Table of Contents
Razumevanje celog opsega poreza na imovinu
Porezi na imovinu predstavljaju jedan od najvećih povratnih troškova za vlasnike kuća, često suprotstavljeni hipotekarnim plaćanjima i osiguranjem. Dok finansiraju suštinske društvene usluge kao što su javne škole, održavanje puteva, policija i vatrogasne službe, i biblioteke, mnogi vlasnici kuća smatraju da je sistem zbunjujuć i opterećujući. Ovaj sveobuhvatni vodič ruši svaki aspekt poreza na imovinuod načina na koji se izračunavaju na strategije za smanjenje vašeg računatako da možete upravljati ovom finansijskom obvezom sa poverenjem.
Koji su porezi na imovinu i ko ih postavlja?
Porezi na imovinu su ad valorem porezišto značiprema vrednosti nametnuti na nekretnine od strane lokalnih poreskih organa. Za razliku od poreza na dohodak ili prodaju, porezi na imovinu se prikupljaju na nivou okruga, opštinskih i školskih okruga. Prihodi su ostvareni direktno sredstvima usluga unutar nadležnosti gde se nekretnina nalazi. Ovi porezi su primarni izvor prihoda za lokalne vlade, obračunavaju se za otprilike 30% svih državnih i lokalnih poreskih naplata u Sjedinjenim Državama.
Specifične agencije koje postavljaju stope poreza na imovinu variraju po državi i lokalitetu. Tipično, okružni procenjivač određuje vrednost imovine, dok odvojeni odbor ili savet određuju poresku stopu (često se naziva stopa mlina). vlasnici kuća treba da identifikuju kancelariju svog lokalnog procenjivača i razumeju kalendar procene da ostanu informisani.
Kako se porezi na imovinu izraèunavaju
Proračun uključuje više koraka koji se mogu razlikovati po nadležnosti. Razumevanje svake komponente pomaže da se potvrdi vaš račun i uočite greške.
Procenjena vrednost protiv tržišne vrednosti
Ocenjena vrednost je, međutim, brojka koja se koristi u poreske svrhe. Većina oblasti ocenjuje na delić tržišne vrednosti na primer, 80% ili 100%. Neke države poništavaju godišnju procenu kako bi zaštitile vlasnike kuća od iznenadnih skokova. Na primer, California's Proposition 13 ograničuje godišnju procenu, povećava se na 2% ukoliko se imovina ne proda ili ne bude novo konstruisana.
Пореска цена (Mill rate)
Poreska stopa je izražena u mlinima, gde je jedan mlin jednak 1 dolar poreza po 1.000 procenjenoj vrednosti. Ako vaš okrug ima ukupnu stopu mlina od 50 mlin, a vaš dom se ocenjuje na 200.000 dolara, vaš godišnji porez na imovinu bi bio 10.000 (200 x 50).Mil stope su postavljene od strane lokalnih vlada tokom budžetskih saslušanja i mogu se kolebati na osnovu finansijskih potreba za školama, infrastrukturom i hitnim službama.
Izuzeci i smanjenja
Izuzeci oduzimaju fiksni iznos od vaše procenjene vrednosti pre primene poreske stope. Uobičajena izuzeća uključuju izuzeća od homesteda (dostupna za primarne rezidencije), izuzeća za starije osobe, veterane, invalide i poljoprivrednu upotrebu. Na primer, Teksas nudi 40.000 dolara izuzeća od poreza na školske oblasti. Uvek proverite programe izuzeća vaše države i primenite ih brzomnogo njih ima rokove ubrzo nakon kupovine kuće.
Neto oporeziva vrednost i konačna proraèuna
Formula je: Porez na imovinu = (Procenat vrednosti Izuzeća) × Mil Stopa 1.000. Neke oblasti takođe primenjuju odvojene stope za različite usluge (npr. okružni porez, školski porez, opštinski porez), tako da je vaš ukupni račun zbroj ovih slojeva.
Razumevanje ocena poreza na imovinu
Procene nisu statične, ažuriraju se periodično.
Kako procene određuju vrednost
Procenat koristi tri primarne metode: poređenje prodaje (uporedivanje nedavne prodaje sličnih kuća), pristup troškova (procena zamene troškova minus deprecijacija), i pristup prihoda (za nekretnine najma). Većina stambenih procena se oslanja na poređenje prodaje. Procjene mogu da vrše fizičke inspekcije ili da koriste statističke modele na osnovu trendova susedstva. Ako napravite poboljšanja kao što je dodavanje kupatila ili završavanje podruma, očekujte da će vaša procena porasti.
Ciklusi procene i primedbe
U većini nadležnosti se procenjuje svaka od jedne do pet godina, dobićete obaveštenje o ocenjenoj vrednosti, tipično poštom. Ovo obaveštenje uključuje ocenjenu vrednost vaše imovine, poresku stopu i ukupnu poresku vrednost.
Šta da se radi ako ti se procena èini previsokom
Ako verujete da vaša procena prevazilazi fer tržišnu vrednost, imate pravo na žalbu. Proces varira ali generalno podrazumeva podnošenje pismenog protesta sa kancelarijom procenjivača, pružajući dokaze kao što su nedavne procene ili uporedive prodaje, i prisustvovanje saslušanju. Stope uspeha variraju, ali mnogi vlasnici kuća postižu redukcije. Rokovi su strogi često 30 dana od datuma obaveštenja tako da brzo delujte.
Vrhunska poreska ispust i kako da se kvalifikuju
Izuzeci mogu znatno smanjiti vaš porez, ispod su najèešæi tipovi koji su dostupni širom SAD-a.
Izuzetak od doma
Ovo izuzeće važi za vašu primarnu rezidenciju. Smanjuje oporezivu vrednost fiksnim iznosom (npr. 25.000 dolara na Floridi). Neke države takođe nudekućnu kapu koja ograničava godišnje povećanje procene. Da biste je prisvojili, morate živeti u kući kao stalna adresa i podneti zahtev za prijem u okrug.
Izuzeci starijih graðana
Mnoge države pružaju dodatno olakšanje vlasnicima kuća u dobi od 65 ili više godina. Izuzeća se mogu zasnivati na starosti, prihodima ili oboje. Na primer, predlog Kalifornije 19 omogućava starijima da prenesu svoju poresku osnovicu u novi dom. Proverite svoj lokalni program izuzećaneki zahtevaju godišnju obnovu.
Veterani i izuzeci za invalidnost
Veterani sa teškoćama povezanim sa uslugama, preživeli supružnici i osobe sa invaliditetom mogu da se kvalifikuju za delimična ili puna izuzeća. Iznos često korelira sa ocenom invaliditeta. Npr. Njujork nudi 50% izuzeća za veterane koji su služili tokom rata. Dokumentacija od VA je tipično potrebna.
Druga specijalna izuzeæa
Pogledaj izuzeæe za poljoprivredno zemljište, istorijska svojstva, solarne instalacije, ili nekretnine u vlasništvu religioznih ili dobrotvornih organizacija.
Plaćanje poreza na imovinu: opcije i strategije
Porezi na imovinu su prema rasporedu vaše lokalne vlade, a većina oblasti prihvata plaćanje godišnje, polugodišnje ili tromesečno.
Direktno plaćanje poreskoj vlasti
Možete platiti direktno čekom, internet portalom ili lično. Neke nadležnosti nude popuste za rano plaćanje. Obrnuto, kašnjenje plaćanja naplaćuju kazne i kamatečesto 1% mjesečno ili više. Postavite podsjetnike ili upišite se u automatske sisteme plaćanja kako biste izbegli delikvenciju.
Računi kroz hipoteku
Većina zajmodavaca zahteva od zajmodavaca da plate porez na imovinu na račun koji se plaća na mesečnu hipoteku. Pozajmljivač onda otplaćuje porez lokalnoj vladi kada je to potrebno. To širi troškove preko 12 meseci i osigurava da se nikada ne suočite sa velikom sumom. Međutim, budite svesni da escrow računi ponekad mogu da se preskupe ili nedopuste, što dovodi do prilagođavanja. Pregledajte svoju izjavu godišnje da potvrdite tačnost.
Planovi plaćanja i Hardship programi
Ako niste u mogućnosti da platite u potpunosti, neki okruzi nude planove za rate ili odgode, posebno za starije ili kuće vlasnika niskih prihoda. Deferral odlaže plaćanje dok se imovina ne proda ili prenese. Interesi accrues, ali to može sprečiti predujam. Kontaktirajte svoju poresku kancelariju da istraži opcije.
Последице неплате: Лиенс и Foreclosure
Za razliku od ostalih dugova, porezi na imovinu su prioritetni.
Preciznost kamata i kazni
Neplaćeni porezi odmah počinju da prikupljuju kamate i kasne kazne. Stopa varira po državi ali često prelazi 10% godišnje. Posle nekoliko meseci, ukupni dug može znatno da se umanji.
Porezna linija na imovinu
Ako porezi ostanu neplaćeni, lokalna vlada stavlja zalog za porez na vašu imovinu. Ova zaloga daje vladi legalan zahtev. U nekim državama, založno pravo se može prodati privatnom investitoru na aukciji za založno plaćanje poreza, a investitor zatim plaća poreze i zarađuje kamatu.
Zaplena
Nakon zakonskog perioda (često dve do tri godine), taxing organ može da pokrene predzaduživanje. To rezultira prisilnom prodajom vašeg doma kako bi zadovoljio neplaćene poreze. Predujam se može desiti čak i ako imate hipoteku u stvari, poreske zadužnice imaju prioritet nad hipotekarnim založnim sredstvima. Izbegavanje delinkvencije je kritično. Ako se mučite, kontaktirajte stambenog savetnika ili pravnu pomoć odmah.
Strategije upravljanja i smanjenja poreza na imovinu
Proaktivni vlasnici kuæa mogu preduzeti nekoliko koraka da bi zadržali poreze na imovinu pod kontrolom.
Redovno pregledajte svoju procenu.
Svake godine uporedite svoju procenjivu vrednost sa nedavnom prodajom sliènih kuæa u vašem kraju, ako vaša procena izgleda da je van linije, prikupite dokaze i uložite žalbu.
Prijavi se za sva primenjiva izuzeća
Mnogi vlasnici kuća propuštaju izuzeća za koja se kvalifikuju. Revizitujte svoju prihvatljivost svake godine, posebno ako se vaše okolnosti promene (npr., navršavanje 65, postaje invalid ili kupovina kuće po prvi put). Podnesite potrebne formulare do rokaneki rokovi su već 1. aprila.
Razumeti promene u milionima
Porezni zakon može da se poveæa èak i ako vaša procena ostane ravna ako lokalna vlada podigne cenu vode, prisustvuje školskom odboru ili budžetskom sudu da bi izrazila svoje mišljenje.
Razmotrite službu za protest poreza na imovinu
Nekoliko kompanija nudi apelacionu pomoć za naknadu (često procenat uštede). Dok možete sami da se žalite, ove usluge se bave papirologijom i pružaju uporedive podatke. Istražite njihov zapis i strukturu honorara pre nego što se prijavite.
Porezne odbitke na federalni povratak
Vlasnici koji se ubrajaju mogu da odbiju državni i lokalni porez na imovinu (uključujući poreze na nekretnine) na svoj savezni povrat poreza, pod uslovom da se na osnovu Zakona o porezu i poslovima podmiri limit od 10.000 dolara (zajednički) podmiruje porez. Ovaj odbitak se odnosi samo na poreze koje ste zapravo plaćali tokom godine. Vodite evidenciju o poreskim računima i izveštajima o uplatama. Za više detalja, obratite se na IRS Publication 530].
Porezi na imovinu za kupce po prvi put
Ako ulazite na tržište nekretnina, porezi na nekretnine su kljuèni faktor u pristupačnosti.
Faktor poreza u vaš budžet
Vaše mesečno plaćanje uključuje glavninu, kamatu, osiguranje i poreze na imovinu (PITI). Pitajte svog zajmodavca za procenu poreza na osnovu prodajne cene i lokalnih stopa. Zapamtite da ocene mogu da se povećaju nakon kupovine, posebno ako je prethodni vlasnik imao nižu ocenu vrednost zbog izuzeća ili kapara.
Istraživačke poreske istorije
Pre nego što date ponudu, uzmite istoriju poreza na imovinu sa sajta okružnog procenjivaèa.
Razumeti programe za smanjenje poreza
Neki gradovi nude privremene poreske popuste za novu izgradnju ili renoviranje, posebno u određenim razvojnim zonama. Oni mogu smanjiti vaše poreze na period od godina. Pitajte svog agenta za nekretnine ili lokalnu kancelariju za ekonomski razvoj o dostupnim programima.
Često postavljana pitanja o porezima na imovinu
Mogu li porezi na imovinu da se poveæavaju svake godine?
Da, ali stepen zavisi od lokalnih zakona. Neke države ograničavaju godišnja povećanja na fiksni procenat (npr. 2% u Kaliforniji). Drugi dozvoljavaju potpune ponovne procene zasnovane na tržišnim uslovima. Očekuju postepeno povećanje vremenom kako se vrednosti imovine i vladin budžet povećavaju.
Da li su porezi na imovinu isti za sve nekretnine u nekom podruèju?
Ne. Čak i sa istom stopom mlina, svojstva sa različitim procenjenim vrednostima plaćaju različite iznose. pored toga, izuzeća i specijalni okruzi (npr. za zaštitu od požara) mogu da izazovu varijacije.
Šta æe se desiti ako prodam kuæu sredinom godine?
Porezi na imovinu se obično ocenjuju pri zatvaranju. Prodavac ocenjuje kupca za poreze koji su već plaćeni za period posle prodaje, ili kupac nadoknađuje prodavcu neplaćene poreze od pre prodaje.
Mogu li odbiti porez na imovinu ako ne kažem nešto?
Broj Odbitak za državne i lokalne poreze (SALT) je dostupan samo ako navedete odbitke na raspored A. Ako uzmete standardni odbitak, ne možete odbiti porez na imovinu. Obratite se poreskom profesionalcu ili pogledajte IRS Raspored A instrukcije.
Kako da naðem svoju lokalnu poresku stopu?
Mnogi nude alate za traženje poreza na imovinu po adresi ili broju paketa.
Zaključak: Preuzimanje kontrole poreza na imovinu
Porezi na imovinu su složeni, ali rukovodljivi deo vlasništva. Razumevši kako procene funkcionišu, primenjujući se za svako izuzeće za koje ste kvalifikovani, apelovanje na precenjene vrednosti i ostajanje aktuelni na uplatama, možete da umanjite iznenađenja i zadržite više novca u džepu. Ključ je da ostanete angažovani da pregledate svoje obaveštenje, prisustvujete lokalnim budžetskim sastancima i po potrebi konsultujete profesionalce. Sa znanjem koje vam je dato ovde, možete da upravljate porezima na imovinu sa poverenjem i fokusirate se na uživanje u svom domu.