Table of Contents
Právne predpisy o územnom plánovaní sú základnými nástrojmi regulácie využívania pôdy, ktoré formujú zastavané prostredie a ovplyvňujú každodenný život obyvateľov, vlastníkov podnikov a developerov. Konané miestnymi vládami, ako sú mestské rady, krajské komisie a plánovacie rady, tieto nariadenia definujú, čo možno vybudovať tam, kde, ako husto sa môžu rozvíjať vlastnosti a aké činnosti sú povolené v každom okrese. Viac ako len súbor obmedzení, územné plánovanie odráža víziu komunity pre jej budúci rast, ekonomickú vitalitu, environmentálnu správu a sociálnu rovnosť. Pochopenie úlohy miestnej samosprávy pri tvorbe a presadzovaní územných zákonov je nevyhnutné pre každého, kto sa zúčastňuje na plánovaní komunity, či už ako dotknutý občan, realitný odborník, tvorca politiky alebo obhajca. Tento článok poskytuje komplexný prehľad zákonov o územnom plánovaní, ich vymedzenia, účely, typy, procesy, výzvy a vývoj trendov
Čo sú zákony o územnom plánovaní?
Zákony o územnom plánovaní sú miestne predpisy, ktoré rozdeľujú obec do okresov (zóny) a predpisujú typy využitia pôdy povolené v rámci každej oblasti. Oni odvodzujú svoju právnu autoritu od štátnej policajnej moci
Moderný koncept územného plánovania sa objavil na začiatku dvadsiateho storočia, keď New York City prijal prvé komplexné uznesenie o územnom plánovaní v roku 1916 na kontrolu výšky a väčšiny mrakodrapov a na oddelenie nezlučiteľných použití ako továrne a nájomné priestory. Najvyšší súd USA potvrdil ústavnosť územného plánovania v medzníku 1926 prípad Violage of Euklid vs. Ambler Realty Co., ktorým sa stanovuje, že územné plánovanie je platným výkonom policajnej moci, pokiaľ sa primerane vzťahuje na verejné zdravie, bezpečnosť a blahobyt. Odvtedy sa územné plánovanie stalo všadeprítomným nástrojom v americkom plánovaní, s takmer každým začleneným mestom a krajom, ktorý prijíma nejakú formu územného kódexu.
Miestne vlády prispôsobujú územné predpisy svojim špecifickým geografickým, demografickým a ekonomickým súvislostiam. Napríklad rýchlo rastúce suburbum by mohlo využívať územné plánovanie na zachovanie jednorodinných štvrtí a zároveň nasmerovať obchodný rozvoj na hlavné koridory, zatiaľ čo husto vybudované jadro miest by mohlo využívať územné plánovanie na podporu rozvoja orientovaného na tranzit a projektov zmiešaného využitia. Flexibilita a miestna kontrola, ktorá je vlastná územným plánovaním, z neho robí silný, ale aj sporný nástroj plánovania komunity.
Účel a význam územných zákonov
Porozumenie týmto účelom pomáha objasniť, prečo miestne samosprávy venujú značné zdroje na tvorbu a revíziu svojich územných predpisov.
Zlučiteľnosť s riadkom rozvoja a využívaním pôdy
Hlavným cieľom územného plánovania je zabrániť tomu, aby sa nekompatibilné využitie pôdy nachádzalo v blízkosti seba. Umiestňovanie ťažkej priemyselnej továrne vedľa školy alebo pokojnej obytnej štvrti môže spôsobiť nepríjemnosti ako hluk, znečistenie, dopravné zápchy a bezpečnostné riziká. Zistenie vytvára predvídateľné vzory rozvoja zoskupovaním podobných použití
Ochrana hodnoty majetku a okolie
Stabilné a predvídateľné predpisy o využití pôdy pomáhajú chrániť hodnoty majetku tým, že zaistí, že majiteľ domu investície nie je podkopáva stavba havrana alebo auto-body obchod vedľa dverí. Zooning tiež zachováva charakter štvrtí reguláciou výšky budov, architektonických štýlov, veľkosti pozemkov a hustoty. Napríklad, územný kód môže vyžadovať, aby nové domy v historickej štvrti udržiavať určité konštrukčné prvky alebo že bytové domy sú obmedzené na oblasti v blízkosti tranzitných uzlov. Stanovením konzistentné štandardy, územné plánovanie dáva vlastníkom nehnuteľností dôveru, že ich okolie zostane stabilné v priebehu času.
Verejné zdravie, bezpečnosť a starostlivosť
Priebežné určovanie oblastí priamo prispieva k verejnému zdraviu a bezpečnosti reguláciou hustoty budov s cieľom zabezpečiť primerané svetlo, vzduch a otvorený priestor; udržiavaním nebezpečných priemyselných odvetví mimo obytných oblastí; a požadovaním dostatočného parkovania mimo ulíc a prístupu pre pohotovostné vozidlá. Mnohé územné predpisy zahŕňajú ustanovenia pre riadenie záplavových oblastí, odvodnenie dažďovej vody a zachovanie stromov, čím sa zmierňujú prírodné riziká a podporuje environmentálne zdravie.
Hospodársky rozvoj a fiškálna udržateľnosť
Miestne vlády využívajú územné plánovanie strategicky na prilákanie podnikov, vytváranie pracovných miest a rozšírenie daňového základu. Určenie obchodné, kancelárske a priemyselné zóny, obce signalizovať investorom, kde je rozvoj podporovaný. Výkonnostné normy
Ochrana životného prostredia a udržateľnosť
Vďaka územným pravidlám sa čoraz viac dajú chrániť citlivé prírodné oblasti, ako sú mokrade, strmé svahy a koridory pre voľne žijúce zvieratá. Ustanovenia o zoskupovaní umožňujú developerom sústrediť sa na najmenej ekologicky citlivú časť lokality, zachovať zvyšok ako otvorený priestor. Niektoré komunity prijali normy pre zelené budovy do svojich územných predpisov, vyžadujúc si novú výstavbu, aby spĺňali kritériá energetickej účinnosti alebo riadenia búrkovej vody. Miestne vlády tiež využívajú územné plánovanie na zníženie dopravných míľ, ktoré sa pohybujú podporou vyššej hustoty, zmiešaného využívania a rozvoja orientovaného na tranzit.
Typy územných klasifikácií
Zatiaľ čo každá obec si vytvára vlastné územné kategórie, väčšina patrí do hŕstky všeobecných typov. Pochopenie týchto klasifikácií je kľúčom k výkladu územnej mapy a navigáciu vývojového procesu.
Zostavovanie obytných zón
Obytné štvrte sú najbežnejším typom územného plánovania. Regulujú hustotu bývania chápanú ako obytné jednotky na aker alebo minimálnu veľkosť pozemku a typy povolených stavieb. Jednorodinné obytné zóny (R-1) zvyčajne povoľujú iba samostatné domy na jednotlivých pozemkoch, zatiaľ čo viacrodinné zóny (R-3, R-4) umožňujú duplexy, mestské domy a bytové domy. Niektoré obytné zóny zahŕňajú ustanovenia pre doplnkové bytové jednotky (ADU) alebo skupinové domy. Hustota bonusov a požiadavky na inklúzie územného plánovania môžu byť tiež pripojené k obytným štvrtiam na podporu cenovo dostupné bývanie.
Obchodné rozdelenie
Obchodné zóny ubytujú maloobchody, kancelárie, reštaurácie, hotely a servisné podniky. Tie sa pohybujú od okolia komerčných štvrtí (slúžia miestnym obyvateľom) až po regionálne nákupné centrá a centrálne obchodné štvrte. Obchodné územné plánovanie často reguluje pomer podlahovej plochy (FAR), výška budovy, označenie, parkovanie, a nárazníkovanie od obytných oblastí. Mnohé kódy zahŕňajú výkonnostné štandardy na minimalizáciu hluku, oslnenie, a dopravné vplyvy.
Priemyselné zooning
Priemyselné oblasti sú vyhradené pre výrobné, skladovacie, distribučné a výskumné a vývojové zariadenia. Tieto zóny sa obvykle nachádzajú mimo obytných oblastí a v blízkosti železníc, diaľnic alebo prístavov. Priemyselné územné plánovanie sa môže ďalej rozdeliť na ľahký priemysel (napr. montážne zariadenia, laboratóriá) a ťažké priemyselné (napr. chemické zariadenia, rafinérie) s prísnejšími výkonnostnými normami pre tieto priemyselné účely. Environmentálne preskúmanie a povolenie sa často vyžadujú na priemyselné použitie.
Poľnohospodárske zóny
Poľnohospodárske územné plánovanie chráni poľnohospodársku pôdu pred rozrastaním obytného alebo obchodného rozvoja. Zvyčajne umožňuje poľnohospodárske, rančové a súvisiace činnosti a môže zakázať nepoľnohospodárske použitie. Minimálne veľkosti dávok sú často veľké (napr. 20 akrov alebo viac) na zachovanie životaschopnosti poľnohospodárskych činností. Niektoré poľnohospodárske zóny zahŕňajú prevod rozvojových práv (TDR) programy, ktoré umožňujú vlastníkom pôdy predávať svoj rozvojový potenciál staviteľom v určených rastových oblastiach.
Zmiešané použitie a špeciálne použitie na zozovanie
Mnohé moderné územné kódy zahŕňajú zóny zmiešaného využitia, ktoré umožňujú kombináciu obytných, komerčných a niekedy ľahkých priemyselných použití v rámci rovnakej budovy alebo oblasti. Zooning zmiešaného využitia podporuje pešie, živé štvrte a znižuje závislosť automobilov. Špeciálne priestory zahŕňajú plánovaný vývoj jednotiek (PUD), ktorý umožňuje flexibilné konštrukčné normy pre veľké projekty; prekrývacie zóny, ktoré uplatňujú dodatočné predpisy (napr. historické zachovanie, povodňové nebezpečenstvo alebo preskúmanie návrhu) na vrchole základného základného územného plánovania a plávajúce zóny, ktoré nie sú mapované, kým sa na ne nevzťahuje majiteľ nehnuteľnosti.
Proces územného plánovania: Ako miestna vláda formuje využívanie pôdy
Vytvorenie, zmena a presadzovanie územných predpisov zahŕňa štruktúrovaný proces, ktorý vyvažuje technickú analýzu, účasť verejnosti a politické rozhodovanie. Tento proces je hlavnou funkciou územných územných celkov, plánovacích komisií a legislatívnych orgánov.
Komplexné plánovanie ako nadácia
K územnému rozvoju nedochádza vo vákuu. Je zvyčajne založený na [[]komplexnom pláne[ (tiež nazývaný všeobecný plán alebo hlavný plán), ktorý vyjadruje dlhodobú víziu pre rast, rozvoj, zachovanie a infraštruktúru. Plán stanovuje ciele a politiky pre využívanie pôdy, dopravu, bývanie, hospodársky rozvoj a ochranu životného prostredia. Rozhodovacie nariadenia musia byť v súlade s komplexným plánom, ktorý má byť právne defenzívny. Pred prijatím alebo zmenou územnej mapy miestne samosprávy často aktualizujú svoj komplexný plán prostredníctvom procesu verejného zapojenia.
Vypracovanie a revízia nariadenia o územnom plánovaní
Plánovanie zamestnancov
Variácie, podmienené použitie a osobitné povolenia
Aj najstarostlivejšie vypracovaný územný kód nemôže predvídať každú situáciu. Aby miestne samosprávy zabezpečili flexibilitu, zavedú mechanizmy na zmiernenie. [variancia] umožňuje majiteľovi nehnuteľnosti odchýliť sa od konkrétnej požiadavky (napr. obmedzenie zamedzenia alebo výšky), ak by prísne presadzovanie mohlo spôsobiť neprimerané ťažkosti. A Podmienené povolenie na používanie [ (alebo osobitná výnimka) umožňuje použitie, ktoré nie je bežne povolené v zóne, za podmienok, ktoré zmierňujú jej vplyvy. Tieto kvázisúdne rozhodnutia zvyčajne prijíma rada územných odvolaní (BZA) alebo plánovacia komisia po verejnom vypočutí.
Presadzovanie a dodržiavanie predpisov
Akonáhle je územné nariadenie na mieste, miestne samosprávy ju presadzovať prostredníctvom stavebných povolení, kontroly, a kódex vynútiteľnosti úradníkov. Majitelia nehnuteľností, ktorí porušujú územné predpisy
Výzvy a kritiky územného plánovania
Napriek jeho rozšírenému využívaniu nie je územné plánovanie bez polemiky. Kritici tvrdia, že tradičné územné plánovanie prispelo k rôznym sociálnym, hospodárskym a environmentálnym problémom. Miestne samosprávy sa musia vyrovnať s týmito výzvami, keď aktualizujú svoje kódexy.
Vylúčenie zo zón a dostupnosti bývania
Jednou z najtrvalejších kritiky územného plánovania je jeho úloha pri udržiavaní rasovej a ekonomickej segregácie. [Exkluzívne zooning[] praktiky, ako sú minimálne veľkosti výmer jedného hektára alebo viac, zákazy viacrodinného bývania a obmedzujúce obmedzenia hustoty
NIMBYizmus a rezistencia v Spoločenstve
Navrhované zmeny územného plánovania a najmä tie, ktoré by zvýšili hustotu alebo umožniť nové typy rozvoja
Zložitosť a prístupnosť
Kódexy sú notoricky zložité, často bežia stovky strán so zložitými tabuľkami a právnym žargónom. Táto zložitosť môže sťažiť obyčajným občanom, malým majiteľom podnikov a dokonca aj miestnym úradníkom pochopiť pravidlá. V dôsledku toho môžu rozhodnutia o rozvoji dominovať dobre financovanými developermi a právnikmi na užívanie pozemkov, zatiaľ čo obyvatelia a susedné skupiny sa snažia efektívne sa zapojiť. Mnohé komunity pracujú na zjednodušení a digitalizácii svojich územných kódov na zlepšenie transparentnosti a účasti verejnosti.
Environmentálne a kapitálové obchodné spoločnosti
Napríklad, rozsiahle územné plánovanie v prímestských oblastiach vedie k rozrastaniu nízkej hustoty, ktoré spotrebuje poľnohospodársku pôdu, zvyšuje emisie vozidiel a fragmentuje biotop voľne žijúcich živočíchov. Naopak, pokusy sústrediť sa na rozvoj mestských jadier prostredníctvom zozonovania môžu vyvolať odpor obyvateľov, ktorí sa zaujímajú o gentrifikáciu a vysídľovanie. Vytváranie rovnováhy medzi environmentálnou udržateľnosťou, dostupnosťou bývania a charakterom komunity zostáva pretrvávajúcou výzvou pre miestne samosprávy.
Prípadové štúdie pri zooningu
Skúmanie, ako sa rôzne mestá priblížili k územnému zoreniu, odhaľuje silu a nástrahy tohto regulačného nástroja.
New York: Narodenie moderného Zoningu
New York City
Portland, Oregon: Laboratórium pre progresívne zooning
Portland je široko uznávaný pre svoje inovatívne prístupy územného plánovania. Jeho hranica rastu miest (UGB), založená v roku 1979, obmedzuje rozrastajúci sa obmedzením rozvoja na určené oblasti a zachovanie okolitých poľnohospodárskych a lesných oblastí. V rámci UGB, Portland podporuje rozvoj orientované na tranzit, zmiešané-použitie zón, a tvar-založené kódy, ktoré regulujú tvar budovy a umiestnenie, a nie len použitie. Mesto
Los Angeles: Upzoning riešiť krízu bývania
Los Angeles má jednu z najvážnejších kríz dostupnosti bývania v Spojených štátoch, hnaných čiastočne územným kódexom, ktorý historicky zakázal viac-rodinné bývanie na 75% obytných pozemkov. V reakcii na to, mesto uskutočnilo významné reformy územného plánovania, vrátane 2019
Houston: Zoning
Houston je známy len hlavné mesto USA bez komplexného územného kódu. Namiesto toho, využitie pôdy je regulované kombináciou listín obmedzenia, delenie predpisov, a mestské nariadenia o parkovaní, stavba zátarasy, a historické zachovanie. Aj keď táto flexibilita znižuje prekážky rozvoja a udržiaval náklady na bývanie relatívne cenovo dostupné, to tiež viedlo k hap hazardu rast, konflikty medzi nezlučiteľné použitie, a nedostatok koherentný mestský dizajn. Houston
Budúcnosť územného plánovania: vznikajúce trendy a reformy
Miestne samosprávy v celej krajine prehodnocujú tradičné územné plánovanie v reakcii na naliehavé výzvy, ako sú zmena klímy, dostupnosť bývania a demografické zmeny. Niekoľko kľúčových trendov pretvára úlohu územného plánovania v komunitnom plánovaní.
Kódy na základe formulárov
Na rozdiel od konvenčného územného plánovania na báze využitia, [formové kódy[] sa zameriavajú na fyzickú formu budov , ich výšku, masáž, zátarasy a fasády, a nie na špecifické aktivity v nich. Tieto kódy majú za cieľ vytvoriť pešie, ľudsky rozmiestnené štvrte zdôraznením vzťahu medzi budovami a verejnou ríšou. Form-based kódy sú stále viac používané pre mestské štvrte, tranzitné koridory, a infill rozvoj.
Zzonovanie a chýbajúce bývanie v strede
Aby sa vyriešil nedostatok bývania, mnohé mestá sú rozľahlé susedstvá, ktoré umožňujú
Zoning podnebia - uvedomelé zoo
Prispôsobuje sa územným oblastiam, aby sa splnili klimatické ciele. Medzi príklady patria požiadavky na infraštruktúru na nabíjanie elektrických vozidiel v nových vývojových trendoch, obsadenie zelených striech a chladných striech v mestských oblastiach na ostrovoch tepla a vytvorenie zaplavovacích obvodov, ktoré obmedzujú rozvoj vysoko rizikových oblastí. Niektoré komunity prijali
Audity vlastného kapitálu a rasovej spravodlivosti
Rastúci počet miestnych samospráv vykonáva audity vlastného imania svojich územných kódov s cieľom identifikovať a odstrániť ustanovenia, ktoré historicky pretrvávali rasovú diskrimináciu. Napríklad mestá skúmajú minimálne veľkosti porcelánu, požiadavky na parkovanie a obmedzenia obsadenosti, ktoré neprimerane ovplyvňujú farebné spoločenstvá. Cieľom je vytvoriť územné kódy, ktoré sú inkluzívne a podporujú spravodlivé bývanie, ako to vyžaduje federálny zákon o bývaní.
Plánovanie digitálneho rozdelenia a plánovania dát
Technológia umožňuje lepšie sprístupnenie územného plánovania. Mnohé mestá teraz poskytujú interaktívne územné mapy, online portály povolení a prehľady pravidiel územného plánovania v jednoduchom jazyku. Geografické informačné systémy (GIS) umožňujú plánovačom analyzovať dopady navrhovaných zmien územného plánovania na dopravu, infraštruktúru a environmentálne zdroje. Digitálne nástroje tiež uľahčujú účasť verejnosti prostredníctvom virtuálnych stretnutí a spätnej väzby s crowdomsourced.
Záver
Zákony o územnom plánovaní sú oveľa viac ako suché technické predpisy; sú to prejavy hodnôt a ambícií komunity pre jej budúcnosť. Miestne vlády uplatňujú tieto zákony na formovanie fyzickej, sociálnej a hospodárskej krajiny, vyvažovanie konkurenčných záujmov na dosiahnutie riadneho rozvoja, chrániť hodnoty majetku, a podporovať verejné blaho. Napriek tomu je územné plánovanie tiež zdrojom trenia, s kritikmi poukazujú na svoju úlohu v zachovávaní nerovnosti, obmedzenie ponuky bývania, a potláčanie inovácií.
Ako komunity sa naďalej vyvíjať, územné kódy musia byť pravidelne prehodnocované a reformované. Najúčinnejšie územné plánovanie nie je statické, ale prispôsobivé chápanie nových údajov, meniace sa demografické, a vyvíjajúce sa verejné priority. Zapájanie do procesu územného plánovania, či už sa zúčastňuje na verejnom vypočutí, predkladanie komentárov k návrhu nariadenia, alebo slúži na plánovacie komisie