Razumevanje davčnih posledic naložb v nepremičnine v Indiji

Nepremičnine ostajajo ena izmed najbolj priljubljenih naložbenih poti v Indiji, ki ponuja tako dolgoročno kapitalsko apreciacijo in stalen tok prihodkov od najemnin. Vendar pa je davčna pokrajina, ki obdaja naložbe nepremičnin, zapletena in pogosto napačno razume. Od kapitalskih dobičkov in davkov na nepremičnine do GST in TDS, ima vsaka transakcija svoj sklop zahtev za skladnost. Ta člen zagotavlja celovit, avtoritativni vodnik za davčne posledice vsak vlagatelj vedeti, vam pomaga učinkovito načrtovanje, zmanjšanje obveznosti, in ostati v celoti v skladu z indijskimi davčnimi zakoni.

Temeljni davki na transakcije z nepremičninami

Indijsko davčno pravo nepremičnine obravnava kot večkratne dajatve glede na naravo transakcije – nakup, prodajo ali gospodarstvo. Razumevanje vsake vrste davka je prvi korak k učinkovitemu davčnemu načrtovanju.

Davek na kapitalske dobičke na prodajo premoženja

Ko prodate nepremičnino za dobiček, se razlika med prodajno ceno in stroški pridobitve obravnava kot kapitalski dobiček. Obdobje razpolaganja določa, ali je dobiček kratkoročen ali dolgoročen, kar vpliva na davčno stopnjo in razpoložljive oprostitve.

  • Kratkoročni kapitalski dobički (STCG): Če je nepremičnina v lasti [] manj kot 24 mesecev[] od datuma nakupa (ali datuma posedovanja, kar je prej), se dobiček prišteje vašemu skupnemu dohodku in obdavči glede na vašo stopnjo davka od dohodka. To vas lahko potisne v višji razred, kar povzroči znaten odliv davkov.
  • Dolgi kapitalski dobički (LTCG):[ Če je nepremičnina v lasti [] več kot 24 mesecev[]], dobiček izpolnjuje pogoje za dolgoročno. Stopnja davka je 20 %] (plus veljavnega pribitka in davka) z ugodnostjo indeksacije. Indeksacija prilagaja nakupno ceno za inflacijo z uporabo indeksa inflacije stroškov (Cost Inflation Inflation Index – CII), ki ga je objavil oddelek za davek na dohodek, s čimer se znatno zmanjša obdavčljiv dobiček.

Recimo, da ste aprila 2015 kupili stanovanje za

Izjeme iz oddelkov 54 in 54F

Za spodbujanje ponovne naložbe kapitalskih dobičkov zakon o davku od dohodka zagotavlja velikodušne oprostitve. V skladu Oddelek 54, če prodate stanovanjsko nepremičnino in vlagajo kapitalske dobičke v nakup ali gradnjo druge stanovanjske hiše v določenih rokih, je LTCG oproščen davka. Nova hiša mora biti kupljena v enem letu pred ali dveh letih po prodaji ali v treh letih po njej ali zgrajena. Podobno Oddelek 54F] ponuja oprostitev dobička od prodaje katerega koli dolgoročnega sredstva (razen stanovanjske hiše), če se celotna neto prodajna cena ponovno vloži v stanovanjsko hišo.

Bistveno je, da se te oprostitve vključijo v pogoje za zapiranje: nove nepremičnine ni mogoče prodati v treh letih od nakupa in ne morete imeti več kot ene stanovanjske hiše na datum prenosa (za oddelek 54). Shema računa kapitalskih dobičkov se lahko uporabi za parkiranje dobičkov, če ponovna naložba ni zaključena pred datumom zapadlosti davčne napovedi.

Davek na dohodek iz najema

Dobiček od najemnine od nepremičnine je obdavčljiv pod glavo Prihodek od nepremičnin []. Izračun je preprost, vendar zahteva pozornost na odbitke.

  • Gross Letna vrednost (GAV): Višja od dejanske prejete/terjavne najemnine ali pričakovane najemnine (občinska vrednost ali poštena najemnina). Če je nepremičnina delno leta prazna, je dejanska najemnina lahko nižja.
  • Net Letna vrednost (NAV): GAV minus občinski davki, plačani med letom.
  • Odbitki:[ Standardni odbitek [30 % NAV[] je dovoljen za popravila in vzdrževanje ne glede na dejanske izdatke. Poleg tega se lahko obresti na domače posojilo, ki se vzame za premoženje, odštejejo v skladu z oddelkom 24(b) – zgornja meja za najemne nepremičnine ni za razliko od omejitve
  • Davčni dohodek: NAV minus 30% standardni odbitek minus obveznosti iz obresti. Rezultat je dodan vašemu skupnemu dohodku in obdavčen po lab obrestnih merah.

Na primer, če prejmete najemnino v višini 10 lakh na leto, plačate občinske davke v višini 50.000 in imate letno obrestno mero posojila v višini 2,5 lakha, bi bil vaš obdavčljivi dohodek od stanovanjske lastnine: (

Davek na blago in storitve (GST) na lastnosti podgradnje

GST velja za nakup nepremičnin z nizko stopnjo gradnje. Sedanja stopnja je 5 %] za cenovno dostopna stanovanja in 12 %[] za druge stanovanjske nepremičnine (s polno olajšavo za vstopni davek, ki je na voljo gradbenikom).Pri poslovnih nepremičninah je stopnja na splošno 12 % ali 18 %, odvisno od projekta. Pomembno je, da se GST ne obračunava za nepremičnine, ki so bile pripravljene za premik in so prejele potrdilo o dokončanju, ker ni tekočih gradbenih storitev.

Vhodni davčni kredit (ITC) na GST plačani na splošno ni na voljo za domače kupce za stanovanjske nepremičnine, vendar za poslovne nepremičnine, ki se uporabljajo v poslu, ITC lahko zahteva. Vedno preverite gradbenikovo GST registracijo in zagotoviti račun jasno prikazuje davčno komponento za izpolnjevanje.

TDS o nakupu nepremičnin (oddelek 194–IA)

Vsaka oseba, ki kupuje nepremičnine (razen kmetijskih zemljišč) za plačilo ][]]. TDS mora biti odbit v času plačila ali kredita, kar je prej, in deponiran pri vladi z uporabo obrazca 26QB. Kupec mora prav tako vložiti TDS vračilo (Form 26QB) in izdati potrdilo TDS (Form 16B).

Če TDS ne odbije ali položi, lahko povzroči zavrnitev izdatkov in kazni za obresti. Ta določba velja tudi, če je prodajalec NRI – obrestna mera postane 20 % plus dodatna dajatev (razen če je nižja obrestna mera določena v sporazumu o izogibanju dvojnemu obdavčevanju).

Davek na nepremičnine in drugi stroški imetja

Pri lastništvu nepremičnin ne gre le za nakup, tudi letni stroški imetja imajo davčne posledice.

Davek od premoženja (obdavčitev na nepremičnine)

Davek na nepremičnine letno obračunajo lokalni občinski organi (npr. BMC, MCD, BBMP) na podlagi vrednosti, površine in uporabe nepremičnine. Ta davek se odšteje od dohodka od najemnine pod vodstvom Prihodek od nepremičnin . Za nepremičnine, ki jih je imel lastnik, plačan davek na nepremičnine ni odbiten, ker ni prihodka od najemnine, ampak se lahko šteje kot del stroškov lastništva.

Stopnje davka na nepremičnine se zelo razlikujejo: na primer, v stanovanjih v Mumbaju so obdavčeni po 5-7 % obdavčljive vrednosti, medtem ko so v Delhiju stopnje nižje. Vlagatelji bi morali pri izračunu neto donosov upoštevati te letne stroške.

Dajatve žiga in pristojbine za registracijo

Ob nakupu so poštne takse (običajno 5-7 % vrednosti nepremičnine, ki se spreminja po državi) in registracijske takse (približno 1 %) znatni stroški. Te se ne odbijejo kot strošek v letu nakupa, temveč se prištejejo stroškom pridobitve za izračun kapitalskih dobičkov. To lahko zmanjša morebitni kapitalski dobiček, ki je koristen za davčne namene. Vendar pa ni na voljo takojšnjega odbitka.

[Pomembno:[ Ker je FY 2017-18, se lahko stroški za žige in registracijo za nakup stanovanjske nepremičnine uveljavljajo kot odbitek na podlagi []Oddelka 80C (ob upoštevanju splošne omejitve v višini

Domače obresti posojila in glavni odtegljaji

Naložbe v nepremičnine, ki se financirajo iz domačega posojila, ponujajo znatne davčne odbitke:

  • Odhodek od obresti je omejen na
  • Oddelek 80C – Povračilo glavnice: Glavni del domačega posojila EMI izpolnjuje pogoje za odbitek po oddelku 80C do skupne meje
  • Oddelek 80EE (za kupce, ki prvič kupijo): Dodaten odbitek do ?500.000 obresti od domačih posojil je na voljo za kupce, ki prvič prejmejo cenovno ugodno stanovanje, če je znesek posojila pod .35 lakh in je vrednost nepremičnine pod .50 lakh. To je več in več kot .2 lakh omejitev.

Obdavčitev za posebne kategorije vlagateljev

Indijanci, ki niso rezidenti (NRI)

NRI se pri naložbah v indijske nepremičnine soočajo z dodatnimi zahtevami glede izpolnjevanja davčnih obveznosti. Stopnje davka na kapitalske dobičke so na splošno enake kot za rezidente (20 % z indeksacijo za LTCG, stopnja obremenitve za STCG), vendar so stopnje TDS višje:

  • Ob prodaji premoženja s strani NRI mora kupec odšteti TDS na 20 % na LTCG (z indeksacijo) ali 30 % na STCG (plus doplačilo in cess), razen če NRI od oddelka za davek na dohodek pridobi nižje potrdilo TDS.
  • Za dohodek iz najemnine, ki se izplača NRI, velja TDS na 30 % (ali veljavna obrestna mera pogodbe) v skladu z oddelkom 195.
  • Tudi NRI lahko zahtevajo enake izjeme v skladu z oddelkoma 54 in 54F, vendar morajo ponovno vložiti dobičke v Indiji. Vračilo prihodkov od prodaje ureja smernice ICB.
  • Sporazumi o izogibanju dvojnega obdavčevanja lahko zagotovijo oprostitev, če država prebivališča NRI obdavči tudi isti dohodek. Priporočljivo se je posvetovati s CA, specializiranim za čezmejno obdavčevanje.

Vlagatelji v komercialne nepremičnine

Trgovinske nepremičnine (uradni prostori, maloprodajne enote, skladišča) se obravnavajo podobno kot stanovanjske najemne nepremičnine, vendar z nekaterimi razlikami:

  • Registracija GST se lahko zahteva, če dohodek iz najemnine presega 20 lakh (v nekaterih državah 10 lakh). Najemodajalec (lastnik) mora GST zaračunati najemnino (običajno 18 %) in jo predati vladi.
  • Amortizacija na stavbi (ne na zemljišču) se lahko zahteva po Zakonu o davku na dohodek pri 10 % (WDV) za poslovne stavbe. To je nedenarna olajšava, ki zmanjšuje obdavčljiv dohodek od najemnine.
  • Kapitalski dobički od prodaje se izračunajo podobno, vendar se za LTCG še vedno uporabljajo ugodnosti indeksacije.

Davčne strategije za vlagatelje nepremičnin

Proaktivno davčno načrtovanje lahko znatno izboljša po obdavčitvi. Tukaj je več strategij upoštevati:

  1. Imetje nepremičnin za več kot 24 mesecev: Dolgoročni kapitalski dobički privlačijo nižjo efektivno obrestno mero po indeksaciji, in lahko zahtevate izjeme v skladu z oddelkoma 54 in 54F. Načrtujte časovni razpored prodaje ustrezno.
  2. Uporabite indeksacijo v svojo korist: Spremljajte indeks inflacije stroškov (CII) leto za leto. Osnovno leto za indeksacijo je bilo spremenjeno v leto 2001, tako da lahko nepremičnine, kupljene pred letom 2001, imajo pošteno tržno vrednost, kot je bila sprejeta 1. aprila 2001 kot strošek. To pogosto vodi v nižje indeksirane dobičke.
  3. Reinvestirajte dobičke v določene obveznice: Če ne morete vlagati v drugo hišno lastnino, razmislite o vlaganju v kapitalske obveznice v skladu z oddelkom 54EC (kot obveznice, ki jih je izdala NHAI ali REC). Izvzetje je do
  4. Optimiziraj obresti na domača posojila: Za najemne nepremičnine se odbijejo celotne obresti, tako da lahko ob večjem posojilu nastane davčna izguba, ki izravna druge prihodke (ob upoštevanju zgornje meje 2 lah izgube). Zagotovi ustrezno dokumentacijo o plačilih obresti.
  5. Imeti več nepremičnin kot delniške: Če ste razvijalec nepremičnin ali trgovec (tj. pogosto nakup in prodaja), se dohodek lahko obravnava kot dohodek od poslovanja in ne kapitalski dobiček. To omogoča odbitek stroškov, kot so posredništvo, pravne pristojbine in stroški trženja. Vendar pa tudi pomeni, da ni indeksacije ali dolgoročne stopnje kapitalskih dobičkov. Svetujte se davčnega svetovalca o razvrstitvi.
  6. []Podrobno zabeleži:[] Vse kupne pogodbe, prodajne listine, plačane davčne prejemke, izpiske domačih posojil in račune za prenovo. Ti so ključni za izračun kapitalskih dobičkov, zahteva odbitkov in odziv na vsak davčni nadzor.

Skupne pasti in vprašanja skladnosti

Mnogi vlagatelji nevede padejo v davčne pasti. Tukaj so najpogostejše napake in kako se jim izogniti:

  • Ne poroča o nominalni najemnini iz praznega premoženja:[] Če imate drugo nepremičnino, ki je prazna, lahko oddelek za davek na dohodek od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od dohodka od
  • [Neupoštevanje TDS na najemnino:[ Najemnine, ki plačujejo najemnino, ki presega
  • Ne zahteva indeksacije v letu prodaje: Indeksacija je na voljo samo za LTCG. Če prodate v 24 mesecih, izgubite to ugodnost v celoti. Načrtujte datum prodaje previdno.
  • Pozneje rok za ponovno vlaganje: Za oprostitev po oddelku 54 morate novo nepremičnino kupiti v dveh letih (ali zgraditi v treh letih). Kakršna koli zamuda povzroči, da dobiček postane obdavčljiv v letu, ko rok poteče.
  • Previdni davki, specifični za državo:[] Nekatere države zaračunavajo dodatne dodatne dajatve ali krožne stopnje, višje od dejanske transakcijske cene. Če je prodajna cena nižja od krožne stopnje (značilna vrednost dajatve), se razlika lahko obdavči kot prihodek, ki se šteje za dohodek v skladu z oddelkom 50C.

Prihodnji trendi in predlagane reforme

Indijski okvir davka na nepremičnine se razvija. Nedavni predlogi proračuna so vključevali ukrepe za spodbujanje cenovno dostopnih stanovanj (npr. razširitev oddelka 80EGP) in poenostavitev izračuna kapitalskih dobičkov. Vlada je na primer obravnavala skrajšanje obdobja razpolaganja za LTCG s 24 meseci na 12 mesecev za nekatere vrste nepremičnin, vendar to še ni bilo sprejeto. O racionalizaciji stopenj dajatev na znamke po državah poteka tudi razprava, da bi se znižali skupni stroški transakcij. Vlagatelji bi morali ostati posodobljeni prek uradnih virov, kot je spletna stran oddelka za davek na dohodek (]]davčni davek.gov.in) in zanesljivih davčnih portalov, kot so ClearTax in Taxmann.

Sklep

Naložbe v indijske nepremičnine ponujajo privlačne donose, vendar so davčne posledice večplastne in zahtevajo skrbno navigacijo. Od kapitalskih dobičkov indeksiranih za inflacijo in oprostitve za ponovno vlaganje v odbitke prihodkov od najemnin in skladnost TDS, vsaka odločitev – bodisi za nakup, imajo ali prodajo – ima davčne posledice. Z razumevanjem pravil, ohranjanjem ustrezne dokumentacije in iskanjem strokovnega svetovanja, ko je to potrebno, lahko vlagatelji znatno zmanjšajo svoje davčno breme in izboljšajo neto donose. Ključ je, da načrtujejo naprej, ostanejo obveščeni o zakonodajnih spremembah, in vključiti davčno strategijo v vsako nepremičninsko transakcijo.

Razločitev: Ta člen je samo za informativne namene in ne pomeni poklicnega davčnega svetovanja. Davčni zakoni se lahko spremenijo in individualne okoliščine se lahko razlikujejo. Prosimo, da se posvetujete s kvalificiranim pooblaščenim računovodjo ali davčnim svetovalcem za smernice, specifične za vaše stanje.