Zašto je gradonaèelnikska vlast važna za stambenu prihvatljivost

Širom Ujedinjenog Kraljevstva gradonačelnici su se pojavili kao ključne ličnosti u rešavanju krize pristupačnih stanova. Za razliku od širokih poluga politike nacionalne vlade, gradonačelniki rade na lokalnom nivou, gde se izazovi stanovanja najviše osete i gde se skrojena rešenja mogu osmisliti. Njihov jedinstveni položaj omogućava im da koordiniraju korišćenje zemljišta, direktne javne investicije i pregovaraju sa građevinskim i stambenim udruženjima. Kako se Velika Britanija i dalje suočava sa nestašicom pristupačnih domova, razumevanje kako gradonačelniki mogu — i to — promena pogona je suštinska za političare, urbane planere i stanovnike.

Skaliranje izazova: trenutno stanje povoljnog stanovanja u gradovima Velike Britanije

Pre ispitivanja specifičnih akcija gradonačelnika, važno je da se uvaži razmera problema. Prema Nacionalnoj stambenoj federaciji, samo Engleska treba oko 145.000 pristupačnih kuća svake godine, ali se trenutno isporučuje manje od 50.000. U većim gradovima kao što su London, Mančester, Birmingem i Bristol, eskalirajući cene kuća i povećanje privatnih kirija potisnuli su domaćinstvo iz domašaja za mnoga domaćinstva srednjih i nižih privreda. Lista socijalnog stanovanja je na nivou preko 1,2 miliona domaćinstava na nacionalnoj razini. Ove brojke podvlače zašto rukovodstvo gradonačelnika nije samo korisno, već je kritično.

Stambeni stres i uloga lokalnog liderstva

Lokalizovana tržišta nekretnina zahtevaju lokalizovane odgovore. Nacionalne politike kao što su pomoć za kupovinu ili planiranje reforme su važne, ali često ne uspevaju da se reše specifični uslovi svakog grada. Gradonačelnici mogu da deluju više nimblijski: oni kontrolišu lokalne razvojne korporacije, utiču na strateško planiranje, i mogu da pilotiraju inovativnim modelima bez čekanja na Westminstersko zakonodavstvo. Ova agilnost je posebno vredna u gradovima u kojima cene zemljišta, demografija i postojeće stambene deonice variraju enormno.

Ključne politike koje su dostupne gradonačelnikima

Gradonačelnici u gradovima Velike Britanije — bez obzira da li su direktno izabrani gradonačelnici metroa (kao gradonačelnik većeg Mančestera ili gradonačelnik Liverpulskog grada) ili ceremonijalni gradonačelnik sa mekšim ovlašćenjima — mogu da raspoređuju niz alata za jačanje pristupačnih stambenih zaliha. Najefikasniji gradonačelnici kombinuju nekoliko ovih poluga istovremeno.

Strateško prostorno planiranje i skup zemljišta

Jedna od najjačih poluga gradonačelnika je uticaj na lokalni razvojni plan i strateške procene tržišta stanovanja. Gradonačelnici mogu da identifikuju mesta koja se nalaze u smeđim poljima, označuju područja rasta i daju minimum procenata pristupačnih stanova u novim razvojnim kretanjima kroz lokalne politike. U Londonu, plan gradonačelnika London zahteva da se svim novim razvojima omogući minimalno 35% pristupačnih stanovanja u šemamama od 10 jedinica ili više, podložno održivosti. Slično tome, Velika Mančester kombinovana uprava je iskoristila svoj prostorni okvir za regeneraciju braonfilda i postavljanje pristupačnih ciljeva stanovanja preko svojih deset opština.

Skup zemljišta — proces sticanja i konsolidacije parcela zemljišta za razvoj — je još jedan moćan alat. Gradonačelnici mogu da koriste obavezne narudžbe (CPO) da bi izneli zastale ili nedovoljno iskorištene zemlje, posebno kada se razvijatelji drže za kopnene banke. Gradonačelnik Šefild Sitija je koristio CPO ovlašćenja da otključa mesta za smeštaj sa mešanim tenurom. Vladin zakon o podizanju i regeneraciji 2023 takođe je ojačao gradonačelnikove obavezne kupovne ovlasti, čineći da se skupština zemljišta za pristupačnije stanovanje.

Inkluzivni doprinosi Zoningu i razvijatelju

Inkluzijarno zoniranje zahteva od privatnih investitora da u svoje šeme uključe udeo pristupačnih stanova. U mnogim gradovima Velike Britanije to se postiže kroz Sektor 106 sporazume — zakonske obaveze vezane za planiranje dozvola. Gradonačelnici mogu da odrede jasne politike kojima se osigurava da pregovori u okviru Sekcije 106 proizvode značajan broj pristupačnih kuća. Na primer, Vest Midlands Kombinovanacija UpraveStrategija povoljnog stanovanja“ postavlja metu da 20% svih novih kuća u regionu treba da bude pristupačno, sa većim procentom u razvoju na zemlji u javnom vlasništvu. Neki gradonačelnici takođe su zagovaraliprocene održivosti“ kako bi osigurali da građevinski radnici ne mogu da iskoriste komercijalne osnove za korišćenje pristupačnih stambenih doprinosa.

Devolucija i fiskalne moæi

Gradonačelnici su takođe dali mogućnost da zadrže deo poreza na poslovne stope i na vrhu poreza na savete. Gradonačelnici mogu da hipotekuju te prihode za finansiranje pristupačnih stambenih programa. Gradonačelnik Mančestera Greater, Endi Burnam, iskoristio je devolucionarna sredstva za osnivanje Fonda za stambene investicije koji je isporučio preko 2.000 pristupačnih kuća. Slično tome, gradonačelnik Liverpul Sitija pokrenuo je program regeneracije pod vodstvom stambenog centra koji je podržan sa 44 miliona funti devolucionih sredstava. Fiskalna devolucija je još uvek ograničena u poređenju sa gradonačelnicima SAD ili nemačkih gradova, ali trend ka većoj lokalnoj fiskalnoj autonomiji verovatno će se nastaviti, dajući gradonačelnikima direktnije investicione kapacitete.

Prihvatno stanovanje: Lokacije i modeli partnerstva za gradonačelnika

Iako gradonaèelnik ne može da štampa novac, može da usmerava postojeće budžete, privlaèi privatne investicije i daje prednost nacionalnim sredstvima.

Računi stambenih prihoda i stambeni stanovi u vlasništvu Saveta

Neki gradonačelnici nadgledaju kombinovane vlasti koje uključuju savete sa zadržanim stambenim deonicama. Oni mogu da utiču na potrošnju Prihoda za stanovanje (HRA), osiguravajući da se viškovi iz postojećih stanova za savete ponovo ulažu u novu izgradnju i obnovu. Međutim, reforme samofinansiranja za 2012. godinu dale su svakom veću kontrolu nad sopstvenom HRA, tako da je uticaj gradonačelnika često indirektan kroz stratešku koordinaciju. U gradovima kao što je Bristol, gradonačelnik je radio sa savetom da postavi veći deo viška HRA izdvojenih za novi društveni smeštaj.

Programi za akcelerator stanovanja i donacija

Mnogi gradonačelnici pokrenuli su lokalne programe za akceleratore stanovanja koji pružaju mala sredstva za smanjenje rizika ili jeftine kredite za stambene asocijacije i programere na čelu sa zajednicom. Na primer, program gradonačelnika LondonskogGraditeljskog saveta za Londonce“ izdvojio je 4,8 milijardi funti tokom četiri godine da bi osnovao nove kuće Saveta. Gradonačelnik Severne od Tine kombinovane vlasti koristio je 10 miliona funti akceleratornog fonda za derizične lokacije za pristupačne stambene objekte. Ovi programi često zahtevaju ujednačena sredstva od stambenih udruženja ili građevinskih kompanija, što je proširilo uticaj budžeta gradonačelnika.

Javno-privatna partnerstva (PPP) i zajedničke venture

Strateška partnerstva su ključna za skaliranje isporuke. Gradonačelnici mogu da posreduju u poslovima između javnog sektora (lokalni saveti, kombinovane vlasti) i privatnih investitora ili institucionalnih investitora. Zajednički poduhvatGM One“ u većem Mančesteru okuplja udružene organe, Veće Mančester udružene vlasti i pet udruženja stambenih organizacija da isporuče 1.200 kuća za mešane tenure. Gradonačelnici takođe koriste sredstva za održivost da bi napravili šeme koje bi inače bile neodržive zbog visokih troškova zemljišta ili niskih prodajnih vrednosti finansijski izvodljivih. Ovaj pristup koristi program Udruženja za stanovanje u Liverpulskom gradu da bi se unapredilo u ugroženim oblastima.

Zajednica: Zagađivanje NIMBIJA i konsenzusa zgrade

Opozicija od postojećih stanovnika — obično zvanih NIMBYizam — ostaje značajna prepreka novim stanovima, posebno za pristupačne i društvene domove. Gradonačelnici su jedinstveno pozicionirani da se suprotstave tome vodeći javne razgovore i demonstrirajući društveno povoljne pogodnosti pristupačnog stanovanja.

Prozirno planiranje i rano savetovanje

Istraživanje Centra za gradove pokazuje da rano, značajno angažovanje smanjuje kasnije primedbe. Gradonačelnici mogu da zadaju mandat da programeri održavaju javne izložbe pre nego što se podnesu programi planiranja, i mogu da osiguraju da lokalni stanovnici imaju pristup jasnim informacijama o pristupačnim stambenim miksovima, veličinama jedinica i zakupu. Gradonačelnik londonskog programa “Dobar rast po dizajnu” uključuje standard za angažman zajednice. U Mančesteru, kancelarija gradonačelnika vodila je “Veliku mankunsku debatu o stanovanju” da bi uključila stanovnike u oblikovanje gradske strategije stanovanja.

Zajednički zemljišni fondovi (CLT) kao kontra za NIMBizam

Jedan inovativan pristup koji su gradonačelniki podržali je širenje Komunional Land Trusts — neprofitnih, lokalno kontrolisanih organizacija koje razvijaju i upravljaju pristupačnim stambenim objektima. CLT-ovi su manje verovatni da se suoče sa lokalnim protivljenjem jer je sama zajednica direktno uključena. Gradonačelnik Liverpulske gradske regije je podržao CLT projekte u Toxtethu i Anfieldu. Bristolov gradonačelnik je obezbedio zemljište i donacije za osnivanje niza CLT-ova širom grada, isporučujući trajno pristupačne kuće van otvorenog tržišta.

Gradonačelničko dopisivanje i liderstvo medija

Gradonačelnici mogu da koriste svoje javne platforme da bi promenili naraciju oko pristupačnih stanova. umesto da usmere razvoj kao pretnju lokalnom karakteru, oni mogu da naglase socijalne i ekonomske koristi: stabilne zastite, smanjene beskućništva, mešane zajednice i otvaranje lokalnih radnih mesta tokom izgradnje. Snažno rukovodstvo gradonačelnika može da pomogne u suzbijanjunjih i nas“ jezika koji često dominiraju u debatama o planiranju. Na primer, gradonačelnik Zapadnih Midlendsa je vodio reklamne kampanje za izgradnju podrške novim stambenim objektima, a gradonačelnik Londona je više puta govorio u korist povećanja socijalnog stanovanja na zemlji zelenog pojasa gde je to prikladno.

Studije slučaja: Gradonačelnici prave razliku

Nekoliko gradonaèelnika UK-a je pokazalo da snažno lokalno rukovodstvo donosi mjerljive rezultate.

Veći Mančester: Prva strategija stanovanja Endija Burnama

Od izbora 2017. godine, Endi Burnam je od stambene mogućnosti napravio centralni stub svoje gradonačelničke zajednice. Njegova strategija Domovi za sve uključuje cilj od 30.000 pristupačnih kuća u pet godina, uz podršku fonda za stambene investicije od 300 miliona funti. Gradonačelnik je takođe pogurao za regionalni beskućnički Grant, pristup koji povezuje stambene i socijalne podrške. Strategija je pripisana smanjenju teškog spavanja u gradskoj regiji za 10% i isporukama preko 5.000 pristupačnih kuća u prve dve godine strategije.

London: Londonski plan i finansiranje sadiq Khana

Kao što je direktno izabran za gradonačelnika Londona, Sadiq Khan je iskoristio punu težinu Londonskog plana da osigura da se pristupačna isporuka stanovanja ima prioritet čak i tokom tržišnih pada. Njegova administracija je povećala Londonsku pomoć za kupovinu šeme za ključne radnike i uspostavila programGraditeljski saveti za Londonce“, koji je započeo više od 10.000 kuća saveta. Gradonačelnik je takođe iskoristio Londonsku strategiju stanovanja da uvede novu definiciju pristupačnog stambenog prostora koja uključuje modele socijalne stanarine. Uprkos izazovima od povećanja troškova izgradnje, gradonačelnikov pristup je zadržao pristupačan stambeni gasovod aktivan.

Liverpul Siti Region: Stiv Roteramov Braunfild-Prvi pristup

Gradonačelnik Stiv Roteram se fokusirao na vraćanje zemljišta u Braonfild u pristupačne kuće.Strategija regeneracije grada Liverpul Braunfild“ je otključala preko 100 hektara zagađenog i nedovoljno iskorišćenog zemljišta, podržavajući više od 2.000 novih kuća — od kojih je 60 odsto pristupačno. Koristeći CPO moći i devolucionisane stambene donacije, kancelarija gradonačelnika ubrzala je razvoj na mestima koja su godinama zastajala. Pristup je takođe pomogao u ispunjavanju ekoloških ciljeva regiona, jer razvoj braonfilda smanjuje pritisak na zeleni pojas.

Izazovi i ograničenja: Šta gradonačelnik ne može sam da uradi

Ni jedan gradonaèelnik ne može sam da reši krizu sa pristupaènim stanovima.

Zavisnost od finansiranja centralne vlade

Gradonačelnici su u velikoj meri zavisni od nacionalnih bespovratnih sredstava kao što su program za povoljne domove i Fond za stambenu infrastrukturu. Kada centralna vlada smanji stope bespovratnih sredstava ili promeni pravila o prihvatljivosti, programi gradonačelnika mogu da zastaju. Nedavno zamrzavanje programa za prihvatljive domove za 2023-2024 ostavilo je neke kombinovane vlasti da se suoče sa nedostacima u finansiranju.

Ograničena kontrola nad privatnim iznajmljenim sektorom i uredbom o socijalnom stanovanju

Gradonačelnici imaju malo autoriteta nad privatnim iznajmljenim sektorom, koji čini sve veći udeo stanovanja u gradovima Velike Britanije. Renti su uglavnom deregulisani, a sprovođenje standarda kvaliteta pada na lokalne savete sa ograničenim kapacitetima. Slično tome, regulisanje socijalnog stanovanja rukovodi Regulator socijalnog stanovanja na nacionalnom nivou, što znači da gradonačelnik ne može direktno da drži odmetnute stambene asocijacije na račun.

Planiranje održivosti i razvojne opstrukcije

Programeri mogu da koriste procene održivosti da bi smanjili pristupačne stambene doprinose, a trenutno navođenje vlade zabranjuje lokalnim vlastima da zahtevaju pristupačne smeštaje na mestima ispod 10 jedinica. Gradonačelnici mogu da se potiskuju kroz jače lokalne politike, ali se često suočavaju sa pravnim izazovima zemljoposednika.Velika londonska vlast je više puta izvedena na sud nad pristupačnim pragovima stambenih objekata Londonskog plana.

Gledajući napred: Budućnost gradonačelničke uprave

Sa tekućim devolucijskim sporazumima i vladinom posvećenošću da se “poravna”, gradonačelnici će verovatno dobiti više alata. U okviru \"Ravnajućih belih papira\" (2022) predloženo je da se kombinovanim vlastima omogući da zadrže 100% poslovnih stopa i da se uvedu korporacije za razvoj gradonačelnika sa jačim obaveznim ovlašćenjima za kupovinu. Neki komentatori su pozvali gradonačelnike da daju ovlašćenja za zaduživanje za stanovanje direktno, slično načinu na koji korporacija za stambene finansije već radi sa nekim kombinovanim vlastima.

Još jedan trend u razvoju je integracija stanovanja sa programima za rekonfiguraciju neto nula. Gradonačelnici u gradovima kao što su Bristol i Mančester povezuju pristupačne stambene sa klimatskim ciljevima, koristeći zelene finansije za poboljšanje energetske efikasnosti u socijalnom stanovanju i novim zgradama. To bi moglo da otključa dodatne izvore sredstava iz Banke za infrastrukturu Velike Britanije i privatnih investitora koji su sve više zainteresovani za projekte vezane za održivost.

Zaključak: Centralna uloga sa prostorom za rast

Dokazi su jasni: gradonačelnici u gradovima Velike Britanije imaju kritičnu poziciju u napredovanju pristupačnih stanova. Kroz strateško planiranje, raspodelu resursa, angažovanje zajednice i partnerstva, mogu da naprave opipljivu razliku u količini i kvalitetu dopremljenih pristupačnih kuća. Iako nisu svemoćni — i suočavaju se sa stvarnim fiskalnim i pravnim ograničenjima — njihova blizina lokalnim potrebama i njihova sposobnost da koordiniraju preko više deonika čini ih neophodnim. Kako vlada istražuje dublju devoluciju, uloga gradonačelnika će samo rasti. Za sada, najuspešniji gradonačelniki su oni koji kombinuju političku volju sa praktičnim alatima, transparentnost sa uverenjem, i dugoročnom vizijom sa nemilosrdnom dnevnom isporukom.

Za dalje čitanje pogledajte Razina belih papira (GOV.UK), Centar za gradsku analizu stambene politike, i Statistika pristupačne stambene zajednice .