Daň z nehnuteľností je životodarnou silou miestnych verejných financií, financovanie základných služieb, ktoré priamo ovplyvňujú náš každodenný život a to zo škôl, ktoré naše deti navštevujú cesty, na ktorých jazdíme, a pohotovostné služby, ktoré nás ochraňujú. Avšak pre mnohých majiteľov domov a nájomcov zostávajú dane z nehnuteľností záhadnou a často frustrujúcou povinnosťou. Pochopenie toho, ako dane z nehnuteľností pracujú, nie je len záležitosťou občianskej zodpovednosti; je to praktická schopnosť, ktorá vám môže ušetriť peniaze, pomôže vám obhajovať spravodlivé zdaňovanie, a dať vám hlas v tom, ako vaša komunita je tvarovaná. Táto komplexná príručka vám vysvetlí všetko, čo potrebujete vedieť o daniach z nehnuteľností, od výpočtových metód k odvolaniam a širší vplyv na vašu komunitu.

Čo sú dane z majetku?

Daň z nehnuteľností sú [ad valorem] dane, čo znamená, že sú vyberané na základe hodnoty majetku. Miestne vlády

Na rozdiel od daní z príjmu alebo z predaja, ktoré vyberajú štátne alebo federálne agentúry, dane z nehnuteľností sú takmer výlučne miestnou záležitosťou. To dáva spoločenstvám priamy podiel na ich daňovom systéme, ale tiež to znamená veľké rozdiely v sadzbách, metódach hodnotenia a výnimkách v rôznych jurisdikciách.

Historický kontext daní z nehnuteľností

Daň z nehnuteľností má hlboké korene v americkej histórii. Ešte pred ratifikáciou americkej ústavy, koloniálne vlády sa spoliehali na dane z nehnuteľností, pretože majetok bol viditeľný, nehnuteľný majetok, ktorý bolo ťažké skryť pred hodnotiteľmi. V priebehu storočí, sa systém vyvinul, aby sa stal spravodlivejší, ale tiež čelí kritike za to, že regresívne alebo nepriehľadné. Pochopenie tejto histórie pomáha občanom pochopiť, prečo reformné alebo modernizačné úsilie sú často pomalé a politicky nabité.

Ako sa vypočítajte dane z nehnuteľností

Základný vzorec pre dane z nehnuteľností je jednoduchý, ale komponenty môžu byť zložité:

  • [Hodnotená hodnota × sadzba dane = daň z nehnuteľnosti Due]

Nižšie podrobne rozložíme každý prvok.

Posúdená hodnota

Každá nehnuteľnosť je priradená [ hodnotená hodnotou miestnym daňovým odhadcom. Táto hodnota je určená na to, aby predstavovala percento trhovej hodnoty nehnuteľnosti (cena, za ktorú by predávala na otvorenom trhu). Avšak, pomery sa líšia podľa jurisdikcie. Niektoré oblasti hodnotia na 100% trhovej hodnoty, zatiaľ čo iné používajú zlomok (napr. 50% trhovej hodnoty). Okrem toho sa hodnotenia neaktualizujú každoročne na mnohých miestach, čo môže viesť k rozdielom medzi hodnotenou hodnotou a skutočnou trhovou hodnotou.

Hodnotitelia zvážia faktory, ako je veľkosť nehnuteľnosti, umiestnenie, stav, vylepšenia a predaj porovnateľných nehnuteľností (komplikácie). Ak ste urobili veľké rekonštrukcie a ako pridanie novej kúpeľne alebo dokončenie suterénu

Sadzba dane

Daňová sadzba, často vyjadrená ako []miliardová sadzba] (mly), je dolár suma dane na $1,000 hodnotenej hodnoty. Jeden milión sa rovná $1 z dane na $1,000 hodnotenej hodnoty. Napríklad, miliarda sadzba 25 mil. znamená nehnuteľnosť s hodnotenou hodnotou $200,000 by dlh $5,000 v dani z nehnuteľností ($200.000

Celkové odvody (suma, ktorá sa má zvýšiť) sa delia celkovou hodnote všetkých zdaniteľných nehnuteľností v jurisdikcii, aby sa dosiahli sadzby. To znamená, že ak sa zvýši hodnota majetku, daňové sadzby môžu klesnúť, aby sa odvod udržal neutrálny, pokiaľ voliči neschvália zvýšenie sadzby (často prostredníctvom opatrení týkajúcich sa dlhopisov).

Výnimky a zníženia

Oslobodenie od dane znižuje zdaniteľnú časť majetku

  • Domovská výnimka:] K dispozícii pre primárne rezidencie obývané vlastníkom. Znižuje zdaniteľnú hodnotu, zvyčajne o pevnú sumu alebo percento.
  • Výnimky z dôvodu vyššieho veku a zdravotného postihnutia: Ponúkli v mnohých štátoch zníženie daňového zaťaženia pre starších alebo zdravotne postihnutých majiteľov domov.
  • Veteránské výnimky: Pre čestne prepustených veteránov, niekedy na základe zdravotného postihnutia spojeného so službou.
  • [Náboženské a charitatívne výnimky:] Vlastnosti používané na bohoslužby alebo neziskové účely môžu byť úplne alebo čiastočne oslobodené od dane.
  • Oceňovanie poľnohospodárskeho použitia: Farma sa môže posudzovať skôr na základe jej poľnohospodárskeho použitia ako trhovej hodnoty, čím sa znížia dane.

Pozrite sa na svoj miestny posudzovateľ kancelárie zistiť, ktoré výnimky sa vzťahujú na vás a môžu výrazne znížiť svoj účet.

Výpočet príkladu

  • Vaša domácnosť , trhová hodnota: $ 300 000
  • Pomer hodnotenia: 80% (takze hodnotená hodnota = 240 000 USD)
  • Oslobodenie od domova: $ 30 000 (zdaniteľná hodnota sa stáva $ 240 000 - $ 30 000 = $ 210 000)
  • Miera obrábania: 20 mil. USD na 1 000 USD zdaniteľnej hodnoty
  • Daň z nehnuteľnosti = $210,000 , 1000 × 20 = [[[ FLT: 0] , $ 4 200 [[ FLT: 1]] ,

Druhy daní z nehnuteľností

Zatiaľ čo väčšina ľudí myslí na dane z nehnuteľností, dane z nehnuteľností môžu platiť pre rôzne triedy aktív.

Skutočná daň z nehnuteľností

Jedná sa o daň na pozemku a budovy trvalo pripojené k nemu chyže, obchodné budovy, priemyselné areály, a prázdne pozemky. Je to najvýznamnejšia daň z nehnuteľností pre väčšinu domácností.

Daň z osobného majetku

V niektorých štátoch, osobné vlastníctvo, ako sú vozidlá, lode, lietadlá, obchodné vybavenie, a inventár je tiež zdanený. Pre podniky, to môže byť veľký náklad. Avšak, mnoho štátov oslobodzuje tovar pre domácnosť a osobné vozidlá od zdanenia alebo uložiť samostatný registračný poplatok namiesto dane z nehnuteľností.

Osobitné hodnotenia

Ide o všeobecné dane z nehnuteľností, ale o osobitné poplatky vyberané za nehnuteľnosti, ktoré majú prospech z konkrétneho zlepšenia, ako je nový chodník, pouličné osvetlenie alebo kanalizačná linka. Osobitné hodnotenia sa zvyčajne vypočítavajú na základe získanej výhody (napr. predné zábery) a nie na základe hodnoty majetku.

Prečo sú dane z nehnuteľností dôležité?

Daňové fondy nehnuteľností služby, ktoré sú dôležité pre každodenný život. Tu je, ako sú peniaze zvyčajne pridelené:

  • Verejné vzdelávanie K
  • Verejná bezpečnosť: Policajné oddelenia, požiarne služby, núdzové lekárske reakcie a 911 dispečing sa vo veľkej miere spoliehajú na dane z nehnuteľností.
  • Údržba infraštruktúry:[:1]] Z tohto zdroja sa financujú cesty, mosty, verejný tranzit, vodovod a kanalizačné systémy a odpadové hospodárstvo.
  • Parky, knižnice a rekreačné zariadenia:[ parky, komunitné centrá, verejné knižnice, rekreačné programy a kultúrne zariadenia často závisia od príjmov z dane z nehnuteľností.
  • Všeobecné vládne služby: Súdy, vedenie záznamov, daňová správa a iné administratívne operácie miestnej správy.
  • [Zdravotnícke a sociálne služby: V niektorých oblastiach dane z nehnuteľností podporujú oddelenia verejného zdravotníctva, služby duševného zdravia a programy pre chudobných.

Keďže dane z nehnuteľností sa vyberajú na miestnej úrovni, voliči majú priamy názor, ako veľmi chcú investovať do týchto služieb prostredníctvom volieb do dlhopisov a referend o rozpočte.

Pochopenie svojho zákona o dani z nehnuteľností

Tu je to, čo každá časť zvyčajne zahŕňa a čo hľadať:

  • Identifikácia majetku: Číslo parcely, právny opis a adresa nehnuteľnosti.
  • Hodnotená hodnota a zdaniteľná hodnota: Posúdená hodnota a akékoľvek oslobodenia od dane použité na dosiahnutie zdaniteľnej hodnoty.
  • [Daňová sadzba (miliardová sadzba): Sadzba uplatňovaná na vašu zdaniteľnú hodnotu, často rozdelená podľa daňového orgánu (účet, mesto, školská štvrť atď.).
  • Celkový poplatok: Konečná suma, ktorú dlhujete, niekedy vrátane dátumov splátky.
  • [Dátum splatnosti a neskoré sankcie: Mnohé jurisdikcie umožňujú polročné alebo ročné platby. Oneskorené platby môžu spôsobiť úroky alebo sankcie.
  • [Spôsoby vyplácania: Informácie o platbe online, poštou, osobne alebo prostredníctvom zakázky prostredníctvom svojho hypotekárneho veriteľa.

Ak máte hypotéku, dane z nehnuteľností sú často vyberané na viazaný účet, čo znamená, že zaplatíte mesačnú sumu, ktorú váš veriteľ potom platí daňovému orgánu vo vašom mene. Vždy skontrolovať účet, aj keď predplatených warred arbeors v hodnotení alebo oslobodenia môžu pretrvávať po celé roky.

Odvolávanie sa na hodnotenie dane z nehnuteľností

Ak si myslíte, že vaša hodnotená hodnota je nepresná , možno preto, že posudzovateľ prehliadol odpisy, nedávnu škodu, alebo preto, že porovnateľné predaje naznačujú nižšiu hodnotu , máte právo odvolať sa. Tu je krok za krokom sprievodca:

  1. Prečítajte si Vaše oznámenie o posúdení: Pozrite sa na chyby v vlastnostiach nehnuteľnosti (štvorcové zábery, počet kúpeľní, veľkosť dávky, stav) a uistite sa, že sa uplatňujú všetky výnimky, ktoré požadujete.
  2. [Zhromaždite dôkazy: Zhromažďujte údaje o predaji porovnateľných nehnuteľností (kompozitov) vo vašom okolí, najlepšie z rovnakého hodnotiaceho obdobia. Taktiež zvážte odborné posúdenie. Pre komerčné nehnuteľnosti môžu byť relevantné údaje o príjmoch a nákladoch.
  3. Vedzte termín: Odvolania na posúdenie majú prísne lehoty na podanie žiadosti o oznámenie 30 až 60 dní po odoslaní oznámenia. Chýbajúca lehota stráca právo na odvolanie na daný rok.
  4. V prípade odvolania vo veci formálneho zisťovania: To zvyčajne zahŕňa predloženie písomnej žiadosti alebo formulára vašej miestnej hodnotiacej odvolacej rade alebo krajskej rade pre vyrovnanie.
  5. [Príprava na vypočutie: Môžete byť povinní predložiť svoj prípad osobne alebo prostredníctvom virtuálneho vypočutia. Buďte stručný, organizovaný a pripravený vysvetliť, prečo vaše dôkazy podporujú nižšiu hodnotu.
  6. Pomoc pre špecialistov: Poradcovia pre dane z nehnuteľností, odhadcovia alebo právnici pre nehnuteľnosti môžu tento proces za poplatok zvládnuť, často percento úspor.

Odvolania sú bežné a mnoho úspešných výziev vedie k zníženiu hodnotenia. Dokonca aj malé zníženie vám môže ušetriť stovky alebo tisíce dolárov v priebehu času.

Bežné mylné predstavy o daniach z nehnuteľností

  • Mýtus: Daň z nehnuteľností je založená na trhovej hodnote vášho domova.[ Fakt: Sú založené na hodnote, ktorá môže byť percentuálnym podielom trhovej hodnoty. Hodnotenia často zaostávajú za zmenami na trhu.
  • Myšlienka: Iba majitelia domov platia dane z nehnuteľností. Fakt: Renežníci platia dane z nehnuteľností nepriamo prostredníctvom ich prenájmu, keďže prenajímatelia rátajú dane z nehnuteľností do cien nájomného.
  • [Mýtus: Daňové sadzby nehnuteľností sú všade rovnaké.[ Fakcia:[ Sadzby sa značne líšia podľa štátu, kraja a dokonca aj v rámci miest. Napríklad skutočné sadzby dane z nehnuteľností (daň ako percento hodnoty domov) sa pohybujú od menej ako 0,5% na Havaji do viac ako 2% v New Jersey podľa Daňovej nadácie.
  • Myth: Your property tax debt goes up only when your property value increases.[] Fact:[ Aj keď vaša hodnota nehnuteľnosti zostane na ploche, sadzba dane sa môže zvýšiť, ak miestna samospráva potrebuje viac príjmov, alebo ak celková hodnote všetkých nehnuteľností v okrese klesá.
  • Myth: Ak splatíte hypotéku, nemusíte platiť dane z nehnuteľností.] Fakcia: Daň z nehnuteľnosti je trvalou povinnosťou bez ohľadu na stav hypotéky. Stále dostávate účet a musíte ho zaplatiť priamo, ak nie je zadaný.
  • Mýtus: Charitabilné organizácie sú vždy oslobodené od daní z nehnuteľností. Fakcia:[ Pravidlá oslobodenia sa líšia; niektoré neziskové organizácie musia platiť a môžu byť oslobodené len od dane z majetku používaného na ich charitatívne poslanie.

Stratégie pre správu svojej dane z nehnuteľností zaťaženie

Aj keď sa nemôžete úplne vyhnúť dani z nehnuteľností (krátke vlastníctvo nehnuteľnosti), existujú legitímne spôsoby, ako ich znížiť:

  • Claim Všetky dostupné výnimky: Uistite sa, že ste požiadali o domov, senior, veterán, zdravotné postihnutie alebo iné výnimky, ktoré spĺňate.
  • Odvolanie Vaše hodnotenie Pravidelne:[] Ak vaša hodnota nehnuteľnosti klesla alebo je vaše hodnotenie nepresné, pošlite odvolanie. Niektoré štáty povoľujú odvolanie každý rok; iné obmedzujú frekvenciu.
  • [Znížiť daňový deferálny program:[ Niektoré štáty umožňujú seniorom alebo zdravotne postihnutým majiteľom domov odložiť platenú daň z nehnuteľností, kým sa majetok nepredá alebo majiteľ zomrie. To môže uľahčiť tok hotovosti, ale vzniká úrok.
  • Negotiovať platobný plán: Ak sa snažíte zaplatiť včas, mnoho miestnych daňových úradov ponúka dohody o splátke, aby sa zabránilo pokutám.
  • [Limitné zlepšenia, ktoré zvyšujú hodnotenú hodnotu:[] Kým renovácie môžu pridať hodnotu, môžu vyvolať opätovné posúdenie. Pochopte, aké zlepšenia sú vo vašej oblasti oslobodené (napr. zvýšenie energetickej účinnosti nie je niekedy predmetom zvýšenia).
  • [Podpora daňových stropov alebo limitov:] Votermi schválené opatrenia, ako je California Proposition 13 alebo Daňovník Zákon o právach v Colorade, obmedziť ročné zvýšenie hodnotenej hodnoty alebo daňových sadzieb. Môžete sa zapojiť do miestnych volebných iniciatív.

Dane z nehnuteľností a občianska angažovanosť

Pochopenie daní z nehnuteľností vám umožní zúčastniť sa vo vašej komunite a finančné rozhodovanie-rozhodovanie. Miestne rozpočty sú často formované z príjmov z nehnuteľností. Navštevovať radnice stretnutia, školská rada stretnutia, a krajská komisia zasadnutia, kde sa diskutuje o daňových sadzbách a výdavkov. Hlasovanie o dlhopisových opatrení (ktoré zvyčajne vyžadujú superväčšinu) priamo ovplyvňuje, či nové školy, cesty, alebo parky sa stavajú. Informovaní znamená, že môžete obhajovať spravodlivé, efektívne zdaňovanie, ktoré vyrovnáva verejné potreby s vašou vlastnou finančnou pohodu.

Daňový systém nehnuteľností nie je dokonalý , to môže byť nepriehľadný, regresívne, a náchylné k v kmeňové akcie , ale je to tiež jeden z najdemokratickejších zdrojov príjmov . Každý majiteľ nehnuteľnosti má priamy podiel na tom, ako sa ich peniaze míňajú .

Pohľad dopredu: Budúcnosť daní z nehnuteľností

Technológia transformuje hodnotenie nehnuteľností. Niektoré jurisdikcie v súčasnosti používajú automatizované modely oceňovania (AVM), satelitné snímky, a dokonca aj drony pre zlepšenie presnosti a včasnosti. Na politickej strane, tam je pokračujúca diskusia o prechode z tradičných daní z nehnuteľností na dane z hodnoty pôdy (LVT) alebo iné alternatívne systémy. Tieto diskusie sú obzvlášť dôležité v oblastiach, kde bývanie cenová dostupnosť je kríza. Zotrvanie informovaní o navrhovaných zmenách vám umožní podieľať sa na formovaní budúcnosti vašej komunity a fiškálne zdravie.

Záver

Daň z nehnuteľností sú oveľa viac ako ročným účtom, ktoré sú základným nástrojom financovania verejných statkov, ktoré robia naše komunity obývateľné, bezpečné a prosperujúce. Pochopením, ako sa vaša daň z nehnuteľností je vypočítaná, aké výnimky môžete tvrdiť, ako sa odvolať nadhodnotenie, a prečo tieto dane záleží, stanete sa účinnejším obhajcom pre svoje vlastné záujmy a spoločné dobro. Vezmite si čas na preskúmanie svojho posúdenia, zapojiť sa do svojho miestneho rozpočtového procesu, a preskúmať zdroje poskytované organizáciami, ako je []IRS na odpočty dane z nehnuteľností []Daňová nadácia