Zakaj krajevni zakoni določajo vaše najete pravice

Najem domov je ena od najpomembnejših finančnih obveznosti večina ljudi. Vendar mnogi najemniki prevzemajo svoje pravice so enotni po vsej državi. V resnici so vaše pravice kot najemnik močno odvisna od posebnih zakonov vaše države, okrožje, in mesto. Medtem ko zvezni zakon zagotavlja osnovo, kot je prepoved poštenega stanovanjskega zakona o diskriminaciji, lokalne odloke izpolniti kritične podrobnosti. Ti vladajo vse od tega, koliko lahko lastnik zaračuna za depozit vrednostnih papirjev, kako hitro ga morajo vrniti, kaj popravila morajo narediti, in kako lahko zakonito izseliti.

Neupoštevanje lokalnih predpisov vas lahko pusti ranljive. klavzula o najemu, ki se zdi nepoštena, bi lahko dejansko nezakonito v vaši pristojnosti. Nasprotno, najemodajalec’ povpraševanje je lahko popolnoma zakonita, kjer živite, vendar nezakonito le nekaj kilometrov stran. Razumevanje, kako lokalni zakoni oblikujejo vaše izkušnje najema ni samo dober nasvet – to je bistvena zaščita za vaš dom, vaše finance in vaš duševni mir.

Lame zakona o najetem: zvezna, državna in lokalna

Zakon o najetih deluje na treh ravneh. Zvezni zakoni določajo netržne standarde. Zakon o poštenih stanovanjih prepoveduje diskriminacijo na podlagi rase, barve, nacionalnega izvora, vere, spola, družinskega statusa in invalidnosti. U.S. Department of Justice[]] izvaja ta zakon. Državni zakoni nato dodajo še en sloj, pogosto daje najemnikom več pravic, kot jih zahteva zvezna zakonodaja. Na primer, mnoge države zahtevajo najemodajalce za zagotovitev pisnega zakupa, določajo roke odloga za najemnino in omejijo zamudne pristojbine.

Lokalni zakoni – predpisi, ki jih sprejmejo mestni svet, okrožni svet ali volivci glasovnice ukrepi – lahko daje najemnikom še močnejše zaščite. To so zakoni, ki najbolj neposredno vplivajo na vsakdanje življenje: najemnine omejitve nadzora, samo zato, ker pravila izselitev, obvezna pomoč za premestitev in zahteve za inšpekcijske preglede. Ti se zelo razlikujejo. Najemnik v Seattlu ima različne pravice kot najemnik v Houstonu. Tudi v istem metropolitanskem območju, mesto, kot je Oakland lahko najemniki zaščite, ki sosednja predmestja ne.

Zakaj so krajevni zakoni najbolj pomembni

Ker državni in zvezni zakoni določajo le minimalne standarde, lokalni zakoni pogosto določajo dejansko izvršilno moč najemniki imajo. Državni zakon lahko rečemo, da mora lastnik vrne depozit v 30 dneh, vendar pa lahko mestna odlok zmanjša, da na 14 dni in zahtevajo razčlenjene odbitke. Lokalni stanovanjski oddelki tudi zagotoviti inšpektorji in posredniki, ki obravnavajo pritožbe. Brez močnih lokalnih pravil, najemniki imajo lahko malo možnosti izven dragih sodnih bojev.

Pogoste vrste lokalnih zakonov o najetih

Lokalne odloke običajno obravnavajo najbolj pogoste točke bolečine med najemniki in lastniki. Tukaj so glavne kategorije, ki jih boste verjetno srečali.

Kontrola najema in stabilizacija najema

Morda najbolj znana lokalna zaščita najemnika je nadzor najemnine. To omejuje, koliko lahko najemodajalec poveča najemnino vsako leto – ali v nekaterih primerih, preprečuje povečanje v celoti. Mesta, kot so New York, San Francisco, Los Angeles, in Washington, D.C., imajo neko obliko nadzora najemnine. Vendar pravila se razlikujejo. New York je Rent Stabilization Law velja za stavbe, zgrajene pred 1974 s šestimi ali več enotami. San Francisco je najem Odlok zajema večino stavb, zgrajenih pred letom 1979. Tudi v državi, kot je Kalifornija, ki je sprejela omejitev najemnine po vsej državi (AB 1482), posamezna mesta lahko preide strožje omejitve. Na primer, L.A. County je nadzor najemnina za stanovanja, zgrajena pred oktobrom 1978, z letnimi povečanji vezana na indeks cen življenjskih potrebščin.

Če živite v območju, ki ga nadzoruje najemnina, mora vaš zakup jasno navesti, da za enoto veljajo ta pravila. Lastniki se morajo registrirati pri lokalni rent svet in se lahko soočijo s kaznimi za nezakonito povečanje. Najemniki lahko vložijo pritožbe in pogosto dobijo nadomestila za previsoke stroške.

Predpisi o varščini

Lokalni zakoni pogosto omejujejo depozite vrednostnih papirjev. Nekatere države omejujejo depozite na dvomesečno najemnino; mesta, kot so ], veliko jurisdikcij[]], gredo dalje. V San Franciscu na primer depozit za neopremljeno stanovanje ne sme presegati enomesečne najemnine. V Bostonu je omejitev ena mesečna najemnina, lastnik pa mora plačati obresti na depozit. Lokalni zakoni tudi narekujejo, kako hitro je treba depozit vrniti po izselitvi – od 10 do 30 dni – in zahtevajo fikcionirane prejemke za vse odbitke. Kršitev teh pravil lahko privede do trohne škode (triple znesek) na sodišču.

Izgon postopkov in zahteve za pravično

Številna mesta so uzakonila "samo vzrok" izselitev odlokov. To pomeni, da najemodajalec ne more izseliti najemnika brez zakonsko priznanega razloga, kot je neplačilo najemnine, kršitev najema, ali lastnik se vselijo. Brez samo zato varstva, najemodajalec v mesecu do mesecu najema lahko izselijo iz kakršnega koli razloga (ali brez razloga) z ustreznim obvestilom. Mesta, kot so Seattle, Portland, in Berkeley zahtevajo samo vzrok. Ti zakoni pogosto tudi določa minimalne odpovedne roke – na primer, 60 ali 90 dni za izselitev brez napak, kot lastnik selijo. Prav tako lahko zahtevajo plačila za premestitev pomoči najemnikom, ki jih je razseljenih z no-fault izselitev.

Standardi in popravila za habitatnost

Vsaka jurisdikcija ima “opravičilo za bivanje”, ki obvezuje lastnike za vzdrževanje varnih in sanitarnih stanovanj. Lokalne kode natančno določajo, kaj to pomeni: delovni vodovod, ogrevanje, elektrika, pravilno odstranjevanje smeti, škodljivci in strukturna celovitost. Nekatera mesta zahtevajo letne preglede (npr. programi za registracijo najem). Če lastnik ne opravi potrebnih popravil, imajo najemniki pravico do zadržanja najemnine, popravila in odbitka ali prekinitev zakupa. Vendar pa se posebni postopki razlikujejo. V nekaterih krajih morate dati pisno obvestilo in omogočiti razumen čas za popravilo pred začetkom delovanja. Vedno se posvetujte z lokalnim stanovanjskim oddelkom ali organizacijo za najem pravic pred zadržanjem najemnine.

Zaščita lastnikov zemljišč

Nezakonito je, da se lastnik stanovanja maščuje najemniku za uveljavljanje svojih pravic – poročanje o kršitvi kodeksa, pridružitev sindikatu najemnika ali pritoževanje nad slabimi pogoji. Lokalni zakoni pogosto širijo povračilne zaščite izven zveznih ali državnih standardov. Na primer, nekatera mesta domnevajo, da se maščujejo, če pride do izselitve v 60 do 180 dneh po najemniku vloži pritožbo. Lastniki zemljišč morajo nato dokazati, da so imeli legitimen, nezavezujoč razlog.

Povišanje poštenega stanovanja in protidiskriminacije

Zvezni zakon o pravičnem stanovanjskem varstvu zajema zaščitene razrede na nacionalni ravni. Toda lokalni zakoni pogosto dodajajo več zaščitenih kategorij, kot so vir dohodka (vključno z 8. oddelkom), spolna usmerjenost, spolna identiteta, imigracijski status, starost ali poklic. Nekatera mesta zahtevajo tudi, da lastniki najemnih subvencij ali prepoved diskriminacije družin z otroki. Na primer, Seattle in San Francisco imajo “vir dohodka” zaščite, ki ga nezakonito zavrnejo najemnika samo zato, ker uporabljajo stanovanjski kupon.

Kako raziskovati svoje lokalne zakone o najetih

Iskanje lokalnih zakonov o najemnikih ne zahteva diplome.

Obiščite uradne spletne strani vlade

Spletna stran vašega mesta ali županije ima običajno stanovanjsko ali najemnik pravice stran. Iščite “Najemni odbor”, “Najemna pomoč”, ali “Housing Department”. Številna mesta objavljajo vodnike, vzorčna pisma, in pogosto zastavljena vprašanja. Na primer, San Francisco Tenants Union[] zagotavlja izčrpna sredstva. Za zvezne informacije, je U.S. Department of Stanovanjski in urbanistični razvoj[]] ima zakupniške pravice brošure.

Svetujte z organizacijami za pravno pomoč

Neprofitne klinike za pravno pomoč ponujajo brezplačne ali poceni nasvete. Skupine, kot so Pravna pomoč (New York City), Pravne storitve Severne Kalifornije, ali Pravniški odbor za državljanske pravice pogosto vodijo odprte telefonske številke in vadbene klinike. Ti lahko pojasnijo vaše lokalne pravice in vam pomagajo pripraviti pisma za povpraševanje.

Udeležite se sestankov ali delavnic sindikatov

Številna mesta imajo sindikate ali združenja. Te lokalne skupine vodijo delavnice, objavljajo novosti o novih odlokih in se zavzemajo za močnejše zaščite. Na srečanju vas lahko poveže z drugimi, ki so se soočili z enakimi vprašanji.

Skrbno berite svoj najem

Vaš zakup lahko sklicevanje posebne lokalne zakone – na primer, "Ta enota je predmet odloka o stabilizaciji najema" ali "Varnost depozita, ki se hrani po mestnem kodeksu 123. " Če vaš najem omenja številko odloka, poglej na spletu. Najem ne more prevladati lokalno pravo; če klavzula krši lokalno odlok, je ta klavzula neizvršljiva.

Kaj storiti, če so vaše pravice kršene

Če mislite, da je lastnik kršil vaše pravice, ukrepajte premišljeno.

  1. Dokument vse. Hranite kopije svojega najema, najem prejemkov, e-pošte, besedilna sporočila in fotografije kakršnih koli težav.
  2. Pošlji pisno pritožbo. Uporabite overjeno pošto ali elektronsko pošto z berljivim potrdilom.
  3. Kontaktirajte svoj lokalni stanovanjski oddelek. Veliko mest ima nadzornike, ki lahko pregledajo vašo enoto in izdajo ukaze najemodajalcu.
  4. Pokličite najemniško telefonsko številko. Organizacije za pravno pomoč imajo pogosto brezplačne telefonske številke, ki lahko dajejo nasvete, specifične za vaše mesto.
  5. Consider mediacija. Nekatera mesta ponujajo brezplačne mediacijske storitve med najemniki in najemodajalci prek centrov za reševanje sporov v skupnosti.
  6. Pridržite najemnino ali popravilo in odbitek – samo če vaši lokalni zakoni to dovoljujejo. Tega nikoli ne storite, ne da bi prej potrdili postopek. Napaka lahko privede do izselitve.
  7. Išči pravno zastopanje. Če se vprašanje stopnjuje, lahko pomaga odvetnik, ki je specializiran za pravo najemnikov. Mnogi delajo na pristojbini za izredne razmere ali ponujajo brezplačna začetna posvetovanja.

Posebne razmere: COVID-19, naravne nesreče in najeti moratoriji

Lokalni zakoni se lahko hitro spremenijo v izrednih razmerah. Med pandemijo COVID-19 je na desetine mest in držav sprejelo začasne moratorije za izselitev, zakone o zamrznitvi najemnin in zaščito najemnikov, ki niso mogli plačati zaradi izgube zaposlitve. Nekateri od teh zakonov so še vedno veljavni, čeprav v spremenjeni obliki. Na primer, Newyorški program COVID-19 za pomoč pri izselitvi (CERAP) in Zakon o izselitvah v Safe Harborju sta preprečila izseljevanje zaradi neplačevanja v času izrednih razmer. Najemniki v Los Angelesu lahko še vedno zaprosijo za oprostitev najemnine in so zaščiteni pred izselitvijo do določenega datuma, če imajo do izteka uporabe.

Podobno tudi po naravnih nesrečah, kot so požari ali orkani, lokalne vlade pogosto izdajo začasne najemnine, ki prepovedujejo in podaljšajo odpoved. Ostanite posodobljeni tako, da se prijavite na opozorila iz vašega mestnega stanovanjskega oddelka.

Najemni sporazumi in lokalni zakon: Kaj iskati

Celo dobro napisana pogodba mora biti v skladu z lokalnimi zakoni.

  • [Varuh klavzul o pravicah:[ Lastnik ne more zahtevati, da podpišete pravico, ki jo priznava lokalno pravo. Če v zakupu piše »Denar se strinja, da se odpove vsem pravicam do zadržanja najemnine,« vendar vaše mesto dovoljuje, da se najemnina zadrži za popravila, je ta klavzula neveljavna.
  • [ Nezakonita zamudna pristojbina:[] Nekatera mesta zastarajo zamudne pristojbine (npr. ne več kot 50 ali 5 % najemnine). Najemnina, ki zaračuna pavšalno zamujeno plačilo za 100 dolarjev, je lahko nezakonita.
  • ]S kaznimi za predčasno prekinitev:[] Če prekinete najem zaradi nasilja v družini, vojaške razporeditve ali nevarnih razmer, vam številni lokalni zakoni dovolijo, da končate brez kazni.
  • Vnesite zahteve za obveščanje:[ Lastniki morajo pred vstopom v vašo enoto dati razumno obvestilo – običajno 24 do 48 ur, vendar nekatera mesta zahtevajo pisno obvestilo.

Sredstva, ki jih mora vedeti vsak najemnik

Več zanesljivih virov vam lahko pomaga razumeti in uveljavljati svoje pravice.

  • HUD Pravice Stanovanj – Pregled zveznih zaščit in povezav do lokalnih uradov HUD.
  • Nolov pravni center za najem [] – Plain-Angleški članki o depozitih, izselitvah in bivalnosti, posodobljeni z informacijami, specifičnimi za državo.
  • Lokalna odvetniška zbornica[] – Mnogi ponujajo odvetniške napotnice za vprašanja najemnika, pogosto z nizkocenovnim začetnim posvetovanjem.
  • Državno tožilstvo – Publishes zemljiško-nazivna priročnika in uveljavlja zakone o varstvu potrošnikov.
  • Denarni sindikat / Tenants Tother – Kalifornijska organizacija za pravice najemnikov po vsej državi zagotavlja vzorčna pisma in posodobitve zakonodaje.
  • Skupnostne pravne storitve[ – Neprofitni uradi v mnogih večjih mestih, ki ponujajo brezplačno pravno pomoč najemnikom z nizkimi dohodki.

Sklep

Lokalni zakoni so temelj pravic najemnika. Določajo, koliko najemnine lahko gredo gor, kako hitro mora biti vrnjena varščina, kaj popravila najemodajalec mora narediti, in kako lahko izselitev nadaljuje. Medtem ko zvezni in državni zakoni zagotavljajo varnostno mrežo, je vaše mesto ali okrožni vladi, ki ima najbolj neposredno moč nad vašo najemno izkušnjo. Ob času za iskanje odlokov, ki veljajo za vaš naslov je majhna naložba, ki vas lahko reši pred resno finančno in čustveno stisko. Bodite obveščeni, dokumentirajte vse, in nikoli se ne bo bal prositi za pomoč od številnih sredstev, namenjenih za zaščito najemnikov. Vaš dom je preveč pomembno, da pustite naključna.