Table of Contents

Законы о зонировании являются фундаментальными инструментами регулирования землепользования, которые формируют построенную среду и влияют на повседневную жизнь жителей, владельцев бизнеса и застройщиков. Эти постановления определяют, что можно построить, где, как плотно могут быть разработаны свойства и какие виды деятельности разрешены в каждом районе. Более чем набор ограничений, зонирование отражает видение сообщества для его будущего роста, экономической жизнеспособности, экологического управления и социального равенства. Понимание роли местного самоуправления в создании и обеспечении соблюдения законов о зонировании имеет важное значение для любого, участвующего в планировании сообщества, будь то заинтересованный гражданин, специалист по недвижимости, политик или адвокат. Эта статья предоставляет всеобъемлющий обзор законов о зонировании - их определения, цели, типы, процессы, проблемы и развивающиеся тенденции - и подчеркивает важную роль местного самоуправления в формировании общин через регулирование землепользования.

Что такое законы зонирования?

Законы о зонировании - это местные правила, которые делят муниципалитет на районы (зоны) и предписывают типы землепользования, разрешенные в каждом районе. Они получают свои юридические полномочия от полицейской власти государства - неотъемлемое право правительства защищать здоровье, безопасность, мораль и общее благосостояние населения. Постановление о зонировании обычно состоит из двух компонентов: карта зонирования, которая определяет границы каждой зоны, и текст зонирования, который определяет разрешенные виды использования, высоту зданий, размеры лотов, неудачи, ограничения плотности, требования к парковке и другие стандарты развития для каждой зоны.

Современная концепция зонирования возникла в начале двадцатого века, когда Нью-Йорк принял первую всеобъемлющую резолюцию о зонировании в 1916 году для контроля высоты и массы небоскребов и для разделения несовместимых видов использования, таких как фабрики и жилые помещения. Верховный суд США поддержал конституционность зонирования в знаковом деле 1926 года Деревня Евклида против Ambler Realty Co. , установив, что зонирование является действительным осуществлением полицейской власти, если оно разумно связано с общественным здоровьем, безопасностью и благосостоянием. С тех пор зонирование стало вездесущим инструментом в американском планировании, причем почти каждый включенный город и округ приняли некоторую форму кода зонирования.

Местные органы власти адаптируют правила зонирования к своим конкретным географическим, демографическим и экономическим условиям. Например, быстрорастущий пригород может использовать зонирование для сохранения односемейных кварталов, направляя коммерческое развитие в основные коридоры, в то время как плотно построенное городское ядро может использовать зонирование для поощрения ориентированного на транзит развития и проектов смешанного использования. Гибкость и местный контроль, присущие зонированию, делают его мощным, но также спорным инструментом планирования сообщества.

Цель и значение законов о зонировании

Зоонирование выполняет множество взаимосвязанных функций, которые выходят далеко за рамки простого разделения землепользования. Понимание этих целей помогает прояснить, почему местные органы власти тратят значительные ресурсы на разработку и пересмотр своих кодов зонирования.

Упорядоченное развитие и совместимость с землепользованием

Основная цель зонирования заключается в том, чтобы предотвратить несовместимое землепользование от расположения рядом друг с другом. Размещение тяжелой промышленной фабрики рядом со школой или тихим жилым районом может создать неудобства, такие как шум, загрязнение, пробки на дорогах и опасности безопасности. Зонинг создает предсказуемые модели развития путем объединения аналогичных видов использования вместе - жилые районы вдали от тяжелой промышленности, коммерческие районы вдоль артериальных дорог и открытых пространств в определенных районах. Этот пространственный порядок уменьшает конфликты и способствует эффективному обеспечению общественной инфраструктуры, такой как дороги, вода и канализация.

Защита имущественных ценностей и характера соседства

Стабильные и предсказуемые правила землепользования помогают защитить стоимость недвижимости, гарантируя, что инвестиции домовладельца не будут подорваны строительством свалки или магазина автомашин по соседству. Зонинг также сохраняет характер районов, регулируя высоту зданий, архитектурные стили, размеры лотов и плотность. Например, код зонирования может потребовать, чтобы новые дома в историческом районе поддерживали определенные конструктивные особенности или чтобы многоквартирные дома были ограничены районами вблизи транзитных узлов. Устанавливая согласованные стандарты, зонирование дает владельцам недвижимости уверенность в том, что их окружение будет оставаться стабильным с течением времени.

Общественное здравоохранение, безопасность и благосостояние

Зоонирование непосредственно способствует охране здоровья и безопасности населения, регулируя плотность зданий для обеспечения достаточного освещения, воздуха и открытого пространства; удерживая опасные отрасли промышленности вдали от жилых районов; и требуя достаточной парковки и доступа для аварийных транспортных средств. Многие коды зонирования включают положения для управления поймами, дренажа ливневых вод и сохранения деревьев, тем самым уменьшая природные опасности и содействуя охране окружающей среды. Зоонирование также поддерживает предоставление общественных удобств, таких как парки, школы и общественные центры, либо требуя от застройщиков выделять землю для этих целей или направляя рост в районы, где услуги уже существуют.

Экономическое развитие и финансовая устойчивость

Местные органы власти используют зонирование стратегически для привлечения бизнеса, создания рабочих мест и расширения налоговой базы. Обозначая коммерческие, офисные и промышленные зоны, муниципалитеты сигнализируют инвесторам, где поощряется развитие. Стандарты эффективности, такие как ограничения на шум, выбросы и генерацию трафика, могут сделать промышленные зоны более приемлемыми для соседних целей. В то же время зонирование может защитить коммерческие коридоры от убытка полосатых малых, требуя озеленения, контроля над вывесками и проектирования пешеходных участков. Хорошо продуманный код зонирования уравновешивает экономический рост с качеством жизни, помогая общинам достичь долгосрочной финансовой устойчивости.

Охрана окружающей среды и устойчивость

Все чаще коды зонирования включают экологические цели. Оверлейные зоны могут защищать чувствительные природные районы, такие как водно-болотные угодья, крутые склоны и коридоры дикой природы. Положения о кластеризации позволяют разработчикам концентрировать строительство на наименее экологически чувствительной части участка, сохраняя остальную часть в качестве открытого пространства. Некоторые общины приняли зеленые стандарты строительства в свои постановления о зонировании, требуя нового строительства для удовлетворения энергоэффективности или критериев управления ливневыми водами. Местные органы власти также используют зонирование для сокращения пройденных миль транспортных средств путем поощрения развития с более высокой плотностью, смешанного использования и транзитно-ориентированного развития.

Виды классификаций зонирования

В то время как каждый муниципалитет создает свои собственные категории зонирования, большинство из них делятся на несколько общих типов.Понимание этих классификаций является ключом к интерпретации карты зонирования и навигации по процессу разработки.

Жилой зонирование

Жилые районы являются наиболее распространенным типом зонирования. Они регулируют плотность жилья - выражаемую как жилые единицы на акр или минимальные размеры лотов - и типы разрешенных структур. Жилые зоны для одной семьи (R-1) обычно разрешают только отдельные дома на отдельных участках, в то время как многосемейные зоны (R-3, R-4) позволяют дуплексы, таунхаусы и многоквартирные дома. Некоторые жилые зоны включают положения для дополнительных жилых единиц (ADUs) или групповых домов. Денежные бонусы и требования к зонированию включения также могут быть прикреплены к жилым районам для поощрения доступного жилья.

Коммерческое зонирование

Коммерческие зоны вмещают розничные магазины, офисы, рестораны, отели и сервисные предприятия. Они варьируются от коммерческих районов (обслуживающих местных жителей) до региональных торговых центров и центральных деловых районов. Коммерческое зонирование часто регулирует соотношение площади пола (FAR), высоту здания, вывески, парковку и буферизацию из жилых районов. Многие коды включают стандарты производительности, чтобы минимизировать шум, блики и воздействие на движение.

Промышленное зонирование

Промышленные районы зарезервированы для производства, складирования, распределения и научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ. Эти зоны обычно расположены вдали от жилых районов и вблизи железных дорог, автомагистралей или портов. Промышленное зонирование может быть далее подразделено на легкопромышленные (например, сборочные заводы, лаборатории) и тяжелые промышленные (например, химические заводы, нефтеперерабатывающие заводы) с более строгими стандартами производительности для последних. Экологический обзор и разрешение часто требуются для промышленного использования.

Сельскохозяйственное зонирование

Сельскохозяйственное зонирование защищает сельскохозяйственные угодья от разрастания жилых или коммерческих застройок. Обычно оно позволяет вести сельское хозяйство, заниматься скотоводством и связанной с ним деятельностью и может запрещать несельскохозяйственное использование. Минимальные размеры лотов часто являются большими (например, 20 акров или более) для сохранения жизнеспособности сельскохозяйственных операций. Некоторые сельскохозяйственные зоны включают передачу прав на развитие (TDR) программы, которые позволяют землевладельцам продавать свой потенциал развития строителям в обозначенных районах роста.

Смешанное и специальное зонирование

Многие современные коды зонирования включают зоны смешанного использования, которые позволяют сочетать жилые, коммерческие, а иногда и легкие промышленные применения в одном здании или районе. Зоонирование смешанного использования поощряет пешеходные, яркие районы и снижает автомобильную зависимость. Районы специального назначения включают запланированные разработки единиц (PUD), которые позволяют гибкие стандарты проектирования для крупномасштабных проектов; зоны наложения, которые применяют дополнительные правила (например, историческое сохранение, опасность наводнения или обзор дизайна) поверх базового зонирования; и плавучие зоны, которые не отображаются, пока владелец недвижимости не подаст заявку на них.

Процесс зонирования: как местное самоуправление формирует землепользование

Создание, изменение и обеспечение соблюдения законов о зонировании предполагает структурированный процесс, который уравновешивает технический анализ, участие общественности и принятие политических решений. Этот процесс является основной функцией департаментов планирования местных органов власти, плановых комиссий и законодательных органов.

Комплексное планирование как основа

Зоонирование не происходит в вакууме. Обычно оно основано на всеобъемлющем плане (также называемом генеральным планом или генеральным планом), который формулирует долгосрочное видение сообщества для роста, развития, сохранения и инфраструктуры. План устанавливает цели и политику в области землепользования, транспорта, жилья, экономического развития и защиты окружающей среды. Указы о зонировании должны соответствовать всеобъемлющему плану, который должен быть юридически оправданным. Перед принятием или изменением карты зонирования местные органы власти часто обновляют свой всеобъемлющий план через процесс участия общественности.

Разработка и пересмотр постановления о зонировании

Планирующий персонал — часто при содействии консультантов и адвокатов — разрабатывает постановление о зонировании и карту. Эта задача включает в себя проведение инвентаризации землепользования, анализ демографических и экономических тенденций, оценку потенциала инфраструктуры и моделирование сценариев будущего роста. Общественный вклад собирается через общинные семинары, онлайн-опросы и публичные слушания перед комиссией по планированию. Проект постановления затем рассматривается городским советом или советом графства, который может провести дополнительные слушания и внести изменения до принятия.

Варианты, условное использование и специальные разрешения

Даже самый тщательно разработанный код зонирования не может предвидеть каждую ситуацию. Для обеспечения гибкости местные органы власти создают механизмы для облегчения. Разница позволяет владельцу недвижимости отклоняться от конкретного требования (например, откат или ограничение высоты), если строгое соблюдение создает чрезмерные трудности. разрешение на условное использование (или специальное исключение) позволяет использовать, которое обычно не допускается в зоне, при условии соблюдения условий, которые смягчают его последствия. Эти квазисудебные решения обычно принимаются советом по зонированию (BZA) или плановой комиссией после публичных слушаний.

Принудительное исполнение и соблюдение

После того, как постановление о зонировании будет введено в действие, местные органы власти будут обеспечивать его соблюдение посредством разрешений на строительство, проверок и сотрудников правоохранительных органов. Владельцы недвижимости, которые нарушают правила зонирования, например, путем ведения бизнеса в жилой зоне или здании за разрешенной высотой, могут получать уведомления о нарушении, штрафах или даже судебные приказы о прекращении операций. Принудительное исполнение зонирования является важной и часто недоукомплектованной функцией, которая обеспечивает целостность видения планирования сообщества.

Проблемы и критика зонирования

Несмотря на широкое использование, зонирование не лишено противоречий. Критики утверждают, что традиционное зонирование способствовало ряду социальных, экономических и экологических проблем. Местные органы власти должны бороться с этими проблемами, обновляя свои кодексы.

Эксклюзивная доступность зонирования и жилья

Одна из самых стойких критических замечаний в отношении зонирования - это его роль в увековечении расовой и экономической сегрегации. Эксклюзивное зонирование практики - такие как минимальные размеры лотов одного акра или более, запреты на многоквартирное жилье и ограничения плотности - эффективно вытесняют домохозяйства с низким доходом и цветных людей из определенных районов. Эти правила, часто защищаемые как сохранение «соседского характера», были связаны с кризисом доступности жилья во многих городских районах. Суды и законодательные органы штатов начали оспаривать запрет на зонирование, а некоторые штаты (например, Орегон, Калифорния и Вашингтон) принимают законы, которые предвосхищают местные ограничения на ADU и многоквартирное жилье.

НИМБИЗМ и Сопротивление сообщества

Предлагаемые изменения в зонировании, особенно те, которые увеличивают плотность или позволяют новые типы развития, часто сталкиваются с противодействием со стороны существующих жителей. Это явление, известное как NIMBYism («Не на моем заднем дворе»), может задержать или сорвать проекты, такие как доступное жилье, приюты для бездомных, групповые дома или объекты возобновляемой энергии. В то время как участие граждан является жизненно важной частью процесса планирования, оппозиция NIMBY может отражать хорошо организованное сопротивление, которое усиливает голоса нескольких за счет более широких потребностей сообщества.

Сложность и доступность

Зонирование кодов, как известно, сложное, часто запускается сотни страниц с запутанными таблицами и юридическим жаргоном. Эта сложность может затруднить понимание правил обычными гражданами, владельцами малого бизнеса и даже местными чиновниками. В результате в решениях по развитию могут доминировать хорошо финансируемые разработчики и адвокаты по землепользованию, в то время как жители и группы соседей изо всех сил пытаются эффективно участвовать. Многие сообщества работают над упрощением и оцифровкой своих кодов зонирования для повышения прозрачности и вовлечения общественности.

Торговля экологическими и акционерными активами

Зоонирование может иметь непреднамеренные экологические последствия. Например, зонирование больших участков в пригородных районах приводит к разрастанию малой плотности, которое потребляет сельскохозяйственные угодья, увеличивает выбросы транспортных средств и фрагментирует среду обитания диких животных. И наоборот, попытки сконцентрировать развитие в городских ядрах посредством зонирования могут вызвать противодействие со стороны жителей, обеспокоенных джентрификацией и перемещением. Поражение баланса между экологической устойчивостью, доступностью жилья и характером сообщества остается постоянной проблемой для местных органов власти.

Тематические исследования в зонировании

Изучение того, как различные города подходят к зонированию, показывает как силу, так и подводные камни этого регулирующего инструмента.

Нью-Йорк: место рождения современного зонирования

Резолюция о зонировании Нью-Йорка 1916 года была знаковой в городском планировании, устанавливая правила высоты и неудачи, которые сформировали знаковый горизонт города. За десятилетия зонирование города резко изменилось. В 1961 году всеобъемлющий пересмотр ввел соотношение площади пола (FAR) и стимулировал площади и общественные пространства. Совсем недавно город проводил «зонирование для доступности» посредством обязательной политики включения жилья, которая требует новых разработок в зонированных районах, чтобы включить доступные единицы. Несмотря на эти усилия, Нью-Йорк продолжает бороться с доступностью жилья и справедливостью, что побуждает призывы к дальнейшей реформе зонирования, например, позволяя больше жилья средней плотности по всему городу.

Портленд, Орегон: Лаборатория прогрессивного зонирования

Портленд широко признан за его инновационные подходы зонирования. Его граница городского роста (UGB), установленная в 1979 году, ограничивает разрастание, ограничивая развитие назначенной области и сохраняя окружающие сельскохозяйственные угодья и леса. В UGB Портленд способствовал развитию, ориентированному на транзит, смешанному зонированию и кодам на основе форм, которые регулируют форму здания и размещение, а не просто использование. Политика включения в районирование города требует, чтобы новые жилые комплексы с 20 или более единицами отложили процент домов как доступные. Опыт Портленда показывает, что зонирование может быть мощным инструментом для достижения целей устойчивого развития, но он также сталкивается с проблемами, связанными с ростом расходов на жилье и перемещением в оживленных районах.

Лос-Анджелес: зонирование для решения жилищного кризиса

Лос-Анджелес имеет один из самых серьезных кризисов доступности жилья в Соединенных Штатах, отчасти вызванный кодом зонирования, который исторически запрещал многосемейное жилье на 75% жилой земли. В ответ город предпринял значительные реформы зонирования, включая «Мера JJJ» 2019 года, которая связывает зонирование вблизи транзита с требованиями к доступному жилью, и обновление «Жилищного элемента» 2021 года, которое предусматривает зонирование для 1,5 миллиона новых домов к 2029 году. Эти изменения вызвали ожесточенные дебаты между сторонниками развития, которые утверждают, что необходимо больше предложения, и общинными группами, которые боятся перемещения и потери характера района. Лос-Анджелес подчеркивает политически заряженный характер реформы зонирования в крупных, разнообразных городах.

Хьюстон: отсутствие зонирования и его последствия

Хьюстон, как известно, является единственным крупным городом США без всеобъемлющего кода зонирования. Вместо этого землепользование регулируется сочетанием ограничений на действия, правил разделения и городских постановлений о парковке, строительных неудачах и исторической сохранности. Хотя эта гибкость снижает барьеры для развития и сохраняет расходы на жилье относительно доступными, она также привела к случайному росту, конфликтам между несовместимыми видами использования и отсутствием согласованного городского дизайна. Дело Хьюстона обеспечивает противопоставление зонированию тяжелых городов и иллюстрирует как преимущества, так и недостатки подхода laissez-faire.

Будущее зонирования: новые тенденции и реформы

Местные органы власти по всей стране пересматривают традиционное зонирование в ответ на такие насущные проблемы, как изменение климата, доступность жилья и демографические сдвиги.

Формат-ориентированные коды

В отличие от обычного зонирования на основе использования, коды на основе формы фокусируются на физической форме зданий - их высоте, массировании, неудачах и дизайне фасада - а не на конкретных действиях в них. Эти коды направлены на создание пешеходных, антропогенных районов, подчеркивая взаимосвязь между зданиями и общественной сферой. Коды на основе формы все чаще используются для районов центра города, транзитных коридоров и развития заполнения.

Обустройство и отсутствие среднего жилья

Для решения проблемы нехватки жилья многие города заселяют районы, чтобы позволить «пропавшим средним» жилым помещениям, таким как дуплексы, триплексы, таунхаусы и небольшие многоквартирные дома, в районах, ранее ограниченных домами для одной семьи. Орегон, Калифорния и Вашингтон приняли законы по всему штату, упреждающие местное зонирование для одной семьи, в то время как такие города, как Миннеаполис, Шарлотта и Портленд, ликвидировали районы только для одной семьи. Эти реформы признают, что традиционное зонирование искусственно ограничивало предложение жилья и способствовало сегрегации.

Климатическое зонирование

В качестве примеров можно привести необходимость создания инфраструктуры для зарядки электромобилей в новых разработках, обязательное использование зеленых крыш и прохладных крыш в городских зонах тепловых островов и создание районов наводнений, ограничивающих развитие в районах с высоким риском. Некоторые общины приняли «зонирование устойчивости», которое стимулирует модернизацию зданий и меры по адаптации. Зоонирование, учитывающее климат, также может сократить выбросы, размещая жилье вблизи рабочих мест и транзита, тем самым сокращая расстояния на дорогах.

Аудит справедливости и расовой справедливости

Все большее число местных органов власти проводят проверки справедливости своих кодексов зонирования для выявления и устранения положений, которые исторически увековечивали расовую дискриминацию. Например, города пересматривают минимальные размеры лотов, требования к парковке и ограничения на заполняемость, которые непропорционально влияют на сообщества цветных. Цель состоит в том, чтобы создать коды зонирования, которые являются инклюзивными и способствуют справедливому выбору жилья, как того требует федеральный закон о справедливом жилье.

Цифровое зонирование и планирование на основе данных

Технологии делают зонирование более доступным. Многие города теперь предоставляют интерактивные карты зонирования, онлайн-порталы разрешений и сводки правил зонирования на простом языке. Географические информационные системы (ГИС) позволяют планировщикам анализировать влияние предлагаемых изменений зонирования на трафик, инфраструктуру и экологические ресурсы. Цифровые инструменты также облегчают участие общественности посредством виртуальных встреч и краудсорсинговых отзывов.

Заключение

Законы о зонировании — это гораздо больше, чем сухие технические правила; они являются выражением ценностей сообщества и стремлений к его будущему. Местные органы власти используют эти законы для формирования физического, социального и экономического ландшафта, балансируя конкурирующие интересы для достижения упорядоченного развития, защиты ценностей собственности и содействия общественному благосостоянию. Тем не менее зонирование также является источником трений, причем критики указывают на его роль в увековечении неравенства, ограничении предложения жилья и подавлении инноваций.

По мере того, как общины продолжают развиваться, коды зонирования должны периодически пересматриваться и реформироваться. Наиболее эффективное зонирование не является статическим, а адаптивным — реагирует на новые данные, меняет демографию и меняет государственные приоритеты. Участие в процессе зонирования — будь то посещение общественных слушаний, представление комментариев по проекту постановления или работа в комиссии по планированию — является одним из самых прямых способов для граждан влиять на будущее своих районов. Понимая, как работает зонирование и как местное правительство использует его, отдельные лица и организации могут стать более эффективными защитниками ярких, справедливых и устойчивых сообществ.