Për pronarët e pronës, investitorët e pronës së patundshme, blerësit e shtëpive dhe zhvilluesit, të kuptuarit e këtyre rregullave nuk është thelbësore.

Ky udhëzues i përgjithshëm shqyrton bazat e zhanrave dhe të përdorimit të ligjeve të tokës, shpjegon se si punojnë në praktikë dhe siguron hapa të përpunueshëm për t'i drejtuar në zonën tuaj.

Çfarë janë duke përdorur ligjet për të bërë mëkat dhe për tokë?

Ligjet e zingimit janë ligje lokale që ndajnë një komunë në zona të caktuara. çdo zonë vjen me një sërë rregullash specifike që qeverisin atë që mund të ndërtohet dhe si mund të përdoret toka.

Synimet kryesore të zzonave dhe të ligjeve për përdorimin e tokës përfshijnë:

  • Shëndeti dhe siguria publike: Përndarja e përdorimit të papërputhshëm, të tilla si mbajtja e fabrikave industriale larg shkollave dhe spitaleve.
  • rritje të përgjithshme: parandalimin e zhvillimit të rastit që tensionon infrastrukturën.
  • Mbrojtje e vlerës së kërkuar: Duke e theksuar se përdorimi i fqinjëve nuk ndikon negativisht në vlerat e shtëpisë.
  • Kujdesi i mjedisit: Mbrojtja e lagudheve, e pjerrëseve dhe e zonave të tjera të ndjeshme.

Këto ligje datojnë në fillim të shekullit të 20 - të në Shtetet e Bashkuara, me Gjykatën e Lartë që pohon kushtetushmërinë e tyre në rastin historik të Euklidit v. Ambler Realty Co. [3]:3]). Që atëherë, zonimi është bërë një mjet standard për qeveritë lokale anembanë vendit.

Lloje të qarqeve të Zoinning

Ndërsa çdo komunë përcakton kategoritë e saj të zonimit, shumica ndjekin një strukturë të ngjashme. kuptuari i këtyre qarqeve të përbashkëta është hapi i parë në vlerësimin e çdo prone.

Zonat e banuara

Zonat e banimit janë të caktuara për strehim, shpesh janë të ndara më tej për të kontrolluar densitetin dhe llojin e ndërtimit:

  • : Single-familje rezidencial (R-1): të ndara në shtëpitë në shumë individuale. Këto zona shpesh kanë minimumi të kërkesave për përmasa dhe lartësi të kufizuara ndërtimi.
  • Shtëpiat e qytetit dhe ndërtesat e apartamenteve. Kufijtë e mosbesimit janë shprehur si njësi për akra.
  • banor i miksuar: Kombinon strehim me hapësirë tregtare apo me pakicë, të zakonshme në zhvillimet urbane të inmulimit.

Zonat tregtare

Zonat tregtare mbajnë biznese dhe shitje.

  • reklama nejboritare: shitje në shkallë të vogël të tilla si dyqanet e qosheve dhe dyqanet e kafesë.
  • reklama të përgjithshme: Shitje më e madhe, restaurante dhe zyra.
  • Qarku i biznesit Central (CBD): bërthamë urbane me norma të larta dhe trafik të rëndë.

Zonat industriale

Zonat industriale janë rezervuar për prodhimin, logjistikën dhe logjistikën, që zakonisht ndodhen larg zonave banimi për të zvogëluar zhurmën, trafikun dhe ndotjen. Zonat industriale të lehta lejojnë tubimin dhe mjediset kërkimore, ndërsa zonat e rënda industriale lejojnë për procesimin dhe shpikjen në shkallë të madhe.

Zona bujqësore

Zonat bujqësore mbrojnë tokat bujqësore dhe karakterin rural, ato lejojnë kultivimin e të mbjellave, blegtorinë dhe veprimtaritë që lidhen me to.

Qarkumet e qëllimit të veçantë

Shumë komunitete krijojnë gjithashtu zona të posaçme qëllimi për nevoja unike:

  • qarqet historike: Ruaj trashëgiminë arkitektonike me udhëzime të rrepta të projektimit.
  • Zonat Floudlap: Zhvillimi i kufizuar në zonat e prirura për përmbytje.
  • Zhvillime të njësisë së varur (PUD): Lejon zonimin fleksibël për projektet me përdorim të gjerë të përzier me miratime të negociuara.

Si ndikojnë ligjet e mëkatit në zhvillimin e pronës?

Rregullat e zhanrimit shkojnë përtej thjesht duke thënë "ky vend është për shtëpi." Ata vendosin standarde të hollësishme që ndikojnë drejtpërdrejt në atë që mund të ndërtoni dhe se si mund të përdorni pronën tuaj.

Përmasat e ndërtimit, lartësia dhe pengesat

Çdo qark me zona përfshin kërkesa dimenzionale:

  • Restaurs: distancë minimale një ndërtesë duhet të jetë nga linjat e pronës, rrugët apo strukturat e tjera. Front, anën dhe prapakthimet e pasme ndryshojnë nga distrikti.
  • limite height: maksimum lartësi ndërtimi, shpesh shprehur në këmbët ose historitë.
  • Raporti i zonës së Floor (FAR): Raporti i sipërfaqes së përgjithshme të ndërtimit në madhësi të shumta. Një FAR prej 2.0 në një sipërfaqe 10,000 metra katrore do të thotë se mund të ndërtosh deri në 20.000 metra katrorë hapësirë dyshemeje, shpërndarë nëpër tregime të shumta.
  • mbulimi Lot: Përqindja e shumë që mund të mbulohet nga ndërtesat ose sipërfaqet e paprekshme.

Parkimi dhe kërkesat për trafik

Zhvillimeve tregtare dhe shumë familjeve u kërkohet zakonisht të sigurojnë një numër minimal të hapësirave të parkimit. Disa qytete kanë gjithashtu limite maksimale parkimi për të inkurajuar përdorimin e tranzitit. Studime mbi ndikimin e trafikut mund të kërkohen për zhvillime më të mëdha dhe zhvilluesit mund t'i kërkohet të paguajë për përmirësimin e rrugëve apo sinjalet e trafikut.

Përdori për bazë dhe për t'u përdorur me kusht

Jo të gjitha përdorimet lejohen në çdo zonë.

  • Përkushtuar nga e djathta: përdorime që lejohen automatikisht në qoftë se prona përmbush të gjitha dimensionet dhe kërkesa të tjera.
  • Përdorimi i kushteve të veçanta (përjashtim i veçantë): Përdorimit që kërkojnë një dëgjim publik dhe miratim nga bordi i zzonave. Shembuj përfshijnë kishat në zonat banimi apo në kujdesin për ditë në zonat tregtare.
  • Përdorimet e prohibited: përdorime që nuk lejohen në asnjë rrethanë.

Kavalitetet dhe ndryshimet në rrezik

Nëse nuk e plotëson një kërkesë specifike për të bërë një zgjedhje në mënyrë të veçantë, atëherë kërkoni një marrëveshje.

Nëse dëshironi ta përdorni tokën tuaj në një mënyrë që të mos e lejojë këtë zonën aktuale, mund të bëni kërkesë për një ndryshim të rritjes ose që të përfshijë . Ky është një proces legjislativ që kërkon miratim nga këshilli i qytetit apo komisioni i qarkut, shpesh pas një rekomandimi nga komisioni i planifikimit.

Roli i planeve të plota

Ligjet e zingimit nuk ekzistojnë në vakum, por janë të udhëhequra nga një plan i përgjithshëm i përgjithshëm (i quajtur edhe një plan i përgjithshëm apo një plan mjeshtëror). Ky dokument me rreze të gjatë përshkruan vizionin e komunitetit për rritje të ardhshme, duke përfshirë përdorimin e tokës, transportin, strehimin dhe zhvillimin ekonomik.

Si të kërkosh të bësh një punë të veçantë?

Para se të blesh tokë ose të fillosh një projekt, kërkimet e plota janë kritike. Këtu është një qasje hap pas hapi:

Hapi 1: Përcakto Distriktin e Zheningut

Kontaktoni departamentin lokal të planifikimit ose vizitoni faqen e internetit të bashkisë. Shumica e qyteteve ofrojnë harta në internet ku mund të hyni në një adresë dhe të shihni përcaktimin e qarkut. Shkruani kodin e saktë të zzonimit, si "R-1A" ose "C-2."

Hapi 2: Lexoni optimarinë e Zoining

Gjej seksionin e kodit bashkiak që korrespondon me distriktin tënd. Dosja do të specifikojë:

  • Përdorje të lejuara dhe të kushtëzuar.
  • Kërkesat dimensionale (të dhënat, lartësia, FAR).
  • Parkimi dhe standartet e tokës.
  • Rregullat e nënshkrimit.

Hapi 3: Kontrolloni zonat e fshehta

Në zonat e mbipopulluara shtohet një rregull shtesë mbi zonën bazë.

  • Ruajtja HIStorike overlays: kërkon rishikim të dizajnit për ndryshimet e jashtme.
  • overlaylains Falodlain: kërkon çertifikata lartësie dhe kundër përmbytjeve.
  • Mbingarkesa e mjedisit: Mbroni përrenj, shpate të rrëpirëta ose habitat të kafshëve të egra.

Hapi 4: Fol me personelin

Kodi iZaminimit mund të jetë i dendur dhe i paqartë.

Çështjet e zakonshme të ngritjes së mëkateve dhe si t'i zgjidhim ato

Madje edhe pronarët e palodhur të pronave kanë probleme.

Përdorimi jo i konformuar

Një përdorim i përdorimit të përdorimit është një përdorim ligjor që u vendos kur u vendos, por nuk lejohet më nën zonën aktuale. Për shembull, një dyqan i vogël ushqimor në një qark që është rizonuar që atëherë për përdorim banimi. Shumë dekrete lejojnë përdorime jokonformuese për të vazhduar, por mund të kufizojnë zgjerimin, rindërtimin pas një katastrofe, ose rifillimin e një periudhe braktisjeje.

Shkelje e mëkatit

Ndërtesa pa leje ose pa përdorur një pronë në një mënyrë që shkel kodin e zzonjes mund të rezultojë në gjoba, urdhra të punës dhe veprime ligjore. Nëse merrni një njoftim shkeljeje, mos e shpërfillni.

Mosmarrëveshjet e fqinjëve

Shpesh, problemet e hingëllimës lindin midis fqinjëve.

  • Një gardh ose strukturë që shkel kërkesat për të bërë prapa.
  • Veprimtaritë e biznesit në një zonë banimi, të tilla si një dyqan riparimesh me bazë në shtëpi.
  • Zhurma, parkimi ose aroma vijnë nga një biznes aty afër.

Në shumë raste, hapi i parë është të flasësh me fqinjin, nëse kjo dështon, bëj një ankesë në zyrën lokale të ngritjes së trupit.

Toka e përdor ligjin përtej mëkatit

Ndërsazonja është aspekti më i dukshëm i ligjit të përdorimit të tokës, rregulla të tjera luajnë gjithashtu një rol të madh.

Rregullat e nënshtrimit

Ligjet e subvizionit qeverisin se si toka ndahet në short. Ata kërkojnë që zhvilluesi të sigurojë rrugë, shërbime, kullimin dhe infrastrukturë tjetër.

Rregullat mjedisore

Ligjet federale, shtetërore dhe ato lokale mjedisore mund të kufizojnë zhvillimin.

  • Wetlands: Regjializuar nga Trupat e Ushtrisë së Inxhinierëve të SHBA-së nën Aktin e Ujit të pastër.
  • Lloje të braktisura: Zhvillimi mund të kufizohet në habitatet e llojeve të mbrojtura.
  • Menaxhimi i ujit: Shumë juridiksione kërkojnë kontrollim apo trajtim në vend të balotazhit të ujërave të stuhishme.

Ruajtja historike

Përmirësimet e mëtejshme, shkatërrimet dhe ndërtimi i ri duhet të shqyrtohen nga një komision i ruajtjes historike.

Procesi i miratimit: Çfarë duhet pritur?

Zhvillimi i tokës ose ndryshimi i përdorimit të saj është rrallë një çështje e thjeshtë.

  1. Mbledhje e apelit: paraqesin propozimin tuaj për planifikimin e personelit për reagime.
  2. Shqyrtimi i planit site: parashtroni plane të hollësishme që tregojnë layout ndërtimi, parkim, zdrukthping dhe kullimin.
  3. Dëgjim Public: Për përdorime, mosmarrëveshje apo rizonime, kërkohet një seancë publike. Fqinjët dhe aktorë të tjerë mund të flasin për apo kundër propozimit.
  4. Rekomandimi i komisionit të zgjerimit: Komisioni i planifikimit e shqyrton rastin dhe i bën një rekomandim organizmit të zgjedhur.
  5. Vendimi i këshillit të qarqeve apo komisionit të qarkut: Votimi përfundimtar mbi rizonimin apo zhvillimet e mëdha është bërë tipikisht nga organizmi qeverisës i zgjedhur.
  6. Lejat e ndërtimit: Pas aprovimeve të zonës janë në vend, ju mund të aplikojë për leje ndërtimi për ndërtimin e projektit.

I gjithë procesi mund të kërkojë nga disa javë në mbi një vit, në varësi të kompleksitetit dhe nivelit të interesit publik.

Pse është e rëndësishme të blesh shtëpi?

Nëse po blen një shtëpi, zonimi ndikon te ti në mënyra që mund të mos i presësh:

  • Vlera të propertit: Shtëpitë në lagje të qëndrueshme, të planifikuara mirë priren ta mbajnë vlerën e tyre më të mirë.
  • Zhvillimi i Fiture: Kontrolloni atë që lejohet në pronat fqinje. Një shumë bosht pranë mund të bëhet një stacion gazi ose një ndërtesë me lartësi të lartë nëse e lejon atë zoning.
  • Bizneset e shtëpive: Nëse keni në plan të drejtoni një biznes nga shtëpia juaj, verifikoni se zona e zakonshme e lejon atë dhe çfarë kufizimesh aplikohen.
  • Mbledhjet dhe rinovimet: Zgjerimi i shtëpisë suaj mund të kërkojë ndryshime në qoftë se struktura ekzistuese nuk arrin të përballojë pengesat aktuale apo kufijtë e gjatësisë.

Si të përfshihen vendimet lokale për të bërë zambak?

Zing nuk është vetëm për zhvilluesit dhe zyrtarët, por edhe për banorët e qytetit ka një zë se si rritet komuniteti i tyre.

  • Komisionin e Planifikimit Attend dhe takimet e këshillit të qytetit. Këto takime janë publike dhe shpesh përfshijnë mundësi për komentin publik.
  • Futu në një shoqëri lagjesh. Këto grupe shpesh rishikojnë dhe komentojnë mbi zhvillimet e propozuara.
  • Shërbimi në një bord apo komision. Shumë komunitete kanë hapje mbi komisionin e planifikimit, zonimin e bordit të apeleve apo komisionit të ruajtjes historike.
  • Fol gjatë përditësimit të planit të përgjithshëm. Këto përditësime ndodhin çdo 510 vjet dhe vendosin drejtimin për ndryshimet në të ardhmen.

Burime për të mësuar më tej

Ligji për mbajtjen ndryshon gjerësisht nga një juridiksion në tjetrin.

  • Departamenti i planifikimit lokal: Burimi më i mirë për hartat, dekretet dhe format e aplikimit.
  • Kodi Municipal: Shumica e kodeve lokale janë në dispozicion nëpërmjet shërbimeve si Municode ose Biblioteka e Municod .
  • Statutet e përdorimit të tokës shtetërore: ligjet shtetërore vendosin kuadrin ligjor për zonën lokale të zzonimit. Për shembull, sistemi i përdorimit të tokës së Oregon është unik dhe shumë i centralizuar.
  • Këshilltarët profesionalë: Toka përdor avokatë, planifikues dhe këshilltarë të zonës mund të sigurojnë udhëzime ekspertësh për projekte komplekse.
  • Botimet edukative: Shoqata Amerikane e Planifikimit boton libra dhe artikuj mbi praktikat më të mira të zmadhimit. Shih burimet e tyre në planifikuar.org.

Mendimet përfundimtare

Zimin dhe përdorimin e ligjeve nuk janë pengesa burokratike ato janë mjetet që komunitetet përdorin për të formuar të ardhmen e tyre. duke kuptuar këto rregulla ju fuqizojnë të merrni vendime të informuara për pronën, të shmangni gabimet e kushtueshme dhe të merrni pjesë në mënyrë domethënëse në zhvillimin e lagjes suaj.

Nëse po ndërtoni një shtëpi, filloni një biznes, ose thjesht blini një pronë, gjeni kohë të mësoni kodin e zhanrimit. Fol me personelin e planifikimit.