Table of Contents
Zakaj županska oblast skrbi za cenovno dostopnost stanovanj
V Združenem kraljestvu so se mestni župani pojavili kot ključni akterji pri reševanju cenovno ugodne stanovanjske krize. V nasprotju s širšimi političnimi vzvodi nacionalne vlade župani delujejo na lokalni ravni, kjer se stanovanjski izzivi najbolj občutijo in kjer je mogoče oblikovati prilagojene rešitve. Njihov edinstven položaj jim omogoča usklajevanje rabe zemljišč, neposredne javne naložbe in pogajanja z razvijalci in stanovanjskimi združenji. Ker se Združeno kraljestvo še naprej sooča s pomanjkanjem cenovno dostopnih domov, je razumevanje, kako lahko župani – in tudi to – spodbujajo spremembe, bistveno za oblikovalce politik, urbanistične projekte in prebivalce.
Povišanje izziva: trenutno stanje cenovno ugodnih stanovanj v mestih Združenega kraljestva
Pred preučevanjem posebnih ukrepov županov je pomembno, da se ceni obseg problema. Po mnenju Nacionalne stanovanjske zveze Anglija vsako leto potrebuje približno 145 000 cenovno dostopnih domov, vendar pa je trenutno manj kot 50.000 dostavljenih. V večjih mestih, kot so London, Manchester, Birmingham in Bristol, naraščajoče cene hiš in naraščajoče zasebne najemnine so lastniki stanovanj izrinili veliko gospodinjstev s srednjim in nižjim dohodkom. Delovna lista socialnih stanovanj je več kot 1,2 milijona gospodinjstev na nacionalni ravni. Te številke poudarjajo, zakaj vodstvo županov ni le koristno, ampak kritično.
Stanovanjski stres in vloga lokalnega vodstva
Lokalni stanovanjski trgi zahtevajo lokalne odzive. Nacionalne politike, kot so pomoč pri nakupu ali načrtovanje reforme, so pomembne, vendar pogosto ne obravnavajo posebnih pogojev vsakega mesta. Župani lahko delujejo bolj osorno: nadzorujejo lokalne razvojne korporacije, vplivajo na strateško načrtovanje in lahko pilotirajo inovativne modele, ne da bi čakali na zakonodajo Westminster. Ta agilnost je še posebej dragocena v mestih, kjer se cene zemljišč, demografske in obstoječe stanovanjske zaloge zelo razlikujejo.
Ključna politika Levers na voljo županom
Župani v mestih Združenega kraljestva – bodisi neposredno izvoljeni župani podzemne železnice (kot župan regije Manchester ali župan regije Liverpool) ali ceremonialni župani z manj pooblastili – lahko uporabijo vrsto orodij za povečanje cenovno dostopne ponudbe stanovanj. Najučinkovitejši župani združujejo več teh vzvodov hkrati.
Strateško prostorsko načrtovanje in urejanje zemljišč
Eden od najmočnejših vzvodov župana je vpliv na lokalni razvojni načrt in strateške ocene stanovanjskega trga. Župani lahko opredelijo območja za rjave polja, določijo območja za rast in določijo minimalne odstotke cenovno dostopnih stanovanj v novih razvojnih razmerah z lokalnimi politikami. V Londonu županov Londonski načrt zahteva vse nove dosežke, da bi zagotovili najmanj 35 % cenovno dostopnih stanovanj v shemah 10 enot ali več, pod pogojem sposobnosti preživetja. Podobno je tudi večja Manchesterska kombinirana uprava uporabila svoj prostorski okvir za prednostno obravnavo regeneracije rjavih polj in določila cenovno dostopne stanovanjske cilje v svojih desetih okrajih.
Montaža zemljišč – proces pridobivanja in utrjevanja zemljišč za razvoj – je še eno močno orodje. Župani lahko uporabijo obvezna nakupna naročila (CPO) za dajanje naprej zastala ali premalo izkoriščena zemljišča, zlasti ko razvijalci držijo na zemljiščnih bankah. Župan regije Sheffield City je uporabil pooblastila CPO za odklepanje mest za stanovanja mešanih stavb. Zakon vlade o zniževanju in regeneraciji 2023 je okrepil tudi županske obvezne nakupne moči, zaradi česar je bil zbor zemljišč za cenovno ugodnejše stanovanjske objekte bolj izvedljiv.
Prispevki za vključevanje in razvijalce
Vključevanje območij zahteva, da zasebni razvijalci vključijo del cenovno dostopnih stanovanj v svoje sheme. V mnogih mestih Združenega kraljestva se to doseže s sporazumi iz oddelka 106 – pravnimi obveznostmi, povezanimi z dovoljenji za načrtovanje. Župani lahko določijo jasne politike, ki zagotavljajo, da pogajanja v skladu s poglavjem 106 ustvarijo smiselno število cenovno dostopnih stanovanj. Na primer, „Ugodna stanovanjska strategija“ za West Midlands je cilj, da bi bilo 20 % vseh novih stanovanj v regiji cenovno dostopnih, z višjim odstotkom razvoja na zemljiščih v javni lasti. Nekateri župani so se zavzemali tudi za „ocene izvedljivosti“, da bi razvijalcem zagotovili, da ne bi izkoristili možnosti za komercialno preživetje, da bi se izognili cenovno ugodnim prispevkom k stanovanjom.
Devolucija in fiskalne moči
Devolucionarne pogodbe, ki so županom podelile svoje pristojnosti, so tudi nekatere spodbudile, da ohranijo delež poslovnih stopenj in dodatno plačilo davkov. Župani lahko te prihodke podnaslavljajo za financiranje cenovno dostopnih stanovanjskih programov. Župan podjetja Greater Manchester Andy Burnham je uporabil denarna sredstva za ustanovitev stanovanjskega investicijskega sklada, ki je zagotovil več kot 2000 cenovno dostopnih stanovanj. Podobno je župan mesta Liverpool začel program regeneracije, ki ga je podpiralo 44 milijonov funtov devolvestnega financiranja. Fiskalna devolucija je še vedno omejena v primerjavi z župani mest ZDA ali Nemčije, vendar se bo trend k večji lokalni davčni avtonomiji verjetno nadaljeval, kar bo županom dalo več neposrednih investicijskih zmogljivosti.
Financiranje cenovno dostopnih stanovanj: dodelitev županskega proračuna in modeli partnerstva
Učinkovito župansko delovanje zahteva denar. Župani sicer ne morejo tiskati denarja, lahko pa usmerjajo obstoječe proračune, privabljajo zasebne naložbe in spodbujajo nacionalne subvencije.
Računi za stanovanjske prihodke in stanovanjsko zavarovanje, ki ga je pripravil Svet
Nekateri župani nadzorujejo združene oblasti, ki vključujejo svete z zadržanim stanovanjskim skladom. Ti lahko vplivajo na porabo Stanovanjskega računa (HRA) in zagotovijo, da se presežki iz obstoječih stanovanj ponovno investirajo v novo gradnjo in prenovo. Vendar pa so reforme samofinanciranja HRA iz leta 2012 vsakemu svetu dale nadzor nad lastnim HRA, zato je vpliv župana pogosto posreden s strateškim usklajevanjem. V mestih, kot je Bristol, je župan sodeloval s svetom, da bi določil višji delež presežkov HRA, dodeljenih novim socialnim stanovanjom.
Programi za pospeševanje gradnje stanovanj in usklajevanje donacij
Številni župani so začeli lokalne programe za pospeševanje gradnje stanovanj, ki zagotavljajo financiranje manjših vrzeli ali poceni posojila stanovanjskim združenjem in razvijalcem, ki jih vodi skupnost. Župan londonskega programa za spodbujanje gradnje stanovanj Londoncem je za ustanovitev novih domov v štirih letih namenil 4,8 milijarde funtov. Župan Severne Tyne kombinirane oblasti je za de-tveganje lokacij za cenovno dostopna stanovanja uporabil sklad za pospeševalnik v višini 10 milijonov funtov. Ti programi pogosto zahtevajo ustrezno financiranje stanovanjskih združenj ali razvijalcev, kar povečuje vpliv županskih proračunov.
Javno-zasebna partnerstva in skupne naložbe
Strateška partnerstva so ključna za povečanje obsega izvajanja. Župani lahko posredujejo posle med javnim sektorjem (lokalnimi sveti, združenimi organi) in zasebnimi razvijalci ali institucionalnimi vlagatelji. Skupno podjetje “GM One” v Greater Manchestru združuje združeni organ, večji Manchester kombinirani organ in pet stanovanjskih združenj, da bi zagotovili 1200 mešanih stanovanj. Župani uporabljajo tudi financiranje vrzeli v sposobnosti preživetja, da bi naredili sheme, ki bi bile sicer neuspešne zaradi visokih stroškov zemljišč ali nizkih prodajnih vrednosti finančno izvedljive. Ta pristop je uporabil program pomoči za stanovanjsko združenje Liverpoola za spodbujanje območij na prikrajšanih območjih.
Zaposlitev skupnosti: odpravljanje NIMBYism in oblikovanje soglasja
Nasprotovanje obstoječih prebivalcev – običajno imenovanih NIMBYism – ostaja velika ovira za nova stanovanja, zlasti za cenovno dostopne in socialne domove. Župani so edinstveni, da to preprečijo z vodenjem javnih pogovorov in prikazom koristi cenovno dostopnih stanovanj v skupnosti.
Pregledno načrtovanje in zgodnje posvetovanje
Raziskave Centra za mesta kažejo, da zgodnje, smiselno angažiranje zmanjšuje kasnejše ugovore. Župani lahko naročijo, da imajo razvijalci javne razstave pred oddajo vlog za načrtovanje, in lahko zagotovijo, da imajo lokalni prebivalci dostop do jasnih informacij o cenovno ugodnih stanovanjskih mešanicah, velikosti enot in posesti. Župan londonskega programa “Dobre rasti po oblikovanju” vključuje standard za sodelovanje v skupnosti. V Manchestru je župan vodil “Veliko mankunsko stanovanjsko debato”, ki je vpeljala prebivalce v oblikovanje strategije za stanovanja v mestu.
Skladi za zemljišča v skupnosti (CLT) kot protiukrep za NIMBYizem
Inovativen pristop, ki so ga podprli župani, je širitev Land Trustov Skupnosti – neprofitnih, lokalno nadzorovanih organizacij, ki razvijajo in upravljajo cenovno dostopna stanovanja. CLT-ji se bodo manj verjetno soočili z lokalno opozicijo, ker je neposredno vključena skupnost. Župan Liverpoola City Region je podprl projekte CLT v Toxteth in Anfield. Župan Bristol je zagotovil zemljišče in subvencije za ustanovitev številnih CLT-jev po mestu, ki zagotavljajo trajno cenovno dostopne domove zunaj odprtega trga.
Županovo sporočanje in vodenje medijev
Župani lahko uporabijo svoje javne platforme za preusmeritev pripovedi o cenovno dostopnih stanovanjih. Namesto da bi razvoj opredelili kot grožnjo lokalnemu značaju, lahko poudarijo socialne in gospodarske koristi: stabilna sredstva, zmanjšana brezdomstvo, mešane skupnosti in ustvarjanje lokalnih delovnih mest med gradnjo. Močno župansko vodstvo lahko pomaga zoper jezik “njih in nas”, ki pogosto prevladuje v razpravah o načrtovanju. Župan West Midlands je na primer vodil oglaševalske kampanje za izgradnjo podpore za nova stanovanja, župan Londona pa je večkrat govoril za povečanje socialnih stanovanj na zelenih območjih, kjer je to primerno.
Študije primerov: Župani, ki se razlikujejo
Več županov Združenega kraljestva je pokazalo, da močno lokalno vodstvo prinaša merljive rezultate.
Večji Manchester: prvo strategijo Andy Burnham za stanovanjska stanovanja
Od izvolitve leta 2017 je Andy Burnham iz stanovanjskega sistema naredil osrednji steber svoje županske skupnosti. Njegova strategija za vse vključuje cilj 30.000 cenovno dostopnih domov v petih letih, podprtih s skladom za naložbe v stanovanjske namene v višini 300 milijonov funtov. Župan je prav tako pritisnil na regionalni sklad za preprečevanje brezdomstva, pristop, ki združuje stanovanja z zdravstveno in socialno podporo. Strategija je bila nagrajena z zmanjšanjem grobega spanja v mestni regiji za 10 % in zagotavljanjem več kot 5000 cenovno dostopnih domov v prvih dveh letih strategije.
London: Londonski načrt in financiranje plinovodov Sadiq Khana
Kot neposredno izvoljeni župan Londona je Sadiq Khan uporabil celotno težo londonskega načrta za zagotovitev, da se cenovno dostopna dostava stanovanj daje prednost tudi v času upadanja trga. Njegova administracija je povečala londonsko shemo pomoči pri nakupu ključnih delavcev in vzpostavila program »Gradbene hiše Londončanov«, ki je začel delovati že več kot 10.000 domov sveta. Župan je tudi izkoristil londonsko strategijo za stanovanjsko oskrbo, da bi uvedel novo opredelitev cenovno dostopnih stanovanj, ki vključuje modele socialnih najemnin. Kljub izzivom zaradi naraščajočih stroškov gradnje je županov pristop ohranil cenovno dostopne stanovanjske plinovode aktiven.
Liverpoolska mestna regija: prvi pristop podjetja Steve Rotheram
Župan Steve Rotheram se je osredotočil na ponovno uporabo zemljišča v rjavih gozdovih za cenovno dostopne domove. Strategija za regeneracijo regije Brownfield je odklenila več kot 100 hektarjev onesnaženih in premalo izkoriščenih zemljišč, kar je podprlo več kot 2000 novih domov, od katerih je 60 % dostopnih. Županov urad je z uporabo pooblastil CPO in devolvediranih stanovanjskih subvencij pospešil razvoj območij, ki so bila zastala že leta. Pristop je pripomogel tudi k doseganju okoljskih ciljev regije, saj razvoj rjavega polja zmanjšuje pritisk na zeleni pas.
Izzivi in omejitve: Kaj župani ne morejo storiti sami
Noben župan ne more sam rešiti stanovanjske krize, kar omejuje njihov vpliv.
Odvisnost od financiranja centralne vlade
Stanovanjski proračuni županov so v veliki meri odvisni od nacionalnih nepovratnih sredstev, kot sta program za cenovno ugodne hiše in sklad za stanovanjsko infrastrukturo. Ko centralna vlada zniža stopnje nepovratnih sredstev ali spremeni pravila o upravičenosti, lahko programi za župane zastanejo. Nedavna zamrznitev programa za cenovno dostopne domove za obdobje 2023–2024 je nekaterim združenim organom omogočila, da se soočijo s finančnimi vrzelmi.
Omejen nadzor nad zasebno najeto sektorsko in socialno stanovanjsko uredbo
Župani imajo malo pristojnosti nad zasebnim najetim sektorjem, ki predstavlja vse večji delež stanovanj v mestih Združenega kraljestva. Najemi so večinoma deregulirani, uveljavljanje standardov kakovosti pa je odvisno od lokalnih svetov z omejenimi zmogljivostmi. Podobno ureditev socialnih stanovanj ureja zakonodajalec socialnih stanovanj na nacionalni ravni, kar pomeni, da župani ne morejo neposredno imeti lomnih stanovanjskih združenj na račun.
Načrtovanje, ki ga je mogoče doseči z oviranjem razvoja in njegovega delovanja
Razvijalci lahko uporabijo ocene sposobnosti preživetja za zmanjšanje cenovno dostopnih stanovanjskih prispevkov, sedanje smernice vlade pa lokalnim oblastem prepovedujejo, da zahtevajo cenovno ugodno nastanitev na lokacijah, mlajših od 10 enot. Župani lahko potisnejo nazaj prek močnejših lokalnih politik, vendar se pogosto soočajo z zakonskimi izzivi lastnikov zemljišč. Večja londonska uprava je bila večkrat pripeljana na sodišče zaradi cenovno dostopnih stanovanjskih pragov Londonskega načrta.
Pogled naprej: prihodnost županskega stanovanjskega vodstva
Z dekoncentracijo in zavezanostjo vlade, da bo »zvišala« bodo župani verjetno pridobili več orodij. V beli knjigi o zniževanju (2022) je bilo predlagano, da se združenim oblastem omogoči ohranitev 100 % poslovnih stopenj in uvedba korporacij za razvoj županov z močnejšimi obveznimi nakupi. Nekateri komentatorji so pozvali župane, naj si neposredno izposodijo stanovanjska sredstva, podobno kot jih ima korporacija za stanovanjsko financiranje že z nekaterimi združenimi organi.
Drugi trend, ki se pojavlja, je povezovanje stanovanj s programi za naknadno opremljanje z neto ničelno infrastrukturo. Župani v mestih, kot sta Bristol in Manchester, povezujejo cenovno dostopna stanovanja s podnebnimi cilji, uporabljajo zelena finančna sredstva za izboljšanje energetske učinkovitosti socialnih stanovanj in novih stavb. To bi lahko sprostilo dodatne tokove financiranja pri infrastrukturni banki Združenega kraljestva in zasebnih vlagateljih, ki se vse bolj zanimajo za projekte, povezane s trajnostjo.
Zaključek: Osrednja vloga s prostorom za rast
Dokazi so jasni: župani v mestih Združenega kraljestva imajo kritično vlogo pri pospeševanju cenovno dostopnih stanovanj. S strateškim načrtovanjem, dodeljevanjem sredstev, sodelovanjem skupnosti in partnerstvi lahko bistveno spremenijo količino in kakovost dostavljenih cenovno dostopnih stanovanj. Čeprav niso vsemogočni – in se soočajo z dejanskimi davčnimi in pravnimi omejitvami – jih je treba približati lokalnim potrebam in jih je treba uskladiti med več zainteresiranimi stranmi. Ker vlada raziskuje globljo devolucijo, se bo vloga župana samo povečala. Za zdaj so najuspešnejši župani tisti, ki politično voljo združujejo s praktičnimi orodji, preglednostjo z prepričanjem in dolgoročno vizijo z neizprosno vsakodnevno dostavo.
[ Za nadaljnje branje glej Poravnava bele knjige (GOV.UK)[], Center za analizo stanovanjske politike v mestih[] in ]Statistika nacionalne stanovanjske federacije []].