Table of Contents

Почему мэрия имеет значение для доступности жилья

По всей Великобритании мэры городов стали ключевыми фигурами в борьбе с кризисом доступного жилья. В отличие от широких политических рычагов национального правительства, мэры работают на местном уровне, где наиболее остро ощущаются жилищные проблемы и где могут быть разработаны индивидуальные решения. Их уникальная позиция позволяет им координировать землепользование, прямые государственные инвестиции и вести переговоры с застройщиками и жилищными ассоциациями. Поскольку Великобритания продолжает сталкиваться с нехваткой доступных домов, понимание того, как мэры могут - и делают - стимулировать изменения, имеет важное значение для политиков, градостроителей и жителей.

Масштабирование проблемы: современное состояние доступного жилья в городах Великобритании

Перед тем, как рассматривать конкретные действия мэров, важно оценить масштаб проблемы. По данным Национальной жилищной федерации, только в Англии ежегодно требуется около 145 000 доступных домов, но в настоящее время доставляется менее 50 000. В крупных городах, таких как Лондон, Манчестер, Бирмингем и Бристол, рост цен на жилье и рост частной аренды вытеснили домовладение из досягаемости для многих семей со средним и низким уровнем дохода. Список ожидания социального жилья составляет более 1,2 миллиона домохозяйств на национальном уровне. Эти цифры подчеркивают, почему руководство мэра не только выгодно, но и критически важно.

Жилищный стресс и роль местного руководства

Локализованные рынки жилья требуют локализованных ответов. Национальная политика, такая как Помощь в покупке или реформа планирования, важна, но они часто не решают конкретные условия каждого города. Мэры могут действовать более проворно: они контролируют местные корпорации развития, влияют на стратегическое планирование и могут пилотировать инновационные модели, не дожидаясь Вестминстерского законодательства. Эта гибкость особенно ценна в городах, где цены на землю, демография и существующий жилищный фонд сильно различаются.

Ключевые рычаги политики доступны для мэров

Мэры в городах Великобритании — будь то непосредственно избранные мэры метро (например, мэр Большого Манчестера или мэр Ливерпуля) или церемониальные мэры с более мягкими полномочиями — могут развернуть ряд инструментов для увеличения доступного предложения жилья.

Стратегическое пространственное планирование и земельная ассамблея

Один из самых сильных рычагов мэра - влияние на местный план развития и стратегические оценки рынка жилья. Мэры могут определить места коричневого поля, обозначить области роста и мандат минимальный процент доступного жилья в новых разработках посредством политики местного плана. В Лондоне, лондонский план мэра требует, чтобы все новые разработки обеспечивали минимум 35% доступного жилья в схемах 10 единиц или более, при условии жизнеспособности. Аналогичным образом, Объединенная администрация Большого Манчестера использовала свои пространственные рамки для определения приоритетов регенерации коричневого поля и установила целевые показатели доступного жилья в своих десяти районах.

Сборка земель — процесс приобретения и консолидации земельных участков для развития — является еще одним мощным инструментом. Мэры могут использовать принудительные заказы на покупку (CPO) для выдвижения застопорившихся или недоиспользуемых земель, особенно когда застройщики удерживают земельные банки. Мэр Шеффилдского городского округа использовал полномочия CPO для разблокировки участков для смешанного жилья. Закон о выравнивании и регенерации правительства 2023 года также укрепил полномочия мэра по обязательной покупке, сделав сборку земли для доступного жилья более возможной.

Вклады инклюзивного зонирования и разработчиков

Включительное зонирование требует, чтобы частные застройщики включали в свои схемы долю доступного жилья. Во многих городах Великобритании это достигается посредством соглашений Раздела 106 — юридических обязательств, связанных с разрешениями на планирование. Мэры могут установить четкую политику, гарантирующую, что переговоры в соответствии с Разделом 106 производят значительное количество доступных домов. Например, «Стратегия доступного жилья» Объединенного управления Западного Мидлендса устанавливает цель, что 20% всех новых домов в регионе должны быть доступными, с более высоким процентом в разработках на землях, находящихся в государственной собственности. Некоторые мэры также отстаивали «оценки жизнеспособности», чтобы гарантировать, что застройщики не могут использовать коммерческие основания жизнеспособности, чтобы избежать вкладов в доступное жилье.

Деволюция и фискальные полномочия

Сделки по передаче полномочий, которые предоставили мэрам их полномочия, также дали некоторым возможность сохранить долю бизнес-ставок и пополнения налогового совета. Мэр Большого Манчестера Энди Бернхэм использовал переданное финансирование для создания фонда инвестиций в жилье, который предоставил более 2000 доступных домов. Аналогичным образом, мэр Ливерпуля запустил программу регенерации под руководством жилья, подкрепленную 44 миллионами фунтов переданного финансирования. Налоговая передача по-прежнему ограничена по сравнению с мэрами городов США или Германии, но тенденция к большей местной финансовой автономии, вероятно, продолжится, давая мэрам больше возможностей прямых инвестиций.

Финансирование доступного жилья: распределение бюджета мэрии и модели партнерства

Эффективные действия мэра требуют денег. Хотя мэры не могут печатать деньги, они могут направлять существующие бюджеты, привлекать частные инвестиции и использовать национальные гранты. Ниже приведены основные финансовые механизмы, которые они используют.

Счета доходов от жилищного строительства и принадлежащее Совету жилье

Некоторые мэры контролируют объединенные органы власти, которые включают советы с сохраненным жилищным фондом. Они могут влиять на расходы на счет доходов от жилищного строительства (HRA), гарантируя, что излишки от существующего муниципального жилья реинвестируются в новое строительство и реконструкцию. Однако реформы самофинансирования 2012 года предоставили каждому совету контроль над своим собственным HRA, поэтому влияние мэра часто косвенно через стратегическую координацию. В таких городах, как Бристол, мэр работал с советом, чтобы установить более высокую долю излишков HRA, выделенных на новое социальное жилье.

Программы ускорения жилищного строительства и сопоставление грантов

Многие мэры запустили местные программы по ускорению жилищного строительства, которые обеспечивают финансирование небольших разрывов или дешевые кредиты жилищным ассоциациям и застройщикам, возглавляемым сообществом. Например, программа мэра Лондона «Строительные дома для лондонцев» выделила 4,8 млрд фунтов стерлингов в течение четырех лет для запуска новых домов в советах. Мэр Севера Тайна Комбинированная администрация использовала фонд ускорения в размере 10 млн фунтов стерлингов для участков с низким уровнем риска для доступного жилья. Эти программы часто требуют соответствующего финансирования от жилищных ассоциаций или застройщиков, что увеличивает влияние бюджетов мэров.

Государственно-частное партнерство (ГЧП) и совместные предприятия

Стратегические партнерства являются ключом к масштабированию поставок. Мэры могут заключать сделки между государственным сектором (местные советы, объединенные органы власти) и частными застройщиками или институциональными инвесторами. Совместное предприятие «GM One» в Большом Манчестере объединяет объединенные власти, Объединенное управление Большого Манчестера и пять жилищных ассоциаций для доставки 1200 домов смешанного владения. Мэры также используют финансирование разрыва в жизнеспособности, чтобы сделать схемы, которые в противном случае были бы нежизнеспособными из-за высоких затрат на землю или низкой стоимости продаж финансово осуществимыми. Этот подход был использован Программой грантов жилищной ассоциации региона Ливерпуля для продвижения сайтов в неблагополучных районах.

Вовлечение сообщества: борьба с НИМБЫЙСОМ и формирование консенсуса

Противодействие со стороны существующих жителей, обычно называемое НИМБЫЙСОМ, остается значительным препятствием для нового жилья, особенно для доступных и социальных домов. Мэры имеют уникальную возможность противодействовать этому, проводя общественные беседы и демонстрируя преимущества доступного жилья для населения.

Прозрачное планирование и ранняя консультация

Исследования Центра городов показывают, что раннее значимое участие уменьшает более поздние возражения. Мэры могут поручить застройщикам проводить публичные выставки до подачи заявок на планирование, и они могут обеспечить местным жителям доступ к четкой информации о доступной структуре жилья, размерах единиц и сроках пребывания. Программа мэра Лондона «Хороший рост по дизайну» включает в себя стандарт для участия сообщества. В Манчестере мэрия провела «Великие манкунские жилищные дебаты», чтобы привлечь жителей к формированию жилищной стратегии города.

Общинные земельные трасты (CLT) как противовес НИМБЫЙЗМУ

Одним из инновационных подходов, который поддержали мэры, является расширение Community Land Trusts — некоммерческих, контролируемых на местном уровне организаций, которые разрабатывают и управляют доступным жильем. CLTs с меньшей вероятностью столкнутся с местной оппозицией, потому что само сообщество непосредственно вовлечено. Мэр Ливерпульского городского округа поддержал проекты CLT в Токсете и Энфилде. Мэр Бристоля предоставил землю и гранты для создания ряда CLT по всему городу, предоставляя постоянно доступные дома за пределами открытого рынка.

Мэрские сообщения и медиа-лидерство

Мэры могут использовать свои общественные платформы для изменения повествования о доступном жилье. Вместо того, чтобы обрамлять развитие как угрозу местному характеру, они могут подчеркнуть социальные и экономические выгоды: стабильные арендаторы, сокращение бездомности, смешанные общины и создание рабочих мест во время строительства. Сильное руководство мэра может помочь противостоять языку «они и мы», который часто доминирует в дебатах о планировании. Например, мэр Уэст-Мидлендса провел рекламные кампании для создания поддержки нового жилья, и мэр Лондона неоднократно высказывался в пользу увеличения социального жилья на земле зеленого пояса, где это уместно.

Тема: Мэры делают разницу

Несколько британских мэров продемонстрировали, что сильное местное руководство дает измеримые результаты.

Большой Манчестер: первая стратегия Энди Бернхэма

С момента своего избрания в 2017 году Энди Бернхэм сделал доступность жилья центральной опорой своей мэрии. Его стратегия «Дом для всех» включает в себя цель 30 000 доступных домов в течение пяти лет, поддерживаемую инвестиционным фондом жилищного строительства в размере 300 миллионов фунтов стерлингов. Мэр также настаивал на региональном гранте по предотвращению бездомности, новаторском подходе, который сочетает в себе жилье с поддержкой здравоохранения и социальной помощи. Стратегия была приписана сокращению тяжелого сна в городе-регионе на 10% и предоставлению более 5000 доступных домов в первые два года стратегии.

Лондон: план Садик Хана по финансированию и строительству трубопроводов

Будучи непосредственно избранным мэром Лондона, Садик Хан использовал весь вес Лондонского плана, чтобы гарантировать, что предоставление доступного жилья является приоритетным даже во время рыночных спадов. Его администрация увеличила схему лондонской помощи для покупки ключевых работников и создала программу «Домы Совета по строительству для лондонцев», которая начала более 10 000 домов совета. Мэр также использовал лондонскую стратегию жилищного строительства, чтобы ввести новое определение доступного жилья, которое включает модели социальной аренды. Несмотря на проблемы от роста затрат на строительство, подход мэра сохранил доступный жилищный трубопровод активным.

Регион Ливерпуля: первый подход Стива Ротерэма к Браунфилду

Мэр Стив Ротерэм сосредоточился на возвращении земли в коричневом поле для использования в доступных домах. «Стратегия восстановления Браунфилда в Ливерпуле» открыла более 100 гектаров загрязненных и неиспользуемых земель, поддерживая более 2000 новых домов, 60% из которых доступны. Используя полномочия CPO и переданные жилищные гранты, мэрия ускорила разработку на участках, которые были остановлены в течение многих лет. Подход также помог достичь экологических целей региона, поскольку развитие коричневого поля снижает давление на зеленый пояс.

Проблемы и ограничения: что мэры не могут сделать в одиночку

Ни один мэр не может решить кризис доступного жилья в одиночку. Несколько структурных ограничений ограничивают их воздействие.

Зависимость от финансирования центрального правительства

Бюджеты мэров на жилье в подавляющем большинстве зависят от национальных грантов, таких как Программа доступных домов и Фонд жилищной инфраструктуры. Когда центральное правительство снижает ставки грантов или изменяет правила отбора, программы мэров могут застопориться. Недавнее замораживание Программы доступных домов на 2023-2024 годы привело к тому, что некоторые объединенные власти столкнулись с дефицитом финансирования.

Ограниченный контроль над частным сектором и регулирование социального жилья

Мэры имеют мало полномочий в частном секторе аренды, на который приходится растущая доля жилья в городах Великобритании. Арендная плата в значительной степени дерегулирована, а соблюдение стандартов качества падает на местные советы с ограниченными возможностями. Аналогичным образом, регулирование социального жилья осуществляется Регулятором социального жилья на национальном уровне, что означает, что мэры не могут напрямую привлекать к ответственности ассоциации жилья-изгоя.

Планирование жизнеспособности и препятствий для разработчиков

Разработчики могут использовать оценки жизнеспособности для сокращения взносов на доступное жилье, а нынешнее руководство правительства запрещает местным властям требовать доступного жилья на участках под 10 единиц. Мэры могут отодвинуть более сильную местную политику, но они часто сталкиваются с юридическими проблемами со стороны землевладельцев. Управление Большого Лондона неоднократно привлекалось к суду по порогам доступного жилья в лондонском плане.

Заглядывая вперед: будущее городского жилищного руководства

С продолжающимися сделками по передаче полномочий и обязательством правительства «выравнивать» мэры, вероятно, получат больше инструментов. В Белой книге «Выравнивание» (2022) предлагалось разрешить объединенным властям удерживать 100% ставок бизнеса и ввести мэрские корпорации развития с более сильными полномочиями по обязательным закупкам. Некоторые комментаторы призвали предоставить мэрам полномочия по заимствованию жилья напрямую, подобно тому, как жилищно-финансовая корпорация уже работает с некоторыми объединенными властями.

Еще одна новая тенденция - интеграция жилья с программами модернизации с нулевым уровнем. Мэры в таких городах, как Бристол и Манчестер, связывают доступное жилье с климатическими целями, используя зеленые финансы для повышения энергоэффективности в социальном жилье и новых зданиях. Это может открыть дополнительные потоки финансирования от британского банка инфраструктуры и частных инвесторов, которые все больше заинтересованы в проектах, связанных с устойчивостью.

Вывод: центральная роль с возможностью роста

Доказательства очевидны: мэры городов Великобритании занимают критическую позицию в продвижении доступного жилья. Благодаря стратегическому планированию, распределению ресурсов, вовлечению общин и партнерству они могут существенно изменить количество и качество доступных домов. Хотя они не всемогущи и сталкиваются с реальными фискальными и юридическими ограничениями, их близость к местным потребностям и их способность координировать действия между несколькими заинтересованными сторонами делает их незаменимыми. По мере того, как правительство исследует более глубокую передачу, роль мэра будет только расти. На данный момент наиболее успешными мэрами являются те, кто сочетает политическую волю с практическими инструментами, прозрачность с убежденностью и долгосрочное видение с неустанной повседневной доставкой.

Для дальнейшего чтения см. Уровни белой книги (GOV.UK) , Анализ центра для городов жилищной политики и Статистика доступного жилья Национальной федерации жилищного строительства .