Razumevanje poreskih implikacija investicija nekretnina u Indiji

Razumevanje poreskih implikacija investicija nekretnina u Indiji

Nekretnine su i dalje jedna od najpopularnijih investicija u Indiji, nudeći dugoročnu zahvalnost kapitala i stalan tok prihoda od iznajmljivanja. Međutim, poreski pejzaž oko investicija nekretnina je složen i često pogrešno shvaćen. Od kapitalnih dobitaka i poreza na imovinu GST i TDS, svaka transakcija nosi svoj set zahteva za usklađivanje. Ovaj članak pruža sveobuhvatni, autoritativni vodič za poreske implikacije koje bi svaki investitor trebao znati, pomažući vam da planirate efikasno, minimizirate obaveze, i da ostanete potpuno u skladu sa indijskim poreskim zakonima.

Porezi na nekretnine

Indijski poreski zakon podlaže nekretnine na više nameta u zavisnosti od prirode transakcijekupovina, prodaja ili holding. Razumevanje svakog poreskog tipa je prvi korak ka efektivnom poreskom planiranju.

Kapital dobija porez na prodaju imovine

Kada prodate imovinu za profit, razlika između prodajne cene i troškova sticanja se tretira kao kapitalna dobit. holding period određuje da li je dobitak kratkoročan ili dugoročn, što zauzvrat utiče na poresku stopu i raspoloživa izuzeća.

• Kratko-termski kapitalni dobitci (STCG): Ako se imovina drži za manje od 24 meseca od datuma kupovine (ili datuma posedovanja, šta god da je ranije), dobit se dodaje vašem ukupnom prihodu i oporezuje se po vašoj primenjenoj poreskoj stopi. To vas može gurnuti u veću zagradu, što rezultira značajnim odlivom poreza.
• Dugo-Term Kapitalni dobitci (LTCG): Ako se imovina drži više od 24 meseca, dobitak se kvalifikuje kao dugoročna. Porezna stopa je 20% (plus primenjiva nadoplata i presecanje) uz korist indeksacije. Indeksacija prilagođava otkupnu cenu za inflaciju koristeći indeks troškova (CII) koji objavljuje Porezno odeljenje za prihode, čime se znatno smanjuje porezni dobitak.

Na primer, pretpostavimo da kupite stan u aprilu 2015. za 30 lakh i prodate ga u junu 2023 za 55 lakh. indeksirani troškovi akvizicije (koristeći CII od 240 za FY 2015-16 i 348 za FY 2023-24) bi bili otprilike 43,5 lakh, čime bi oporeziva dobit bila samo 11,5 lakh umesto 25 lakh. Ovo ilustruje moć indeksacije u smanjenju poreskog opterećenja na dugoročne imovinske investicije.

Izuzeci iz sekcija 54 i 54F

Da bi se podstaklo reinvestiranje kapitalnih dobitaka, Zakon o porezu na dohodak pruža velikodušna izuzeća. Sekcija 54], ako prodate stambenu kuću i uložite kapitalnu dobit u kupovinu ili izgradnju druge stambene kuće u određenim vremenskim granicama, LTCG je oslobođen poreza. Nova kuća mora da se kupi u roku od godinu dana pre ili dve godine od prodaje, ili izgrađena u roku od tri godine. Slično tome, Sekcija 54F nudi oslobođenje od prodaje bilo koje dugoročne imovine (drugo od stambene kuće) ako se u celokupnu neto prodaju ponovo ulaže u stambenu kuću.

Od ključne je važnosti napomenuti da ova izuzeća dolaze sa uslovima zaključavanja: nova imovina se ne može prodati u roku od tri godine od kupovine, a ne možete posedovati više od jedne stambene kuće na dan transfera (za Sekciju 54). šema računa kapitalnih dobitaka može se koristiti za parkiranje dobitaka ako se reinvestiranje ne završi pre datuma vraćanja poreza.

Porez na najam

Zarada prihoda od najma od imovine je oporeziva ispod glave Prihod od imovine kuće. Proračun je jednostavan ali zahteva pažnju na odbitke.

• Godišnja vrednost (GAV): Veća od stvarne kirije primljene/primane ili očekivane kirije (općinska vrednost ili fer kirija). Ako je nekretnina prazna za deo godine, prava kirija može biti niža.
• Net Godišnja vrednost (NAV): GAV minus opštinski porezi plaćeni tokom godine.
• Dedukcije: Standardni odbitak 30% NAV] je dozvoljeno za popravke i održavanje, bez obzira na stvarne rashode. Osim toga, kamata na kućni kredit uzet za imovinu može se odbiti pod sekcijom 24(b) nema gornje granice za neka-out svojstva, za razliku od limita od 2 lakh za samookupirana svojstva.
• Porezni prihod: NAV minus 30% standardni odbitak minus kamata koji se plaća. Rezultujući broj se dodaje vašem ukupnom prihodu i oporezuje se na tarifama.

Na primer, ako dobijete kiriju od 10 lakh po godišnjem iznosu, platite opštinske poreze od 50.000, i imate godišnju kućnu kamatu od 2,5 lakh, vaš oporezivi prihod od kućne imovine bi bio: (10,00,000 - 50 000) = 9,50.000 (NAV), manje 30% standardnog dedukcije (2,85 000), manje kamate (2,50.000) = 4,50.000. Ovo je iznos koji je dodat vašem poreznom prihodu.

Porez na robu i usluge (GST) na podsastavne osobine

GST se odnosi na kupovinu nekretnina ispod konstrukcijske strukture. Trenutna stopa je 5% za pristupačne stambene jedinice i 12% za druge stambene nekretnine (sa punim ulaznim poreznim kreditom na raspolaganju graditeljima). Za komercijalne nekretnine, stopa je generalno 12% ili 18% u zavisnosti od projekta. Važno je da GST nije nametnut na spremna-to-move-in svojstva koja su dobila potvrdu o završetku, jer ne postoji tekuća građevinska usluga.

Ulazni poreski kredit (ITC) na GST-u uplaćen generalno nije dostupan kućnim kupcima za stambene nekretnine, ali za komercijalna svojstva koja se koriste u poslovanju, ITC se može tvrditi. uvek proverite građevinsku GST registraciju i obezbedite da faktura jasno pokazuje poresku komponentu za usklađenost.

TDS o kupovini imovine (Sekcija 194-IA)

Svako lice koje kupuje nepokretnu imovinu (osim poljoprivrednog zemljišta) za razmatranje 50 lakh ili više je potrebno da se odbije porez koji se odbija na izvor (TDS) na 1%] od razmatranja prodaje. TDS mora biti odbijen u trenutku plaćanja ili kredita, što god je ranije, i deponovan kod vlade koristeći Form 26QB. Kupac takođe mora da podnese TDS povrat (Form 26QB) i izda TDS sertifikat (Form 16B) prodavcu.

Neuspeh da se odbije ili uplati TDS može rezultirati nedozvoljenjem rashoda i kamata kazni. Ova odredba se primenjuje čak i ako je prodavac NRIta stopa tada postaje 20% plus nadoplata (osim ako se niža stopa ne precizira u okviru Sporazuma o dvostrukom izbjegavanju poreza).

Porez na imovinu i ostali troškovi holdinga

Posjedovanje nekretnina nije samo kupovina; godišnji troškovi holdinga takođe imaju poreske implikacije.

Porez na imovinu (Municipal Porez)

Porez na imovinu godišnje naplaćuju lokalna opštinska tela (npr. BMC, MCD, BBMP) na osnovu vrednosti, površine i upotrebe imovine. Ovaj porez se odbija od prihoda od najma ispod glave Dohotak od imovine kuće. Za nekretnine koje su vlasnici zauzeli, porez na imovinu se ne odbija jer nema prihoda od najma, ali se može smatrati kao deo troškova vlasništva.

Stope poreza na imovinu se široko razlikuju: na primer, u Mumbaiju stambene nekretnine se oporezuju na 5,7 odsto ratibilne vrednosti, dok su u Delhiju stope niže. Investitori bi trebalo da uračunaju ove godišnje troškove pri izračunavanju neto vraćanja.

Stamp Duty and Registration Charges

U vreme kupovine, carina od marke (tipično 5,7% imovine, različito po državi) i naplate registracije (oko 1%) su značajni troškovi. To se ne odbija kao trošak u godini kupovine već se dodaje na troškove sticanja kapitalnih dobitaka. To može da smanji eventualnu kapitalnu dobit, koja je korisna za poreske svrhe. Međutim, nema neposrednog odbitka na raspolaganju.

Važno: Od FY 2017-18, troškovi za kupovinu kuće mogu se tvrditi kao odbitak Sekcija 80C (podložan ukupnoj granici od 1,5 lakha). To pruža neko olakšanje kupcima kuća, ali većina investitora će naći kombinaciju glavne otplate i carine maraka brzo prelazi kapicu.

Zajam za kuæu i diferencijalna dedukcija

Investicije u nekretnine koje finansira kredit za kuæu nude znaèajne poreske olakšice:

• Odnos 24(b) Interes za kućni kredit: Za samookupiranu imovinu, kamata se odbije na 2 lakh godišnje. Za otpusnu imovinu, nema gornje granice; čitav kamate koje se plaćaju tokom godine je odbitno od prihoda za iznajmljivanje. Ako je prihod za iznajmljivanje nedovoljan, gubitak se može postaviti protiv drugih prihoda (podložan gubitku od 2 lakh na gubitku od kućne imovine).
• Sekcija 80C Direktor otplate: Glavni deo kućnog kredita EMI se kvalifikuje za odbitak u okviru Sekcije 80C, do ukupne granice od 1,5 lakh. To takođe uključuje i carinu maraka i registraciju kao što je ranije spomenuto. Imovina ne sme biti prebačena u roku od pet godina od posedovanja, ili će se dedukcija preokrenuti u godini prodaje.
• Sekcija 80EE (prvi put kupci):] Dodatni odbitak do 50 000 na kućne kredite je dostupan za kupce pristupačnih stanova, pod uslovom da je iznos kredita ispod 35 lakha i da je vrednost imovine ispod 50 lakha. Ovo je iznad i iznad granice 2 lakha.

Oporezivanje za posebne kategorije investitora

Ne-Stambeni Indijanci (NRI)

NRI se suočavaju sa dodatnim zahtevima za poresku usklađenost prilikom investiranja u indijske nekretnine. Stope poreza na kapital su generalno iste kao i za stanovnike (20% sa indeksacijom za LTCG, stopom ploča za STCG), ali su stope TDS-a veće:

• U prodaji imovine od strane NRI, kupac mora da odbije TDS na 20% na LTCG (uz indeksaciju) ili 30% na STCG (plus nadoplata i ces), osim ako NRI ne dobije niži TDS sertifikat od Poreznog odeljenja za prihode.
• Prihod od najma koji se plaća NRI podleže TDS-u na 30 odsto (ili primenjiva stopa ugovora) u okviru Sekcije 195.
• NRI takođe mogu da tvrde ista izuzeća iz sekcija 54 i 54F, ali moraju da reinvestiraju dobitke u Indiji. Repatrijacija prodajnih prihoda je regulisana RBI smernicama.
• Sporazumi o dvostrukom izbegavanju poreza (DTAA) mogu da olaksaju ako NRI-jeva zemlja boravišta takođe oporezuje isti prihod. Preporucuje se konsultovanje sa CA specijalizacijom za prekogranično oporezivanje.

Investitori u komercijalne nekretnine

Komercijalne nekretnine (uredski prostori, maloprodajne jedinice, skladišta) tretiraju se slično kao i nekretnine za najam stanova, ali uz neke razlike:

• GST registracija može biti obavezna ako prihod od najma premaši 20 lakh (10 lakh u nekim državama). zakupac (vlasnik) mora da naplaćuje GST na kiriju (tipično 18%) i da je preneti vladi.
• Deprecijacija na zgradi (ne na zemljištu) može se pripisati Zakonu o porezu na dohodak na 10% (WDV) za poslovne zgrade. Ovo je ne-novčani odbitak koji smanjuje prihode od najma.
• Kapitalni dobitci u prodaji se računaju slično, ali se indeksacione beneficije i dalje važe za LTCG.

Strategije poreskog planiranja za nekretnine investitori

Proaktivno poresko planiranje može značajno da poveća posle poreza.

1. Držite svojstva više od 24 meseca:] Dugoročni kapitalni dobitci privlače nižu efektivnu stopu nakon indeksacije, i možete da tvrdite izuzeća pod sekcijama 54 i 54F. Planirajte vreme prodaje u skladu sa tim.
2. Koristi indeksaciju u svoju korist: Prati indeks inflacije troškova (CII) godinu za godinu. Osnovna godina za indeksaciju je promenjena u 2001. godine, tako da nekretnine kupljene pre 2001. godine mogu da imaju fer tržišnu vrednost kao 1. aprila 2001. usvojene kao trošak. To često dovodi do nižih indeksiranih dobitaka.
3. Reinvest dobitak u navedenim obveznicama:] Ako ne možete da investirate u drugu kuću, razmislite o ulaganju u kapitalne obveznice pod sekcijom 54EC (kao obveznice koje izdaju NHAI ili REC). Izuzeće je do 50 lakh za obveznice sa 5-godišnjom lock-in, trenutno nudeći skromnu kamatnu stopu.
4. Optimiziraj kućnu kamatu: Za otpusne nekretnine, odbit će se čitav kamata, tako da uzimanje većeg kredita može stvoriti poreski gubitak koji umanjuje drugi prihod (podloga zatvaraču gubitka od 2 lakh). Osigurati pravilnu dokumentaciju plaćanja kamata.
5. Držite više nekretnina kao deonice u trgovini: Ako ste razvijač nekretnina ili trgovac (tj. kupovina i prodaja često), prihod se može tretirati kao poslovni prihod, a ne kapitalni dobitak. To omogućava odbitak troškova kao što su brokerski, pravni troškovi i troškovi marketinga. Međutim, to takođe znači da nema indeksacije ili dugoročnih stopa kapitalnih dobitaka.
6. Zadržite pedantne zapise: Držite sve ugovore o kupovini, ugovore o prodaji, račune o porezima, račune za kredite i renovaciju.

Zajednička pitanja jama i usklađenost

Mnogi investitori nesvesno upadaju u poreske zamke.

• Ne prijavljujući idejnu zakupninu iz upražnjene imovine: Ako posedujete drugu imovinu koja je upražnjena, Poresko odeljenje za prihode od prihoda od poreza na dohodak od poreza na dohodak (na osnovu opštinske vrednosti ili fer kirije) i oporezuje je. Bolje je proglasiti imovinu samozauzetom ako se ne pusti, ali samo jedna samozauzeta imovina je dozvoljena bez poreza; dodatne nekretnine se smatraju puštene.
• Ignorišući TDS na kiriju: Stanari koji plaćaju kiriju veću od 50 000 mesečno moraju da odbiju TDS na 10% pod sekcijom 194-IB (ili 30% za NRI). Neuspeh da to urade može dovesti do nedozvoljenosti i kazni za obe strane.
• Ne tvrdeći indeksaciju u godini prodaje: Indeksacija je dostupna samo za LTCG. Ako prodate u roku od 24 meseca, gubite ovu korist u potpunosti.
• Propuštajući rok za reinvestiranje: Da biste zatražili izuzeće iz Sekcije 54, morate kupiti novu imovinu u roku od dve godine (ili konstruisati u roku od tri godine). Svako odlaganje rezultira da dobitak postane oporeziv u godini kada istekne rok.
• Over izgledajući državni specifični porezi: Neke države naplaćuju dodatne dodatke ili stope kruga veće od stvarne transakcijske cene. Ako je razmatranje prodaje manje od stope kruga (skupa vrednost carine), razlika se može oporezovati kao ocenjeni prihod u okviru Sekcije 50C.

Budući trendovi i predložene reforme

U okviru poreza na nekretnine u Indiji evoluiraju. Nedavni predlozi budžeta uključivali su mere za podsticanje pristupačnog stanovanja (npr. proširenje sekcije 80EEA) i pojednostavljenje kapitalnih dobitaka. Na primer, vlada je razmotrila smanjenje perioda holdinga za LTCG sa 24 meseca na 12 meseci za neke vrste nekretnina, ali to još nije bilo uvedeno. Takođe je u toku rasprava o racionalizaciji stopa carine maraka širom država kako bi se smanjio ukupni trošak transakcije. Investitori bi trebalo da ostanu ažurirani preko zvaničnih izvora kao što su sajt Poreznog odeljenja za prihode ( i [FLT:] [Flax.gov.) i pouzdani poreski portali kao što su ClearTax[ i [FLT:Tmann][LT][LT].

Zaključak

Investicija u indijske nekretnine nudi atraktivne povrate, ali poreske implikacije su višestruke i zahtevaju pažljivu navigaciju. Od kapitalnih dobitaka indeksiranih za inflaciju i izuzeća od reinvestiranja do odbitaka od prihoda i TDS usaglašavanja, svaka odlukabilo da se kupi, zadrži ili proda ima poreske posledice. Razumevanjem pravila, održavanjem odgovarajuće dokumentacije, i traženjem stručnih saveta kada je potrebno, investitori mogu značajno da smanje svoje poresko opterećenje i poboljšaju neto vraćanje. Ključ je u planiranju unapred, ostati informisani o zakonodavnim promenama, i integrisanju poreske strategije u svaku transakciju nekretnina.

Odricanje: Ovaj članak je samo za informativne svrhe i ne predstavlja savete o porezu.Poreski zakoni podliježu promenama i pojedinačne okolnosti mogu varirati.Molimo vas da se konsultujete sa kvalifikovanim računovođom ili poreskim savetnikom za navođenje specifično za vašu situaciju.