Понимание налоговых последствий инвестиций в недвижимость в Индии

Важно отметить, что эти исключения приходят с условиями блокировки: новая недвижимость не может быть продана в течение трех лет после покупки, и вы не можете владеть более чем одним жилым домом на дату передачи (для Раздела 54). Схема счета прироста капитала может быть использована для парковки прибыли, если реинвестирование не завершено до даты подачи налоговой декларации.

Налог на доход от аренды

Доход от аренды недвижимости облагается налогом под руководством Доход от недвижимости дома . Расчет прост, но требует внимания к вычетам.

• Валовая годовая стоимость (GAV): Чем выше фактическая полученная/дебиторская задолженность или ожидаемая арендная плата (муниципальная стоимость или справедливая арендная плата). Если недвижимость является вакантной на часть года, фактическая арендная плата может быть ниже.
• Чистая годовая стоимость (NAV): GAV минус муниципальные налоги, уплаченные в течение года.
• Вычеты: Стандартный вычет 30% NAV допускается для ремонта и обслуживания, независимо от фактических расходов. Кроме того, проценты по ипотечному кредиту, взятые для имущества, могут быть вычтены в соответствии с разделом 24(b) - нет верхнего предела для выпустящих свойств, в отличие от лимита ⁇ 2 лакх для самозанятых свойств.
• Налогооблагаемый доход: NAV минус 30% стандартный вычет минус проценты к уплате. Полученная цифра добавляется к вашему общему доходу и облагается налогом по ставкам плит.

Например, если вы получаете арендную плату в размере 10 лах в год, платите муниципальные налоги в размере 50 000 фунтов стерлингов и имеете годовой процент по ипотечному кредиту в размере 2,5 лах, ваш налогооблагаемый доход от недвижимости будет: (10 00,000 - 50 000 фунтов стерлингов) = 9 50 000 фунтов стерлингов (NAV), менее 30% стандартного вычета ( 2 85 000 фунтов стерлингов), менее проценты ( 2 50 000 фунтов стерлингов) = 45 000 фунтов стерлингов.

Налог на товары и услуги (GST) на нестроительные объекты

GST применяется к покупке незастроенных объектов недвижимости. Текущая ставка составляет 5% для доступного жилья и 12% для других объектов жилой недвижимости (с полным входным налоговым кредитом, доступным для строителей). Для коммерческих объектов ставка обычно составляет 12% или 18% в зависимости от проекта. Важно отметить, что GST не взимается с готовых к переезду объектов недвижимости, которые получили сертификат о завершении, потому что нет текущей строительной услуги.

Налоговый кредит на вход (ITC) на GST платный, как правило, не доступен для покупателей жилья, но для коммерческой недвижимости, используемой в бизнесе, ITC может быть заявлен. Всегда проверяйте регистрацию GST строителя и убедитесь, что счет-фактура четко показывает налоговую составляющую для соответствия.

TDS on Property Purchase (Section 194-IA) (недоступная ссылка)

Любое лицо, покупающее недвижимое имущество (кроме сельскохозяйственных земель) для рассмотрения ⁇ 50 лакх или более , обязано вычесть налоговый вычет из источника (TDS) по 1% от рассмотрения продажи. TDS должен быть вычтен в момент оплаты или кредита, в зависимости от того, что было ранее, и депонирован в правительство с использованием формы 26QB. Покупатель также должен подать возврат TDS (форма 26QB) и выдать сертификат TDS (форма 16B) продавцу.

Невычет или депонирование TDS может привести к невыплате штрафов за расходы и проценты. Это положение применяется даже в том случае, если продавец является NRI - ставка затем становится 20% плюс доплата (если более низкая ставка не указана в соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения).

Налог на имущество и другие расходы на хранение

Владение недвижимостью — это не только покупка, ежегодные расходы на владение также имеют налоговые последствия.

Налог на имущество (муниципальный налог)

Налог на имущество взимается ежегодно местными муниципальными органами (например, BMC, MCD, BBMP) на основе стоимости, площади и использования имущества. Этот налог вычитается из дохода от аренды под головкой Доход от недвижимости в доме . Для имущества, занятого владельцем, уплаченный налог на имущество не вычитается, потому что нет дохода от аренды, но он может рассматриваться как часть стоимости владения.

Ставки налога на недвижимость сильно различаются: например, в Мумбаи жилая недвижимость облагается налогом в размере 5-7% от ее стоимости, в то время как в Дели ставки ниже. Инвесторы должны учитывать эти ежегодные затраты при расчете чистой прибыли.

Штамповые пошлины и регистрационные сборы

На момент покупки гербовый сбор (обычно 5-7% от стоимости имущества, варьирующийся по штату) и регистрационные сборы (около 1%) являются значительными расходами. Они не вычитаются в качестве расходов в год покупки, но добавляются к стоимости приобретения для расчета прироста капитала. Это может снизить возможный прирост капитала, который выгоден для целей налогообложения. Однако не существует немедленного вычета.

Важно: Начиная с 2017-18 финансового года, гербовый сбор и регистрационные расходы на покупку недвижимости могут быть заявлены как вычет в соответствии с Раздел 80C (с учетом общего лимита в 1,5 лаха). Это обеспечивает некоторое облегчение для покупателей жилья, но большинство инвесторов найдут, что комбинация основного погашения и гербового сбора быстро превышает предел.

Проценты по ипотечному кредиту и основные вычеты

Инвестиции в недвижимость, финансируемые за счет жилищного кредита, предлагают значительные налоговые вычеты:

• Раздел 24(b) — Проценты по ипотечному кредиту: Для самостоятельной собственности процентный вычет ограничен ⁇ 2 лакх в год. Для выпустившейся недвижимости нет верхнего предела; весь процент, выплачиваемый в течение года, вычитается из дохода от аренды. Если доход от аренды недостаточный, потеря может быть зачтена против другого дохода (при условии ⁇ 2 лакх кайфа на убыток от собственности дома).
• Раздел 80C — Основной возврат: Основной компонент ипотечного кредита EMI имеет право на вычет в соответствии с разделом 80C, до общего предела в 1,5 лах. Это также включает гербовый сбор и регистрацию, как упоминалось ранее. Имущество не должно быть передано в течение пяти лет владения, или вычет будет отменен в год продажи.
• Раздел 80EE (для покупателей, впервые покупающих жилье): Для покупателей, впервые приобретающих доступное жилье, предоставляется дополнительный вычет в размере до 50 000 фунтов стерлингов при условии, что сумма кредита ниже 35 лакх, а стоимость недвижимости ниже 50 лакх. Это выше и выше лимита в 2 лакх.

Налогообложение для конкретных категорий инвесторов

Нерезидентные индейцы (NRI)

NRIs сталкиваются с дополнительными требованиями налогового соответствия при инвестировании в индийскую недвижимость. Ставки налога на прирост капитала, как правило, такие же, как для резидентов (20% с индексацией для LTCG, ставка плиты для STCG), но ставки TDS выше:

• При продаже недвижимости NRI покупатель должен вычесть TDS по адресу 20% на LTCG (с индексацией) или 30% на STCG (плюс надбавка и вычет), если NRI не получит сертификат TDS с более низким значением от Департамента подоходного налога.
• Доход от аренды, выплачиваемый NRI, подлежит TDS по 30% (или применимой договорной ставке) в соответствии с разделом 195.
• NRI также могут претендовать на те же исключения в соответствии с разделами 54 и 54F, но они должны реинвестировать прибыль в Индию. Репатриация выручки от продажи регулируется руководящими принципами RBI.
• Соглашения об избежании двойного налогообложения (DTAA) могут обеспечить облегчение, если страна проживания NRI также облагает налогом тот же доход.

Инвесторы в коммерческую недвижимость

Коммерческие объекты (офисные помещения, торговые единицы, склады) рассматриваются аналогично жилым объектам аренды, но с некоторыми отличиями:

• Регистрация GST может потребоваться, если доход от аренды превышает 20 лах (в некоторых штатах 10 лах). Арендодатель (владелец) должен взимать GST с аренды (обычно 18%) и перечислять его правительству.
• Амортизация здания (не на землю) может быть заявлена в соответствии с Законом о подоходном налоге в размере 10% (WDV) для коммерческих зданий. Это безналичный вычет, который снижает налогооблагаемый доход от аренды.
• Прирост капитала при продаже рассчитывается аналогичным образом, но преимущества индексации по-прежнему применяются к LTCG.

Стратегии налогового планирования для инвесторов в недвижимость

Упреждающее налоговое планирование может значительно повысить доходность после уплаты налогов. Вот несколько стратегий, которые следует учитывать:

1. Держите недвижимость более 24 месяцев: Долгосрочная прибыль от прироста капитала привлекает более низкую эффективную ставку после индексации, и вы можете требовать освобождения от уплаты налогов в соответствии с разделами 54 и 54F. Планируйте сроки продажи соответственно.
2. Используйте индексацию в свою пользу: Следите за индексом инфляции затрат (CII) год за годом. Базовый год индексации был изменен на 2001 год, поэтому объекты недвижимости, приобретенные до 2001 года, могут иметь справедливую рыночную стоимость, поскольку 1 апреля 2001 года принята в качестве стоимости.
3. Реинвестировать прибыль в указанные облигации: Если вы не можете инвестировать в другую недвижимость, рассмотрите возможность инвестирования в облигации с приростом капитала в соответствии с разделом 54EC (например, облигации, выпущенные NHAI или REC). Освобождение составляет до ⁇ 50 лах для облигаций с 5-летним блокировкой, в настоящее время предлагая скромную процентную ставку.
4. Оптимизируйте проценты по ипотечному кредиту: Для выпустивших недвижимость вся процентная ставка вычитается, поэтому получение большего кредита может привести к налоговому убытку, который компенсирует другие доходы (с учетом предела зачета убытков в размере ⁇ 2 лакх).
5. Держите несколько объектов недвижимости в качестве акций в торговле: Если вы являетесь застройщиком или дилером (т.е. часто покупаете и продаете), доход может рассматриваться как доход от бизнеса, а не прирост капитала. Это позволяет вычесть расходы, такие как брокерские, юридические сборы и маркетинговые расходы. Однако это также означает отсутствие индексации или долгосрочных ставок прироста капитала.
6. Ведите тщательную документацию: Сохраняйте все договоры купли-продажи, договоры купли-продажи, квитанции об уплаченных налогах, выписки по ипотечным кредитам и счета за ремонт. Они имеют решающее значение для расчета прироста капитала, требования вычетов и реагирования на любые налоговые проверки.

Общие подводные камни и проблемы соблюдения

Многие инвесторы неосознанно попадают в налоговые ловушки. Вот наиболее частые ошибки и как их избежать:

• Не сообщая о условной ренте с вакантной недвижимости: Если у вас есть вторая вакантная недвижимость, Департамент подоходного налога может по-прежнему считать условный доход от аренды (на основе муниципальной стоимости или справедливой арендной платы) и облагать его налогом. Лучше объявить собственность как самозанятую, если она не выпускается, но только одна самозанятая собственность разрешена без налогов; дополнительные свойства считаются выданными.
• Игнорирование TDS по арендной плате: Арендаторы, выплачивающие арендную плату, превышающую 50 000 фунтов стерлингов в месяц, должны вычитать TDS по ставке 10% в соответствии с разделом 194-IB (или 30% для NRI).
• Не претендуя на индексацию в год продажи: Индексация доступна только для LTCG. Если вы продаете в течение 24 месяцев, вы полностью теряете эту выгоду.
• Отсутствующий срок для реинвестирования: Чтобы претендовать на освобождение от налога в соответствии с разделом 54, вы должны приобрести новое имущество в течение двух лет (или построить в течение трех лет).
• В некоторых штатах взимаются дополнительные надбавки или ставки круга выше фактической цены сделки. Если вознаграждение за продажу меньше ставки круга (стоимости гербовой пошлины), разница может облагаться налогом в качестве дохода в соответствии с разделом 50C.