Indijski nepremičninski trg, ki je temelj gospodarstva države, je v zadnjem desetletju doživel velike spremembe. Ko so za ta sektor značilne motnost, razdrobljene prakse in denarne težave, se zdaj preoblikujejo številne drzne davčne reforme. Te reforme, ki jih vodijo centralne in državne vlade, si prizadevajo za preglednost, privabljanje domačih in tujih naložb ter zaščito interesov milijonov domačih kupcev. Razumevanje učinka teh davčnih reform ni le akademska vaja; bistvenega pomena je za vlagatelje, razvijalce in oblikovalce politik, ki navigirajo to hitro razvijajočo se pokrajino. Ta člen zagotavlja poglobljeno analizo ključnih davčnih reform – pred davkom na blago in storitve (GST) in Zakonom o nepremičninah (Uredba in razvoj) za kapitalske dobičke davčnih sprememb in drugih fiskalnih ukrepov – in njihov večplasten vpliv na indijski trg nepremičnin.

Ključne davčne reforme Preoblikovanje indijskega nepremičninskega premoženja

Davek na blago in storitve

Uvedba davka na blago in storitve (GST) julija 2017 je bila prelomna reforma, ki je podcenila številne posredne davke, kot so DDV, davek na storitve in trošarine. Za sektor nepremičnin je GST prinesla tako poenostavitev kot kompleksnost. Svet GST je aprila 2019 znižal stopnje za premajhne gradbene stanovanjske nepremičnine: cenovno dostopna stanovanja so bila položena po stopnji 1 % GST (brez vstopnega davka, ITC) in nedostopna stanovanja po stopnji 5 % (brez ITC). To je znatno zmanjšalo davčno obremenitev kupcev v primerjavi z obdobjem pred GST, kjer bi lahko več davkov doštelo več kot 12 %.

Vendar pa je odprava ITC za razvijalce v okviru nove sheme pomenila, da gradbeniki niso mogli več izravnati davkov, plačanih za surovine, kot sta cement in jeklo. Ta povečana gradnja, zlasti za cenovno dostopne stanovanjske projekte, kjer so razlike manjše. Za nepremičnine, ki so pripravljene za premikanje, se GST ne uporablja, kar je nagnjeno k temu, da ima kupec prednost pred dokončanimi enotami. Sistem GST je izboljšal preglednost tudi tako, da je od razvijalcev zahteval, da ohranijo ustrezne davčne račune in evidence o skladnosti, kar zmanjšuje obseg podtabelskih poslov. V skladu s GST Svet je poenostavljena struktura stopenj domačim kupcem olajšala razumevanje davčne komponente njihovega nakupa.

Zakon o nepremičninah (Relative and Development) (RERA)

V letu 2016 je bila izvedena v večini držav do leta 2017, RERA je verjetno najbolj transformativna regulativna reforma za indijske nepremičnine. RERA zahteva, da morajo biti vsi stanovanjski projekti s površino nad 500 kvadratnih metrov ali osem stanovanj, registrirani pri državnem regulativnem organu za nepremičnine. Razvijalci morajo razkriti projektne načrte, časovnice, odobritve in finančne podrobnosti. Zahteva depozitnega računa zagotavlja, da se 70 % sredstev, zbranih od kupcev, uporablja samo za gradnjo in stroške zemljišč.

Davčne reforme in RERA se sekajo na več načinov. Na primer, standardizacija opredelitev preprog in registracija projektov je kupcem olajšala uporabo domačih davčnih ugodnosti za posojila, saj so banke zdaj preverile status projekta. RERA je omejila tudi uporabo črnega denarja z uveljavljanjem strogih računovodskih in poročevalskih norm. Posledično se več transakcij giblje po formalnih bančnih poteh, kar povečuje davčno osnovo. Poročilo Knight Frank India je ugotovilo, da je RERA bistveno izboljšala občutek kupca, pri čemer je več kot 60 % kupcev na domačem trgu izrazilo večje zaupanje v trg. organi RERA na državni ravni, kot so Maharashtra RERA, so določili merila za pravočasno dokončanje projekta, s čimer so zmanjšali zamude, ki so prej pestile sektor.

Davki na kapitalske dobičke in indeksacijske ugodnosti

Davek na kapitalske dobičke od prodaje premoženja je za vlagatelje odločilen dejavnik. V Indiji se imetja, ki so več kot dve leti, razvrstijo kot dolgoročna kapitalska sredstva. Dobiček je obdavčen na 20 % z indeksacijsko koristjo, ki prilagaja nakupno ceno za inflacijo (z uporabo indeksa inflacije stroškov, ki ga objavi Oddelek za davek na dohodek). Za sredstva, ki so v lasti manj kot dve leti, se dobiček prišteje dohodku davkoplačevalca in obdavči glede na veljavno stopnjo obremenitve (kratkoročni kapitalski dobički).

Indeksacija koristi je bila velika prednost za dolgoročne vlagatelje v nepremičnine, ki so dejansko zmanjšali realno davčno obveznost v obdobjih visoke inflacije. Vendar pa je vlada v letih zaostrila pravila. Proračun 2023 je na primer omejil indeksacijsko korist samo na tiste primere, ko se nepremičnina proda po več kot dveh letih in samo, če kupec plača davek na celotno prodajno nadomestilo. Poleg tega oprostitve iz oddelkov 54 in 54F omogočajo ponovno vlaganje dobička v drugo stanovanjsko nepremičnino za odlog davka na kapitalske dobičke. Te določbe so spodbudile promet nepremičnin in spodbudile ponovno vlaganje v stanovanjske objekte. Po drugi strani pa so pogoste spremembe v opredelitvi obdobja razpolaganja (npr. zmanjšanje iz treh let na dve leti) povzročile negotovost. Za zadnji indeks stroškovne inflacije se sklicuje na Prihodek spletne strani davčnega ministrstva].

Druge pomembne reforme: transakcije z Benami, reiti in davčni odtegljaji

Zakon o spremembi (prohibicija) Benami je bil močan davčni reformi, ki je bila usmerjena v omejevanje črnega denarja v nepremičninah. Vlada lahko zaseže nepremičnine v lasti Benamija brez nadomestila. To je znatno zmanjšalo uporabo fiktivnih imen za lastništvo nepremičnin, kar posameznike sili k razglasitvi dejanskega lastništva.

Z uvedbo nepremičninskih investicijskih skladov (REIT) leta 2014 so bila s poznejšimi davčnimi pojasnili ustvarjena nova kategorija sredstev za vlagatelje. REIT-i distribuirajo vsaj 90 % svojega dohodka od najemnin imetnikom enot premoženja, pri čemer so bili leta 2020 odpravljeni ugodni davčni davki (dividualni davek na distribucijo).

Na strani kupca na domu davčne olajšave v skladu z oddelki 24(b), 80C in 80EGP zagotavljajo znatno oprostitev. Odbitek do

Vpliv na različne zainteresirane strani

Domači kupci

Za domače kupce je bil skupni učinek znižanja stopenj GST, zaščite RERA in okrepljenih davčnih olajšav v veliki meri pozitiven. Zmanjšani GST (1 % na cenovno dostopnem, 5 % na cenovno nedostopno premajhno gradnjo) je znižala vnaprejšnje stroške. RERA je pooblastila razkriti zamude pri projektih in uporabo depozitnih računov je zmanjšala tveganje zastajenih projektov – skupna nočna mora v obdobju pred RERA. Kupci imajo tudi koristi od izboljšanih možnosti za nadaljnjo prodajo zaradi formalnih lastninskih pravic.

Vendar pa izzivi ostajajo. Stopnja GST, ki se uporablja za premajhne gradbene lastnosti, je lahko še vedno odvračajoča v primerjavi s stanovanji, ki so pripravljena za premik in ne privlačijo GST. Poleg tega je bil prenos stroškov usklajevanja na razvijalce v okviru nove sheme GST pogosto prenesen na kupce v obliki višjih osnovnih cen. Zapletenost davčnih oprostitev kapitalskih dobičkov (npr. pravilo o dveh možnostih v skladu z oddelkom 54, omejeno na eno nepremičnino iz proračuna 2023) je prav tako povzročila, da je davčno načrtovanje za posameznike, ki prodajajo premoženje za nadgradnjo svojega doma, zahtevnejše.

Razvijalci

Razvijalci so se soočili z mešanim vplivom. Pozitivno sta RERA in GST izsušila operaterje, ki so se ukvarjali z letenjem po noči, kar je pomagalo organiziranim razvijalcem z močno skladnostjo. Sektor je videl konsolidacijo, pri čemer so ugledni razvijalci pridobili tržni delež. Preglednost, ki so jo te reforme povzročile, je razvijalcem tudi olajšala zbiranje sredstev iz bank in institucionalnih vlagateljev, kar zmanjšuje odvisnost od neformalnega financiranja.

Na negativni strani, stroški skladnosti so skokovito. Registracija projekta pod RERA, redne prijave, in revizije zahtevajo namenske ekipe. V GST, zanikanje vstopnega davka kredit prisiljeni razvijalci absorbirati vstopne davke, stiskanje marže – še posebej za cenovno stanovanj. Vlada je poskušal to ublažiti z omogočanjem sheme kompozicije, vendar mnogi razvijalci ugotovil, da je zavrnitev ITC boleče. Zahteva za vzdrževanje ločenih računov za vsak projekt v okviru RERA je povečala tudi upravne obremenitve. Mali in srednji razvijalci, ki nimajo obsega, so bili nesorazmerno prizadeti, z nekaterimi izstopa trga v celoti.

Vlagatelji

Nepremičninski vlagatelji – bodisi posamezni nepremičninski preprodajniki bodisi institucionalni skladi – so se morali prilagoditi bolj reguliranemu davčnemu okolju. Zaostritev oprostitev kapitalskih dobičkov, zlasti omejitev več ponovnih naložb v hiše, je zmanjšala možnosti davčne arbitraže. Vendar pa je indeksacija koristi za dolgoročne deleže še vedno privlačna za vlagatelje z dolgim obdobjem.

Rast reita je zagotovila likvidno alternativo. dividende REIT se obdavčijo v rokah vlagateljev po veljavnih stopnjah na ploščah (po odpravi davka na dividende) in kapitalski dobički na enote REIT se obravnavajo podobno kot delnice v lastniškem kapitalu (dolgoročno imajo 10 % davek na dobičke nad 1 lakh). To je omogočilo dostop do komercialnih nepremičninskih naložb malim vlagateljem. Poleg tega je vladna spodbuda za cenovno dostopna stanovanja z davčnimi olajšavami (kot je 100 % odbitek od dobička od cenovno dostopnih stanovanjskih projektov v skladu z oddelkom 80-IBA do marca 2024) spodbudila številne graditelje, da so se preusmerili v ta segment, kar je vlagateljem omogočilo nove priložnosti.

Sektorski posebni učinki

Stanovanjska proti poslovna nepremičnina

Davčne reforme so različno vplivale na stanovanjske in poslovne segmente. Stanovanjski sektor je bil glavni poudarek reform RERA in GST, s ciljem zaščite kupcev aam aadmi (skupni človek) . Komercialne nepremičnine so bile nasprotno deležne davka na nepremičnine REIT, dobropisa za vstop GST (na voljo za poslovne nepremičnine v shemi pred letom 2019) in odprave kompleksnosti, ki obdaja davek na storitve in DDV. V skladu z GST je poslovna lastnina, ki se uporablja za najem/izposojo, predmet GST na 18 %, s polno ITC na voljo, spodbujanje razvijalcev, da imajo in zakup poslovnih sredstev.

Davčni okvir za kapitalske dobičke za poslovne nepremičnine je podoben stanovanjskemu, vendar je odsotnost oprostitev, kot je oddelek 54 za ponovno vlaganje v stanovanjske nepremičnine, včasih vlagatelje spodbudila k stanovanjskemu premoženju. Vendar pa so višji donosi najemnine v poslovnih nepremičninah in likvidnost reIT-ov uravnotežili enačbo.

Cenovno stanovanjsko v primerjavi z luksuznim stanovanjskim

Davčne reforme so bile še posebej ugodne za cenovno dostopna stanovanja. Stopnja GST 1 % (brez ITC) je najnižja v vseh segmentih. Poleg tega je vlada za spodbujanje cenovno dostopnih stanovanj v okviru Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) podaljšala obdobje za uveljavljanje davčnih ugodnosti za domača posojila do marca 2022. Razvijalci, ki izvajajo cenovno dostopne stanovanjske projekte, imajo tudi 100-odstotni odbitek dobička v okviru Oddelka 80-IBA.

Luksuzno stanovanje pa je bilo videti višje GST (5 % brez ITC) in manj posebnih spodbud. Odprava ITC je vplivala na luksuzne projekte bolj zato, ker vključujejo vložke višje vrednosti. Vendar pa visoko-neto posamezniki pogosto pridobijo davčne ugodnosti s strategijami odloga kapitalskih dobičkov in ne odbitkov domačih posojil, zato je bil učinek zamolčan.

Izzivi in kritike

Kljub pozitivni usmeritvi, davčne reforme v indijskih nepremičninah niso brez kritike. GST zapletenosti vztrajajo: dvojno GST struktura stopnje (1% v primerjavi s 5%) in pomanjkanje ITC so vodili do interpretativnih sporov in pravd. Mnogi razvijalci so se borili s prehodom, zlasti ko je prišlo do delnega zaključka v času izvajanja GST. RERA izvajanje je neenakomerno po državah; medtem ko Maharashtra in Karnataka imajo robustne platforme, manjše države zaostajajo pri izvrševanju. Obvezni depozitni računi so upočasnili denarne tokove za razvijalce, kar povzroča zamude projektov v nekaterih primerih.

Pravila o davku na kapitalske dobičke so bila večkrat spremenjena, kar je povzročilo negotovost za vlagatelje. Na primer, odprava ugodnosti indeksacije za nepremičnine, prodane po določenem datumu (čeprav pozneje obnovljena), je povzročila zmedo. Omejitev izjem iz oddelka 54 na samo eno novo nepremičnino (iz proračuna 2023) je bila udarec za vlagatelje v nepremičnine, ki načrtujejo konsolidacijo več sredstev.

Poleg tega je bil zakon Benami, čeprav učinkovit, kritiziran zaradi nizke stopnje obsodbe in postopkovnega nadlegovanja pristnih imetnikov nepremičnin. Neuspeh popolne integracije GST z RERA je tudi privedla do poročanja nedoslednosti. Na splošno je hitrost reform včasih presegla sposobnost industrije, da se prilagodi, kar vodi do kratkoročnih motenj.

Prihodnji obeti in pričakovane reforme

V prihodnosti bo vlada verjetno nadaljevala z izpopolnjevanjem davčnega okvira za nepremičnine. Industrijski organi, kot sta CREDAI in NAREDCO, so se odločili za racionalizacijo GST, vključno z obnovo ITC za razvijalce, da bi zmanjšali stroške in povečali cenovno ponudbo stanovanj. Svet GST razmišlja o enotni stopnji za premajhne gradbene nepremičnine, po možnosti okoli 3 % z ITC, kar bi lahko poenostavilo sistem.

Na strani neposrednih davkov se razpravlja o razširitvi obsega reIT na stanovanjske nepremičnine (prebivalne nepremičnine), ki bi odprle nove naložbene poti. Vlada lahko tudi poveča davčne olajšave za prvovrstne kupce v okviru oddelkov 80EA in 80C, da bi ponovno oživila povpraševanje na počasnih trgih. Digitalizacija registracij nepremičnin in povezovanje z Aadhaarjem in PAN naj bi še dodatno zajezila črni denar, z vzpostavitvijo nacionalne podatkovne baze nepremičnin, ki jo je mogoče navzkrižno preveriti z davčnimi prijavami na dohodke.

Prihodnji kodeks o neposrednem davku (pričakovana nadomestitev Zakona o davku na dohodek) bi lahko poenostavil obdavčitev kapitalskih dobičkov z odpravo več obdobij razpolaganja in standardiziranih stopenj.

Sklep

Davčne reforme, ki so se izvajale v zadnjem desetletju, so bistveno spremenile indijski trg nepremičnin iz večinoma nereguliranega sektorja, ki je naklonjen davčnim utajam, v sektor, ki je postopoma pregleden in strukturiran. GST, RERA, spremembe kapitalskih dobičkov in zavezniške reforme so izboljšale zaupanje kupca, pritegnile formalne naložbe in zmanjšale vlogo črnega denarja. Da, prišlo je do težav z izpolnjevanjem obveznosti – bremena, stroškovni prehodi in vrzeli pri izvajanju na državni ravni – vendar dolgoročna usmeritev kaže na bolj zdrav ekosistem.

Za zainteresirane strani, o katerih se obveščajo o teh reformah ni neobvezna. Vlagatelji morajo načrtovati svoj portfelj ob upoštevanju indeksacije kapitalskih dobičkov in možnosti REIT. Razvijalci potrebujejo trdne mehanizme za skladnost za uspeh. Domači kupci bi morali izkoristiti davčne olajšave in zaščito RERA, ki so jim na voljo. Indijski nepremičninski trg je na poti posodobitve, davčne reforme pa so gonilo te spremembe. Z razvojem nadaljnjih reform je sektor pripravljen postati eden od najbolj privlačnih naložbenih destinacij v Aziji.