Pochopenie daní z nehnuteľností je nevyhnutné pre majiteľov domov a potenciálnych kupujúcich rovnako. Daň z nehnuteľností môže výrazne ovplyvniť váš domáci rozpočet, ovplyvniť nielen vaše mesačné náklady, ale aj vaše celkové finančné plánovanie. Tieto miestne odvody sú jedným z najväčších prebiehajúcich nákladov na vlastníctvo domov, často súperiace hypotekárne poistenie a utility. Neúspech na účte za ne môže viesť k platobným šokom, nútený predaj, alebo dokonca daňové záložné práva. Táto príručka do hĺbky vysvetľuje, ako dane z nehnuteľností fungujú, ako ovplyvňujú vaše financie, a čo môžete urobiť, aby sa účinne riadiť.

Čo sú dane z majetku?

Daň z nehnuteľností sú povinné poplatky uložené miestnymi vládami , vyskytujúce sa okresy, mestá, školské okresy, a špeciálne daňové úrady

  • Verejné vzdelávanie: Najväčší podiel príjmov z dane z nehnuteľností vo väčšine oblastí ide na financovanie miestnych verejných škôl (K
  • Infraštruktúra:] Cesty, mosty, pouličné osvetlenie, chodníky a systémy verejnej dopravy.
  • Verejná bezpečnosť: Polícia, požiarne stanice, pohotovostné zdravotnícke služby a reakcia na katastrofy.
  • Komunitná vybavenosť: Parky, knižnice, rekreačné strediská a sanitačné služby.
  • Miestna štátna správa::1] Platy zamestnancov, vedenie záznamov a všeobecné operácie.

[Poskytované dane nie sú jednotné.[] Ceny a postupy hodnotenia sa značne líšia podľa štátu, kraja a dokonca aj v rámci toho istého mesta. Niektoré štáty majú stropy, koľko hodnotených hodnôt sa môže zvýšiť ročne, zatiaľ čo iné umožňujú úplné prehodnotenie trhovej hodnoty každý rok. Pochopenie pravidiel vo vašej oblasti je prvým krokom k presnému rozpočtovaniu.

Ako sa vypočítajte dane z nehnuteľností

Výpočet daní z nehnuteľností zahŕňa niekoľko kľúčových komponentov, ktoré spolupracujú na určení konečného účtu. Vedieť každý krok vám pomôže rozpoznať chyby a identifikovať potenciálne úspory.

Posúdená hodnota

Hodnotená hodnota je hodnota dolára priradená k vášmu majetku miestnou kanceláriou daňového odhadcu. Toto číslo je takmer vždy zlomkom trhovej hodnoty nehnuteľnosti. Pomer medzi trhovou hodnotou a hodnotenou hodnotou sa nazýva [[] assessment ratio[. Napríklad, ak váš dom má hodnotu 400.000 dolárov a pomer ocenenia je 80%, vaša hodnote by bola 320,000 USD. Hodnotenia pomery sú stanovené podľa štátneho práva a môžu byť jednotné vo všetkých typoch nehnuteľností alebo sa líšia (napr. vlastník obývaný obytné vs. komerčné).

Hodnotitelia určujú hodnotu pomocou jednej alebo viacerých z troch metód:

  1. Porovnanie Sales: Porovnanie vášho majetku s nedávno predanými podobnými domami v oblasti.
  2. Postup nákladov:] Odhad nákladov na obnovu vášho domu mínus odpisy plus hodnota pozemkov.
  3. [Prístup:] Používa sa najmä na prenájom alebo obchodné nehnuteľnosti na základe príjmu, ktorý môže nehnuteľnosť generovať.

Väčšina obytných nehnuteľností sa posudzuje pomocou prístupu k porovnávaniu predaja. Prehodnotenie sa vykonáva pravidelne, raz za rok, alebo len v prípade, že nehnuteľnosť je predaná

Daňová sadzba (Mill Levy)

Daňová sadzba je percentuálna sadzba uplatňovaná na hodnotenú hodnotu na výpočet dlžnej dane. V mnohých jurisdikciách sú sadzby dane vyjadrené v [ mil. . Jeden miliarda sa rovná 1 USD dane za každých $1,000 hodnotenej hodnoty. Napríklad, sadzba dane 20 mil. znamená, že zaplatíte 20 dolárov za $1,000 hodnotenej hodnoty. Ak by vaša hodnotená hodnota je $320,000, by ste zaplatiť 320 × $20 = $6,400 v dani z nehnuteľností.

Daňová sadzba je súčet sadzieb uložených všetkými prekrývajúcimi sa daňovými úradmi a krajom, okresom školy, vodohospodárskym okresom, knižničným okresom, atď. Každá entita si stanovuje vlastné poplatky za mlyny na základe svojich rozpočtových potrieb. Celková sadzba je to, čo sa objaví na vašom daňovom účte.

Výnimky a zrážky

Oslobodenie od dane znižuje zdaniteľnú hodnotu vášho majetku, čím sa znižuje daňové zaťaženie. Spoločné výnimky zahŕňajú:

  • [Výnimka z miesta určenia: K dispozícii pre primárne rezidencie obývané vlastníkom, často s pevnou sumou v dolári alebo percentuálnou dedukciou.
  • Výnimka pre starších občanov::1] Pre majiteľov domov nad určitý vek (zvyčajne 65+), niekedy s obmedzeniami príjmu.
  • Veteránska alebo zdravotne postihnutá výnimka: pre vojenských veteránov, veteránov so zdravotným postihnutím alebo osoby so zdravotným postihnutím.
  • Výnimky z poľnohospodárskeho alebo historického označenia: Pre pôdu používanú ako poľnohospodárska pôda alebo pre historické vlastnosti.

Výnimky sa líšia podľa štátu a lokality. Niektoré sú automatické; iné vyžadujú ročnú žiadosť. Chýbajúce termín oslobodenia znamená platiť viac dane, než je potrebné.

Vzorec pre návrh zákona o dani z nehnuteľností

[Daň z príjmu = (posudzovaná hodnota ,Zľavy) × sadzba dane[[FLT: 1]]]

Ak máte viacnásobnú prekrývajúcu sa sadzbu dane, vypočítate celkovú daň pripočítaním výrobkov od každého daňového úradu alebo jednoducho použijete kombinovaný poplatok za mlyn.

Vplyv daní z nehnuteľností na váš domáci rozpočet

Daň z nehnuteľností môže mať značný vplyv na váš mesačný domáci rozpočet. Tu sú kľúčové spôsoby, ako ovplyvniť vaše financie:

Mesačné hypotekárne platby (Escrow)

Väčšina hypotekárnych veriteľov vyžaduje, aby majitelia nehnuteľností platili dane z nehnuteľností prostredníctvom [crow účtu[. Vykonáte mesačné platby, ktoré tiež zahŕňajú časť pre dane z nehnuteľností a poistenie vlastníkov domov. Veriteľ potom platí daňový účet, keď príde na to. Táto dohoda sa rozkladá ročné daňové náklady na 12 mesiacov, ale to tiež znamená, že vaša mesačná platba môže zmeniť, ak dane zvýšiť. Prehodnotenie alebo sadzba výletu by mohla zvýšiť svoju požiadavku na depozit o stovky dolárov mesačne.

Peňažný tok a cenová dostupnosť

Daň z nehnuteľností sú pokračujúce, neobchodovateľné náklady. Aj po hypotéke je splatený, dane z nehnuteľností pokračovať. Pri rozpočtovaní na kúpu domu, musíte zohľadniť ročnú daňovú sumu. Napríklad, $ 4,000 ročný daňový účet pridáva $333 na svoje mesačné náklady na bývanie. V oblasti s vysokými daňami (napr., časti New Jersey, Illinois, alebo Texas), ročné dane môžu prekročiť $ 10 000, takže cenová dostupnosť veľké obavy.

Úvahy o domácej hodnote

Vyššie dane z nehnuteľností môže znížiť hodnotu vášho domova ďalšieho predaja. Informovaní kupujúci porovnať celkové náklady na vlastníctvo, vrátane daní. Domy s relatívne nízkou nákupnou cenou, ale vysoké dane môžu byť menej príťažlivé ako mierne vyššie-za cenu domov s nižšími daňami. V priebehu času, ak daňové sadzby zvýšiť rýchlejšie ako domáce zhodnotenie, to môže potlačiť dopyt po nehnuteľnosti v tejto oblasti.

Daňové zvýšenia a platobné šoky

Daň z nehnuteľností nie sú statické. Ročné prehodnotenia, voličom schválené opatrenia dlhopisov, alebo zmeny v miestnych rozpočtoch môžu spôsobiť významné skoky. Bez domova strop alebo hodnotiaci limit, stúpajúci trh môže viesť k oveľa vyššej hodnote a oveľa vyššie daňové účty

Stratégie pre správu daní z nehnuteľností

Správa daní z nehnuteľností efektívne môže pomôcť zmierniť finančný tlak, ktorý vytvárajú. Tu sú akčné stratégie, aby vaše daňové zaťaženie v šachu.

Zostaň informovaný a sleduj miestnu politiku

Sledovať miestne vládne stretnutia a navrhované rozpočty. Mnoho zvýšenie daní vyžaduje súhlas voliča alebo verejné vypočutia. Prihlásenie alebo predloženie komentárov vám dáva hlas v tom, ako sa daň dolárov sú vynaložené. Tiež, prihlásiť sa k svojmu kraja kancelárskej oznámenia pre nadchádzajúce prehodnotenia alebo zmeny pravidiel oslobodenia.

Prečítajte si svoje hodnotenie pre presnosť

Chyby v záznamoch o majetku sú bežné chybách, nesprávny počet izieb, alebo zastarané opisy majetku. Získajte kópiu svojho majetku hodnotiacej karty a overiť dáta. Ak nájdete nezrovnalosti, kontaktujte kanceláriu posudzovateľa, aby ich opraviť. Odvolanie založené na faktických chýb často uspeje bez formálneho vypočutia.

Ak je to vhodné, podajte odvolanie

Ak si myslíte, že vaša hodnotená hodnota je príliš vysoká v porovnaní s nedávnym porovnateľným predajom, môžete podať formálnu odvolanie. Proces sa líši podľa jurisdikcie, ale všeobecne zahŕňa termín (často 30 cheese 60 dní po oznámení o posúdení sú zaslané). Zhromaždite dôkazy, ako sú nedávne predajné ceny podobných domov, odborné posúdenie, alebo fotografie z defektov majetku. Mnoho majiteľov domov vyhrať zníženie tým, že predloží jasné údaje o trhu.

Preskúmať dostupné výnimky

Výskum všetky majetkové daňové výnimky, pre ktoré vy alebo váš majetok nárok. Spoločné patrí:

  • Výnimky pre domovskú krajinu (primárne bydlisko)
  • Výnimky pre osoby s vyšším postavením alebo osoby so zdravotným postihnutím
  • Veterné výnimky
  • Náboženské alebo charitatívne výnimky (pre neziskové nehnuteľnosti)
  • Energeticky účinné výnimky z vylepšenia (niektoré štáty ponúkajú daňové úľavy pre solárne panely alebo zelené vylepšenia)

Niektoré výnimky si vyžadujú každoročnú obnovu; chýbajúca obnova môže obnoviť úplné zdanenie.

Použite stratégiu daňového odvodu

Daň z nehnuteľností zaplatená na primárnom a sekundárnom bydlisku sú odpočítateľné na federálne dane z príjmov, s výhradou $ 10 000 strop na štátne a miestne dane (SALT) podľa súčasného zákona. Táto horná hranica platí pre kombináciu daní z nehnuteľností a štátnych daní z príjmov. Ak ste rozpis, odpočet môže znížiť vaše zdaniteľné príjmy. Avšak, SALT strop obmedzuje túto výhodu pre high-daňové majiteľov domov. Udržujte príjmy a viazané výkazy pre dokumentáciu.

Zvážte platobné plány

Niektoré kraje ponúkajú plány na splátkové dane, najmä pre starších občanov alebo nízkopríjmových majiteľov domov. Namiesto toho, aby zaplatili celý ročný účet v jednej paušálnej sume, môžete platiť štvrťročne alebo polročne. To uľahčuje tok hotovosti, ale môže vzniknúť malý úrok alebo servisný poplatok. Pozrite sa na svoju kanceláriu vyberača daní pre možnosti.

Spoločné mýty o daniach z nehnuteľností

Niekoľko mylných predstáv o daniach z nehnuteľností pretrváva. Tu sú niektoré spoločné mýty a fakty, ktoré ich napravia.

  • Myth 1: Daň z nehnuteľností financuje iba školy.
    Fact: Kým značná časť ide do vzdelávania, dane z nehnuteľností podporujú aj cesty, políciu, požiarne služby, knižnice, parky a iné verejné práce. Prideľovanie sa líši podľa komunity.
  • [Myth 2:] Daň z nehnuteľností je vždy založená na trhovej hodnote.
    Fact:[ Sú založené na [ hodnotenej hodnote[[], čo môže byť percentuálny podiel trhovej hodnoty alebo zmrazené v historickej hodnote z dôvodu stropov. Hodnotená hodnota sa môže výrazne líšiť od súčasnej trhovej ceny.
  • Myth 3: Môžete sa vyhnúť dani z nehnuteľností, ak nemáte vlastný svoj domov. [
    Fakt: Prenájomcovia často nepriamo platia dane z nehnuteľností prostredníctvom ich prenájmu. Domáci prenajímatelia prevádzajú náklady na daň z nehnuteľností nájomcom ako súčasť prevádzkových nákladov.
  • Myth 4:] Splatenie hypotéky odstraňuje dane z nehnuteľností.
    Fact: Daň z nehnuteľnosti je dlžná bez ohľadu na stav hypotéky. Sú to štátne záväzky, nie úverové podmienky.
  • Myth 5: Odvolanie proti vášmu hodnoteniu je príliš ťažké a zriedka funguje. [
    Fakcia: Mnohé úspešné odvolania sú založené na jasných faktických chybách alebo nedávnom porovnateľnom predaji. Proces je často jednoduchý a môžete si najať profesionála za poplatok, ak je to potrebné.

Odpočty dane z nehnuteľností a vplyv federálneho zdanenia

Federálne daňové politiky môžu mať vplyv na čisté náklady na dane z nehnuteľností. Podľa zákona o daňových úľavách a pracovných miestach z roku 2017, odpočet pre štátne a miestne dane (SALT) , Ktorý zahŕňa dane z nehnuteľností , je obmedzená na $ 10 000 na daňové priznanie ($ 5,000 ak sa zosobášil podanie samostatne). Toto obmedzenie platí pre kombinovanú celkovú štátnu daň z príjmu (alebo dane z predaja) a dane z nehnuteľností. Majitelia domov v štátoch s vysokými daňami, ako je Kalifornia, New York, a New Jersey často presahuje strop, čo znamená, že nemôžu odpočítať plnú sumu zaplatenej dane z nehnuteľností.

Aj s hornou hranicou, počítanie odpočtov môže byť stále prínosom pre majiteľov domov, ktorí majú aj hypotekárne úroky zrážky. Poraďte sa s daňovým odborníkom určiť svoju optimálnu stratégiu podávania. Pre presné podrobnosti, pozri IRS Téma č 503

Ako domov Zlepšenia ovplyvňujú dane z nehnuteľností

Renovácie a doplnky často spúšťajú prehodnotenie hodnoty vášho majetku. Nie všetky zlepšenia sú zaobchádzané rovnako. Rutinné údržbu (maľovanie, opravy strechy, terénne úpravy) všeobecne nezvyšuje hodnotenú. Avšak, hlavné zlepšenia, ktoré zvyšujú štvorcové zábery alebo pridať vybavenie

Niektoré štáty ponúkajú dočasné zníženie dane pre niektoré zlepšenia (napr. zvýšenie energetickej účinnosti alebo zachovanie historických údajov). Pred začatím veľkého projektu, skontrolujte u miestneho posudzovateľa o potenciálnych daňových dopadoch. Získanie predbežného stanoviska vám môže pomôcť rozhodnúť, či dlhodobé zvýšenie dane stojí za investíciu.

Záver

Daň z nehnuteľností sú kritickým aspektom vlastníctva domov, ktoré môžu významne ovplyvniť vaše finančné plánovanie. Pochopením, ako sú vypočítané, ich účinky na váš rozpočet, a stratégie pre ich správu, majitelia domov môžu robiť informované rozhodnutia, aby zabezpečili ich finančnú stabilitu. Zostať aktívny o dani z nehnuteľností , preskúmanie hodnotenia, nárokuje výnimky, príťažlivé chyby, a sledovanie miestnych politických zmien

Vždy majte na pamäti miestne daňové politiky a podniknite potrebné kroky na účinné riadenie vašich majetkových daňových povinností. Pre ďalšie čítanie si pozrite webovú stránku alebo zdroje miestneho kraja, ako je [Národná asociácia okresných pokladníkov a finančných úradníkov pre všeobecné usmernenie. Pre podrobnosti o štátnej výnimke skontrolujte [IRS informácie o SALT deduction a vaše štátne oddelenie príjmov webovej stránky.