Введение в налогообложение доходов от аренды в Индии

Доход от аренды недвижимости, расположенной в индийских городах, формирует значительный поток доходов для арендодателей, инвесторов и пенсионеров. Закон о подоходном налоге 1961 года рассматривает этот доход под заголовком «Доход от недвижимости», который имеет свой собственный механизм расчета, отличный от дохода от бизнеса или заработной платы. Понимание этих правил не только обеспечивает соблюдение законодательства, но и позволяет владельцам недвижимости требовать законные вычеты, уменьшать налоговые обязательства и избегать штрафов от неразглашения или неправильной отчетности.

Каждый владелец недвижимости, будь то сдача в аренду жилой квартиры в Мумбаи, коммерческого магазина в Дели или виллы в Бенгалуру, должен знать, как облагается налогом доход от аренды, какие вычеты доступны и какие последние поправки применяются. Эта статья предоставляет подробное, пошаговое руководство по налогообложению дохода от аренды в индийских городах, охватывающее самозанятую, выпуклую и признанную выпуклую недвижимость, а также практические примеры и требования соответствия.

Обзор рамок налогообложения арендного дохода

Согласно индийскому налоговому законодательству, годовая стоимость имущества считается признанным доходом, независимо от того, была ли арендная плата фактически получена, при условии определенных корректировок. Годовая стоимость основана на арендной плате, которую имущество может разумно получить, или фактической полученной арендной плате, в зависимости от того, что выше, за исключением случаев вакансии. Муниципальные налоги, уплаченные владельцем, вычитаются для получения чистой годовой стоимости (NAV). Стандартный вычет в размере 30% от NAV затем разрешается покрывать ремонт, обслуживание и другие случайные расходы. Наконец, проценты по займу Примечание: проценты по заемному капиталу, используемому для приобретения, строительства, ремонта или ремонта имущества, также вычитаются в соответствии с разделом 24 (b).

Доход от недвижимости в доме добавляется к общему доходу физического лица и облагается налогом по применимым ставкам для резидентов. Для нерезидентов ставки варьируются в зависимости от их статуса и любых применимых соглашений об избежании двойного налогообложения (DTAA). Важно отметить, что доход от аренды имущества, используемого для бизнеса или профессии (например, фабрика или офисные помещения, сдаваемые в аренду компании, принадлежащей налогоплательщику), по-прежнему облагается налогом по имуществу в доме, а не по доходам от бизнеса.

Самостоятельно занятое имущество: налоговый режим и вычеты

Если имущество является самозанятым, то есть владелец или его семья проживают в нем в течение всего года, годовая стоимость принимается как nil . Доход от аренды не предполагается, и поэтому положительный доход не добавляется под эту голову. Однако это не означает, что владелец не получает налоговую выгоду. Раздел 24(b) позволяет вычесть проценты по ипотечному кредиту, взятые для покупки или строительства самозанятого имущества, при условии определенных ограничений:

  • Для самостоятельного имущества максимальный вычет процентов по ипотечному кредиту составляет ⁇ 2,00,000 годовых, если кредит был взят после 1 апреля 1999 года, а строительство или приобретение было завершено в течение пяти лет с конца финансового года, в котором был взят кредит.
  • Если объект находится в стадии строительства или еще не готов к занятию, проценты в течение предстроительного периода могут быть заявлены в пять равных частей, начиная с года завершения.
  • Для объектов недвижимости, приобретенных до 1999 года, предел вычета составляет 30 000 фунтов стерлингов в год.

Стандартный вычет в размере 30% не применяется к самозанятым объектам недвижимости, поскольку годовой стоимости нет. Чистым результатом от недвижимости в таких случаях часто является убыток (из-за вычета процентов), который может быть зачислен против других глав доходов (зарплата, бизнес, прирост капитала) до ⁇ 2,00,000 в год по действующим правилам. Любой оставшийся убыток может быть перенесен на срок до восьми лет оценки.

Главная Кредитная основная выплата (раздел 80C)

Основное погашение ипотечного кредита для самостоятельного имущества имеет право на вычет в соответствии с разделом 80C, до общего предела в размере ⁇ 1,50,000. Это отдельно от процентного вычета и помогает уменьшить общий налогооблагаемый доход.

Выпуск имущества: расчет налогооблагаемого дохода от аренды

Когда недвижимость сдается в аренду, владелец должен рассчитать доход в соответствии с «Доход от недвижимости» следующими шагами:

Шаг 1: Определите валовую годовую стоимость (GAV)

Валовая годовая стоимость выше:

  • Фактическая рента, полученная или дебиторская задолженность в течение года.
  • Справедливая аренда (аренда аналогичной недвижимости будет осуществляться в том же районе).
  • Муниципальная оценка (при наличии).

Однако если недвижимость является вакантной на часть года и фактическая арендная плата ниже из-за вакансии, фактическая полученная арендная плата принимается в качестве GAV, при условии, что вакансия не обусловлена выбором владельца. Законы о контроле за арендой могут также применяться в некоторых штатах, ограничивая максимальную арендную плату.

Шаг 2: Вычет муниципальных налогов

Муниципальные налоги (налог на имущество, налог на воду и т.д.), уплаченные владельцем в течение года, вычитаются из GAV для получения чистой годовой стоимости (NAV). Важно, чтобы налоги фактически уплачивались; простая ответственность не вычитается. Если арендатор платит муниципальные налоги напрямую, владелец не может требовать этот вычет.

Шаг 3: Разрешить стандартное вычет

Из NAV допускается плоский стандартный вычет 30% в соответствии с разделом 24(a). Этот вычет покрывает все ремонтные, эксплуатационные, страховые и другие случайные расходы. Для этого вычета не требуется никаких фактических доказательств расходов.

Шаг 4: Вычет процентов по заемному капиталу

Проценты по кредиту, взятым на покупку, строительство, ремонт или реконструкцию имущества, вычитаются в соответствии с разделом 24 (b). В отличие от самозанятого имущества, нет верхнего предела для вычета процентов по выданным объектам недвижимости. Весь уплаченный процент (включая проценты до строительства, распределенные в течение пяти лет) может быть вычтен, что потенциально приводит к отрицательному доходу под этой главой.

Шаг 5: Включите чистый результат в общий доход

Полученная сумма (после этапов 1-4) добавляется к общему доходу физического лица. Если результат отрицательный (обычный, когда процент превышает арендную плату), она может быть зачтена против других глав доходов без какого-либо ограничения на выдачу имущества. Непоглощенный убыток может быть перенесен на восемь лет.

Пример расчета для выпустного имущества

Предположим, жилая квартира в Пуне сдается в аренду по 30 000 фунтов стерлингов в месяц. Муниципальные налоги уплачиваются: 12 000 фунтов стерлингов в год. Проценты по ипотечному кредиту выплачиваются в течение года: 30 50 000 фунтов стерлингов (включая предварительный взнос на строительство). Расчет:

  • Фактическая арендная плата получена: ⁇ 30 000 × 12 = ⁇ 3 60 000
  • Допустим, справедливая арендная плата и муниципальная оценка не выше. GAV = ⁇ 3,60,000
  • Меньше уплаченных муниципальных налогов: -12 000 → NAV = 3 48,000
  • Меньше стандартного вычета 30% от NAV: - ⁇ 1,04,400 → Доход после стандартного вычета = ⁇ 2,43,600
  • Меньше процентов по ипотечному кредиту: - ⁇ 3,50,000 → Потеря от недвижимости = - ⁇ 1,06,400

Этот убыток может быть зачтен в счет заработной платы или другого дохода, что снижает общую налоговую ответственность.

Считается, что выпустить собственность

Если физическое лицо владеет более чем одним имуществом, только одно имущество может рассматриваться как самозанятое (то, которое выбрано владельцем). Все другие свойства классифицируются как «считаемые выпустившимися», даже если они остаются вакантными. Для таких свойств валовая годовая стоимость принимается как более высокая фактическая арендная плата (если таковая имеется) или справедливая арендная плата, независимо от фактического проживания. Это препятствует владельцам владеть несколькими вакантными объектами без каких-либо налоговых обязательств. Разрешенные вычеты такие же, как и для выпустивших объектов.

Специальные правила применяются, если имущество находится во владении владельца, но используется для бизнеса или профессии - это имущество рассматривается как бизнес-актив, а не под собственностью дома.

Налог, вычитаемый из источника (TDS) на аренду

Согласно разделу 194-I Закона о подоходном налоге, любое лицо (физическое лицо или ВФУ, не подлежащее налоговой проверке), выплачивающее резиденту арендную плату, превышающую 20 000 фунтов стерлингов в год, должно вычесть TDS по следующим ставкам:

  • Аренда оборудования и оборудования: 2%
  • Аренда земли, здания или мебели: 10%
  • Аренда любого другого актива: 10%

Если арендатор является физическим лицом или HUF, не подлежащим налоговой проверке, TDS не требуется для арендной платы, уплаченной за жилое использование. Однако для коммерческой аренды каждый арендатор (включая лиц, не подлежащих аудиту) должен вычесть TDS, если годовая арендная плата превышает ⁇ 2,40,000. TDS должен быть депонирован в правительство с использованием формы 26QC, и арендатор должен предоставить сертификат TDS (форма 16C) арендодателю.

Арендодатели должны обеспечить, чтобы TDS отражалась в их Форме 26AS для требования кредита для вычитаемого налога. Несоблюдение арендатором может по-прежнему оставлять арендодателя ответственным за налог, хотя арендатор сталкивается с штрафами.

Совместные владения

Когда два или более физических лица совместно владеют арендной собственностью, каждый совладелец должен сообщать о своей доле дохода от аренды и вычетов из требований пропорционально. Годовая стоимость делится на основе процента владения. Проценты по совместному ипотечному кредиту также заявлены пропорционально. Совладельцы не могут относиться к одной и той же собственности как к самостоятельной; каждый может относиться только к одной собственности (их доля) как к самостоятельной, если они совместно владеют несколькими объектами недвижимости.

Ведение записей и соблюдение

Поддержание точных записей имеет решающее значение для правильного расчета дохода от аренды и поддержки вычетов, если Департамент подоходного налога выдает уведомление.

  • Договоры аренды или договоры аренды, подписанные обеими сторонами.
  • Доказательство уплаты муниципальных налогов (квитанции или подтверждения онлайн-платежей).
  • Кредитные ведомости, показывающие проценты, выплаченные в течение года.
  • Выписки банков, отражающие полученные арендные платежи.
  • Сертификаты TDS (форма 16С) от арендаторов.

Владельцы недвижимости должны подать свою налоговую декларацию (ITR) с использованием соответствующей формы - обычно ITR-1 (Sahaj) для физических лиц, имеющих только одну недвижимость и не имеющих других доходов от бизнеса, или ITR-2 для лиц, имеющих более одного имущества или прирост капитала. Возврат должен быть подан к установленному сроку (обычно 31 июля для лиц, не требующих аудита), чтобы избежать несвоевременной подачи сборов и процентов в соответствии с разделом 234A.

Последние изменения и важные моменты

  • Бюджет 2023 года снизил максимальный вычет по процентам на самозанятое имущество с ⁇ 2,00,000 до ⁇ 1,50,000? Нет, это изменение не было сделано. Предел остается ⁇ 2,00,000 по кредитам, взятым после 1 апреля 1999 года. Однако было уточнение, что проценты по кредитам на ремонт или реконструкцию также квалифицируются для вычета.
  • В бюджете Союза 2024 года введен новый налоговый режим для физических лиц, но правила владения недвижимостью дома остаются неизменными.
  • Для объектов недвижимости, находящихся в состоянии торговли акциями (например, застройщиками), доход от аренды может рассматриваться как доход от бизнеса, если недвижимость сдается в аренду в течение периода владения.
  • Иностранный доход от недвижимости за пределами Индии облагается налогом в Индии для жителей, но положения DTAA могут обеспечить облегчение.Однако эта статья посвящена индийским городам.

Практические советы для арендодателей

  • Объявить фактическую полученную арендную плату: Заниженная арендная плата для сохранения налога может привести к уведомлениям, если муниципальная стоимость или справедливая арендная плата выше.
  • Заявить проценты по ипотечному кредиту правильно: Даже если недвижимость является самозанятой, вы можете потребовать вычет процентов до ⁇ 2,00,000. Для вычета, требовать полный процент и создать убыток, чтобы компенсировать другой доход.
  • Соберите сертификаты TDS: Если ваш арендатор вычитает TDS, убедитесь, что вы получаете форму 16C и включаете валовой доход TDS в свой доход, тогда используйте кредит на TDS.
  • Возврат файла в срок: Непредставление или несвоевременное представление приводит к штрафу в размере до 5000 фунтов стерлингов (если подача заявки была произведена после даты, но до 31 декабря) или 10 000 фунтов стерлингов (если подача заявки была произведена после 31 декабря).

Заключение

Налогообложение арендного дохода от недвижимости в индийских городах регулируется четко определенными правилами в соответствии с Доходом от главы недвижимости. Понимая разницу между самозанятой, выпуклой и признанной выпуклой недвижимостью, требуя 30% стандартного вычета и максимизируя процентные вычеты, владельцы недвижимости могут значительно снизить свое налоговое бремя. Надлежащее ведение учета и соблюдение положений TDS обеспечивают плавное взаимодействие с налоговыми органами.

Учитывая сложность отдельных случаев, связанных с несколькими кредитами, совместной собственностью или недвижимостью смешанного использования, рекомендуется проконсультироваться с квалифицированным дипломированным бухгалтером или налоговым консультантом. Для получения авторитетной информации обратитесь к официальному веб-сайту Налогового департамента по доходам и ресурсу ClearTax по недвижимости . Дополнительная информация о положениях TDS можно найти на портале TDS CPC .