Zašto lokalni zakoni definišu vaša stanarska prava

Iznajmljivanje doma je jedna od najznačajnijih finansijskih obaveza koje većina ljudi pravi. Ipak, mnogi stanari pretpostavljaju da su njihova prava ujednačena širom zemlje. U stvarnosti, vaša prava kao stanara u velikoj meri zavise od specifičnih zakona vaše države, okruga i grada. Dok federalni zakon pruža osnovu kao što je zabrana fer stambenog akta o diskriminaciji lokalni propisi ispunjavaju kritične detalje. Oni upravljaju svime od toga koliko stanodavac može da naplati depozit za bezbednost do toga koliko brzo mora da ga vrati, kakve popravke moraju da naprave, i kako mogu da vas legalno izbace.

Ignorišući lokalne propise, možete biti ranjivi, klauzula o zakupu koja se čini nepravedna, možda je u vašoj nadležnosti nezakonita, a u suprotnosti, zahtev vlasnika i vlasnika e-maila je možda potpuno legalan tamo gde živite, ali je ilegalna samo nekoliko kilometara daleko, razumevanje kako lokalni zakoni oblikuju vaše iskustvo u najmu nije samo dobar savet, to je suštinska zaštita za vaš dom, vaše finansije i vaš duševni mir.

Slojevi zakona o stanarima: Federalni, Državni i Lokalni

Zakon o stanarima funkcioniše na tri nivoa. Savezni zakoni postavljaju nepregovarajuće standarde. Zakon o stanovništvu sajam zabranjuje diskriminaciju na osnovu rase, boje, nacionalnog porekla, religije, seksa, porodičnog statusa i invaliditeta. U.S. Odeljenje pravde sprovodi ovaj zakon. Državni zakoni zatim dodaju još jedan sloj, često dajući stanarima veća prava nego što to zahteva federalni zakon. Na primer, mnoge države zahtevaju od vlasnika da obezbede pisani zakup, odrede periode milosti za plaćanje stanarine, i ograniče kasne takse.

Lokalni zakoniobični propisi koje su donosili gradski saveti, opštinski odbori ili glasačke mere mogu dati stanarima još jaču zaštitu. To su zakoni koji najizravnije utiču na svakodnevni život: ograničenja kontrole najma, samo-uzrok pravila iseljenja, obavezne pomoći u premeštanju i zahtevi za inspekciju. Oni se razlikuju široko. Stanar u Sijetlu uživa različita prava od stanara u Hjustonu. Čak i u istom metropolitanskom području, grad kao što je Oakland može imati zaštitu stanara koja susedna predgrađa ne uživaju.

Zašto su lokalni zakoni najvažniji?

Zakoni o državnim i federalnim zakonima određuju samo minimalne standarde, lokalni zakoni često određuju stvarne stanare ovlašćenja. Državni zakon može reći da stanodavac mora vratiti depozit u roku od 30 dana, ali gradski propis može smanjiti da na 14 dana i zahtevati stavkumizirane odbitke. Lokalna stambena odeljenja takođe pružaju inspektorima i posrednicima koji se bave pritužbama. Bez jakih lokalnih pravila, stanari mogu imati malo regresiji izvan skupih sudskih bitaka.

Zajednički tipovi lokalnih stanarskih zakona

Lokalni propisi obièno se odnose na najèešæe bolne taèke izmeðu stanara i vlasnika.

Kontrola i stabilizacija stanarine

Možda je najpoznatija lokalna zaštita stanara kontrola najma. Ovo ograničava koliko stanodavac može da poveća kiriju svake godineili u nekim slučajevima, sprečava povećanje. Gradovi kao što su Njujork, San Francisko, Los Anđeles, i Vašington, imaju neki oblik kontrole najma. Ali pravila se razlikuju. Zakon o stanovništvu Njujorka se odnosi na zgrade izgrađene pre 1974. sa šest ili više jedinica. San Franciskovo Najamni red pokriva većinu zgrada izgrađenih pre 1979. Čak i unutar države kao što je Kalifornija, koja je prošla državnu kacigu za kiriju (AB 1482), pojedini gradovi mogu da prođu strože granice. Na primer, kontrola kirije Los Anđelesa važi za stanove izgrađene pre oktobra 1978. godine, sa godišnjim povećanjem vezanim za Indeks potrošačkih cena.

Ako živite u zoni pod kontrolom stanarine, vaš zakup mora jasno da kaže da je jedinica pod ovim pravilima.

Propisi o bezbednosnom depozitu

Lokalni zakoni često zatvaraju bezbednosne depozite. Na primer, u San Francisku, depozit za nenamešten stan ne može da pređe mesec dana kirije. U Bostonu, ograničenje je mesec dana kirije, a vlasnik mora da plati kamatu na depozit. Lokalni zakoni takođe diktiraju koliko brzo se depozit mora vratiti nakon što se iseliu Bostonu, od 14 do 30 dana i zahtevaju stavke za bilo koje odbitke. Kršenje tih pravila može dovesti do troška štete (ukrasti iznos) na sudu.

Postupci za evakuaciju i zahtevi za pravedne potrebe

Mnogi gradovi su donelisamo uzrok“ uredbe o deložaciji. To znači da stanodavac ne može da izbaci stanara bez zakonski priznatog razloga, kao što je neplaćanje stanarine, kršenje zakupa ili useljavanje vlasnika. Bez zaštite samo zbog toga, stanodavac u mesec dana zakupa može da izbaci iz bilo kog razloga (ili bez razloga) sa odgovarajućim obaveštenjem. Gradovi kao što su Sijetl, Portland i Berkli zahtevaju samo povod. Ovi zakoni često postavljaju i minimum periode za obaveštenje na primer, 60 ili 90 dana za neopravdano iseljenje kao što je preseljenje vlasnika. Oni takođe mogu zahtevati pomoć za preseljenje stanara raseljenih bez zastarenih iseljenja.

Standardi i popravci za stanište

Svaka nadležnost imajamstvo za nastanjivost“ koje obavezuje stanodavce da održavaju bezbedno i sanitarno stanovanje. Lokalni kodovi tačno određuju šta to znači: radne vodovode, grejanje, električnu energiju, pravilno odlaganje smeća, kontrolu štetočina i strukturni integritet. Neki gradovi zahtevaju godišnje inspekcije (npr. programi za registraciju iznajmljivanja). Ako stanodavac ne obavi neophodne popravke, stanari mogu imati pravo da prekinu kiriju, popravku i odbiju, ili da prekinu zakup. Međutim, specifični postupci variraju. Na nekim mestima, morate dati pismeno obaveštenje i dozvoliti razumno vreme za popravku pre nego što preduzmete akciju. Uvek se konsultujte sa svojim lokalnim stambenim odsekom ili organizacijom stanarskih prava pre nego što zadržite kiriju.

Zaštite od odmazde

Nezakonito je da se vlasnik kuće osveti stanaru za ostvarivanje njihovih prava prijavljuje kršenje koda, pristupanje sindikatu stanara ili žalba na loše uslove. Lokalni zakoni često šire zaštitu odmazde iznad federalnih ili državnih standarda. Na primer, neki gradovi pretpostavljaju odmazdu ako se iseljavanje desi u roku od 60 do 180 dana nakon što stanar podnese žalbu.

Fer stambene i antidiskriminacijske ekstenzije

Zakon o stanovanju na federalnom sajmu pokriva zaštićene klase na nacionalnom nivou. Ali lokalni zakoni često dodaju više zaštićenih kategorija, kao što su izvor prihoda (uključujući vaučere iz Sekcije 8), seksualna orijentacija, rodni identitet, imigracioni status, starost ili zanimanje. Neki gradovi takođe zahtevaju od stanodavaca da prihvate subvencije za iznajmljivanje ili zabrane diskriminacije nad porodicama sa decom. Na primer, Sijetl i San Francisko imajuizvor prihoda“ zaštite koje čine nezakonitim da odbiju stanara isključivo zato što koriste stambeni vaučer.

Kako da istražite vaše lokalne zakone stanara

Pronalaženje lokalnih zakona o stanarima ne zahteva diplomu prava.

Posetite zvanične sajtove Vlade

Vaš sajt gradske ili okružne vlade obično ima stranicu za stambena ili stanarska prava. PotražiteOdbor za stanare“,Odsek za stanare“ iliOdsek za stanovanje“. Mnogi gradovi objavljuju vodiče na običnom jeziku, pisma za uzorke i često postavljana pitanja. Na primer, Unija stanara San Franciska pruža sveobuhvatne resurse. Za federalne informacije, U.S. Odeljenje za stanovanje i urbani razvoj ima brošure za stanare.

Organizacije za savetovanje pravnih pomoći

Neprofitne klinike za pravnu pomoć nude besplatne ili jeftine savete. Grupe kao što su Društvo za pravnu pomoć (New York City), Pravne usluge Severne Kalifornije, ili Advokatski odbor za građanska prava često vode hotlajnove i klinike za useljavanje. Oni mogu da objasne vaša lokalna prava i pomognu vam da izradite pisma zahteva.

Prisustvovati sastancima sindikata stanara ili radionicama

Mnogi gradovi imaju sindikate stanara ili udruženja, te grupe vode radionice, objavljuju nove propise i zalažu se za jaču zaštitu, a prisustvo na sastanku može vas povezati sa drugima koji su se suočili sa istim pitanjima.

Pažljivo èitajte svoj zalog.

Vaš zakup može da upućuje na specifične lokalne zakonena primer,Ova jedinica je predmet pravila za stabilizaciju renta“ iliSigurnosni depozit koji se drži po Gradskom kodu poglavlje 123.“ Ako vaš zakup pominje broj uredbe, potražite ga online. Zakup ne može da prevlada lokalni zakon; ako klauzula krši lokalni propis, ta klauzula je neovlaštena.

Šta da se radi ako se prekrše vaša prava?

Ako verujete da je gazda prekršio vaša prava, ponašajte se metodièno.

  1. Dokumentirajte sve. Zadržite kopije svog najma, primitke za iznajmljivanje, mejlove, SMS poruke i fotografije bilo kakvih problema.
  2. Pošaljite pisanu žalbu. Koristite ovjerenu poštu ili e-mail sa računom za čitanje. Iznesite jasno i uputite na specifičan zakon za koji verujete da je prekršen.
  3. Kontaktirajte lokalno stambeno odeljenje. Mnogi gradovi imaju službenike za sprovođenje zakona koji mogu da pregledaju vašu jedinicu i izdaju nareðenja stanodavcu.
  4. Zovite hotlajn stanara. Pravne organizacije često imaju besplatne hotlajne koje mogu davati savete specifične za vaš grad.
  5. Razmotri posredovanje. Neki gradovi nude besplatne usluge posredovanja između stanara i stanodavaca kroz centre za rešavanje sporova zajednice.
  6. Zaustavite kiriju ili popravljajte i odbijtesamo ako to dozvolite lokalni zakoni. Nikada to ne radite bez da prvo potvrdite proceduru. Greška bi mogla dovesti do iseljavanja.
  7. Ako se to pitanje pogorša, advokat koji je specijalizovan za pravo stanara može da pomogne.

Posebne situacije: COVID-19, prirodne katastrofe i iznajmljivanje moratorija

Lokalni zakoni mogu da se brzo promene tokom hitnih slučajeva. Tokom pandemije COVID-19, desetine gradova i država unelo je privremene iseljavanja moratorijuma, zakona o zamrzavanju kirije i zaštite stanara koji nisu mogli da plate zbog gubitka posla. Neki od tih zakona ostaju na snazi, iako u modifikovanom obliku. Na primer, njujorški COVID-19 program za pomoć u hitnoj naplaćivanju (CERAP) i Zakon o stanarskoj sigurnoj luci sprečili su iseljavanje zbog neplate u vanrednom stanju. Naknade u Los Anđelesu mogu i dalje da se prijave za rentacione olakšice i zaštićene su od iseljavanja do određenog datuma ako imaju neodređenu primenu.

Slično tome, posle prirodnih katastrofa kao što su požari ili uragani, lokalne vlade često izdaju privremene zabrane zakupa i produljuju rokove obaveštavanja. Ostanite ažurirani tako što ćete se prijaviti za uzbunu iz stambenog odeljenja vašeg grada.

Sporazumi o izdaji i lokalni zakon: Šta da se gleda

Èak i dobro napisani zakup mora da se pridržava lokalnih zakona.

  • Odstupanje od prava klauzule: Stanodavac ne može da vas natera da potpišete pravo koje je odobrio lokalni zakon. Ako zakup kažePlaćenik se slaže da se odrekne svih prava da zadrži kiriju\", ali vaš grad dozvoljava da kirija zataji popravke, ta klauzula je nevažeća.
  • Nezakonite kasne naknade:] Neki gradovi zatvaraju kasne takse (npr. ne više od 50 ili 5% kirije). zakup koji naplaćuje stan od 100 dolara kasne naknade može biti nelegalan.
  • Rano ukidanje kazni: Ako raskinete zakup zbog nasilja u porodici, raspoređivanja vojske, ili nesigurnih uslova, mnogi lokalni zakoni dozvoljavaju da se raskinete bez kazne.
  • Zahtevi za obaveštenje o ulasku u ulasku:] Stanodavci moraju dati razumnu obavijest prije ulaska u vašu jedinicuobično 24 do 48 sati, ali neki gradovi zahtijevaju pisano obavještenje.

Resursi koje svaki stanar treba da zna

Nekoliko pouzdanih izvora može vam pomoæi da shvatite i sprovedete svoja prava.

  • HUD Tenants Rights Page Pregled federalnih zaštita i linkova sa lokalnim HUD kancelarijama.
  • Nolov renantski pravni centar Obični engleski članci o bezbednosnim depozitima, iseljenjima, iseljenjima, i nastanjivosti, ažurirani sa državnim specifičnim informacijama.
  • Lokalna komora Mnogi nude advokatske usluge za pitanja stanara, često sa niskim troškovima početne konsultacije.
  • Kancelarija državnog tužioca Objavljuje priručnike za stanodavce-tenanta i sprovodi zakone o zaštiti potrošača.
  • Unija stanara i stanara u Kaliforniji zajedno Organizacija za prava stanara širom Kalifornije pruža modele pisama i ažuriranja zakona.
  • Pravne službe opštine Neprofitne sa kancelarijama u mnogim većim gradovima, nude besplatnu pravnu pomoć za stanare sa niskim prihodima.

Zaključak

Lokalni zakoni su temelj prava stanara, oni određuju koliko kirija može da se podigne, koliko brzo mora da se vrati depozit, kakve popravke stanodavca moraju da naprave, i kako se iseljavanje može nastaviti, dok federalni i državni zakoni pružaju sigurnosnu mrežu, vaš grad ili okružna vlada su ti koji imaju najizravniju moć nad vašim iskustvom u najmušteriji, i koji se nikada ne boje da traže pomoć od mnogih resursa koji se odnose na vašu adresu je mala investicija koja vas može spasiti od ozbiljnih finansijskih i emocionalnih problema.