Razumevanje uloge australijske riznice u krizi stambene prihvatljivosti

Australijska kriza sa stambenom ekonomijom je jedan od najupornijih i najspornijih ekonomskih izazova sa kojima se suočava nacija. Stope vlasništva su pale među mlađim generacijama, stres u najmu je raširen, a domaćinstva sa niskim prihodima se bore da pronađu siguran, pristupačan smeštaj. Dok više faktora doprinoseuključujući rast stanovništva, ograničenja u zoni, troškove izgradnje i investitora koji zahtevaju primarnu ekonomsku agenciju savezne vlade, australijsku riznicu, ima značajan uticaj na poluge politike koje mogu da oblikuju ishode za priuštevost. Ovaj članak ispituje trenutačnu i potencijalnu ulogu trezora, alate koji su na raspolaganju, i ograničenja sa kojima se suočava u rešavanju krize koja zahteva integrisanu akciju preko fiskalnih, finansijskih, finansijskih i regulatornih domena.

Mandat i povezanost stambenih objekata trezora

Australijska riznica je odgovorna za savetovanje vlade o ekonomskoj politici, uključujući fiskalnu strategiju, poresku reformu, regulaciju finansijskog sistema i dugoročnu održivost javnih finansija. Stambeni prostori se presecaju sa svim delom ovog mandata. Privatne nastambe predstavljaju najveću komponentu bogatstva domaćinstava, hipotekarni dug je velika briga o finansijskoj stabilnosti, a stambeni prihodi (kao što su negativna zupčanost i popust na kapitalne dobitke) godišnje koštaju budžet milijarde dolara. Analitički kapacitet trezorapokrivanje podataka tržišta stanovanja, demografske projekcije, ograničenja snabdevanja i distribucione efekte čini ga centralnim akterom u dizajniranju i troškovnoj politici stanovanja.

Fiskalna politika i poreske postavke

Finansija direktno upravlja dizajnom i implikacijama prihoda od federalnih poreskih odredbi koje utièu na tržišta nekretnina.

  • Negativno obezbeđivanje:] Omogućuje investitorima da odbiju gubitke od zakupa od drugih prihoda. Riznica redovno modelira uticaj ograničavanja ili uklanjanja ove koncesije, vagajući prihode od efekata na snabdevanje i cene kuća.
  • Porez na kapitalne dobitke (CGT) popust: Smanjenje imovine od 50% za imovinu koja se drži preko 12 meseci. Riznica ocenjuje kako bi izmena popusta mogla da smanji špekulativnu potražnju i oslobodi fiskalni prostor za mere pristupačnosti.
  • Prva šema Home Super Saver (FHSS): Omogućuje kupcima da prvikući štede u okviru superanuacije po stopi koncesionog poreza. Riznica sprovodi pravila koja uređuju doprinose, podizanje i godišnju kapu.
  • Šema garancije za dom: Vlada garantuje da se kupcima omogućava kupovina niskim depozitom, kojim upravlja Finansijska banka u partnerstvu sa Nacionalnom stambenom finansijskom i investicionom korporacijom (NHFIC).

Iako trezor pruža analizu tih mera, ne postavlja jednostrano poresku politikupolitičke odluke ostaju kod vlade. Uprkos tome, troškovi trezora i modeliranje teško oblikuju debatu i eventualni dizajn bilo kakve reforme.

Proračunska alokacija za stambene programe

Svaki federalni budžet ukljuèuje znaèajne izdatke usmerene na stambenu sposobnost, od kojih su mnogi dizajnirani i upravljani od strane trezora.

  • Finansiranje za Fond za budućnost Australije (HAFF), investicioni fond od 10 milijardi dolara koji vraća zarade za izgradnju 30.000 kuća za iznajmljivanje u okviru društvenih i pristupačnih cena tokom pet godina. Riznica upravlja kapitalnom strukturom i rasporedom zarade.
  • Dodijeljene su države i teritorije pod Nacionalni sporazum o stanovanju i beskućništvu (NHHA), koji trezor koordinira sa Odeljenjem za socijalnu službu kako bi se osigurala doslednost sa principima fiskalne održivosti.
  • Direktne subvencije kroz program Rentalna pomoć, indeksiran za rentu povećava se za trezor svake godine.
  • Finansiranje NHFIC-ovog Pristupačnog stambenog obveznika Agregatora, čime se snižava cena kapitala za provajdere stambenih zgrada u zajednici.

Kontrolom budžetskih koverata, Riznica utiče na razmeru, tajming i uslovljenost stambenih investicija. Uloga u pripremi podnesaka za reviziju rashoda obezbeđuje da svaki novi predlog mora da pokaže isplativost i merljivost ishoda pre nego što dođe do kabineta.

Snabdevanje Side Levers: Infrastruktura i puštanje zemljišta

Stambena nabavka u velikoj meri zavisi od dostupnosti zemljišta, planiranja propisa i kapaciteta infrastrukture. Riznica ne kontroliše direktno zoniranje ili izgradnju dozvola ta ovlašćenja borave kod država i lokalnih vlada. Međutim, ona mogu uticati na snabdevanje preko federalnih fiskalnih instrumenata:

Investicije i gustoća stanovanja u infrastrukturi

Veliki transportni i komunalni infrastrukturni projekti koje finansira federalna vlada (npr. kroz infrastrukturu Australije i nacionalne sporazume o partnerstvu) koštaju i ocenjuju Riznica. Odluke o tome koji projekti dobijaju prioriteti koje zahteve gustine pridaju finansiranju mogu da otključaju razvoj u zelenim poljima ili infiltrirajućim područjima koja bi inače ostala zastala. Riznica radi sa Ministarstvom infrastrukture da bi modelovala ekonomske povrate povezivanja stambenih zaliha u transportne koridore, i može da preporuči da se federalne donacije ostvare kontingent na državama koje opuštaju restriktivno zoniranje.

Ekološka i kopnena Procene upotrebe

Federalna ekološka odobrenja u okviru Zaštita okoliša i očuvanje bioraznolikosti 1999 mogu da odlože ili zaustave velika stambena kretanja. Riznica učestvuje u regulatornoj analizi uticaja kako bi izmerila ciljeve životne sredine protiv ciljeva snabdevanja stambenim prostorom, zalažući se za racionalizovane puteve procene, ako je to prikladno. Njeno modeliranje potražnje za stambenim nekretninama protiv projektovane ponude informiše vladin stav o tome da li su trenutne vremenske linije odobravanja materijalno ograničenje.

PotražnjaSide Intervention: Finansijska pomoć i makroprudencijalne veze

Pored poreskih koncesija, Riznica nadgleda direktne programe finansijske pomoći koji utiču na potražnju za stambenim nekretninama.

Prvi kupac kuæama daje i garantuje

Šema garancije za domove (uključujući prvu garantaciju za domove, regionalnu prvu garantaciju za domove i porodičnu kuću) se brzo proširila, sa 50.000 mesta koja su dostupna u periodu 202425 godine. Riznica sprovodi obimne kapice, kriterijume prihvatljivosti i ograničenja zajmova. Dok ove šeme pomažu marginalnim kupcima da uđu na tržište, kritičari tvrde da prvenstveno podstiču potražnju i podstiču cene tenzije koje je priznala vlastita analiza trezora.

Interakcija sa Rezervnom bankom i APRA

Finansija ne postavlja kamatne stope ili bonitetna pravila, ali sarađuje sa Rezervnom bankom Australije (RBA) i Australijskim Prudentijskim uredom (APRA) preko Saveta finansijskih regulativa. Stambeno tržište pregrejavanaročito kreditiranje investitoranavelo je APRU da unese ograničenja brzine kamatasamo kredite i strože tamponove za uslužnost. Tim za finansijsku stabilnost trezora modelira sistemski rizik od visokog duga domaćinstva i može da preporuči da APRA prilagodi makroprudencijalne postavke. Iako ovi alati nisu direktne mere za pristupačnost, oni imaju za cilj da spreče vrste kreditno poticanih talasa cena koje su pogoršale nejednakost.

Koordinacija preko federalnih i državnih vlada

Stambena plata ne može da se reši samo od strane Komonvelta. Države kontrolišu upotrebu zemljišta, javni stambeni status, prenos poreza (državne obaveze), i zaštitu stanara. Riznica vodi federalnedržavne pregovore o stambenim fiskalnim transferima, uključujući NHHA i nove bilateralne sporazume o stanovanju najavljene 2024. godine. Njena uloga uključuje:

  • Dizajniranje metrike performansi za državnu isporuku stambenih zgrada, vezano za finansiranje tranša.
  • Ocenjivanje državnih predloga za reformu departmana (npr. prelazak na široku zasnovanu zemlju) i procenjivanje fiskalnih uticaja na države.
  • Koordiniranje programa Saveta ministara za stanovanje i beskućništvo za usklađivanje federalnih budžetskih ciklusa sa rasporedom državnih reformi.

Mogućnost Finansije da posreduje u sporazumima poboljšala se sa stvaranjem jedinice stambene Australije unutar odeljenja, koja deluje kao posvećeno političko čvorište za unakrsnopresudna pitanja.

Nedavne velike inicijative: HAFF, reforma NHHA i Nacionalni stambeni sporazum

Najznaèajnije savezne inicijative za stanovanje u vladi Albanesa imaju trezor u svom središtu.

Fond za budućnost u Australiji (HAFF)

U septembru 2023. godine, HAFF obavezuje 10 milijardi dolara u javnim investicijama da bi se ostvarili povrati za izgradnju socijalnog stanovanja. Riznica ne samo da je dizajnirala kapitalnu strukturu fonda (ciljajući godišnju povratku od 5%), već je takođe vodila fiskalnu cenu koja je ubedila Parlamentarnu kancelariju za budžet da ima održivost. Fond ima za cilj da tokom pet godina isporuči 30.000 domova, sa dodatnih 10.000 za odgovore na beskućništvo. Implementaciju nadgleda Riznica u saradnji sa stambenom Australijom (bivši NHFIC).

Zamena Nacionalnog sporazuma o stanovanju i beskućništvu (NHHA)

Vlada se 2024. godine obavezala na novu NHHA sa povećanim sredstvima (2 milijarde dolara u pet godina) i jačim uslovima koji zahtevaju od država da podstaknu reforme planiranja. Riznica je dizajnirala novu formulu finansiranja, zasnovanu na udelu stanovništva, pokazateljima stresa u najam i istorijskim investicijama za stanovanje, kako bi ispravila prethodne nejednakosti. Takođe je uvela zahtev da države javno prijave o oslobađanju i vremenu odobravanja zemljišta, meru transparentnosti koju je trezor modelovao iz međunarodne najbolje prakse.

Nacionalni stambeni sporazum

Pokrenut 2022. godine i ažuriran 2024. godine, Sporazum predstavlja partnerstvo između federalnih, državnih i lokalnih vlada, zajedno sa sektorom nekretnina i provajderima stambenih objekata, sa ciljem da se do 2029. godine izgradi 1,2 miliona novih dobro lociranih kuća. Riznica pruža makroekonomske prognoze rasta stanovništva i formiranja domaćinstava koja potkrepljuju ciljeve Sporazuma, a koordinira tromjesečne izveštaje o napretku.

Izazovi i kritike pristupa trezora

Uprkos analitičkoj dubini i administrativnom dosegu, Riznica se suočava sa ograničenjima u rešavanju mogućnosti za stanovanje.

Fragmentacija politike i kratki Term Horizonti

Politika stanovanja je podeljena na više odeljenjaTreasury, Social Services, Infrastructure, Climate Change što dovodi do nedosljednih signala. Na primer, dok Riznica traži poreske olakšice na strani potražnje za investitorima, pomoć za iznajmljivanje sredstava Socijalnih usluga koja indirektno teče istim investitorima. Riznica je kritikovana zbog nenametanja sveobuhvatnog reformskog paketa koji usklađuje snabdevanje, porez i sisteme socijalne pomoći.

Nevoljkost da se suprostavi unesenim poreskim postavkama

Obe velike stranke su izbegle velike reforme na negativno obezbeđivanje i popust na CGT, uprkos ponovljenim preporukama trezora tokom decenija da ih ograniči ili izmeni. Federalni izbori 2019. godine demonstrirali su političku cenu takvih promena, a trezor sada radi po eksplicitnim vladinim uputstvima da ne pravi prihode neutralne alternative. Kritičari tvrde da to samocenzuriranje potkopava nezavisnost odeljenja.

Nedostatak direktne kontrole nad ograničenjima opskrbe

Državne i lokalne vlade drže poluge za prostorno, plansko odobravanje i pristupačne stambene mandate. Riznica može da potakne reforme, ali ne može da ih primora. Uslovi NHHA su u praksi bili slabi, jer nekoliko država nije ispunilo zahteve za izveštavanje bez penala. Prednost trezora je ograničena na davanjetupog alata koji može da poremeti državni budžet, a ne da podstakne stvarne promene.

Zahtjev Side subvencije mogu da naplate cene

Ekonomski modeliranje od strane trezora i akademskih tela kao što su Australijski institut za stanovanje i urbana istraživanja (AHURI) dosledno pokazuje da bespovratna sredstva i garancije za kupce prvog doma povećavaju kapacitete za kupovinu bez dodavanja snabdevanja, što dovodi do kapitalizacije cena. Riznica je to priznala u unutrašnjim garsonijerama ali nastavlja da upravlja ovim šemama zbog njihove političke popularnosti. Efikasniji dugoročni pristup bi povezao podršku potražnje direktno novim snabdevanjima, kao što su deljeni modeli zarade koji se povećavaju.

Buduće upute: što je trezor mogao drugačije učiniti

Gledajući unapred, Riznica bi mogla da ojača svoj uticaj kroz nekoliko reformi:

  • Integrisana strategija stanovanja: Predstavite jedinstvenu, unakrsnu strategiju pristupačnosti u svakom budžetu, sa jasnim ciljevima za snabdevanje, teret za kiriju i stopu vlasništva kod kuće.
  • Mapa reformske reforme poreza: Model i objavljivanje insceniranog prelaza od negativnog obezbeđivanja i popusta CGT-a, uparen sa odredbama braveu cilju izbegavanja ometanja postojećih investitora.
  • Kondicionalna infrastruktura finansira: Zahtijeva da se sva federalna sredstva za gradski prevoz ili komunalna preduzeća kontigentuju o promenama u zoni države koje omogućavaju srednje gustoću stanovanja u blizini transportnih čvorišta.
  • Bolja integracija sa finansijskom stabilnošću: Formalizacija zajedničke rizniceRBAAPRAodbor za stanovanje i stabilnost“ za praćenje interakcija između smanjenja kredita i cena kuća, i za preporuku preventivnih makroprudencijalnih akcija.

Ti koraci bi pogodovali prednostima trezora u ekonomskoj analizi i dizajnu budžeta, dok bi pomerali granice svog sadašnjeg mandata. Bez takve integracije, mere za merenje će nastaviti da donose inkrementalne dobitke protiv strukturne krize.

Zaključak

Australijska riznica je neizostavni glumac u stambenoj mreži za politiku. Njena kontrola nad fiskalnim postavkama, budžetskim izdvajanjima, i međuvladina sredstva daje joj moć da oblikuje i stranu ponude i potražnju na tržištu stanovanja. Kroz vozila kao što su Fond za budućnost u Australiji, Nacionalni stambeni sporazum, i Program za garantovanje domova, Riznica je isporučila značajna nova sredstva i ciljane podrške. Ipak, upornost visokih cena, povećanje stresa u najam, i smanjenje stopa vlasništva u kući pokazuju da su trenutni pristupi nedovoljni. Da bi Riznica ispunila svoj potencijal, mora da vodi dublje strukturne reforme posebno u poreskoj, federalnoj državnoj koordinaciji, i povezanost između infrastrukture i stanovanjarater nego da jednostavno upravlja popularnim zahtevimaporednim programima.

Za dalje čitanje, pogledajte postavke trezora Intergeneracijski izveštaj o trendovima stanovanja, AHURI-jeva analiza poreznih postavki i pristojnosti, i Produktivnosti Komisije 2022 upit u beskućništvo.