашингтон, округ Колумбия, имеют некоторую форму контроля арендной платы. Но правила различаются. Закон о стабилизации арендной платы в Нью-Йорке применяется к зданиям, построенным до 1974 года, с шестью или более единицами. Постановление о аренде в Сан-Франциско охватывает большинство зданий, построенных до 1979 года. Даже в штате, таком как Калифорния, который прошел по всей стране ограничение на аренду (AB 1482), отдельные города могут пройти более строгие ограничения. Например, контроль арендной платы округа Лос-Анджелес применяется к квартирам, построенным до октября 1978 года, с ежегодным увеличением, привязанным к индексу потребительских цен.

Если вы живете в районе, контролируемом арендной платой, в вашей аренде должно быть четко указано, что подразделение подчиняется этим правилам. Арендодатели должны зарегистрироваться в местном совете по аренде и могут столкнуться с штрафами за незаконное увеличение. Арендаторы могут подавать жалобы и часто получать возмещение за переплаты.

Правила депозита безопасности

Местные законы часто ограничивают депозиты безопасности. Некоторые штаты ограничивают депозиты двухмесячной арендной платой; такие города, как , многие юрисдикции идут дальше. Например, в Сан-Франциско депозит для немеблированной квартиры не может превышать арендную плату за один месяц. В Бостоне пределом является ежемесячная арендная плата, и арендодатель должен платить проценты по депозиту. Местные законы также диктуют, как быстро депозит должен быть возвращен после вычета - часто от 14 до 30 дней - и требуют детализированных квитанций для любых вычетов. Нарушение этих правил может привести к утроенному ущербу (втрое больше) в суде.

Процедуры выселения и требования к справедливому делу

Во многих городах были приняты постановления о выселении «справедливой причины». Это означает, что арендодатель не может выселить арендатора без юридически признанной причины, такой как невыплата арендной платы, нарушение аренды или переезд владельца. Без защиты по справедливой причине арендодатель в месячном аренде может выселить по любой причине (или без причины) с надлежащим уведомлением. Такие города, как Сиэтл, Портленд и Беркли, требуют справедливой причины. Эти законы часто также устанавливают минимальные периоды уведомления — например, 60 или 90 дней для выселения без вины, такого как въезд владельца. Они также могут потребовать выплаты помощи в переселении арендаторам, перемещенным без вины выселения.

Стандарты обитаемости и ремонт

В каждой юрисдикции есть «гарантия обитаемости», которая обязывает арендодателей поддерживать безопасное и санитарное жилье. Местные кодексы точно определяют, что это означает: работа сантехники, отопления, электричества, надлежащего удаления мусора, борьбы с вредителями и структурной целостности. Некоторые города требуют ежегодных проверок (например, программы регистрации аренды). Если арендодатель не делает необходимый ремонт, арендатор может иметь право удерживать арендную плату, ремонт и вычет или прекратить аренду. Однако конкретные процедуры варьируются. В некоторых местах вы должны письменно уведомить и разрешить разумное время для ремонта, прежде чем предпринимать действия. Всегда консультируйтесь с местным отделом жилищного строительства или организацией по правам арендатора, прежде чем удерживать арендную плату.

Защита от возмездия арендодателя

Арендодатель не имеет права наносить ответные меры в отношении арендатора за осуществление своих прав - сообщать о нарушении кодекса, вступать в союз арендаторов или жаловаться на плохие условия. Местные законы часто расширяют защиту от возмездия за пределы федеральных или государственных стандартов. Например, некоторые города предполагают возмездие, если выселение происходит в течение 60-180 дней после того, как арендатор подает жалобу. Арендодатели должны затем доказать, что у них была законная, не возмездная причина.

Справедливое жилищное строительство и расширение антидискриминационных мер

Федеральный закон о справедливом жилье охватывает охраняемые классы на национальном уровне. Но местные законы часто добавляют более защищенные категории, такие как источник дохода (включая ваучеры раздела 8), сексуальная ориентация, гендерная идентичность, иммиграционный статус, возраст или оккупация. Некоторые города также требуют от арендодателей принимать субсидии на аренду или запрещать дискриминацию в отношении семей с детьми. Например, в Сиэтле и Сан-Франциско есть защита от «источника дохода», которая делает незаконным отказ от арендатора только потому, что они используют ваучер на жилье.

Как исследовать местные законы арендатора

Для того чтобы найти местный закон об арендаторах, не требуется диплом юриста.

Посетите официальные правительственные сайты

На веб-сайте правительства вашего города или округа обычно есть страница прав на жилье или арендатора. Ищите «Арендационный совет», «Содействие арендатора» или «Жилищный департамент». Многие города публикуют руководства на простом языке, образцы писем и часто задаваемые вопросы. Например, Союз арендаторов Сан-Франциско предоставляет всеобъемлющие ресурсы. Для федеральной информации Департамент жилищного строительства и городского развития США имеет брошюры о правах арендатора.

Консультирование организаций по оказанию правовой помощи

Некоммерческие клиники юридической помощи предлагают бесплатные или недорогие консультации. Такие группы, как Общество юридической помощи (Нью-Йорк), Юридические службы Северной Калифорнии или Комитет адвокатов по гражданским правам, часто работают на горячих линиях и в клиниках. Они могут объяснить ваши местные права и помочь вам составить письма с требованиями.

Посещение встреч или семинаров Союза арендаторов

Во многих городах есть профсоюзы или ассоциации арендаторов. Эти низовые группы проводят семинары, публикуют обновления о новых постановлениях и выступают за более сильную защиту. Посещение собрания может связать вас с другими, кто столкнулся с теми же проблемами.

Читайте свой аренда внимательно

Ваша аренда может ссылаться на конкретные местные законы, например, «Этот блок подлежит постановлению о стабилизации арендной платы» или «Залог безопасности, хранящийся в соответствии с главой 123 Кодекса города». Если в вашей аренде упоминается номер постановления, посмотрите его онлайн. Аренда не может отменять местное законодательство; если пункт нарушает местное постановление, этот пункт не имеет силы.

Что делать, если нарушаются ваши права

Если вы считаете, что арендодатель нарушил ваши права, действуйте методично.

Документируйте все. Сохраните копии вашей аренды, квитанции об аренде, электронные письма, текстовые сообщения и фотографии любых проблем.
Отправьте письменную жалобу. Используйте сертифицированную почту или электронную почту с чеком. Укажите проблему четко и сослайтесь на конкретный закон, который, по вашему мнению, нарушается.
Свяжитесь с местным отделом жилищного строительства. Во многих городах есть сотрудники правоохранительных органов, которые могут осмотреть ваше подразделение и выдать приказы арендодателю.
Позвоните на горячую линию арендатора. У организаций по оказанию юридической помощи часто есть бесплатные горячие линии, которые могут дать советы, характерные для вашего города.
Рассматривайте посредничество. Некоторые города предлагают бесплатные посреднические услуги между арендаторами и арендодателями через центры разрешения споров сообщества.
Отказаться от аренды или ремонта и вычета — только если это разрешено вашими местными законами. Никогда не делайте этого без предварительного подтверждения процедуры. Ошибка может привести к выселению.
Ищите юридическое представительство. Если проблема обостряется, адвокат, специализирующийся на аренде, может помочь. Многие работают за непредвиденный взнос или предлагают бесплатные первоначальные консультации.

Особые ситуации: COVID-19, стихийные бедствия и арендные моратории

Местные законы могут быстро меняться во время чрезвычайных ситуаций. Во время пандемии COVID-19 десятки городов и штатов ввели временные моратории на выселение, законы о замораживании арендной платы и защиты арендаторов, которые не могли заплатить из-за потери работы. Некоторые из этих законов остаются в силе, хотя и в измененной форме. Например, Нью-Йоркская программа помощи в чрезвычайной ситуации по аренде COVID-19 (CERAP) и Закон о безопасной гавани арендатора предотвратили выселения за неуплату во время чрезвычайного положения. Арендаторы в Лос-Анджелесе все еще могут подать заявку на освобождение от арендной платы и защищены от выселения до определенной даты, если у них есть ожидающее заявление.

Аналогичным образом, после стихийных бедствий, таких как лесные пожары или ураганы, местные органы власти часто выдают временные запреты на аренду и продлевают периоды уведомления.

Договоры аренды и местное законодательство: что посмотреть

Даже хорошо написанная аренда должна соответствовать местным законам.

Пересмотр оговорок о правах: Арендодатель не может заставить вас отказаться от права, предоставленного местным законодательством. Если в договоре аренды говорится: «Арендатор соглашается отказаться от всех прав на удержание арендной платы», но ваш город разрешает удержание арендной платы для ремонта, этот пункт недействителен.
Незаконные просроченные платежи: Некоторые города ограничивают просроченные платежи (например, не более 50 долларов США или 5% от арендной платы). Аренда, которая взимает фиксированную просроченную плату в размере 100 долларов США, может быть незаконной.
Наказания за досрочное прекращение: Если вы нарушаете договор аренды из-за домашнего насилия, военного развертывания или небезопасных условий, многие местные законы позволяют вам прекратить без штрафа.
Требования к уведомлению о въезде: Арендодатели должны предоставить разумное уведомление перед входом в ваше подразделение - обычно от 24 до 48 часов, но в некоторых городах требуется письменное уведомление.

Ресурсы, которые должен знать каждый арендатор

Несколько надежных источников могут помочь вам понять и обеспечить соблюдение ваших прав.

HUD Tenants Rights Page — Обзор федеральных мер защиты и ссылки на местные офисы HUD.
Юридический центр арендаторов Nolo — простые английские статьи о депозитах безопасности, выселениях и обитаемости, обновленные с помощью государственной информации.
Местная ассоциация адвокатов — Многие предлагают услуги по предоставлению адвокатских услуг по вопросам арендатора, часто с недорогой первоначальной консультацией.
Генеральная прокуратура штата — публикует справочники арендодателя-арендатора и обеспечивает соблюдение законов о защите прав потребителей.
Союз арендаторов / Арендаторы вместе — Калифорнийская организация по защите прав арендаторов штата предоставляет типовые письма и обновления законодательства.
Юридические услуги сообщества — некоммерческие организации с офисами во многих крупных городах, предлагающие бесплатную юридическую помощь для малообеспеченных арендаторов.

Заключение

Местные законы являются основой прав арендаторов. Они определяют, сколько арендной платы может пойти вверх, как быстро должен быть возвращен залог, какой ремонт должен сделать арендодатель, и как выселения могут продолжаться. В то время как федеральные и государственные законы обеспечивают безопасность, именно ваше правительство города или округа имеет самую прямую власть над вашим опытом аренды. Потратив время, чтобы посмотреть на постановления, которые применяются к вашему адресу, это небольшая инвестиция, которая может спасти вас от серьезных финансовых и эмоциональных страданий. Будьте в курсе, документируйте все и никогда не бойтесь просить помощи от многих ресурсов, предназначенных для защиты арендаторов. Ваш дом слишком важен, чтобы оставить на волю случая.