Pochopenie úlohy Austrálskej štátnej pokladnice v kríze dostupnosti bývania

Kríza austrálskej dostupnosti bývania je jedným z najtrvalejších a najspornejších ekonomických výziev, ktorým čelí národ. Miera vlastníctva domov klesla medzi mladšími generáciami, stres z prenájmu je rozšírená, a domácnosti s nízkymi príjmami bojujú nájsť bezpečné, cenovo dostupné ubytovanie. Zatiaľ čo mnoho faktorov prispieva k rastu populácie, obmedzenia územného plánovania, stavebné náklady, a dopyt investorov

Ministerstvo financií

Austrálska štátna pokladnica je zodpovedná za poradenstvo vláde v oblasti hospodárskej politiky, vrátane fiškálnej stratégie, daňovej reformy, regulácie finančného systému a dlhodobej udržateľnosti verejných financií. Bývanie sa pretína s každou časťou tohto mandátu. Súkromné obydlia predstavujú najväčšiu zložku majetku domácností, hypotekárne dlhy sú hlavnou otázkou finančnej stability a daňové výdavky súvisiace s bývaním (ako je napríklad negatívne prevodové a daňové zľavy kapitálových ziskov) každoročne stoja rozpočet miliardy. Pokladnica

Fiškálna politika a daňové úpravy

Štátna pokladnica priamo riadi koncepčné a príjmové dôsledky federálnych daňových ustanovení, ktoré sa týkajú trhov s bývaním. Medzi najdiskutovanejšie patria:

  • [Negatívne prevodové stupne: umožňujú investorom odpočítať nájomné straty z iných príjmov. Štátna pokladnica pravidelne modeluje vplyv obmedzenia alebo odstránenia tejto koncesie, váženie výnosov zisky proti účinkom na ponuku nájomného a ceny nehnuteľností.
  • Daň z kapitálových ziskov (CGT) zľava: 50% zníženie aktív držaných počas 12 mesiacov. Štátna pokladnica posudzuje, ako by zmena zľavy mohla znížiť špekulatívny dopyt a uvoľniť fiškálny priestor pre opatrenia cenovej dostupnosti.
  • [Prvý systém Home Super Saver (FSHS): umožňuje kupujúcim v prvom dome ušetriť v rámci superanuácie pri koncesnej sadzbe dane. Štátna pokladnica spravuje pravidlá upravujúce príspevky, výbery a ročný strop.
  • [Systém záruk pre domácnosť: Štátna záruka, ktorá umožňuje oprávneným kupujúcim nakupovať s nízkou vkladom, ktorú spravuje štátna pokladnica v spolupráci s Národnou spoločnosťou pre bytovú výstavbu a investičnou spoločnosťou (NHFIC).

Hoci štátna pokladnica poskytuje analýzu týchto opatrení, to nie je jednostranne stanoviť daňovú politiku a politické rozhodnutia zostávajú na vláde. Avšak, štátna pokladnica sa náklady a modelovanie výrazne formuje diskusiu a prípadné návrh akejkoľvek reformy.

Prideľovanie rozpočtových prostriedkov na programy bývania

Každý federálny rozpočet zahŕňa značné výdavky zamerané na dostupnosť bývania, z ktorých mnohé sú navrhnuté a spravované štátnou pokladnicou.

  • Financovanie [Housing Australia Future Fund] (HAFF), 10 miliárd dolárov investičný fond, ktorý vracia zisky na vybudovanie 30 000 sociálnych a cenovo dostupných nájomných domov počas piatich rokov. Štátna pokladnica spravuje fond
  • Granty štátom a územiam podľa [[Národnej dohody o bývaní a bezdomovstve (NHHA), ktorú štátna pokladnica koordinuje s ministerstvom sociálnych služieb, aby zabezpečila súlad so zásadami fiškálnej udržateľnosti.
  • Priame dotácie prostredníctvom [Pomoc pri prenájme ] programu indexovaného na zvýšenie nájomného ministerstvom financií každý rok.
  • Financovanie NHFIC

Kontrolou rozpočtových balíkov má štátna pokladnica vplyv na rozsah, načasovanie a podmienenosť investícií do bývania. Jej úloha pri príprave návrhov výboru pre preskúmanie výdavkov zabezpečuje, že každý nový návrh musí preukázať nákladovú efektívnosť a merateľné výsledky pred dosiahnutím skrinky.

Zásobovacie hybné sily: Infraštruktúra a uvoľnenie pôdy

Dodávka bývania do veľkej miery závisí od dostupnosti pozemkov, predpisov o plánovaní a kapacity infraštruktúry. Štátna pokladnica priamo nekontroluje územné plánovanie ani stavebné schvaľovanie , ktoré majú právomoci sídliť s vládami štátu a miestnych samospráv. Avšak, môže ovplyvniť zásobovanie prostredníctvom federálnych fiškálnych nástrojov:

Investície do infraštruktúry a hustota bývania

Hlavné projekty dopravnej a úžitkovej infraštruktúry financované federálnou vládou (napr. prostredníctvom infraštruktúry Austrálie a dohôd o národnom partnerstve) sú nákladovo vyhodnotené ministerstvom financií. Rozhodnutia o tom, ktoré projekty dostanú prioritu a aké požiadavky na hustotu prikladajú k financovaniu

Hodnotenie životného prostredia a využívania pôdy

Federálne environmentálne schválenia podľa [ Zákon o ochrane životného prostredia a biodiverzity 1999] môžu oddialiť alebo zastaviť veľký obytný vývoj. Štátna pokladnica sa zúčastňuje na regulačnej analýze vplyvu na váženie environmentálnych cieľov proti cieľom zásobovania bytmi, pričom sa v prípade potreby obhajuje zjednodušených spôsobov posudzovania. Modelovanie dopytu po bývaní proti plánovanej ponuke informuje vládu o tom, či sú súčasné časové harmonogramy schvaľovania významným obmedzením.

Intervencia na strane dopytu: finančná pomoc a makroprudenciálne prepojenia

Okrem daňových úľav dohliada štátna pokladnica na programy priamej finančnej pomoci, ktoré ovplyvňujú dopyt po bývaní.

Prvý Domov Kupujúci Granty a záruky

Systém záruk pre domácnosti (vrátane prvej domácej záruky, regionálnej prvej domácej záruky a záruky pre rodinné domovy) sa rýchlo rozšíril, s 50 000 miest k dispozícii v rokoch 2024-25. Štátna pokladnica spravuje objemové limity, kritériá oprávnenosti a úverové limity. Aj keď tieto systémy pomáhajú marginálnym kupujúcim vstúpiť na trh, kritici tvrdia, že predovšetkým zvýšiť dopyt a tlačiť hore ceny

Interakcia s rezervnou bankou a APRA

Štátna pokladnica nestanovuje úrokové sadzby ani pravidlá obozretného podnikania, ale spolupracuje s Austrálskou rezervnou bankou (RBA) a Austrálskym orgánom pre reguláciu obozretnosti (APRA) prostredníctvom Rady finančných regulátorov. Trh bývania nad ohrievaním

Koordinácia medzi federálnymi a štátnymi vládami

Spoločenstvo nemôže vyriešiť cenovú dostupnosť bývania. Štáty kontrolujú využívanie pôdy, vlastníctvo domov, prepravu daní (pečiatka) a ochranu nájomníkov. Štátna pokladnica vedie rokovania o daňových prevodoch bytovej výstavby vrátane NHHA a nových dvojstranných dohôd o bývaní, ktoré boli oznámené v roku 2024. Jeho úlohou je:

  • Stanovenie ukazovateľov výkonnosti pri poskytovaní štátnych domov, viazaných na tranže financovania.
  • Vyhodnotenie štátnych návrhov reformy kolkovej dane (napr. prechod na širokú pozemkovú daň) a hodnotenie fiškálnych vplyvov na štáty.
  • Koordinácia programov ministerskej rady pre bývanie a bezdomovstvo s cieľom zosúladiť federálne rozpočtové cykly s časovým harmonogramom štátnych reforiem.

Schopnosť štátnej pokladnice sprostredkovať dohody sa zlepšila vytvorením oddelenia pre bývanie v Austrálii v rámci oddelenia, ktoré pôsobí ako osobitné centrum politiky pre otázky medzisudcov.

Nedávne hlavné iniciatívy: HAFF, NHHA Reform a Národná dohoda o bývaní

Najvýznamnejšie federálne iniciatívy v oblasti bývania pod vládou Albanského štátu majú v podstate štátnu pokladnicu.

Budúci fond bývania v Austrálii (HAFF)

Prešiel v septembri 2023, HAFF zaväzuje 10 miliárd dolárov vo verejných investíciách, aby generovali výnosy pre sociálne bývanie výstavby. Štátna pokladnica nielen navrhol fond kapitálovej štruktúry (cieľom 5% ročný výnos), ale tiež bežal fiškálne náklady, ktoré presvedčili Parlamentný rozpočtový úrad o jeho dlhodobom udržateľnosti. Fond sa zameriava na poskytovanie 30 000 domov počas piatich rokov, s ďalšími 10 000 pre bezdomovstvo odpovede. Implementácia je pod dohľadom štátnej pokladnice v spolupráci s bývanie Austrálie (predtým NHFIC).

Národná dohoda o bývaní a bezdomovstve (NHHA)

V roku 2024 sa vláda zaviazala k novému NHHA so zvýšeným financovaním (2 miliardy dolárov za päť rokov) a silnejšími podmienkami, ktoré vyžadujú od štátov, aby posilnili reformy plánovania. Štátna pokladnica navrhla nový vzorec financovania založený na podiele obyvateľstva, ukazovateľoch stresu v prenájme a historických investíciách do bývania, aby opravila predchádzajúce nerovnosti. Zaviedla tiež požiadavku, aby štáty verejne oznamovali o časoch uvoľňovania a schvaľovania pozemkov, meranie transparentnosti, ktoré ministerstvo financií modelovalo podľa medzinárodných osvedčených postupov.

Národná dohoda o bývaní

Dohoda, ktorá bola spustená v roku 2022 a aktualizovaná v roku 2024, je partnerstvom medzi federálnymi, štátnymi a miestnymi samosprávami, spolu s odvetvím nehnuteľností a poskytovateľmi komunitného bývania, ktorého cieľom je vybudovať do roku 2029 1,2 milióna nových domov s dobre umiestnenými miestami. Štátna pokladnica poskytuje makroekonomické prognózy rastu obyvateľstva a tvorby domácností, ktoré sú základom cieľov dohody, a koordinuje štvrťročné správy o pokroku.

Výzvy a kritiky štátnej pokladnice

Napriek analytickej hĺbke a administratívnemu dosahu čelí štátna pokladnica obmedzeniam pri riešení cenovej dostupnosti bývania.

Fragmentácia politík a krátkodobé horizonty

Politika bývania je rozdelená na viaceré oddelenia

Neústupnosť voči konfrontácii s rozšírenými daňovými nastaveniami

Obe hlavné strany sa vyhli veľkým reformám negatívneho radenia a zľave CGT, napriek opakovaným odporúčaniam ministerstva financií v priebehu desaťročí ich obmedziť alebo postupne zrušiť. Federálne voľby 2019 ukázali politické náklady na takéto zmeny a štátna pokladnica teraz pracuje na základe výslovných vládnych pokynov, aby ne modelovali alternatívy neutrálne z hľadiska príjmov. Kritici tvrdia, že táto autocenzúra narúša nezávislosť ministerstva.

Nedostatok priamej kontroly nad obmedzeniami dodávok

Štátne a miestne samosprávy majú páky na územné plánovanie, schválenie a cenovo dostupné bývanie mandáty. Štátna pokladnica môže stimulovať reformu, ale nemôže ju prinútiť. NHHA

Dotácie na strane dopytu môžu navýšiť ceny

Ekonomické modelovanie ministerstva financií a akademických orgánov, ako je Austrálsky inštitút bývania a urbanistického výskumu (AHURI), neustále ukazuje, že granty a záruky pre kupujúcich v prvom dome zvyšujú kúpnu kapacitu bez toho, aby sa pridali ponuky, čo vedie k cenovej kapitalizácii.

Budúce pokyny: čo by mohla štátna pokladnica urobiť inak

V budúcnosti by štátna pokladnica mohla posilniť svoj vplyv prostredníctvom niekoľkých reforiem:

  • [Integrovaná stratégia bývania: Predstavte v každom rozpočte jednotnú stratégiu dostupnosti, ktorá zahŕňa rôzne oddelenia a jasne stanovené ciele pre ponuku, nájomnú záťaž a mieru vlastníctva domov.
  • [Plán daňovej reformy: Model a publikovanie postupného prechodu od negatívneho prevodového stupňa a zľavy CGT, spárované s ustanoveniami o blokovaní, aby sa zabránilo narušeniu existujúcich investorov.
  • Záporné financovanie infraštruktúry: vyžaduje, aby akékoľvek federálne financovanie mestskej dopravy alebo verejnoprospešných služieb bolo podmienené zmenami územného plánovania štátu, ktoré umožňujú bývanie v strednej hustote v blízkosti dopravných uzlov.
  • [[ Lepšia integrácia s finančnou stabilitou: Formalizácia spoločného výboru pre štátnu pokladnicu - RBA-APRA

Tieto kroky by podporili silné stránky štátnej pokladnice v ekonomickej analýze a návrhu rozpočtu a zároveň by presadzovali hranice jej súčasného mandátu. Bez takejto integrácie budú postupné opatrenia naďalej prinášať dodatočné zisky proti štrukturálnej kríze.

Záver

Austrálska štátna pokladnica je nenahraditeľným aktérom v sieti politiky dostupnosti bývania. Jej kontrolou nad fiškálnymi nastaveniami, prideľovaním rozpočtových prostriedkov a medzivládnym financovaním je schopná formovať stranu ponuky aj dopyt na trhu s nehnuteľnosťami. Prostredníctvom vozidiel, ako je Fond bývania v Austrálii, Národná dohoda o bývaní a systém záruk pre domácnosti, štátna pokladnica poskytla významné nové finančné prostriedky a cielené podpory. Napriek tomu pretrvávanie vysokých cien, rastúci stres z prenájmu a klesajúca miera vlastníctva domov ukazujú, že súčasné prístupy sú nedostatočné. Pre štátnu pokladnicu, aby naplnila svoj potenciál, musí viesť hlbšie štrukturálne reformy najmä v oblasti daňovej, federálnej koordinácie a prepojenia medzi infraštruktúrou a bývaním a nie jednoducho spravovať populárne programy na strane dopytu. Len potom sa Austrália môže posunúť ďalej než riadiť krízu smerom k riešeniu.

[Ďalšie informácie pozri v CF 2024 ]Intergeneračná správa[ o trendoch bývania, AHURI