Zakoni o korišćenju zemljišta i zoninga čine okosnicu planiranja i razvoja zajednice. Za vlasnike nekretnina, investitore nekretnina, kupce i programere, razumevanje ovih propisa nije opcionalno to je suštinsko. Nedostaci sa zoniranjem mogu zaustaviti projekat, pokrenuti novčane kazne, ili čak primorati na uklanjanje struktura. Za stanovnike, zoniranje oblikuje karakter komšiluka, utičući na sve od prometnih obrazaca do imovinskih vrednosti.

Ovaj sveobuhvatni vodič istražuje osnove zakona o zoniranju i upotrebi zemljišta, objašnjava kako oni rade u praksi, i pruža akcione korake za njihovo upravljanje u vašoj zajednici.

Šta su Zakoni o upotrebi Zoninga i zemlje?

Zakoni o zoni su lokalni propisi koji dele opštinu na određene oblasti ili zone. Svaka zona dolazi sa specifičnim skupom pravila kojima se uređuje šta se može izgraditi i kako se zemlja može koristiti. Zakon o upotrebi zemljišta je širi pojam koji obuhvata zoniranje kao i druge propise kao što su kontrola podreda, zaštita životne sredine i istorijska pravila očuvanja. Zajedno, ti zakoni stvaraju pravni okvir koji vodi fizički i ekonomski razvoj zajednice.

Osnovni ciljevi zoniranja i zakona o korišćenju zemljišta uključuju:

  • Javno zdravlje i bezbednost: Razdvajanje nekompatibilnih upotreba, kao što je držanje industrijskih fabrika podalje od škola i bolnica.
  • Naredni rast:] Sprečavanje nasumičnog razvoja koji snižava infrastrukturu.
  • Zaštita od vrednosti vlasništva: Osiguravanje da susedne upotrebe ne utiču negativno na kućne vrednosti.
  • Environmentalno upravljanje: Štiteći močvarna područja, poplavne površine i druga osetljiva područja.

Ovi zakoni datiraju iz ranog 20. veka u Sjedinjenim Državama, sa tim da Vrhovni sud potvrđuje njihovu ustavnost u značajnom slučaju Vila Euklida protiv Ambler nekretnine Co. (1926). Od tada, zoniranje je postalo standardno sredstvo za lokalne vlade širom zemlje.

Vrste Zoning Distrikta

Dok svaka opština definiše sopstvene kategorije zona, većina prati sličnu strukturu. Razumevanje ovih zajedničkih okruga je prvi korak u proceni bilo koje imovine.

Stambene zone

Stambene zone su odreðene za stanovanje, èesto su dodatno podeljene za kontrolu gustine i gradnje:

  • Simal-family stambeni (R-1): Samostojeće kuće na pojedinim parcelama. Ove zone često imaju minimum zahteva veličine parcele i ograničenu visinu gradnje.
  • Multi-familija stambena (R-2, R-3):] Omogućuje duplekse, gradske kuće i stambene zgrade. Gustoća se izražava kao jedinice po jutru.
  • Stambena razmesa: Kombinuje stambene prostore sa komercijalnim ili maloprodajnim prostorom, uobičajene u urbanim infiltriranim razvojima.

Komercijalne zone

Komercijalne zone smeštaju preduzeća i maloprodaju. Podkategorije uključuju:

  • Komšijska reklama: Mala maloprodaja kao što su prodavnice u uglu i kafeterije.
  • Generalska reklama: Veća maloprodaja, restorani, i kancelarije.
  • Centralni poslovni okrug (CBD): Gradsko jezgro visokog gustoće sa visokim zgradama i teškim pešačkim saobraćajem.

Industrijske zone

Industrijske zone su rezervisane za proizvodnju, skladištenje i logistiku, obično su locirane daleko od stambenih oblasti da bi se smanjila buka, saobraćaj i zagađenje.

Poljoprivredne zone

Poljoprivredne zone štite poljoprivredni i ruralni karakter.Dozvoljavaju uzgoj useva, stoku i srodne aktivnosti. Neke poljoprivredne zone omogućavaju ograničeni stambeni razvoj, ali su veličine punog zemljišta obično velike često 10 hektara ili više.

Specijalne namjene okruga

Mnoge zajednice takoðe stvaraju posebne namjene okruga za jedinstvene potrebe:

  • Historijski okruzi: Sačuvajte arhitektonsko nasleđe sa striktnim smernicama za dizajn.
  • Zone za potpalu:] Ograničenje razvoja u područjima sklonim poplavama.
  • Planirani razvoj jedinica (PUD): Dozvoli fleksibilno zoniranje za projekte velike mešovite upotrebe sa pregovaračkim odobrenjima.

Kako zakon o Zoningu utièe na razvoj imovine

Zakoni o zoningu daleko prevazilaze jednostavno navodećiovo zemljište je za kuće Nameću detaljne standarde koji direktno utiču na ono što možete da izgradite i kako možete da koristite svoju imovinu.

Velièina zgrade, visina i setbacks

Svaki deo zone uključuje dimenzionalne zahteve:

  • Setbacks: Minimalna udaljenost zgrada mora biti od linija imovine, ulica ili drugih struktura. Front, strana, i zadnji zastoj variraju po okrugu.
  • Ograničenja visine: Maksimalna visina gradnje, često izražena u stopalima ili pričama.
  • Odnos ukupne površine zgrade do veličine zemljišta.
  • Lot pokrivenost: Procenat od mnogo toga što može biti pokriveno zgradama ili neprobojnim površinama.

Parking i saobraæaj Zahtjevi

Komercijalni i višeroditeljski razvoj obično su obavezni da obezbede minimum parkirnih mesta. Neki gradovi takođe imaju maksimalna ograničenja parkiranja da bi se podstakla tranzitna upotreba. Studije uticaja na saobraćaj mogu biti potrebne za veća kretanja, a od developera se može tražiti da plati za unapređenje puteva ili saobraćajne signale.

Koristi Dozvole i uslovne dozvole za upotrebu

Većina zonskih kodova stvara tri kategorije upotrebe:

  • Dozvoljeno pravom: Korišćenja koja su automatski dozvoljena ako svojstvo ispunjava sve dimenzionalne i druge zahteve.
  • Kondicionalne upotrebe (posebni izuzeci):] Upotrebe koje zahtevaju javno saslušanje i odobrenje od table za zoniranje.Primeri uključuju crkve u stambenim zonama ili obdanište u komercijalnim zonama.
  • Zabranjena upotreba:] Upotrebe koje nisu dozvoljene ni pod kojim okolnostima.

Промене варијанте и зонинг

Ako vaša imovina ne ispuni specifični uslov za zoniranje, možete se prijaviti za varijancu. Varijanca daje dozvolu da se odstupi od pravila na primer, gradnja bliže liniji imovine nego što je potrebno. Da biste dobili varijaciju, obično morate dokazati da ograničenje stvara nedozvoljenu teškoću jedinstvenu za vašu imovinu.

Ako želite da koristite svoju zemlju na način koji trenutno zoniranje ne dozvoljava, možete da zatražite zonski amandman ili rezonovanje. Ovo je zakonodavni proces koji zahteva odobrenje gradskog veća ili okružne komisije, često nakon preporuke komisije za planiranje.

Uloga sveobuhvatnih planova

Zakoni o zoningu ne postoje u vakuumu. Oni su vođeni sveobuhvatan plan (koji se takođe naziva opšti plan ili master plan). Ovaj dugoročni dokument prikazuje viziju zajednice za budući rast, uključujući korišćenje zemljišta, prevoz, stambeni i ekonomski razvoj. Zakoni o zoningu moraju biti u skladu sa sveobuhvatnim planom. Ako razmatrate veliki razvoj, pregled sveobuhvatnog plana će vam reći da li se vaš projekat poklapa sa dugoročnim ciljevima zajednice.

Kako da istražimo Zoning za odreðenu imovinu

Pre kupovine zemljišta ili započinjanja projekta, temeljna istraživanja su kritična.

Korak 1: Identificirajte Zoning Distrikt

Kontaktirajte lokalno odeljenje za planiranje ili posetite opštinski sajt. Većina gradova obezbeđuje online mape zona na kojima možete da uđete u adresu i vidite oznaku okruga. Zapišite tačan broj zona, kao što suR-1A iliC-2.

Korak 2: Proèitaj Pravilnik o zoni

Naðite deo opštinskog koda koji odgovara vašem okrugu.

  • Dozvoljena i uslovna upotreba.
  • Dimenzioni zahtevi (setbacks, visinom, FAR).
  • Parking i dekorativni standardi.
  • Propisi o potpisima.

3. korak: Provjerite preklapanja

Oblačni okruzi dodaju dodatna pravila na vrhu baze. Zajednički preklopi uključuju:

  • Historijski preklopi očuvanja: Zahtijevamo pregled dizajna za spoljašnje promene.
  • Floodplain oblays: Zahtijevaju certifikate o povišenju i otporu na poplave.
  • Ekvironmentalni preklopi: Zaštitite potoke, strme padine, ili stanište divljih životinja.

Korak 4: Razgovarajte sa osobljem

Programiranje može da odgovori na pitanja, objasni procedure i zastavi potencijalna pitanja.

Zajednička pitanja zonjenja i kako ih rešiti

Èak i vredni vlasnici nekretnina nailaze na probleme.

Neskladne upotrebe

A nekonformišuća upotreba je upotreba koja je bila legalna kada je uspostavljena ali više nije dozvoljena pod trenutnim zoniranjem. Na primer, mala prodavnica namirnica u okrugu koja je od tada ponovo zatvorena za stambenu upotrebu. Većina propisa dozvoljava da se ne konformišu upotrebe za nastavak, ali mogu ograničiti širenje, obnovu nakon katastrofe, ili nastavak operacije nakon perioda napuštanja.

ZONING PREKRŠAJA

Izgradnja bez dozvole ili korišćenje imovine na način da se krši zakon o zoni može rezultirati novčanim kaznama, nalogom za zaustavljanje rada i zakonskim postupkom. Ako primite obaveštenje o prekršaju, nemojte ga ignorisati. Možda ćete morati da se prijavite za odstupanje, izmenite upotrebu ili se žalite na odluku.

Susedski sporovi

Zoning pitanja često nastaju između suseda. Zajedničke žalbe uključuju:

  • Ograda ili struktura koja krši zahteve za zaostajanje.
  • Poslovni aktivnosti u stambenoj zoni, kao što je kućna radionica za popravke automobila.
  • Buka, parking, ili problemi sa mirisom iz obližnjeg biznisa.

Ako to ne uspe, podnesi žalbu lokalnoj kancelariji za zonske poslove.

Zakon o upotrebi zemljišta izvan Zoninga

Iako je zoniranje najvidljiviji aspekt zakona o upotrebi zemljišta, drugi propisi takođe imaju veliku ulogu.

Propisi o poddeli

Zakoni o poddeli ureðuju kako je zemljište podeljeno na mnogo, zahtevaju od razvijaèa da obezbedi ulice, komunalije, odvodnju i drugu infrastrukturu, pre nego što možete da prodate mnogo u novom razvoju, podgradska platforma mora da bude odobrena od strane lokalne vlade.

Propisi o zaštiti životne sredine

Federalni, državni i lokalni zakoni o zaštiti životne sredine mogu da ogranièe razvoj.

  • Mokravi:] Regulisan od strane Američkog vojnog korpusa inženjera po Zakonu o čistoj vodi.
  • Ogorčene vrste: Razvoj može biti ograničen na staništa zaštićenih vrsta.
  • Uprava olujnih voda:] Mnoge nadležnosti zahtevaju zadržavanje na licu mesta ili lečenje olujnih voda koje se istjecaju.

Istorijsko očuvanje

Svojstva u imenovanim istorijskim okruzima ili nabrojanim u Nacionalnom registru istorijskih mesta suočavaju se sa dodatnim ograničenjima. Eksterijerne promene, rušenje i nova gradnja mora da pregleda istorijska komisija za očuvanje.

Proces odobravanja: Šta očekivati

Razvijanje zemljišta ili promena njegove upotrebe retko je jednostavna stvar. Većina projekata zahteva višestruka odobrenja:

  1. Pred-aplikacioni sastanak: Predstavite svoj predlog planiranju osoblja za povratne informacije.
  2. Pregled plana: Prijavi detaljne planove koji prikazuju izgled zgrade, parking, uređenje zemljišta i odvodnju.
  3. Za uslovne upotrebe, varijacije ili rezonovanje potrebno je javno saslušanje.
  4. Preporuka komisije za planiranje: Komisija za planiranje razmatra slučaj i daje preporuku izabranom telu.
  5. Gradsko veće ili odluka okružne komisije:] Konačni glas o rezoniranju ili velikim dešavanjima tipično donosi izabrano upravljačko telo.
  6. Građevinske dozvole: Nakon što su postavljena odobrenja za zoniranje, možete podneti zahtev za građevinske dozvole za izgradnju projekta.

Ceo proces može da traje bilo gde od nekoliko nedelja do više od godinu dana, u zavisnosti od složenosti i nivoa javnog interesa.

Zašto Zoning stvari za domaæe kupce

Ako kupujete kuæu, zonarstvo utièe na vas na naèine koje možda ne oèekujete:

  • Vrednosti vlasništva: Domovi u stabilnim, dobro isplaniranim kvartovima imaju tendenciju da bolje drže svoju vrednost.
  • Razvoj budućnosti: Proverite šta je dozvoljeno na susednim posedima. Prazno zemljište pored može postati benzinska stanica ili zgrada sa visokim zgradama ako to dozvoli zona.
  • Poslovne firme: Ako planirate da vodite posao od svog doma, proverite da li to zona dozvoljava i koja ograničenja važe.
  • Dodaci i renoviranja: Proširenje vašeg doma može zahtevati varijante ako postojeća struktura ne ispuni trenutne zaostatke ili ograničenja visine.

Kako da se uključim u lokalne odluke o zoniranju

Zoning nije samo za programere i zvaniènike, stanovnici imaju glas kako njihova zajednica raste, evo kako da učestvuju:

  • Prilozi za planiranje komisije i sastanaka gradskog veća. Ovi sastanci su javni i često uključuju mogućnosti za komentar javnosti.
  • Pridružite se udruženju suseda. Ove grupe često pregledavaju i komentarišu predložene događaje.
  • Služite u odboru ili komisiji. Mnoge zajednice imaju otvaranje za komisiju za planiranje, odbor za zinu žalbe, ili istorijsku komisiju za očuvanje.
  • Govorite tokom sveobuhvatnih ažuriranja plana. Ove ažurne informacije se dešavaju svakih 510 godina i postavljaju pravac za buduće promene u zoni.

Resursi za dalje učenje

Zakon o zoniranju varira široko od jedne do druge nadležnosti.

  • Lokalno planiranje odeljenja:] Najbolji izvor za mape, propise i formulare za primenu.
  • Municipalni kod:] Većina lokalnih kodova dostupna je online putem usluga kao što su Municode ili Municode Library.
  • Statuti državne upotrebe zemljišta: Državni zakoni uspostavljaju pravni okvir za lokalno zoniranje. Na primer, sistem korišćenja zemljišta u Oregonu je jedinstven i visoko centraliziran.
  • Stručni konsultanti:] Advokati za korišćenje zemljišta, planeri i konsultanti za zoniranje mogu da obezbede stručno savetovanje za složene projekte.
  • Obrazovne publikacije: Američko udruženje za planiranje objavljuje knjige i članke o zoniranju najboljih praksi. Pogledajte njihove resurse na planning.org.

Konaène misli

Zakoni o korišćenju zemljišta i zoninga nisu birokratske prepreke to su alati koje zajednice koriste da oblikuju svoju budućnost. Razumevanje ovih pravila osnažuje vas da donosite informisane odluke o svojini, izbegavate skupe greške i da smisleno učestvujete u razvoju vašeg susedstva.

Bilo da gradite dom, zapoèinjete posao ili jednostavno kupujete imanje, uzmite vremena da nauèite šifru za zoniranje, poprièajte sa osobljem za planiranje, proèitajte sveobuhvatan plan, prisustvujte javnom saslušanju, saznanje koje æete steæi biæe jedna od najvrednijih stvari koje æete doneti u bilo koje poduhvate nekretnina.