Razumevanje Zoninga i lokalnog planiranja: Šta to znači za vas

Razumevanje Zoninga i lokalnog planiranja: Šta to znači za vas

Za vlasnike nekretnina, graditelje i stanovnike, shvatanje ovih pravila nije opcionalno — bitno je da donosimo odluke u kojima živimo, radimo i investiramo. Za vlasnike nekretnina, i stanovnike, i za njih je neophodno da se donose odluke o radu, izbegavaju skupe povrede i maksimiziraju potencijal bilo kog dela zemljišta. Ovi propisi utiču na sve od visine zgrade do toga da li možete da vodite kućni biznis ili da dodate stambenu jedinicu za pomoć u vašoj imovini. Dok zoniranje kodova i sveobuhvatnih planova mogu da izgledaju gusto i tehnički, one služe kritičnoj svrsi: organizovanju urbanog rasta, zaštiti vrednosti imovine, i sprečavanju sukoba između nekompatibilnog zemljišta koristi se kao fabrika pored škole.

Bilo da kupujete kuću, planirate renoviranje ili razmatrate komercijalnu investiciju, znajući osnove zoniranja i lokalnog planiranja pomaže vam da se snađete u procesu odobravanja, identifikujete mogućnosti i pridržavate se lokalnih zakona. Ovaj članak pruža sveobuhvatni pregled šta je to zoniranje, kako funkcioniše lokalno planiranje, ključne kategorije na koje ćete naići, i praktične korake koje možete preduzeti da biste istraživali i radili sa propisima u svojoj oblasti.

Šta je Zoning?

Zoning je praksa podele opštine na distrikte ili zone, svaka sa sopstvenim setom pravila kojima se upravlja korišćenjem zemljišta, veličinom zgrade, gustinom i vrstama dozvoljenih aktivnosti. Ova pravila su kodifikovana u zonističkom pravilniku ili podzakonskom zakonu, koji je pravni dokument koji je usvojila gradska ili okružna vlada. Zakoni o zoni su primarno sredstvo koje lokalne vlade koriste za sprovođenje njihovih širih ciljeva planiranja.

Poreklo i svrha Zoninga

Moderno zoniranje u Sjedinjenim Državama prati svoje korene do početka 20. veka, kada su se gradovi suočili sa brzom industrijalizacijom i neregulisanim rastom. Značajka 1916 Njujorškog zoning rezolucije je bila jedna od prvih sveobuhvatnih zakona o zoniranju, stvorenih da zaštite svetlost i vazduh na ulicama i da se odvoje fabrike od stambenih četvrti. 1926. godine Vrhovni sud SAD-a je potvrdio ustavnost zoniranja u slučaju Vile Euklid v. Ambler Realty Co., utvrđivajući da lokalne vlade imaju autoritet da regulišu upotrebu zemljišta za javno dobro. Danas je urbanizam blizu univerzalne prakse u inkorporovanim oblastima širom zemlje.

Osnovne namjene zoniranja uključuju:

• Štiteći javno zdravlje i bezbednost odvajanjem opasne industrijske upotrebe od domova i škola.
• Očuvanje vrednosti imovine obezbeđivanjem da nekompatibilne upotrebe ne podrivaju stabilnost susedstva.
• Upravljanje gustinom naseljenosti i prometnim zagušenjima kroz kontrole na visini zgrade, pokrivenosti parkinga i parkinga.
• Izvodi rast prema područjima sa adekvatnom infrastrukturom kao što su putevi, voda i kanalizacioni sistemi.
• Očuvanje karaktera zajednice štiteći istorijske distrikte, otvoreni prostor i prirodne resurse.

Kako se strukturiraju pravila o zoniranju

Tipična uredba o zoniranja sastoji se od dva glavna dela: teksta koji definiše propise i mapu koja pokazuje gde se nalazi svaki zonski okrug. tekst uključuje dozvoljene upotrebe za svaki okrug (ono što možete da uradite na zemlji), dimenzionalne standarde (postavljene nazadke, ograničenja visine, veličine lota), i procedure odobravanja za posebne dozvole ili varijance. karta deli zajednicu na zone boje-kodirane koje odražavaju namenjenu šemu korišćenja zemljišta.

Zoning distrikti se obično organizuju hijerarhijski, sa stambenim zonama u rasponu od jednorodne porodice niskog gustoće do višerodne porodice visokog gustoće, i nestambenim zonama u rasponu od susedstva komercijalne do teške industrije. Neke zajednice takođe koriste preklapajuće distrikte koji primenjuju dodatna pravila — kao što su poplavne oblate ili istorijski očuvani preklopi — na vrhu baznog zoniranja.

Kategorije za Zoning ključeva

Dok se specifična imena i definicije razlikuju po nadležnosti, većina zonskih kodova uključuje sledeće široke kategorije. Razumevanje ovih kategorija je prvi korak u proceni bilo kakve imovine.

Stambene zone

Stambene zone su odreðene za stanovanje, obièno se dele na potkategorije na osnovu gustine i tipa zgrade:

• Simal-family stambeni (R-1): Samostalni domovi na pojedinim parcelama, često sa minimalnim zahtevima za lot. Ove zone su najrestriktivnije u pogledu gustine i tipično zabranjuju stanove, preduzeća, i većinu nestambenih upotreba.
• Multi-familija stambena (R-2, R-3, itd.): Omogućuje duplekse, gradske kuće, stanove i kondominije. Gustoća je kontrolisana odnosom podne površine (FAR), jedinični broj po jutru, ili druge metrike.
• Mobilni dom i proizvedeni kućni parkovi: Zone specifično za stambene objekte izgrađene u fabrici, sa propisima za veličinu parkinga, komunalne usluge i dizajn zajednice.

Komercijalne zone

Komercijalne zone smeštaju preduzeća, maloprodaju i usluge.

• Komercijalna reklama u komšiluku: Mala maloprodaja i usluge namenjene služenju okolnog stambenog prostora, kao što su prodavnice u uglu, kafići i saloni.
• Generalska reklama: Veća maloprodaja, kancelarije, restorani i zabava koriste se duž većih koridora.
• Centralni poslovni okrug (CBD): Visoko-gustoće komercijalne i mešovite zone u centru grada, često sa maksimalnim ograničenjima visine i minimalnim zahtevima gustine da podstakne urbanu vitalnost.

Industrijske zone

Industrijske zone su rezervisane za proizvodnju, skladištenje, distribuciju i druge upotrebe koje mogu da generišu buku, saobraćaj ili emisije.Ove zone se tipično nalaze daleko od stambenih područja i blizu autoputeva, železničkih pruga ili luka. Podkategorije uključuju lake industrijske (npr., sastavljanje, istraživanje i razvoj) i teške industrijske (npr. hemijske elektrane, čeličane).

Poljoprivredne zone

Poljoprivredne zone čuvaju zemljište za poljoprivredu, ranč i srodne aktivnosti. ove zone često imaju velike minimalne veličine parcele (npr. 10 hektara ili više) i ograničavaju razvoj nefarma. Neke zajednice takođe koriste poljoprivredno zoniranje za zaštitu premijera tla i sprečavanje urbanog širenja.

Mešane zone

Mnogi moderni zonski kodovi uključuju okruge sa mešanom upotrebom koji omogućavaju kombinaciju stambenih, komercijalnih, a ponekad i lakih industrijskih upotreba unutar iste zgrade ili oblasti. Mešovito-korišćenje zonskih podršci šetajućih četvrti, smanjuje putovanja vozila, i podstiče živopisne ulične pejzaže. Ove zone su sve popularnije u urbanim infil i tranzitno orijentisanim razvojnim projektima.

Kako lokalno planiranje funkcioniše?

Lokalno planiranje je širi proces predviđanja i upravljanja budućim rastom i razvojem zajednice. Dok je zonalizacija regulatorni alat, planiranje pruža vizionarski i politički okvir. Funkcije planiranja tipično upravljaju odeljenjem za planiranje ili komisiju, koja radi sa izabranim zvaničnicima, stanovnicima i deonicima kako bi se stvorio i ažurirao sveobuhvatni plan.

Sveobuhvatan plan

Sveobuhvatan plan (koji se takođe naziva opšti plan, master plan ili dugometni plan) je vodilja za odluke o upotrebi zemljišta zajednice. On obično pokriva horizont od 10 do 20 godina i obraća se temama kao što su:

• Projekcije broja stanovnika i zaposlenosti
• Stambene potrebe i strategije za pristupačnost
• Prometne mreže i infrastruktura
• Zaštita životne sredine i prirodni resursi
• Prioriteti ekonomskog razvoja
• Smernice za karakter i dizajn zajednice

Sveobuhvatan plan nije sama uredba o zoniranju, ali uspostavlja osnovu za odluke o zoniranju. Zoning mora da bude u skladu sa sveobuhvatnim planom, a promene u zoniranju često se ocenjuju protiv ciljeva plana. Američko udruženje za planiranje] pruža opsežne resurse o tome kako zajednice razvijaju i sprovode sveobuhvatne planove.

Odobreni proces planiranja

Kada vlasnik imovine ili graditelj predloži projekat, on obično prolazi kroz proces višestepene revizije u koji su uključeni i osoblje planiranja i imenovana komisija za planiranje ili odbor.

• Pred-aplikacioni sastanak: Preliminarna rasprava sa osobljem planiranja da razmotri predlog, identifikuje potencijalna pitanja i iznese potrebna odobrenja.
• Prijavljivanje podnesa: Formalno podnošenje planova, izveštaja i naknada kako je određeno u pravilniku o zoni.
• Osvrt na pitanja: Osoblje za planiranje pregleda zahtev za usaglašavanje sa zoniranjem, sveobuhvatnim planom i drugim propisima.
• Javno saslušanje:] Većina dozvola vezanih za zoniranje zahteva javno saslušanje pred komisijom za planiranje ili odborom za prilagođavanje. Vlasnici nekretnina u blizini i druge zainteresovane strane imaju priliku da komentarišu.
• Odluka i uslovi: Odobravanje tela može odobriti, odobriti sa uslovima, ili odbiti aplikaciju. Uslovi mogu uključivati uređenje zemljišta, smanjenje saobraćaja, ili modifikacije dizajna.
• Apela: Odluke se često mogu žaliti gradskom veću ili višem organu u određenom vremenskom roku.

Uticaji na vlasnike nekretnina

Zakoni o zoningu i planiranju imaju direktan i značajan uticaj na vlasnike nekretnina, bilo da grade novi dom, šire postojeću strukturu ili menjaju upotrebu imovine. Razumevanje tih uticaja pomaže vlasnicima da donesu pametne odluke i izbegnu pravne ili finansijske zastoje.

Vrednosti imovine i tržišne sposobnosti

Zoning može ili da poveća ili ograniči vrednost imovine. Imovina koja je pod kontrolom veće gustoće ili komercijalne upotrebe može da komanduje većom cijenom zbog svog razvojnog potencijala, dok imovina u restrikcionoj zoni jedne porodice može da ima ograničene opcije ali koristi od stabilnosti i predvidljivosti komšiluka. Promene u zoni — kao što je pregradnja koja omogućava više jedinica — mogu dramatično da povećaju vrednost, dok je smanjenje (smanjenje koristi) može smanjiti. Vlasnici nekretnina treba da prate promene u zoni u njihovoj oblasti, jer one mogu da utiču na trenutnu upotrebu i na buduću vrednost preprodaje.

Razvojne opcije i ograničenja

Zoning postavlja pravila za ono što se može izgraditi na imanju, ukljuèujuæi:

• Setbacks:] Minimalna udaljenost između zgrada i linija nekretnina, ulica ili drugih osobina.
• Granice visine: Maksimalna visina gradnje, merena u stopalima ili pričama.
• Lot pokrivenost: Procenat od mnogo toga što može biti pokriveno zgradama ili neprobojnim površinama.
• Odnos površine floora (FAR):] Odnos ukupne površine zgrade na površinu lota, koji kontroliše gustinu.
• Zahtevi za parkiranje: Minimalni broj off-street parking mesta na osnovu upotrebe.
• Zemlja i screening: Zahtevi za bafere, drveće i vizuelne ekrane između različitih upotreba.

Svaki vlasnik imanja treba da dobije kopiju zakona o zoniranjem za svoj paket pre početka bilo kakvog projekta ili građevinskog rada. Lokalna odeljenja za planiranje obično pružaju informacije o zoni na internetu ili na zahtev. U.S. Odeljenje za stambene i urbane poslove takođe nudi savete o tome kako zoniranje utiče na razvoj stanova i planiranje zajednice.

Domaće poslovanje i pristupne upotrebe

Mnogi vlasnici nekretnina žele da vode kućni biznis, da iznajme sobu ili da izgrade stambenu jedinicu za pomoć. Zakoni o zoniranju se razlikuju u ovim temama. Neke zone dozvoljavaju kućna zanimanja kao pravo, pod uslovom ograničenja potpisa, saobraćaja i zaposlenih. Drugi zabranjuju svaku komercijalnu aktivnost u potpunosti. ADUs — ponekad zvani bake stanovi ili uzakonski apartmani — postali su široko dozvoljeni poslednjih godina, ali ipak mogu zahtevati posebnu dozvolu ili ispunjavati specifične dimenzionalne standarde. Uvek proverite sa lokalnim odeljenjem za planiranje pre nego što počnete bilo kakav posao ili izgradnju dodatne jedinice.

Kako proveriti pravila o Zoningu za imovinu

Istraživanje zone odreðenog imanja je jednostavno ako znate gde da tražite.

• Identifikuj parcelu: Koristite adresu imovine, procenjivački broj paketa (APN), ili pravni opis da biste locirali imovinu na zvaničnoj karti za zoniranje.
• Pogledajte zonu: Zemljopisna mapa će pokazati oznaku okruga (npr., R-1, C-2, M-1).
• Pročitaj tekst o zoni: Pronađi deo uredbe koji odgovara tom okrugu. Obrati pažnju na dozvoljene upotrebe, dimenzionalne standarde i bilo koje posebne odredbe.
• Traži preklapanja: Proveri da li je imovina takođe predmet preklapanja okruga kao što su poplavne ravnice, istorijski okruzi, ili projektovanje preglednih oblasti.
• Pregledajte sveobuhvatni plan: Iako nije pravno obavezujući na pojedinačne pakete, plan ukazuje na namere za korišćenje zemljišta i može da signalizira potencijalne promene u zoni.
• Kontaktirajte odeljenje za planiranje: Osoblje za planiranje može da odgovori na pitanja, razjasni dvosmislene propise i savetuje proces odobravanja za specifične projekte.

Mnoge zajednice nude online mapiranje alata koji vam omogućavaju da uđete na adresu i vidite zonu, dozvoljenu upotrebu i druge regulatorne podatke.Uzimajući ovaj korak pre potpisivanja ugovora o kupovini ili početka izgradnje može uštedjeti značajno vreme i novac.

Varijante, posebne dozvole i rezonovanje

Ne uklapa se svaka željena upotreba ili razvoj uredno unutar postojećih pravila o zoniranju. Kada je vlasniku imovine potrebna fleksibilnost, postoji nekoliko pravnih mehanizama koji zahtevaju olakšanje ili promenu.

Varijante

Razlike su odricanje od specifičnog uslova za zoniranje — tipično dimenzionalnog standarda kao što su zastoj, visina ili pokrivenost lotom — koji bi inače izazvao nerazumne poteškoće za vlasnika imovine. Varijante se odobravaju od strane odbora za zoniranje žalbi ili odbora za prilagođavanje. Da bi se dobila varijanta, vlasnik obično mora da pokaže da:

• Svojstvo ima jedinstvene fizičke karakteristike (npr. neobičan oblik, strmi nagib) koje stvaraju teškoće koje ne dele druga svojstva.
• Razlike neæe promeniti bitan karakter komšiluka.
• Teškoća nije samostvorena (tj. vlasnik nije uzrokovao stanje).
• Razlike su minimalne da bi se olakšale teškoæe.

Varijance nisu način da se zaobiđe zonalizacija radi praktičnosti, niti mogu da ovlašte upotrebu koja nije dozvoljena u okrugu. Upotreba varijanti (dopušta zabranjenu upotrebu) je mnogo teže dobiti nego dimenzione varijance.

Specijalne dozvole

Mnogi pravilnici o zoniranstvu dozvoljavaju određene upotrebe samo uz posebnu dozvolu (naziva se i uslovna dozvola za upotrebu ili poseban izuzetak). To su upotrebe koje su generalno kompatibilne sa okrugom ali zahtevaju pregled slučaja po slučaja kako bi se osiguralo da ispunjavaju specifične kriterijume — na primer, crkva u stambenoj zoni, obdanište u komercijalnoj zoni, ili telekomunikacioni toranj u bilo kojoj zoni. Odbor za planiranje ili odbor za zoniranje pregleda aplikaciju i može da nameće uslove za ublažavanje uticaja.

Rezonovanje

Rezonovanje je zakonodavna akcija koja menja okrug za zoniranje primenjen na određeno vlasništvo ili oblast. Rezonovanje tipično inicira vlasnik imovine, odeljenje za planiranje ili gradsko veće. Zahtijeva javno saslušanje i odobrenje lokalnog zakonodavnog tela (npr. gradsko veće ili okružna komisija). Rezonovanje je složenije od varijacije ili posebne dozvole i često uključuje politička razmatranja, protivljenje susedstvu i dosljednost sa sveobuhvatnim planom.

Vlasnici nekretnina koji razmišljaju o rezonovanju treba da se ranije uključe sa osobljem za planiranje, konsultuju se sa advokatom ili planerom za korišćenje zemljišta i pripreme jak slučaj za to kako promena podržava ciljeve zajednice.

Zajednički izazovi Zoninga i kako da se njima obrati

Navigacija na zonske i planirane propise nije uvek glatka. Evo nekih od najčešćih izazova sa kojima se suočavaju vlasnici nekretnina i graditelji, zajedno sa praktičnim strategijama za njihovo rešavanje.

Nesukladne upotrebe i strukture

Nesukladna upotreba ili struktura je ona koja je bila legalna kada je uspostavljena ali više nije u skladu sa trenutnim propisima o zoni. Na primer, prodavnica ugaonog prostora koja je postojala pre nego što je područje ponovo bilo zaseban stan. Nesukladne upotrebe obično se dozvoljavaju da se nastave, ali mogu biti predmet ograničenja kao što su: bez širenja, bez rekonstrukcije nakon značajne štete, i raskida nakon perioda neupotrebe. Vlasnici imovine sa nesukladnim statusom treba da ga pažljivo dokumentuju i razumeju pravila da bi izbegli gubitak zakonskog prava na nastavak.

Susedska opozicija

Predlozi za novi razvoj, posebno veći gustina ili komercijalni projekti, često se suočavaju sa protivljenjem suseda. Iako je učešće javnosti legitimni deo procesa planiranja, opozicija može da odlaže ili isključuje projekte.

• Angažovali su komšije ranije, pre nego što je podneta formalna prijava.
• Održavanje sastanaka zajednice da bi se taj projekat objasnio i slušalo zabrinutost.
• Napravite modifikacije dizajna za rešavanje važećih pitanja kao što su saobraćaj, senke ili privatnost.
• Radi sa planerom ili advokatom koji razume lokalni politièki pejzaž.

Outdated or Confusing Propiss

Neke zajednice rade pod zonskim kodeksima koji su decenijama stari, sa nedoslednim pravilima, arhaičnim jezikom ili sukobljivim odredbama.U tim situacijama vlasnici imovine se mogu boriti da utvrde šta je u stvari dozvoljeno.Najbolji pristup je da se zatraži pismeno određivanje od odeljenja za planiranje, koje može da obezbedi zvanično tumačenje.Ako je kod ozbiljno problematičan, razmotri zalaganje za ažuriranje koda preko lokalne komisije za planiranje.

Rad sa lokalnim odelenjima za planiranje

Lokalno odeljenje za planiranje je vaša primarna taèka kontakta za pitanja o zoni, zahteve za dozvole i odobrenja.

Savjeti za efektivnu komunikaciju

• Uradite prvo domaći zadatak. Čitajte zakon o zoni i plan pre sastanka da biste mogli da postavljate informisana pitanja.
• Budite strpljivi i uljudni. Osoblje planiranja je često preopterećeno i nedovoljno finansirano. Ljubazna komunikacija je daleko.
• Pitajte o vremenskoj liniji. Razumeti koliko traje svaki korak, od revizije zahteva do javne rasprave i konačne odluke.
• Pobrinite se za sve što piše. Verbalno uputstvo osoblja je korisno, ali pisana određenja i dopisi štite vas ako se pitanja pojave kasnije.
• Prikaži javne sastanke. Slušanje planiranja komisije ili sastanaka odbora pomaže vam da shvatite proces donošenja odluka i očekivanja lokalnih zvaničnika.

Buduænost Zoninga i planiranja

Zoning i lokalno planiranje nisu statični. Širom Sjedinjenih Država, zajednice ponovo ispituju svoje propise kao odgovor na izazove kao što su stambena pristupačnost, klimatske promene, rasni kapital i ekonomske promene.

Stambena prihvatljivost i reforma Zoninga

Mnoge države i gradovi sprovode reforme u zoni za povećanje stambenih zaliha i raznolikosti. Mere uključuju omogućavanje ADU-a po pravu, legalizaciju dupleksova i tripleksa u zonama jednočlane porodice, smanjenje minimalnih veličina parcela i uklanjanje minimuma parkirališta van ulice. Proponenti tvrde da te promene čine stambene prostore pristupačnijim i smanjuju rast. Protivnici često podižu zabrinutost zbog karaktera i infrastrukturnih kapaciteta komšiluka. Vlasnici nekretnina treba da ostanu informisani o tim trendovima, jer mogu da stvore nove mogućnosti za razvoj i povećanje vrednosti imovine.

Klimatska otpornost i planiranje životne sredine

Odeljenja za planiranje sve više ugrađuju otpornost klime u svoje sveobuhvatne planove i kodove za zoniranje. To uključuje politike za podsticanje kompaktnog razvoja, koji služi tranzitu koji smanjuje emisije vozila; propise o poplavi koji ograničavaju izgradnju u ranjivim područjima; i uslove zelene infrastrukture za upravljanje olujnim vodama. Englishment Protection Agency's Smart Growth Program] nudi resurse za integraciju ekoloških ciljeva sa planiranjem korišćenja zemljišta.

Ekvitabl Zoning i fer stanovanje

Istorijski zonski običaji — kao što je isključenje zona koje su zabranile više porodične stambene ili minimalne veličine lota koje su cijene domaćinstva sa niskim prihodima — doprinele segregaciji i nejednakosti. Danas mnoge zajednice vrše revizije vlasničkog kapitala svojih zonskih kodova i prepisivanja propisa za promociju uključivih, pristupačno dizajniranih četvrti. Zakoni o federalnom sajmu stanovanja takođe zahtevaju da se zona ne diskriminiše na osnovu rase, invaliditeta ili drugih zaštićenih karakteristika.

Zaključak

Za vlasnike nekretnina, programere i stanovnike, razumevanje ovih pravila nije samo u skladu sa pravilima o udovoljavanju, već i o donošenju informisanih odluka, zaštiti investicija i doprinosu dugoročnom zdravlju zajednice. Bilo da kupujete svoj prvi dom, predlažete novi razvoj, ili jednostavno znatiželjno šta se može izgraditi u susedstvu, počnite istraživanjem o zoniranju predmetne imovine, pregledom sveobuhvatnog plana i kontaktiranjem lokalnog odeljenja za planiranje.

Krajolik zoniranja i planiranja evoluira, sa reformama usmerenim na pristupačnost, održivost i jednakost. Ostajući informisan o tim promenama položaja vas je da iskoristite mogućnosti i prilagodite se promenljivim propisima. Uključujući se u proces rano i radeći kooperativno sa stručnjacima planiranja, možete pretvoriti složenost zoniranja u rukovodeći i strateški deo bilo kog projekta nekretnina ili razvoja.