Prečo miestne zákony definujú vaše práva vytrvalosti

Prenájom domov je jedným z najvýznamnejších finančných záväzkov väčšina ľudí robiť. Napriek tomu mnoho nájomcov predpokladať, že ich práva sú jednotné po celej krajine. V skutočnosti, vaše práva ako nájomca závisí vo veľkej miere na konkrétnych právnych predpisoch vášho štátu, kraja, a mesta. Zatiaľ čo federálne právo poskytuje východiskový bod

Ignorovanie miestnych predpisov môže nechať vás zraniteľný. Doložka o prenájme, ktorý sa zdá nespravodlivé by mohlo byť skutočne nelegálne vo vašej jurisdikcii. Naopak, prenajímateľ&# 8217; dopyt môže byť úplne legálne, kde žijete, ale nezákonné len niekoľko kilometrov ďaleko. Pochopenie, ako miestne zákony tvarujú vaše skúsenosti z prenájmu nie je len dobré rady

Vrstvy nájomného práva: federálny, štátny a miestny

Tenantské právo funguje na troch úrovniach. Federálne zákony stanovujú neobchodovateľné normy. Zákon o spravodlivom bývaní zakazuje diskrimináciu na základe rasy, farby, národného pôvodu, náboženstva, pohlavia, rodinného postavenia a zdravotného postihnutia. [US. Ministerstvo spravodlivosti presadzuje tento zákon. Štátne zákony potom pridať ďalšiu vrstvu, často dáva nájomcom viac práv, než federálne právo vyžaduje. Napríklad, mnoho štátov vyžaduje prenajímateľov, aby písomne prenájom, špecifikovať doby odkladu pre platby nájomného, a obmedziť oneskorené poplatky.

Miestne zákony a nariadenia prijaté mestskými radami, krajskými radami, alebo voličmi Volebné opatrenia a môžu dať nájomcom ešte silnejšie ochrany. Jedná sa o zákony, ktoré najviac priamo ovplyvňujú každodenný život: obmedzenie nájomného, práve-spôsob vysťahovanie pravidlá, povinné premiestnenie pomoc, a požiadavky na kontrolu. Oni sa veľmi líšia. Nájomca v Seattli má iné práva ako nájomca v Houstone. Aj v rovnakej metropolitnej oblasti, mesto ako Oakland môže mať nájomca ochranu, že susedné predmestia nemajú.

Prečo na miestnych zákonoch najviac záleží

Pretože štátne a federálne zákony stanovujú len minimálne normy, miestne zákony často určujú skutočnú výkonnú moc nájomcovia majú. Štátny zákon môže povedať, prenajímateľ musí vrátiť bezpečnostnú zálohu do 30 dní, ale mestské nariadenie môže znížiť, že na 14 dní a vyžadujú roztriedené zrážky. Miestne bytové oddelenia tiež poskytnúť inšpektorom a mediátorom, ktorí spracovávajú sťažnosti. Bez silných miestnych pravidiel, nájomcovia môžu mať málo využitie mimo drahých súdnych bitiek.

Spoločné typy miestnych zákonných predpisov o stanovách

Miestne nariadenia zvyčajne rieši najbežnejšie bolesti medzi nájomcami a prenajímateľmi. Tu sú hlavné kategórie, s ktorými sa pravdepodobne stretnete.

Kontrola prenájmu a stabilizácia prenájmu

Možno najznámejší miestny nájomca ochrana je kontrola nájomného. To obmedzuje, ako moc prenajímateľ môže zvýšiť nájomné každý rok

Ak žijete v oblasti kontrolovanej nájomom, musí byť v prenájme jasne uvedené, že jednotka podlieha týmto pravidlám. Domáci sa musia zaregistrovať v miestnej nájomnej rade a môžu čeliť pokutám za nezákonné zvýšenie. Tenanti môžu podať sťažnosti a často dostať náhradu za preplatky.

Bezpečnostné predpisy o vkladoch

Miestne zákony často limitujú vklady na dva mesiace a nájomné; mestá ako ]mnohé jurisdikcie ísť ďalej. Napríklad, v San Franciscu, záloha na nezariadený byt nemôže prekročiť jeden mesiac a nájom. V Bostone, limit je jeden mesiac a prenajímateľ musí platiť úroky na vklad. Miestne zákony tiež diktovať, ako rýchlo sa musí vklad vrátiť po move-out-often 14 až 30 dní a vyžadujú poukázané príjmy pre akékoľvek odpočty. Porušenie týchto pravidiel môže viesť k ťažkopádnej škody (trojnásobok sumy) na súde.

Postupy vysťahovania a požiadavky na spravodlivý dôvod

Mnoho miest prijali

Normy a opravy týkajúce sa biotopu

Každá jurisdikcia má

Ochrana domáceho majetku

Je nezákonné, aby prenajímateľ odvetiť nájomcu za výkon svojich práv

Rozšírenie spravodlivého bývania a antidiskriminačné rozšírenie

Zákon o spravodlivom bývaní sa vzťahuje na chránené triedy na vnútroštátnej úrovni. Ale miestne zákony často pridávajú viac chránených kategórií, ako je zdroj príjmov (vrátane § 8 poukážok), sexuálna orientácia, rodová identita, imigračný štatút, vek alebo zamestnanie. Niektoré mestá tiež vyžadujú prenajímateľov prijať dotácie na nájom alebo zakázať diskrimináciu rodín s deťmi. Napríklad Seattle a San Francisco majú zdroj príjmov

Ako skúmať miestne stanovateľské zákony

Nájdenie miestnych nájomníkov nevyžaduje titul. Začnite s týmito krokmi.

Vaše mesto alebo krajská vláda

Poradenské organizácie pre právnu pomoc

Nezisková právna pomoc klinika ponúka bezplatné alebo nízkonákladové poradenstvo. Skupiny, ako je Právnická pomoc spoločnosti (New York), Právne služby severnej Kalifornie, alebo právnici

Zúčastnite sa stretnutí alebo workshopov Tenant Union

Mnohé mestá majú nájomníkov odbory alebo združenia. Tieto skupiny ľudí vedú workshopy, uverejňujú aktualizácie nových predpisov a obhajujú silnejšiu ochranu. Navštevovanie stretnutia vás môže spojiť s ostatnými, ktorí čelili rovnakým problémom.

Pozorne si prečítajte svoj prenájom

Váš prenájom môže odkazovať na konkrétne miestne zákony

Čo robiť, ak sú vaše práva porušované

Ak veríte, že majiteľ bytu porušil vaše práva, konajte metodicky.

  1. Dodokumentujte všetko. Uchovať kópie svojho prenájmu, nájomné príjmy, e-maily, SMS správy, a fotografie akýchkoľvek problémov. Poznámka dátum a časy konverzácie.
  2. Pošlite písomnú sťažnosť. Použite overenú poštu alebo e-mail s čítaným listom. Uveďte problém jasne a uveďte odkaz na konkrétny zákon, o ktorom ste presvedčení, že je porušený.
  3. Kontaktujte miestne oddelenie bývania. Mnohé mestá majú pracovníkov na presadzovanie kódexu, ktorí môžu skontrolovať vašu jednotku a vydať objednávky prenajímateľovi.
  4. Zavolajte nájomcovi horúcu linku. Organizácie právnej pomoci majú často bezplatné horúce linky, ktoré môžu poskytnúť rady špecifické pre vaše mesto.
  5. [Záporná mediácia. Niektoré mestá ponúkajú bezplatné sprostredkovateľské služby medzi nájomcami a prenajímateľmi prostredníctvom komunitných centier na riešenie sporov.
  6. Zadržte nájomné alebo opravu a odpočítanie iba vtedy, ak to umožňujú miestne zákony.[ Nikdy to nerobte bez prvého potvrdenia postupu. Chyba by mohla viesť k vysťahovania.
  7. Vyhľadajte právne zastúpenie. Ak sa problém vystupňova, môže pomôcť advokát, ktorý sa špecializuje na nájomné právo. Mnohí pracujú na pohotovostnom poplatku alebo ponúkajú bezplatné počiatočné konzultácie.

Špeciálne situácie: COVID-19, prírodné katastrofy a prenájmové moratórium

Miestne zákony sa môžu rýchlo zmeniť počas núdze. Počas COVID-19 pandémie, desiatky miest a štátov prijal dočasné vysťahovanie moratória, zmrazenie nájomného zákony, a ochrany pre nájomcov, ktorí nemohli zaplatiť v dôsledku straty pracovných miest. Niektoré z týchto zákonov zostávajú v platnosti, aj keď v modifikovanej forme. Napríklad, New Yorks COVID-19 Núdzové Rental Assistance Program (CERAP) a Tenant Safe Harbor zákon bráni vysťahovanie za neplatenie v stave núdze. Tenants v Los Angeles môže stále požiadať o úľavu od nájomného a sú chránení pred vysťahovaním až do určitého dátumu, ak majú čakajú žiadosť.

Podobne, po prírodných katastrofách, ako sú požiare alebo hurikány, miestne vlády často vydávajú dočasné nájomné zákazy a predĺžiť výpovednej lehoty. Zostaňte aktualizovaní o prihlásenie pre upozornenia z vášho mesta a bytovej oddelenie.

Nájomné zmluvy a miestne právo: Čo si máme dávať pozor

Aj dobre napísané nájomné musí byť v súlade s miestnymi zákonmi.

  • [Waiver of rights clauses:] Domáci nemôže urobiť si odhlásiť právo udelené miestnym právom. Ak nájom hovorí
  • [Nezákonné poplatky za meškanie: Niektoré mestá stanovujú strop neskoro platených poplatkov (napr. nie viac ako 50 alebo 5% nájomného).
  • [Viac trestov za ukončenie zmluvy: Ak porušíte prenájom v dôsledku domáceho násilia, vojenského nasadenia alebo nebezpečných podmienok, mnohé miestne zákony vám umožnia ukončiť zmluvu bez trestu.
  • Požiadavky na oznámenie o vstupe:] Domáci musia pred vstupom do vašej jednotky uviesť primeranú informáciu, zvyčajne 24 až 48 hodín, ale niektoré mestá vyžadujú písomné oznámenie.

Zdroje, ktoré by mal vedieť každý nájomca

Niekoľko spoľahlivých zdrojov vám môže pomôcť pochopiť a presadzovať vaše práva.

  • HUD Nájomné práva Page
  • Nolo chees Tenant Law Center
  • Miestna advokátska komora Èo mno stvo ponúka právne poradenstvo pre nájomcov, často s ní kovými počiatočnými konzultáciami.
  • Úrad štátneho zástupcu
  • Denovská organizácia / Tenantská organizácia spoločne Èeská organizácia pre práva poskytuje vzorové listy a aktualizácie legislatívy.
  • Právne služby Spoločenstva

Záver

Miestne zákony sú základom nájomcu práv. Určia, koľko nájomné môže ísť hore, ako rýchlo sa musí vrátiť záloha, aké opravy prenajímateľ musí urobiť, a ako vysťahovať môže pokračovať. Zatiaľ čo federálne a štátne zákony poskytujú záchrannú sieť, je to vaše mesto alebo okresná vláda, ktorá má najpriamejšiu moc nad vašou skúsenosťou v prenájme. Vzhľadom na čas, aby sa pozrieť na nariadenia, ktoré sa vzťahujú na vašu adresu je malá investícia, ktorá vás môže zachrániť pred vážnym finančným a emocionálnym stresom. Zostaňte informovaní, dokumentovať všetko, a nikdy sa nebojte požiadať o pomoc z mnohých zdrojov určených na ochranu nájomníkov. Váš domov je príliš dôležité nechať na náhodu.